eine Grundschuld, zwei Ränge

  • An einem Erbbaurecht ist unter III/5 eine Grundschuld zu 2.400.000 DM eingetragen:
    "....unter Ausnutzung des Rangvorbehalts im Rang vor II/1,2,3 (= Erbbzins, Erhöhungsvorm., Vorkaufsr.) in Höhe von 1.426.600 DM, gem. Bew....."

    Nach Demharter § 45 RNr. 33 c) bb) wär das mit unterschiedl. Rang bei einer Grundschuld ja eigentlich nicht gegangen und hätten 2 Rechte eingetragen werden müssen.
    Hintergrund war, daß bei II/1,2,3 10.000.000 DM Rangvorbehalt eingetragen waren und dieser wegen Ausnutzung durch III/1-4 nicht mehr ausreichte. Den Rangrücktritt durch II/1,2,3 bzgl. des Rests anzufordern, dazu hatte der Kollege vermutl. keine Lust (so wie ich ihn kannte).

    Ist die Grundschuld im angegebenen Rang (bzw. die zwei Grundschulden) entstanden und nur die Grundbucheintragung nicht ganz richtig, oder :confused: :confused:
    .....
    (II/2 soll gelöscht und bei den Erbbauzinsreallasten eine Wertsicherung und Bestehenbleiben nach § 9 ErbbauVO eingetragen werden; jetzt frag ich mich ob der Restbetrag von III/5 nicht hinter diese Änderungen zurücktreten muß, um die Änderungen im Rang der Reallasten II/1,2 (ausgenutzte Vormerkung) eintragen zu können) :( :confused:

  • Die Lösung besteht darin, dass im vorliegenden Fall von vorneherein zwei Grundschulden entstanden sind. Die Rechtslage ist keine andere, als wenn die Grundschuld zunächst mit einheitlichem Rang eingetragen worden und später durch Teil-Rangrücktritt in zwei Grundschulden geteilt worden wäre. Dass die Eintragung der Grundschuld in der vorliegenden Form ordnungswidrig war, bedarf keiner Diskussion. Materiellrechtlich ist dieser Verfahrensverstoß aber ohne Belang.

    Rangverhältnis also:

    III/1-4 im Gesamtbetrag von 8.573.400 DM, dann III/5a im Betrag von 1.426.600 DM, dann II/1-3 und zuletzt III/5b im Betrag von 973.400 DM.

    Eine Rangrücktritt von III/5b ist nicht erforderlich, soweit die nunmehr anstehenden Änderungen durch Vormerkung gesichert waren, weil diese Änderungen nach § 883 Abs.3 BGB kraft Gesetzes den Vorrang vor III/5b erhalten.

    Sofern auch Änderungen in Abt.II erfolgen sollen, die eine Erweiterung des bisherigen Rechtsinhalts bewirken und nicht durch Vormerkung gesichert waren, müsste III/5b (ebenso wie III/1-4 und III/5a) im Rang zurücktreten, um das bisherige einheitliche Rangverhältnis zu erhalten. Erforderlich ist dies jedoch nicht. Erfolgt insoweit kein Rangrücktritt, gehen die Änderungen in Abt.II dem Recht III/5b (und den Rechten III/1-4 und III/5a) somit im Range nach.

  • Tach Martin,

    ohne daß mir eine brauchbare Kommentierung o.ä. vorliegt:

    Ich meine mich dunkel an eine Entscheidung des LG Frankenthal zu erinnern, in der das dortige LG ein Problem hinsichtlich der Einigung sah (Einigung nur bzgl. einer Grundschuld, tatsächlich zwei eingetragen). Naja, zunächst ist das genannte LG weit weg und zum anderen weiß ich die genaue Argumentation nicht mehr, ich hab die Entscheidung nur mal zur weiteren Begründung der Nichteintragung herangezogen (vor ca. 10 Jahren).

    Ich hoffe nur, daß ich nicht derjenige war, der die Grundschuld so eingetragen hat, wär etwas peinlich:unschuldi .

    Für weitere Diskussion...Telefon ist sicher bekannt.

    Schönen Tag noch,

    Roland

  • @ juris 2112: ist das Grundpfandrecht nicht inhaltlich unzulässig, weil es bei der erstmaligen Eintragung als einheitliches Recht nur einen einheitlichen Rang haben konnte (=OLG Zweibrücken Rpfleger 1985, 54) ? Nach dieser OLG-Entscheidung regelt § 879 nur das Rangverhältnis zwischen mehreren Rechten, nicht aber das Rangverhältnis innerhalb eines Rechtes. Nach § 880 Abs 1 BGB kann das Rangverhältnis zwischen mehreren bereits bestehenden Grundpfandrechten geändert werden, nicht aber das Rangverhältnis innerhalb des Rechtes bei der Ersteintragung. Die von Martin geschilderte Fallkonstellation ist ein häufiges Problem der Grundbuchpraxis im Zusammenhang mit Rangvorbehalten, die nicht mehr ganz ausreichen.

  • K - Mann: Nein, nein, das war lange vor Deiner Zeit der stimmgewaltige pensionierte Kollege K aus V. Hab auch schon mal so einen Fall gehabt wo eine Grundschuld bewilligt war mit untersch. Rang und Nachtrag gefordert. Viell. haben wir damals drüber geredet.
    ....jetzt hab ich s gefunden ! Rpfl. 1983, 142, LG Frankenthal
    Wenn ich an die Fehler denke, die ich schon gemacht hab :pff:
    aber über andere lästert man trotzdem gern :teufel:


    Die Rechtsfolge, daß materiell 2 Rechte entstanden sind wie juris 2112 sagt, ist aber meiner Meinung nach schon eingetreten.

    Die Änderungen (Wertsicherung und Bestehenbleiben nach § 9 ErbbauVO) wird meiner Meinung nach wohl nicht von der Erbbauzinserhöhungsvormerkung gedeckt sein, oder ?

  • K-Mann meint LG Frankenthal Rpfleger 1983, 142.

    Harald:

    Eine inhaltliche Unzulässigkeit liegt nicht vor, denn nicht alles was ordnungswidrig eingetragen wurde, ist deshalb auch inhaltlich unzulässig.

    Materiellrechtlich verhielt es sich so, dass sich die Beteiligten über die Bestellung eines Grundpfandrechts geeinigt haben und durch die genannte ursprüngliche Rangverschiedenheit von Teilbeträgen insoweit aber von vorneherein nur zwei Grundpfandrechte materiell entstehen konnten. Demzufolge gibt es in materieller Hinsicht zwei Möglichkeiten: Entweder es ist überhaupt kein Recht (geschweige denn zwei) entstanden, weil Einigung und Eintragung nicht übereinstimmen (§ 873 Abs.1 BGB) oder es ist entsprechend § 139 BGB bzw. im Wege der Umdeutung anzunehmen, dass das Eingetragene entstanden ist, weil den Beteiligten zwei Rechte lieber sind als überhaupt keines. Also das alte Problem, das in der Regel aus naheliegenden Gründen dahingehend zu lösen ist, dass nach dem mutmaßlichen Parteiwillen das entstanden ist, was entstehen konnte: Nämlich zwei Rechte mit unterschiedlichem Rang.

    Es bleibt also nur noch zu prüfen, ob auch zwei Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen sind. Dies ist zweifelsfrei zu bejahen, weil sich ja gerade aus dem eingetragenen Teilvorrang bzw. Teilnachrang eindeutig ergibt, dass durch die Eintragung im vorliegenden Fall unabhängig von äußeren Erscheinungsbild des Eintragungsvermerks von vorneherein nur mehrere Grundpfandrechte materiell entstehen konnten.

    Dass die erfolgte Grundbucheintragung verfahrensrechtlich ordnungswidrig war, steht außer Frage. Der Kollege hätte die Grundschuld mangels ausreichenden Rangvorbehalts in der vorliegenden Form nicht eintragen dürfen, sondern er hätte aus verfahrensrechtlichen Gründen die ergänzende Bewilligung zweier Grundpfandrechte mit entsprechend verschiedenem Rang verlangen müssen. Und gerade aufgrund dieser Erwägung wird die Sache klar: Denn dann wären genau diejenigen verfahrensrechtlichen Erklärungen der Beteiligten vorgelegt worden, die aufgrund der entsprechenden Anwendung des § 139 BGB mit gleichem Inhalt auch als (dem Grundbuchamt nicht vorliegende und auch nicht vorzulegende) materiellrechtliche Erklärungen existieren.

    Von einer inhaltlich unzulässigen Eintragung kann daher keine Rede sein (ebenso OLG Zweibrücken Rpfleger 1985, 54, indem es völlig zu Recht nur die verfahrensrechtliche "Unzulässigkeit" der Eintragung moniert). Denn die Grundbucheintragung verlautbart aus den genannten Gründen ja zwei Grundpfandrechte mit verschiedenem und materiell zutreffenden Rang im Verhältnis zu den Rechten II/1-3. Dass die beiden Grundschulden III/5a und III/5b untereinander Gleichrang haben, versteht sich von selbst, da die Rechte ordnungswidrig nicht unter verschiedenen Nummern eingetragen sind und sich der Gleichrang daher bereits aus der insoweit einheitlichen Eintragung in der Hauptspalte der Abt.III des Grundbuchs ergibt.

    Im Ergebnis handelt es sich somit um nichts anderes als eine materiellrechtlich unschädliche "Sammelbuchung" von zwei Grundpfandrechten unter einer Nummer, wie sie bei Rechten in Abt.II erheblich öfter vorkommt. Auch dort ist aber allgemein anerkannt, dass diese Eintragungsform nur ordnungswidrig, aber keinesfalls inhaltlich unzulässig ist.

  • Ja, die Formulierung in der Entscheidung des OLG Zweibrücken "....ergibt sich die Unzulässigkeit der beantragten Eintragung..." bezieht sich auf die verfahrensrechtl. Unzulässigkeit, zwei Rechte in einem Vermerk zusammenzufassen. Vielen Dank für die "Aufklärung". (Nachdem ich schon den Rangrücktritt des unter II/6 eingetragenen (bisher erstrangigen) Untererbbaurechts moniert hab, kann ich ja gleich nochmal anrufen):2danke

  • Ich hänge mich hier einmal an:
    In einem Grundbuch sind zwei Grundschulden eingetragen worden, nämlich
    III/1 über 160.000,- €
    III/2 über 350.000,- €.

    Der Gläubiger III/1 hat dann später dem rangersten Teil des Rechts III/2 in Höhe von 200.000,- € den Vorrang eingeräumt. Der Eigentümer hat der Rangänderung zugestimmt und es wurde genau so eingetragen (eine Grundschuld zwei Ränge?!?).

    Es geht aber noch weiter:
    Ein Jahr später ist dann auch dem rangletzten Teil des Rechts III/2 in Höhe von 150.000,- € der Vorrang vor III/1 eingeräumt worden und entsprechende Eintragung erfolgt.

    Danach kamen dann für III/2 zwei Teilabtretungen und zwar zunächst über rangletzte 195.000,- € (= 2.1) und dann über rangletzte 67.000,- € (= 2.2).

    Mir liegt jetzt ein Antrag auf Abtretung des Restrechtes III/2 (88.000,- €) vor. Ich bin dabei über den Grundbuchinhalt "gestolpert" und frage mich, ob ich die Abtretung einfach eintragen kann oder ob ich wegen der Rangvermerke pp. irgendetwas machen muss/sollte?
    Die erste Rangänderung hätte m. E. so nicht eingetragen werden dürfen, da zur Teilung des Rechts noch eine entsprechende Erklärung des Gläubigers III/2 erforderlich gewesen wäre, oder?
    Ist durch die trotzdem erfolgte Eintragung eine Teilung des Rechtes erfolgt? Dann wären die nachfolgenden Teilabtretungen wohl nicht in Ordnung.
    Oder ist die eingetragene Rangänderung fehlerhaft und daher ein Amtswiderspruch einzutragen?
    Oder ist durch die 2. Rangänderung evtl. "Heilung" eingetreten, sodass das Recht III/2 mit der Eintragung insgesamt Vorrang vor III/1 hat?

  • Die erste Rangänderung hätte m. E. so nicht eingetragen werden dürfen, da zur Teilung des Rechts noch eine entsprechende Erklärung des Gläubigers III/2 erforderlich gewesen wäre, oder?

    Nur so eine Idee: Bei der Teilabtretung eines Rechtes verlangen wir ja auch keinen Teilungsantrag, weil dieser in der Erklärung des Gläubigers enthalten ist. Vielleicht kann man so bei der Rangänderung auch verfahren. Obwohl die Teilung natürlich nicht explizit erklärt wurde und auch so bei der Eintragung nicht verlautbart ist.:gruebel:

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Aber bei einer Teilabtretung wirkt immerhin der Gläubiger des betroffenen Rechts mit, bei der erfolgten "Teilrangänderung" hat aber nur der Gläubiger des zurücktretenden Rechts mitgewirkt, also nicht der des zu teilenden Rechts.

  • Die Vorrangseinräumung für einen Teilbetrag eines Grundpfandrechts bewirkt nicht dessen Teilung.

    Also:

    Ausgangslage:

    1. III/1 100 für A
    2. III/2 300 für B

    A räumt rangersten 150 von B den Vorrang ein:

    1. III/2 150 für B
    2. III/1 100 für A
    3. III/2 150 für B

    A räumt weiteren 150 von B den Vorrang ein:

    1. III/2 300 für B
    2. III/1 100 für A

    ...und wenn jetzt B geteilt wird, geht's ganz normal weiter, also:
    ein rangletzter Betrag von III/2 in Höhe von 99 wird von B an C abgetreten (2.1):

    1. III/2 (noch) 201 für B
    2. III/2.1 99 für C
    3. III/1 100 für A

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • tom: Deine Auffassung halte ich für falsch. Ein Recht kann nur einen einheitlichen Rang haben. Wenn ein Teil des Rechts den Rang ändern soll, ist dazu Teilung erforderlich; siehe dazu auch Schöner/Stöber Rdnr. 2581a und Demharter Rdnr. 47 zu § 45 GB

    @ Kai: Danke.

    @ 45: War gerade dabei:)

    Eine Bewilligung des Gläubigers III/2 bzgl. Teilung des Rechts lag nicht vor.

    Es stellt sich daher die Frage, ob die Teilung mit Eintragung der ersten Rangänderung trotzdem wirksam geworden ist (Einigung nach § 880 II BGB + Eintragung) oder nicht.
    Bei wirksamer Teilung passen dann die späteren Teilabtretungen so wie eingetragen nicht.
    Wenn aber mangels Mitwirkung des Gläubigers III/2 die Eintragung der ersten Rangänderung und die Teilung nicht wirksam geworden ist, stimmt "nur" der aus dem Grundbuch ersichtliche Rang nicht. Es bestünde dann aber weiterhin nur ein Recht III/2, sodass die Teilabtretungen ok wären.

  • Läßt sich denn aus den Abtretungserklärungen ableiten, dass der Gläubiger III/2 mit der Teilung einverstanden war? Irgendeine Formulierung in der Art von "für uns ist eine Grundschuld in Höhe 200.000 EUR/150.000 EUR eingetragen"?

  • Leider nein. In der ersten Teilabtretungserklärung heißt es: "Für uns ist im GB von ... eine GS über 350.000,- € eingetragen. Von diesem Recht treten wir einen letztrangigen Teilbetrag von ... ".
    Die Gläubigerin ging also überhaupt nicht von einer Teilung ihres Rechts aus.

  • Wenn hier eine Genehmigung der Teilung durch die Ursprungsgläubigerin helfen könnte, könnte diese evtl. im Hinblick auf die zweite Rangänderung, auch noch erklären, dass sie die beiden Einzelrechte danach wieder zu einem Einheitsrecht zusammengeführt hat.
    Dann würden die Teilabtretungen wieder passen.
    Aber ob das jetzt noch geht???

  • Statt einer Genehmigung könnte man auch eine Geständniserklärung nachreichen, aus der hervorgeht, dass die Gläubigerin mit der Teilung infolge Vorrangseinräumung einverstanden war. Unter den Umständen dkann man allerdings nicht mit einer Genehmigung oder Geständniserklärung rechnen. Ohne hätte man keine wirksame Teilung und könnte fragen, ob mit der Vorrangseinräumung hinsichtlich des letzten Teilbetrages nicht zugleich die hinsichtlich des gesamten Rechtes vorliegt. Zur Vereinigung von Grundpfandrechten s. Schöner/Stöber Rn 2693

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