Grundschuld und Insolvenzverwalter

  • Hallo!

    Ich habe einen Kaufvertrag, in dem der Eigt. auftritt und den der bestellte Insolvenzverwalter bereits genehmigt hat. In dem Kaufvertrag ist eine Finanzierungsvollmacht für den Käufer enthalten.
    Auf GRund der Finanzierungsvollmacht wurde jetzt die Grundschuld durch den käufer bestellt. Er tritt im eigenen Namen und als Bevollm. für den Verkäufer auf.
    Meine Frage : Muss der Insolvenzverwalter die Grundschuldbestellung auch noch genehmigen oder reicht es aus, dass der Kaufvertrag inkl. Finanzierungsvollmacht genehmigt wurde?

  • ok, das bedeutet also, ich brauche eine weitere Genehmigung
    das wird der Notar nicht gerne hören, weil der Insolvenzverwalter wohl nicht sehr kooperativ ist

  • ja, ich hatte das auch so im Kopf, dass die Grundschuldbestellung bei einer Finanzierungsvollmacht nochmal familiengerichtlich genehmigt werden muss

  • Hallo, ich muss diese alte Sache mal wieder hochholen.
    Ich habe einen leicht anderen Fall: Kaufvertrag mit Belastungsvollmacht 2014, abgeschlossen von einer Notariatsangestellten "als vollmachtlose Vertreterin für den IV der Verkäuferin" (IV-Verfahren lief schon), und nachgenehmigt vom IV. Dann Grundschuld in Ausübung der Belastungsvollmacht 2017, durch den Käufer in Vollmacht "für die Verkäuferin, diese vertreten durch den IV".
    Ich hätte das so ausreichen lassen - wie bei jeder anderen Nachgenehmigung jedes anderen Verkäufers auch. Habe nur gegrübelt, ob man es evtl. wegen der Insolvenz anders sehen müsste. Vergleichbar mit einer familiengerichtlichen Genehmigung scheint es mir aber nicht zu sein.

  • ..Habe nur gegrübelt, ob man es evtl. wegen der Insolvenz anders sehen müsste.

    Dem entnehme ich, dass das Insolvenzverfahren noch läuft. Dann kann es aber keine Besonderheiten geben.

    Wenn vorliegend anhand einer Belastungsvollmacht gehandelt wird, die der Insolvenzverwalter erteilt hat, dann ist mE der Vorgang nicht anders zu beurteilen, als wenn der Insolvenzverwalter selbst die GS zur Eintragung bewilligt hätte.

    Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Verfügung, die ein Verfügungsberechtigter kraft Amtes vornimmt, ist nach älterer Rechtsprechung, dass dieser sein Amt nicht nur bei Antragstellung, sondern auch bei der Vollendung des Rechtserwerbs innehat (BayObLG, Beschluss vom 20.08.1998, 2Z BR 45/98; Rz. 20 unter Zitat BGHZ 27, 360/368; Demharter GBO 22. Aufl. § 19 Rn. 60 und 61, Gutachten des DNotI vom 27. Oktober 2017, Abruf-Nr.: 158325, unter Zitat OLG Köln, MittRhNotK 1981, 139 f.; BayObLG MittBayNot 1975, 228 f.; ferner die Nachweise in der Abhandlung von Peter A. Windel zu § 80 InsO RN 235 Fußn. 1662 bei google-books
    https://books.google.de/books?id=2PQyJ…C%20139&f=false

    Damit käme es –jedenfalls dann, wenn die Voraussetzungen des § 878 BGB nicht gegeben sind (s. dazu H.-W. Eckert im BeckOK BGB, Stand 15.06.2017, § 878 RN 15)- für die Frage der Bewilligungsbefugnis des Insolvenzverwalters auf den Zeitpunkt der Eintragung des Rechts (GS) an.

    Und wenn derzeit der Insolvenzvermerk noch eingetragen ist, würde ich Im Umkehrschluss dazu, dass ein gelöschter Insolvenzvermerk die Vermutung begründet, dass das Grundstück vom Insolvenzbeschlag freigeworden ist (s. die Nachweise hier https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…477#post1109477
    und BGH, 7. Zivilsenat, Beschluss vom 30.08.2017, VII ZB 23/14) vom Fortbestand des Insolvenzbeschlags und damit der Bewilligungsbefugnis des Insolvenzverwalters ausgehen wollen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Vergleichbar mit einer familiengerichtlichen Genehmigung scheint es mir aber nicht zu sein.

    Die Frage im Ausgangsfall war, ob bei fehlender Vertretungsmacht - rechtsgeschäftlicher oder gesetzlicher Art - trotz der Genehmigung des Kaufvertrags, der eine Finanzierungsvollmacht enthält, zusätzlich zum Kaufvertrag auch noch die Grundschuld genehmigt werden muß (vgl. z.B. Beschluss des OLG Hamm vom 20.09.2013; Az. 15 W 251/13; zum § 1821 BGB). Ob die Genehmigung des vollmachtlosen Handelns dabei über den § 177 BGB oder den § 1821 BGB erfolgt, sollte keinen Unterschied bedeuten. Ist noch nirgendwo thematisiert. Daher wie Prinz.

  • Meine Antwort bezog sich auf die Frage, ob die Nachgenehmigung des Insolvenzverwalters zum Kaufvertrag ausreicht oder „ob man es evtl. wegen der Insolvenz anders sehen müsste.“.

    Wegen der Insolvenz gibt es mE außer der dargelegten keine andere Sichtweise.

    Eine andere Frage ist, ob die Genehmigung des Insolvenzverwalters zum Kaufvertrag ausreicht, um von der Belastungsvollmacht Gebrauch machen zu können oder ob die GS-Bestellung ggf. selbst noch zu genehmigen ist.

    Ersteres ist mE ohne weiteres zu bejahen (s. Schippers: „Vollmachtlose Vollmachtserteilung - Zur rückwirkenden Genehmigung der ohne Vertretungsmacht erteilten Vorwegbeleihungsvollmacht beim Grundstückskauf“, DNotZ 1997, 683 ff.; Kuhn, „Vollmacht und Genehmigung beim Grundstückskaufvertrag“, RNotZ 2001, 305 ff, 315).

    Bei Letzterem kommt es darauf an, ob die Formulierung „zur Finanzierung des Kaufpreises“ nur das Innenverhältnis betrifft oder auch eine Beschränkung im Außenverhältnis darstellen soll (s.
    http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1101675)
    und BGH 5. Zivilsenat Beschluss vom 21.04.2016, V ZB 13/15 Rz. 8) und welche Bestimmungen (Sicherungsabrede) zur Ausübung der Vollmacht getroffen wurden (s. etwa OLG Hamm 15. Zivilsenat, Beschluss vom 26.08.2016, 15 W 318/16, Rz. 4).

    Das wurde vorliegend aber nicht thematisiert, so dass ich davon ausgehe, dass die mit Genehmigung des Insolvenzverwalters erteilte Vollmacht ausreicht, um das Grundpfandrecht zur Eintragung zu bringen. Eine Genehmigung zu GS-bestellung ist damit nicht zusätzlich erforderlich (Kuhn, aaO).
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  • Die Insolvenz war der Aufhänger, das eigentlich Problem liegt aber natürlich (!) darin, ob die Genehmigung des Kaufvertrages (§ 177 BGB) auch die Finanzierungsvollmacht erfaßt. Die Nachweise habe ich nur überflogen, aber Schippers macht offenbar eine Einschränkung -> "Dennoch ist - entgegen der h.M. - die Vollmachtserteilung durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht nicht als Anwendungsfall des § 180 Satz 1 BGB zu behandeln, sondern entsprechend den §§ 177 ff. BGB als generell genehmigungsfähig anzusehen." Da wäre anzusetzen.

  • Die bei Schippers
    http://www.notar-geilenkirchen.de/media/com_form…t%20Nr.%209.pdf
    zitierte hM bezieht sich darauf, dass die Vollmachtserteilung als einseitiges Rechtsgeschäft angesehen wird (Zitat: „Auch an dieser Stelle wird nicht in Frage gestellt, dass die Vollmachtserteilung rechtsdogmatisch als einseitiges Rechtsgeschäft einzuordnen ist. Dennoch ist - entgegen der h.M. - die Vollmachtserteilung durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht nicht als Anwendungsfall des § 180 Satz 1 BGB zu behandeln, sondern…)

    Zur Genehmigungsfähigkeit der Vollmachtserteilung führt Schippers aus: „Nimmt man nicht bereits - wie hier vertreten - die generelle Genehmigungsfähigkeit einer ohne Vertretungsmacht erteilten Vollmacht an, so gelangt man auch mit der h.M. zur Genehmigungsfähigkeit, allerdings nur, wenn einer der beiden Ausnahmetatbestände des § 180 Satz 2 BGB eingreift.

    Dazu führt das DNotI im Gutachten vom 14.04.2016, Gutachtennummer: 146758, erschienen im DNotI-Report 2016, 51-52, aus:

    „Daher ist davon auszugehen, dass der Käufer die vollmachtlose Vollmachtserteilung billigt. Folglich ist die Literatur u. E. zu Recht der Ansicht, dass bei der Erteilung einer Finanzierungsvollmacht durch einen falsus procurator § 180 S. 2 BGB eingreift und die vollmachtlose Vollmachtserteilung genehmigt werden kann (Kuhn, RNotZ 2001, 306, 315; Meikel/Böttcher, Einl. E Rn. 72; Everts, in: Beck’sches Notarhand*buch, 6. Aufl. 2015, A I Rn. 282; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 3546; ebenso wohl Staudinger/Schilken, § 180 Rn. 1; vgl. auch Schippers, DNotZ 1997, 683, 687 f.). Auch in der jüngeren Literatur fehlt es – soweit ersichtlich – an entgegenstehenden Auffassungen. Rechtsprechung konnten wir nicht ausfindig machen….“

    Das entspricht dem Gutachten des DNotI vom 13. November 1999, Dokumentnummer: 11085 „Bestellung einer Grundschuld durch falsus procurator“
    https://www.google.de/url?sa=t&rct=j…4iiWmmciuNkf7Z3

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  • Ich hatte die Akte wegen einer Zwischenverfügung aus anderen Gründen erst heute wieder auf dem Tisch. Vielen Dank für eure Antworten! Ich habe nun keine weitere Genehmigung des IV für die Grundschuld verlangt. (Aber wegen der zwischenzeitlich vergangenen 3 Jahre habe ich sicherheitshalber beim Insolvenzgericht nachgefragt, ob der Insolvenzverwalter auch heute noch als solcher bestellt ist - was der Fall ist).

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