Änderung Kaufgegenstand bei WE

  • Wie gesagt, die Lage, Größe und Nummerierung des Stellplatzes haben sich nicht geändert, Identität ist also gegeben.

    Außerdem hat der Bauträger in der Nachtragsurkunde zur Teilungserklärung die Erklärungen persönlich abgegeben (wurde also nicht durch Vollmacht vertreten etc.). Und jetzt soll er seinen eigenen Erklärungen nochmals zum Kaufvertrag genehmigen? Ich verstehe es nicht?

  • Erscheint mir nach dem Sachverhaltsvortrag auch merkwürdig. Aber vielleicht übersehen wir ja was. Würde daher anregen, die Sache mit Rpfl. mal besprechen.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Ich häng mich hier mal dran. Ich hab 2 Probleme:

    1.
    Nach bislang noch nicht erfolgtem Vollzug einer WE-Änderung (Aufhebung von Sondereigentum, also Umwandlung SE in GE samt Erhöhung der MEA aller übrigen Einheiten) sind nachrangige Anträge (ET-Umschreibung, AV, Grundschulden) zu bearbeiten. Keine dieser Urkunden berücksichtigt die Änderungen. Es finden sich in den Urkunden auch keine Hinweise über die geplanten Änderungen.


    Nachdem keine anderen Anhaltspunkte vorliegen, sind die Erklärungen wohl nur bezüglich der geringeren Miteigentumsanteile abgegeben. Da müssen wohl Nachträge in öffentlich beurkundeter Form her, da ja Kauf- bzw. Auflassungsgegenstand (§§ 311 b, 925 BGB) verändert werden müssen. Eine Erklärung in öffentlich beglaubigter Form genügt hier wohl nicht?

    2.
    Im Rahmen der obigen WE-Änderung stellt sich mir ausserdem folgendes Problem (welches wahrscheinlich gar nicht existiert):
    An einer Einheit ist eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen. Ich gehe davon aus, dass der Berechtigte nicht zustimmen muss, da sich sein Anspruch auf Rückübertragung zwar nur auf einen geringeren Miteigentumsanteil bezieht, welcher dann so nicht erfüllt werden kann, weil der Anteil ja erhöht ist und der nicht betroffene Anteil dann isoliert (ohne Sondereigentum) dastehen würde. Das Problem lässt sich dann aber wohl über die relative Unwirksamkeit der Erhöhung des Miteigentumsanteils lösen. Oder liege ich hier völlig falsch?
    Eine Erstreckung der Vormerkung kommt mangels Anspruch derzeit ohnehin nicht in Betracht.

    Für Antworten/Denkanstöße wäre ich sehr dankbar!

  • Ich habe ein ähnliches Problem und mir geht es mit einer Aufklärungsverfügung, die einen fast identischen Wortlaut hat, auch so, dass ich eigentlich nicht verstehe, was wir falsch gemacht haben.
    Folgender Ablauf:
    Frühjahr 2012: Ankauf einer noch unvermessenen Teilfläche eines Flurstücks durch den Bauträger. Auftrag zur Vermessung ist erteilt.
    Sommer 2012: Der Bauträger beurkundet eine Baubeschreibung mit Gemeinschaftsordnung und den vorläufigen Aufteilungsplänen. Vermessung läuft noch, ist also noch nicht abgeschlossen.
    Ab August 2012 werden die ersten Bauträgerverträge geschlossen, in denen das Grundstück noch beschrieben wird als "unvermessene Teilfläche von .... (exakte Angaben zu Flurstück und Blatt etc.). Der Kaufgegenstand wird entsprechend der Urkunde vom Sommer ziemlich genau nach Bruchteil, Lage, zukünftiges Sondereigentum an ... bezeichnet.
    November 2012: die Vermessung und Fortführung ist erfolgt, das Flurstück jetzt neu bezeichnet und die Abschreibung auf neues Blatt und EU findet statt.
    Ab Dezember 2012 ist in den Bauträger-Kaufverträgen dann das neue Grundbuchblatt und das neue Flurstück genannt, die Bezeichnung der Kaufgegenstände (Wohnung und ggf. Stellplatz) ändert sich nicht.
    Im März 2013 wird die AB erteilt und anschließend sofort die Teilungserklärung nach § 8 WEG beurkundet und eingereicht.
    Die Teilung wird im Februar 2014 endlich vollzogen, nachdem noch mehrere Ergänzungen zur TE beurkundet werden mussten, unter anderem deshalb, weil die Abstellräume der Wohnungen kein SNR sein sollen, sondern zum Sondereigentum der Wohnung gehört und das GBA die Bezeichnung der Sondernutzungsrechte bemängelt und ähnliches.
    Februar 2014: Nach Vollzug der TE und Anlage der Grundbuchblätter beurkunden wir eine aufgrund einer "Aufklärungsverfügung" der Rechtspflegerin (in einer Parallelsache mi derselben Konstellation) eine Vertragsänderungsurkunde. Die Rpfl. war in der der Auffassung, dass bei den Wohnungen die Identität zwischen Kaufgegenstand und Gegenstand des Grundbuchs nicht mehr gegeben ist, weil im KV der Abstellraum noch als SNR bezeichnet wird und aufgrund der Änderungen nun aber tatsächlich Sondereigentum ist. Die aufgrund der Aufklärungsverfügung in de Parallelsache gefertigen Änderungsurkunden (Vertragsänderung bezüglich Wohnung; Identitätsfeststellung bezüglich Stellplatz) führe zur Eintragng aller Vormerkungen in der Parallelsache.

    Wir machen diese Änderungsurkunde jetzt auch in dem zweiten Projekt, bei dem die TE im Februar 2014 vollzogen wurde und bekommen jetzt wieder eine Aufklärungsverfügung. Diesmal wird darauf hingewiesen, dass die Rpfl. die Identät des Stellplatzes nicht prüfen könne, die Identitätserklärung in der Urkunde ohnehin bedeutungslos sei, weil sie die Identität selbst prüfen müsse und sie dies nicht könne, weil in dem Kaufvertrag (es geht um die Verträge, die von August bis Dezember 2012 geschlossen wurden) das Grundstück noch als "unvermessene Teilfläche von ..." bezeichnet ist und trotz der Tatsache, das die Identität sowohl in dem ursprünglichen Ankaufsvertrag als auch im Rahmen der Teilungserklärung nebst Änderungsurkunden festgestellt wird, sie sich außerstande sieht, die Identität des Kaufgegenstandes mi dem gebuchten Teileigentum festzustellen. Es hat sich beim Teileigentum nichts geändert, weder Größe, Lage noch Bezeichnung.

    Jetzt will sie neue Kaufverträge über die Stellplätze haben und verweist auf eine BGH-Entscheidung, die sie aber leider nicht zitiert. Kennt irgend jemand die Entscheidung? Oder hat eine Idee, was jetzt zu tun ist. Noch eine Vertragsänderung wegen des Stellplatzes, in dem der Kaufgegenstand Stellplatz geändert wird? Aber wie?

    Vielen Dank
    Rokxxa:gruebel:

  • Die Identität zwischen vorläufigem und amtlichem Aufteilungsplan hat das Grundbuchamt eigenständig zu prüfen (BayObLG, DNotZ 2003, 275; Hügel, NotBZ 2003, 147 (Die Begründung von Wohnungseigentum mittels eines vorläufigen Aufteilungsplans; Entscheidungsbesprechung zu BayObLG); Böttcher, Rpfleger 2004, 21/26 mwN). Das BayObLG führt aus:.. „e) Dieser Pflicht kann sich das Grundbuchamt nicht durch das Verlangen einer sogenannten Identitätserklärung durch den Notar entziehen. Die Identitätserklärung ist eine Wissenserklärung (vgl. §§ 36, 37 BeurkG; dazu BayObLGZ 2001, 14/17 ff.) und entfaltet keine materiell-rechtliche Wirkung“…

    Allerdings hat der BGH entschieden, dass die auf einer rechtsfehlerhaften Vorgehensweise des GBA beruhende Eintragung, der eine Identitätserklärung einer Notariatsangestellten zugrunde lag, nicht zu einer inhaltlichen Unzulässigkeit führt. Möglicherweise meint die Rechtspflegerin diesen Beschluss vom 16. Februar 2012, V ZB 204/11
    http://www.dnoti.de/DOC/2012/5zb204_11.pdf

    Ansonsten s. zur Nachbeurkundung von Kaufverträgen in den Fällen, bei denen sich die rechtlichen Strukturen geändert haben, das Gutachten des DNotI, Abruf-Nr.: 97439, letzte Aktualisierung: 11. Januar 2010
    http://faxabruf.dnoti-online-plus.de/
    (im unteren Feld die Nr. 97439 eingeben).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Hallo,
    ich häng mich mit meiner Frage mal dran...

    TE wurde eingereicht mit
    70/100 Whg 1, Räume im EG und OG
    30/100 Whg 2, Räume im DG

    Kaufvertrag zu Whg 1 nebst GS wurde eingereicht.


    Mit einem Nachtrag zur TE wurde die Einheit 1 noch um Räume im UG erweitert. MEA sind aber gleich geblieben.

    Dennoch bedarf es nun einen Nachtrag zum KV wie auch zur GS-Bestellung, weil sich der Kauf- bzw. Belastungsgegenstand geändert hat, oder?
    Gem. § 6 WEG kann SE ohne den MEA nicht veräußert und belastet werden, dies gilt doch andersrum auch, oder? :confused:


    Mein Notar sagt, Belastungsgegenstand ist der 70/100 MEA deswegen will er nur einen Nachtrag zum KV machen.

  • Der Nachtrag zum Kaufvertrag ist wegen der Änderung der rechtlichen Strukturen erforderlich (s. das oben erwähnte Gutachten des DNotI, Abruf-Nr.: 97439, letzte Aktualisierung: 11. Januar 2010). Bei der Grundschuld kommt es darauf an, ob das Belastungsobjekt nach § 28 GBO genügend bezeichnet ist. Der Miteigentumsanteil steht zwar beim Wohnungseigentum im Vordergrund (BGH, Beschluss vom 17.1.1968, V ZB 9/67); wegen der Rechtsnatur des WEs (Trinität) ist jedoch seine isolierte Belastung nicht möglich (OLG Hamm, Rpfleger 83, 395 = DNotZ 84, 108).

    Wilsch führt dazu im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hügel, Stand: 01.09.2015, § 28 RN 49 aus: „Deshalb muss vor Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eine Bezeichnung „übereinstimmend mit der Teilungserklärung“ erfolgen. Anzugeben sind dann: die Urkundsrollennummer, der Notar, der Miteigentumsanteil iHv…./1000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung…(s Bauer/v. Oefele/Kössinger GBO § 28 Rn 22; Meikel/Böhringer GBO § 28 Rn 42)“

    Eine Mitbeurkundung der Teilungserklärung ist jedoch nicht erforderlich (LG Freiburg, B. vom 29.02.1984, 4 T 56/84). Daher scheidet auch eine Mitbeurkundung des Nachtrags aus.

    Wenn in Deinem Fall nur der 70/100 MEA verbunden mit dem SE an der Whg Nr. 1 im EG und OG Belastungsgegenstand sein soll, dann würde nur ein Teil des zu bildenden Wohnungseigentums zu belasten sein, weil die Räume im UG fehlen. Ein Teil eines WE ist jedoch nicht belastbar. Er könnte auch nicht eigenständig gebucht werden, weil er mit keinem gesonderten MEA verbunden wäre. Also muss die Eintragung der GS mehr oder weniger zwangsläufig auf das komplette Wohnungseigentum beziehen. Der Fall dürfte nicht anders zu beurteilen sein, wie derjenige, bei dem zum Zeitpunkt der GS-bestellung der Nachtrag zur Teilungserklärung bereits errichtet war, die Bestellungsurkunde aber den Nachtrag bzw. das Sondereigentum an den Räumen im UG nicht erwähnt (s. dazu Beck-OK/Wilsch, § 28 GBO RN 93 unter Zitat OLG Stuttgart NJW-Spezial 2012, 263).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Danke Prinz!


    Der Fall dürfte nicht anders zu beurteilen sein, wie derjenige, bei dem zum Zeitpunkt der GS-bestellung der Nachtrag zur Teilungserklärung bereits errichtet war, die Bestellungsurkunde aber den Nachtrag bzw. das Sondereigentum an den Räumen im UG nicht erwähnt (s. dazu Beck-OK/Wilsch, § 28 GBO RN 93 unter Zitat OLG Stuttgart NJW-Spezial 2012, 263).

    Beim Beschluss vom OLG Stuttgart, 9. 3. 2012 - 8 W 85/12 hat der Notar doch gerade einen Nachtrag gemacht; nur war das GBA der Auffassung, dass es hierzu der Genehmigung der Parteien bedarf :gruebel:


    BeckOK GBO/Wilsch GBO § 28 Rn. 44 sagt:

    Die Übertragung von Wohnungseigentum stellt sich als Übertragung des Miteigentumsanteils dar, mit welchem Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist (§ 1 Abs 2, 3 und § 6 WEG). Erfasst sein muss der ganze Miteigentumsanteil und das ganze Sondereigentum, wie auch im Hinblick auf § 6 WEG deutlich wird. Eine Übertragung, die einen Teil des Sondereigentums ausschließt, ohne diesen Teil innerhalb der Gemeinschaft anderweitig einem Miteigentumsanteil zuzuordnen, ist unwirksam (Schöner/Stöber Rn 2939 Fn 4). Ein konkludenter Ausschluss von Teilen des Sondereigentums liegt jedoch nicht bereits dann vor, wenn der Vertragsgegenstandstand unvollständig wiedergegeben ist. Beispiel: das Sondereigentum an einem Balkon oder einem Keller ist in der Urkunde nicht erwähnt. Hier muss der Rechtsgrundsatz „falsa demonstratio non nocet“ Anwendung finden mit dem Ergebnis, dass eine Schreibfehlerberichtigung des Notars gem § 44a BeurkG ausreicht, um den Grundbuchvollzug herbeizuführen (Bergermann, RNotZ 2002, 568). Hat das Grundbuchamt nicht bemerkt, dass noch „weiteres“ Sondereigentum vorhanden ist, weil dies der Beschrieb nicht ausweist (zB Balkon), findet auch hier der oben beschriebene Rechtsgrundsatz Anwendung mit der Folge, dass der Käufer volles Eigentum erwirbt.


    Eine Neueinreichung mit Schreibfehlerberichtigung sollte es dann schon sein, oder?

  • Die Grundschuldbestellungsurkunde wurde vor Errichtung des Nachtrags zur Teilungserklärung errichtet. Sie kann daher keine offensichtliche Unrichtigkeit enthalten, die nach § 44a BeurkG zu berichtigen wäre. Die von Dir angegeben Fundstelle zur unzulässigen Übertragung nur von Teilen des mit dem MEA verbundenen Sondereigentums hat mit der Bezeichnung des Pfandobjekts nach § 28 GBO nichts zu tun. Dort geht es um das Entstehen isolierten Sondereigentums (s. BayObLG, Beschluss vom 07.12.1995, 2Z BR 90/95), während es bei der GS-bestellung lediglich darum geht, dass sie am „richtigen“ Objekt eingetragen wird.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Der Fall dürfte nicht anders zu beurteilen sein, wie derjenige, bei dem zum Zeitpunkt der GS-bestellung der Nachtrag zur Teilungserklärung bereits errichtet war, die Bestellungsurkunde aber den Nachtrag bzw. das Sondereigentum an den Räumen im UG nicht erwähnt (s. dazu Beck-OK/Wilsch, § 28 GBO RN 93 unter Zitat OLG Stuttgart NJW-Spezial 2012, 263).

    Beim Beschluss vom OLG Stuttgart, 9. 3. 2012 - 8 W 85/12 hat der Notar doch gerade einen Nachtrag gemacht; nur war das GBA der Auffassung, dass es hierzu der Genehmigung der Parteien bedarf :gruebel:

    Es ist aber doch etwas anderes, wenn die Parteien sich über etwas einig sind, es aber vergessen haben zu erwähnen, wie bei OLG Stuttgart NJW-Spezial 2012, 263, oder aber der Gegenstand des Sondereigentums nach Beurkundung noch erweitert wird... :confused::oops:

    Frage ist dann eben, ob ich allein auf den MEA abstellen kann und eine zwangsläufige Mitbelastung annehmen darf...

  • Nochmals:

    Zur Eintragung der Grundschuld ist das Pfandobjekt nach § 28 GBO zu bezeichnen, damit die Eintragung bei der richtigen Immobilie gesichert ist. Dazu führt der BGH im Urteil vom 16.03.1984, V ZR 206/82, aus: „Nach § 28 GBO ist das Grundstück in der Eintragungsbewilligung übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt zu bezeichnen. Wie jede rechtsgeschäftliche Willenserklärung kann eine Bewilligung vom Grundbuchamt ausgelegt werden und zwar auch im Hinblick auf § 28 GBO (vgl. BayObLGZ 1974, 112 (115) m. w. Nachw.). Diese Vorschrift soll die Eintragung bei dem richtigen Grundstück sichern, darf aber nicht formalistisch überspannt werden (OLG Hamm, DNotZ 1971, 48 (49); Horber, § 28 Anm. 1, 3 Bc; Meikel-Imhof-Riedel, § 28Rdnr. 10).“ Und wenn klar ist, dass mit der Grundschuld das Objekt belastet werden soll, dessen 70/100 Miteigentumsanteil mit dem zugehörigen Sondereigentum verbunden ist, dann ist es unschädlich, dass nicht erwähntes Sondereigentum (hier: im UG) dazugehört. Wilsch führt dazu im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hügel, Stand: 01.09.2015, § 28 in § 28 GBO RN 93 „…unschädlich ist es, wenn in der Urkunde versehentlich ein Grundstück weggelassen wurde… Gleiches gilt auch für das versehentlich nicht erwähnte Sondereigentum, etwa in Form eines Tiefgaragenstellplatzes (OLG Stuttgart NJW-Spezial 2012, 263).“ Das entspricht auch dem oben zitierten, offenbar unveröffentlichten Beschluss des LG Freiburg. vom 29.02.1984, 4 T 56/84, wonach es einzig und allein darauf ankommt, dass die Eintragung bei dem „richtigen Objekt“ erfolgt und es deshalb auch nicht der Mitbeurkundung der (noch nicht vollzogenen) Teilungserklärung bedarf.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Hallo!
    Ich muss das Thema nochmals aufgreifen (leider habe ich noch nicht viel Erfahrungen im BauträgerR). Zum Sachverhalt:

    - Dez. 2018: Beurkundung Teilungserklärung § 8 WEG mit vorläufigen Plänen
    - Aug. 2019: Antrag Wahrung TE unter Vorlage der AB + Ergänzungsurkunde hinsichtlich Klarstellung, dass die Pläne der AB nun maßgebend sind
    - Okt. 2019: Einreichung eines Nachtrages zur TE (Änderung Gemeinschaftsordnung z. B. Streichung Wärmecontracting)

    - zwischen Dez. 2018 und Sept. 2019 wurden 9 der 10 gebildeten Einheiten veräußert. In den Kaufverträgen ist eine entsprechende Vollmacht der Käufer für den Verkäufer auf Änderung der TE enthalten.

    Bislang ist die Wahrung der TE nicht erfolgt. Nun sollen wir die Vormerkungen und die Finanzierungsgrundschulden zur Eintragung beantragen.

    Ich würde jetzt die entsprechenden Anträge stellen ohne eine Erklärung dahingehend abzugeben, dass die verkauften bzw. belasteten Einheiten mit der AB übereinstimmen. Diese sind ja in den Kaufverträgen und in den Grundschulden gem. § 28 GBO genau bezeichnet und daran hat sich - soweit ich die Pläne beurteilen kann - auch nichts geändert.
    Oder muss ich auf die Wahrung der AB warten und dann die Anträge stellen? *grübel* Ich stehe gerade echt auf dem Schlauch...

  • ....Ich würde jetzt die entsprechenden Anträge stellen ohne eine Erklärung dahingehend abzugeben, dass die verkauften bzw. belasteten Einheiten mit der AB übereinstimmen. ...

    Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen die Einheiten nicht übereinstimmen, sondern mit dem Aufteilungsplan. Wie oben (#26) ausgeführt, hat das GBA die Identität zwischen vorläufigem und amtlichem Aufteilungsplan eigenständig zu prüfen (BayObLG, Beschluss vom 12.12 2002; 2Z BR 112/02; Armbrüster im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 7 RN 126; Kral im BeckOK WEG, Timme, Stand 01.08.2019, § 7 RN 67; Krause in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Auflage 2019, § 8 RN 10; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, RN 2855; Rapp im Staudinger, BGB Neubearbeitung 2018, § 7 WEG RN15a).

    Eine Identitätserklärung des Notars ist entbehrlich und wäre auch nicht ausreichend (BeckOK/Kral aaO unter Zitat BayObLG DNotZ 2003, 275 mAnm Schmidt; Hügel NotBZ 2003, 147).

    Der Umstand, dass „in den Kaufverträgen eine entsprechende Vollmacht der Käufer für den Verkäufer auf Änderung der TE enthalten ist“, besagt nichts darüber, ob ggf. eine Nachbeurkundung zu den abgeschlossenen Kaufverträgen erforderlich ist. Dazu wird es darauf ankommen, ob die Teilungserklärung nunmehr verschärfende Regelungen enthält; s. hier
    http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…467#post1086467
    bzw. die dort in Bezug genommenen Threads:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1068119
    und
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1059973
    und das Gutachten des DNotI, Abruf-Nr.: 97439, letzte Aktualisierung: 11. Januar 2010
    https://www.dnoti.de/gutachten/deta…14f179d18f92206


    Aus der Formulierung „Änderung Gemeinschaftsordnung z. B. Streichung Wärmecontracting“, kann ich dies nicht entnehmen.

    Sind Nachbeurkundungen zu den Kaufverträgen erforderlich, stellt sich die Frage, ob die in den Kaufverträgen erteilten Vollmachten dem Bestimmheitsgebot entsprechen, s. dazu hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1076684
    und das dort genannte Gutachten des DNotI vom 24. August 2012, Abruf-Nr. vom 114351
    https://www.dnoti.de/gutachten/deta…e3db9fc5df7982f

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Vielen Dank Prinz!!!

    ich lese mich mal weiter dazu ein, aber ich würde sagen, dass die Einheiten mit dem Aufteilungsplan übereinstimmen. Ein Garten (SoNuR) ist allerdings größer geworden als ursprünglich in der TE bestimmt.
    Die Vollmacht an den Bauträger in den Kaufverträgen zur Änderung der TE ist schon spezifiziert, nämlich u.a. eine Veränderung der Gartenflächen vornehmen zu dürfen.

    Ich habe die Anträge mal eingereicht und warte ab, was die zuständige Rechtspflegerin sagt.

    Nochmals Danke für die Verlinkungen!

  • Ich hänge mich hier mal dran:

    Sondereigentum (Reihenhausanlage) wurde aufgehoben, Grundstück realgeteilt.ä, sodass jedes Reihenhaus ein eigenes Grundstück bekommen hat. Ungünstigerweise wurde für ein Reihenhaus bereits vorher ein KV plus Grundschuldbestellung geschlossen. Ein formgerechter Nachtrag bzgl des Belastungsgegenstandes wurde eingereicht (aufgrund Vollzugvollmacht). AV und Grundschuld wurden eingetragen.

    Ich habe bisher die Vollzugsvollmachten großzügig angewandt. Hier habe ich aber ein bisschen Bauchschmerzen. Ich gehe recht in der Annahme, dass wohl in jedem Fall für die Umschreibung eine neue Auflassung der Parteien vonnöten sein dürfte? Kann/sollte man die Grundschuld auch nochmal nachgenehmigen lassen? Es erscheint mir alles ein bisschen dünn….

  • Sondereigentum (Reihenhausanlage) wurde aufgehoben, Grundstück realgeteilt.ä, sodass jedes Reihenhaus ein eigenes Grundstück bekommen hat. Ungünstigerweise wurde für ein Reihenhaus bereits vorher ein KV plus Grundschuldbestellung geschlossen. Ein formgerechter Nachtrag bzgl des Belastungsgegenstandes wurde eingereicht (aufgrund Vollzugvollmacht). AV und Grundschuld wurden eingetragen.

    ....

    Ich verstehe die Formulierung: „Ungünstigerweise wurde für ein Reihenhaus bereits vorher ein KV plus Grundschuldbestellung geschlossen. Ein formgerechter Nachtrag bzgl des Belastungsgegenstandes wurde eingereicht (aufgrund Vollzugvollmacht)“ so, dass der Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung als Erwerbs- bzw. Belastungsobjekt das seinerzeit bestandene Wohnungseigentum zum Gegenstand haben und der Nachtrag als Erwerbs- bzw. Belastungsgegenstand das nach Vermessung der Grundstücke und Aufhebung des jeweiligen Sondereigentums entstandene Grundstück bezeichnet.

    Um das Alleineigentum an dem jeweiligen Grundstück zu erlangen, müssten die Miteigentümer sich dann (nach Aufhebung des Sondereigentums) wechselseitig Miteigentumsanteile aufgelassen haben (siehe dazu etwa das Gutachten des DNotI im DNotI-Report 17/2016, 133 ff.

    https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/dnoti-reports/rep172016-light-pdf.pdf

    Auf jeden Fall handelt es sich bei dem selbständigen Grundstück dann um ein völlig anderes Objekt, als es im Kaufvertrag und der Grundschuldbestellungsurkunde vorgesehen war (Wohnungseigentum). Gegenstand der dinglichen Einigung gemäß §§ 873, 925 BGB ist bei der Übertragung von Wohnungs-/Teileigentum der damit korrespondierende Miteigentumsanteil; siehe den Beschluss des BayObLG vom 13. Juni 1984, BReg 2 Z 40/84 = BeckRS 1984, 31150744 und das Gutachten des DNotI im DNotI-Report 10/2016, 77 ff.

    https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/dnoti-reports/rep102016-light-pdf.pdf

    bei der Auflassung des Grundstücks hingegen die Summe aller Miteigentumsanteile an einem anderen (verkleinerten) Grundstück. Aufgrund einer Vollzugsvollmacht konnte die Bestimmung dieses Objekts weder durch den Notar, noch durch eine/n Notarangestellte/n erfolgen.

    Wie hier

    schnotti
    22. März 2021 um 13:45

    und im dortigen Bezugsthread ausgeführt, kann der Vollmachtnehmer den Gegenstand der ihm erteilten Vollmacht nicht von sich aus erweitern. Eine solche Erweiterung stellt es jedoch dar, wenn statt des Wohnungseigentums ein Grundstück veräußert bzw. erworben oder belastet werden soll. Für die Auflassung reicht die Vollmacht ohnehin nicht. Zum Vollzug der Auflassung wird es geänderter Grundbucherklärungen der Beteiligten bedürfen, die -mangels Rückwirkung- nicht im Wege der Zwischenverfügung aufgegeben werden können.

    Ob überhaupt Vormerkungsschutz besteht, erscheint mir fraglich. Wie das DNotI im Gutachten vom 15.01.2010, Gutachten/Abruf-Nr: 97439

    Details - DNotI

    ausführt, ist die eingetragene Vormerkung nur wirksam, wenn der Anspruch zu dessen Sicherung sie dienen soll, seinem Inhalt nach tatsächlich besteht; sie geht notwendigerweise unter, wenn der Anspruch erlischt. Bei einer späteren Änderung der Forderung passe sich der Vormerkungsschutz nicht automatisch der Forderung an. Wenn Vertragsgegenstand jedoch das Wohnungseigentum war und aufgrund der Vollmacht kein anderer Vertragsgegenstand bestimmt werden konnte, dann dürfte kein Vormerkungsschutz bestehen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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