Ich brauche mal etwas Hilfe beim Denken.
Ich soll eine Auflassungsvormerkung sowie ein Finanzierungsgrundpfandrecht an gerade gebildetem Wohnungseigentum eintragen.
Abfolge der Ereignisse:
20.03.07 Teilung nach § 8 WEG durch Bauträger sowie ebenfalls am
20.03.07 Kaufvertrag mit K über einen bestimmten MEA, verbunden mit Einheit 1 und Sondernutzungsrechten an KFZ-Stellplatz und Gartenflächen.
26.04.07 Grundschuldbestellung durch den K an dem Kaufgegenstand aus dem Vertrag vom 20.03.07 gemäß Belastungsvollmacht des Bauträgers.
08.07.07 Bauträger ändert im eigenen Namen sowie aufgrund entsprechender Vollmacht des K (Vollmacht aus dem Kaufvertrag vom 20.03.07) Teilungserklärung hinsichtlich der Zuordnung der KFZ-Stellplätze. (Die Stellplätze wurden auf dem Grundstück anders angeordnet als in der Teilungserklärung zunächst vorgesehen. Anzahl der Stellplätze ist aber unverändert geblieben.)
18.07.07 GB-Vollzug der Teilungserklärung.
Ich soll nun die AV gemäß KV vom 20.03.07 sowie Finanzierungsgrundschuld gemäß Urkunde vom 26.04.07 eintragen.
Der Vertrags-/Belastungsgegenstand ist in diesen Urkunden jeweils übereinstimmend mit der Teilungserklärung vom 20.03.07 bezeichnet.
Geht das so? Ist das ausreichend?
M.E. hat sich doch der jeweilige Belastungsgegenstand seit Beurkundung der Bewilligungen geändert, so dass der K doch eigentlich erneut bewilligen müsste, oder?!?
Die vom Bauträger in Vollmacht des K erteilte Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung hilft doch hier nicht, oder? Die Erklärungen beziehen sich ja nur auf die Teilungserklärung. Der Kaufvertrag wurde hingegen nicht geändert, die Grundschuldbestellungsurkunde schon gar nicht, und dazu wäre jeweils auch die Vollmacht nicht ausreichend gewesen. Wobei: Die schlichten Bewilligungen hätte der Bauträger - als derzeitiger Eigentümer - ja im Grunde selbst aus eigenem Recht ändern können.
Ich bin irgendwie verwirrt. 
Änderung Kaufgegenstand bei WE
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Sondernutzungsrechts sind bzw. bleiben doch Gemeinschaftseigentum und sind daher nicht wirklich belastungsfähig.
Wenn sich an den Miteigentumsanteilen des Sondereigentums nichts geändert hat wird doch lediglich das Sondereigentum belastet und nicht auch die Sondernutzungsrechte.
Eine kurze Nachtragsurkunde wäre im Interesse des Käufers nicht verkehrt, ist aber meines Erachtens dem Grundbuchamt nicht vorzulegen. -
Ich bin mir unsicher, aber wenn das SNR über §§ 1121 und 94 ff. BGB in den Hypothekenhaftungsverband fällt, ist der Belastungsgegenstand verändert. Allerdings bewilligt die Eintragung der GS hier der Erwerber und wenn im GKV auf die TE Bezug genommen ist, dann besteht auch seitens des Erwerbers Einverständnis mit der daran enthaltenen Vollmacht zur Veränderung der SNR.
HACH... schwierig... -
Eine isolierte Belastung von Sondernutzungsrechten ist nicht möglich. Belastungsgegenstand ist vielmehr ausschließlich der Miteigentumsanteil in Verbindung mit dem Sondereigentum, wobei sich die Belastung nach § 6 Abs.2 WEG i.V.m. § 5 Abs.4 WEG auf das im Zeitpunkt der Belastung bestehende Sondernutzungsrecht miterstreckt (ansonsten könnte bei Aufhebung oder Veräußerung von Sondernutzungsrechten keine Zustimmung nach § 877 BGB erforderlich sein). Das ist im vorliegenden Fall bereits das durch den Vollzug der geänderten Teilungserklärung begründete neue Sondernutzungsrecht, sodass ich gegen die Eintragung der Grundschuld keine Bedenken hätte. Gleiches dürfte jedenfalls im Ergebnis aber auch für die Eintragung der Vormerkung gelten, weil auch die Übertragung des WE ohne das Sondernutzungsrecht vormerkungsfähig ist (Bauer/v.Oefele/v.Oefele AT V RdNr.333 m.w.N.). Es kann dem GBA daher wohl gleichgültig sein, was nun im Hinblick auf das SNR den eigentlichen Kaufgegenstand darstellt. Wenn später die Auflassung vollzogen wird, erwirbt der Käufer jedenfalls das neue SNR, weil es lt. geänderter Teilungserklärung wirksam dem aufgelassenen WE zugeordnet ist.
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Zumindest hinsichtlich der Eintragung der Vormerkung hätte ich doch Bedenken, denn der schuldrechtliche Anspruch aus dem Kaufvertrag vom 20.03.2007 kann ja so nicht mehr erfüllt werden. Daher halte ich hier eine Ergänzung für erforderlich.
Im Übrigen meine ich, muss man das mal auch ganz praktisch sehen: Wenn die Begründung/Änderung von SNR unerheblich ist, dann könnte der Eigentümer (fast) am ganzen Gemeinschaftseigentum SNR bestellen, ohne dass das Auswirkungen hätte. Also ich als Käufer fände das jedenfalls nicht besonders klasse! -
Ich sehe es im Grunde immer noch ähnlich wie JRC, habe aber nun dennoch eingetragen.
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Ich muss mich mal dranhängen.
WEG ist noch nicht eingetragen.
Habe
- Teilungserklärung von August 2011: viele Wohnungseigentumseinheiten, und viele Teileigentumseinheiten werden gebildet.
- Kaufverträge wg. AV's und Grundschulden vom Januar 2012 für diverse Wohnungs- und Teileigentumseinheiten
Die Teilungserklärung nebst AV's und Grundschulden wurde zwischendrin zurückgewiesen, da Mängel nicht behoben wurden.
Anträge wurde nun neu gestellt nebst:
- Nachtrag November 2012: von den Teileigentumseinheiten werden 3 aufgehoben und dafür 2 andere Teileigentumseinheiten bestellt. Hierbei wird Fläche, die vorher Gemeinschaftseigentum war, zu Sondereigentum. Außerdem ändert sich die Lage von manchen Teileigentumseinheiten.Für die Eintragung der Teilungserklärung nebst Nachtrag brauche ich ja keine Zustimmung der Käufer und Gläubiger (HRP Schöner/Stöber 14. Auflage RNr. 2962).
Was ist aber mit der Eintragung der Auflassungsvormerkungen bzw. Grundschulden. Brauche ich, da sich das Gemeinschaftseigentum geändert hat, Nachträge, dass sich die Vertragsgegenstände aus Teilungserklärung und dem Nachtrag ergeben? Bei einer Käuferin hat sich die Lage und Größe des Kellers geändert (ohne Änderung der Miteigentumsanteile).
2. Problem: eine Käuferin steht unter Betreuung - für sie hat der Betreuer gehandelt. Brauche ich hier nochmal eine Genehmigung hinsichtlich der Änderung der Teilungserklärung?
Ich drehe mich etwas im Kreis und wäre für Hilfe dankbar.
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Ich bin der Meinung, dass sich Kaufgegenstand und Belastungsgegenstand wesentlich geändert haben. Die jeweils in Bezug genommene Teilungserklärung wurde so nicht vollzogen. Durch die Änderung (Verringerung) des Gemeinschaftseigentums sind auch alle Einheiten betroffen. Daher sind für Vormerkungen und Grundschulden neue Bewilligungen erforderlich.
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Problem 1: Wie Mola
Problem 2: Für die Eintragung des Vormerkung und der Grundschuld brauchst Du keine betreuungsrechtliche Genehmigung, Eigentümer ist ja der Bauträger. Ich denke aber, dass auch für die spätere Eigentumsänderung die vorhandene Genehmigung ausreichen müsste. -
Vieeeelen Dank!
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Ich hänge mich hier mal dran.
Folgender Fall.
Jan. 2012 Beurkundung Teilungserklärung
Feb. 2012 Beurkundung (Bauträger)-Kaufvertrag
März 2012 Vollzug Teilungserklärung im Grundbuch
April 2012 Eintragung Vormerkung
Juni 2012 Änderung der Teilungserklärung durch Bauträger mit Zustimmung aller Vomerkungsberechtigten und Gläubiger (beim hiesigen Kaufvertrag ändert sich nur die Lage und Größe des Kellers (Sondereigentum - kein Sondernutzungsrecht); Keller-Nr. etc. bleibt unverändert)
Juli 2012 Vollzug Änderung TeilungserklärungJetzt soll die Auflassung aufgrund Durchführungsvollmacht auf die Notariatsangestellten im Kaufvertrag erfolgen. Gilt die Vollmacht denn noch, auch wenn sich die Lage und Größe des Kellers verändert hat?
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M.E. kann mit einer Vollzugsvollmacht nicht der Vollmachtsgegenstand geändert werden. Selbst wenn sie im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt wurde, betrifft das die Erwerbsmodalitäten und nicht den Kauf- (= Vollmachts-) gegenstand (SchlHOLG, Rpfleger 1996, 402/403). Auch der BGH geht im B. v. 21.06.2012, V ZB 283/11, davon aus, dass eine Vollzugsvollmacht weder die Berechtigung zu inhaltlichen Änderungen der wechselseitigen Verpflichtungen noch die Befugnis zu dinglichen Rechtsgeschäften, die in dem Vertrag bislang gar nicht vorgesehen waren (hier: vom Kaufgegenstand abweichende Auflassung), erfasst.
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Zunächst mal vielen Dank für Eure Antworten.
Ich habe mir das Urteil von BGH durchgelesen (den Rechtspfleger habe ich leider nicht). Aber so ganz passt das ja nicht zu meinem Fall. In dem Urteil wurde die Durchführungsvollmacht auf den Vorkaufsberechtigten ja quasi "ausgedehnt", nachdem dieser sein Vorkaufsrecht geltend gemacht hat. Das das nicht geht, ist mir völlig klar. In meinem Fall dient ja die Auflassung zur Erfüllung und Durchführung des ursprünglichen Vertrages. Käufer und Verkäufer haben sich nicht geändert und der Kaufgegenstand nur hinsichtlich der Lage und Größe des Kellers. Und diese Änderung wurde von den Vertragsparteien direkt und nicht von der Notariatsangestellten durchgeführt. Der Beschrieb im Kaufvertrag selbst ist unverändert und deckt sich auch mit dem Grundbuchblatt.
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Obwohl sich die rechtlichen Strukturen geändert haben (andere Größe und Lage des Kellerraums) hat es nach Deiner o. a. Darstellung aber offenbar keinen Nachtrag zum Kaufvertrag gegeben (s. dazu z. B. BGH DNotZ 1979, 476 und NJW-RR 2001, 953). Dann kann mE aber auch nicht anhand der Vollmacht im Kaufvertrag, die sich ja noch auf den ursprünglichen Kaufgegenstand bezieht, das geänderte Objekt aufgelassen werden.
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O. k., das habe ich verstanden. Ich war der Meinung, wenn die Vertragsparteien die Änderung der Teilungserklärung selbst beurkunden bzw. dem zustimmen, dann ist ein nochmaliger Nachtrag zum Kaufvertrag nicht erforderlich.
Danke, dass du dich der Sache nochmal angenommen hast.
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So kurz vor dem Pfingsfest brauche ich nochmal eure geschätzte Meinung:
Folgender Fall (wie so oft bei mir auf dem Tisch)
April 2012 Aufteilung in WEG nach § 8 mit vorläufigen Aufteilungsplänen
August 2012 Bauträgerkauf
Februar 2013 Nachtrag zur TE (endg. Aufteilungspläne liegen vor) nach Rdnr. 2855 Schöner/Stöber
April 2013 Vollzug TE
Mai 2013 Nachtrag zum Kaufvertrag - Einigung der Parteien, dass der im GB von ... eingetragene Stellpl. identisch ist mit dem Kaufgegenstand und Wiederholung sämtlicher Bewilligungen und Anträge,
Mai 2013 Antrag auf Eintragung AV.Jetzt bekomme ich eine Verfügung mit dem Wortlaut: "Eine Identität des verkauften TG-Stellpl. gem. des Kaufvertrages i. V. m. der Teilungserklärung UR.Nr. .. und dem vorläufigen Aufteilungsplan mit dem nunmehr aufgrund der weiteren Teilungserklärungen (hier ist wohl der Nachtrag gemeint) und dem amtlichen Aufteilungsplan ist nicht gegeben."
Es wird eine nochmalige Genehmigung des Eigentümers zum Nachtrag des Kaufvertrages gewünscht.
Ich verstehe es nicht. Was habe ich denn falsch gemacht? Wieso brauche ich jetzt nochmal eine Genehmigung des Eigentümers zum Nachtrag des Kaufvertrages? Und warum werden jetzt nochmal die vorläufigen Aufteilungspläne ins Spiel gebracht? Die Lage des Stellplatzes, die Nummerierung und die Größe haben sich nicht geändert.
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Ist denn wirklich Identität gegeben, d.h. stimmen Lage und Größe mit dem ursprünglichen Plan überein? Wwenn nicht, hat das GBA recht, da hilft dann keine Identitätserklärung, sondern Änderung des Vertragsgegenstands.
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