Grundschuld von Anfang an falsch eingetragen

  • Ist der Notar von Eigentümer und Erwerber bevollmächtigt und erfasst die Erwerbervollmacht ggf. auch die persönliche Vollstreckungsunterwerfung und den Rangrücktritt bezüglich der AV?

    Wie ist der genaue Wortlaut der vom Veräußerer erteilten Erwerbervollmacht?

  • Also die Vollmacht lautet genau:

    "Der Notar wird unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB ermächtigt, alle Erklärungen abzugeben, die zum Vollzug dieser Urkunde etwa noch erforderlich sind und alle sich aus dieser Urkunde ergebenden Anträge - auch getrennt - zu stellen, zu ändern, zu ergänzen oder zurückzunehmen, insbesondere auch zu Rangebestimmungen und/oder Rangänderungen hinsichtlich der Eigentumsvormerkung."

  • Die Belastungsvollmacht lautet wie folgt:

    "Der Verkläufer bevollmächtigt den Käufer auch bereits vor Eigentumsumschreibung Hypotheken oder Grundschulden in beliebiger Höhe mit Zinsen und Nebenleistungen zur Eintragung in das Grundbuch vor dem beurkundenden Notar, dessen Vertreter oder Nachfolger im Amt zu bewilligen und zu beantragen und dabei in Ansehung der Grundpfandrechte den jeweiligen Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwefen.
    ...
    Der Käufer ist bevollmächtigt, Rangänderungen bzw. die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks zugunsten der Grundschuld bei der Eigentumsvormerkung im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen.
    ..."

  • Ich habe mir das Ganze jetzt noch einmal durchgelesen. Sehe ich es richtig, dass die vom Erwerber aufgrund Veräußerervollmacht bestellte Grundschuld am gesamten Grundstück zur Eintragung bewilligt war und dies dann erst aufgrund Deiner Zwischenverfügung durch die Eigenurkunde des Notars auf den erworbenen Miteigentumsanteil beschränkt wurde?

  • Unter der Prämisse, dass die ursprüngliche Grundschuldbestellung bezüglich des Belastungsgegenstandes in Form des gesamten betroffenen Veräußerergrundbesitzes (BVNrn. 1 und 2) zutreffend war und die Grundschuld demzufolge aufgrund dieser Urkunde (vom Mangel der Erwerbervollmacht abgesehen) an diesem Grundbesitz eingetragen werden könnte, würde ich zunächst keine förmlichen Entscheidungen treffen, sondern folgendes Schreiben an den Notar richten:

    Nach erneuter Prüfung muss ich Ihnen leider mitteilen, dass aufgrund der vorliegenden Unterlagen weder eine Eintragung der Grundschuld am gesamten betroffenen Veräußerergrundbesitz (BVNrn. 1 und 2 aufgrund der ursprünglichen Urkunde vom ..., URNr. ...) noch am erworbenen Miteigentumsanteil (aufgrund der Nachtragseigenurkunde vom ..., URNr. ...) in Betracht kommt. Letzteres ist schon wegen § 1114 BGB ausgeschlossen, was beim Erlass der Zwischenverfügung vom ... bedauerlicherweise übersehen wurde.

    Als einziger rechtlich gangbarer Weg verbleibt somit nur die Belastung des Gesamtgrundstücks mit späterer Freigabe des nicht von der Veräußerung betroffenen Restgrundstücks (bzw. der nicht betroffenen Miteigentumsanteile). Dies ist nach den bisher vorliegenden Unterlagen nicht möglich. Die im Kaufvertrag enthaltene Erwerbervollmacht berechtigt - wie üblich - lediglich zur Belastung des Vertragsgegenstandes und nicht zur Belastung des vorstehend beschriebenen gesamten betroffenen Veräußerergrundbesitzes. Damit ist die in der Zwischenverfügung vom ... vertretene Rechtsauffassung jedenfalls insoweit zutreffend, als eine Eintragung der Grundschuld am gesamten betroffenen Veräußerergrundbesitz mangels ausreichender Erwerbervollmacht nicht möglich ist.

    Für die ebenfalls im Kaufvertrag enthaltene Notarvollmacht gilt inhaltlich das Gleiche wie für die Erwerbervollmacht, wobei noch hinzutritt, dass die Bestellung der Finanzierungsgrundschuld auch nicht „zum Vollzug“ des Kaufvertrags als erforderlich angesehen werden kann und sich die Vollmacht - grundbuchrechtlich allerdings irrelevant - auch nicht auf die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Erwerbers erstreckt. Unabhängig von diesen vorstehenden Punkten liegt aber auch keine Urkunde vor, aufgrund welcher in Ausübung der Notarvollmacht die Eintragung der Grundschuld am gesamten betroffenen Veräußerergrundbesitz bewilligt würde.

    Die einfachste Lösung der nunmehr entstandenen Schwierigkeiten besteht darin, dass der Veräußerer die ursprüngliche Urkunde vom ... (URNr. ...) nachgenehmigt und - erneut - die Eintragung der bereits am gesamten betroffenen Veräußerergrundbesitz (BVNr. 1 und 2) zur Eintragung bewilligten Grundschuld beantragt wird, weil es dann auf alle im vorliegenden Schreiben erörterten rechtlichen Gesichtspunkte im Ergebnis nicht mehr ankommt. Der Antrag auf Eintragung der Grundschuld am veräußerten Miteigentumsanteil aufgrund der Eigenurkunde vom ... (URNr. ...) ist wegen § 1114 BGB in jedem Fall zurückzunehmen. Für die Rücknahme dieses Antrags würden keine Kosten erhoben. Dies gilt auch für die durch die Zwischenverfügung vom ... veranlasste Antragsänderung.

    Bitte teilen Sie (auch fernmündlich) mit, ob Sie dieser Lösung nähertreten wollen oder ob das vorliegende Schreiben in eine förmliche Entscheidung münden soll.

    Das diesseitige Versehen beim Erlass der Zwischenverfügung vom ... bedauere ich.

  • Ich hänge mich mal mit einem Fall dran:

    Im Grundbuch wurde im Jahre 1997 eine Grundschuld an BV 1 und BV 2 eingetragen. Die Eintragungsbewilligung lautet aber ausdrücklich nur auf BV 1. Der damalige Notar (bereitet eine weitere Abtretung vor) fragt nun an, auf Grund welcher Tatsache BV 2 in die Mithaft einbezogen wurde. Da kann ich nur antworten, dass eine Mithafteinbeziehung nicht erfolgte, sondern die Grundschuld originär fehlerhaft als Gesamtrecht eingetragen wurde. Für mich ist nun der weitere Ablauf noch unklar. Die Grundschuld ist ja auf Grund wohl fehlender Einigung an BV 2 nicht entstanden, wohl aber als Einzelrecht an BV 1. Seit 1997 hat sich schon der Eigentümer geändert und die Grundschuld wurde schon zweimal abgetreten. Ich gehe jetzt davon aus, dass ein gutgläubiger Erwerb der Grundschuld stattgefunden hat. Habe ich von Amts wegen noch was zu beachten?

  • Meines Erachtens nach ist von einem gutgläubigen Erwerb der GS am Grundstück BV Nr. 2 auszugehen, so dass ein Amtswiderspruch zugunsten des Grundstückseigentümers nicht in Betracht kommt.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Kommt darauf an, was abgetreten wurde. Wenn der jeweilige Zedent davon ausgegangen ist, dass ihm nur eine Grunschuld an BVNr. 1 zusteht (und davon kann zumindest bezüglich des ursprünglichen Gläubigers wohl sicher ausgegangen werden, weil die Grundschuld so zur Eintragung bewilligt wurde) und er das auch so an den jeweiligen Zessionar kommunziert hat, dann fehlt es schon an der notwendigen dinglichen Einigung im Hinblick auf die Abtretung der Grundschuld (auch) an BVNr. 2, so dass in diesem Fall kein gutgläubiger Erwerb stattgefunden haben kann.

  • Kommt darauf an, was abgetreten wurde. Wenn der jeweilige Zedent davon ausgegangen ist, dass ihm nur eine Grunschuld an BVNr. 1 zusteht (und davon kann zumindest bezüglich des ursprünglichen Gläubigers wohl sicher ausgegangen werden, weil die Grundschuld so zur Eintragung bewilligt wurde) und er das auch so an den jeweiligen Zessionar kommunziert hat, dann fehlt es schon an der notwendigen dinglichen Einigung im Hinblick auf die Abtretung der Grundschuld (auch) an BVNr. 2, so dass in diesem Fall kein gutgläubiger Erwerb stattgefunden haben kann.

    Ich gehe mal davon aus, dass schon der ursprüngliche Zedent nicht die fehlerhafte Eintragung kannte. BV 2 ist im gleichen Grundbuchblatt eingetragen wie BV 1, wobei BV 2 auch nur ein kleiner Weganteil ist. Es sieht eigentlich eher danach aus, dass in der Bewilligung BV 2 vergessen wurde, da alle Eintragungen in dem Blatt (vorherige und nachherige) BV 1 und BV 2 betreffen. Der damalige Kollege/Kollegin hat wohl bei der Eintragung gedacht, dass die Eintragung wie immer erfolgt. (zu Lasten BV 1 und BV 2) Danach könnte man eigentlich zu der Schlussfolgerung kommen, dass die ursprüngliche Einigung zur Grundschuldbestellung BV 1 und BV 2 betraf und nur die Bewilligung fehlerhaft war. Folglich wäre wohl das Grundbuch nie unrichtig gewesen.

  • Als Replik auf #33 war die Antwort in #34 jedenfalls nicht zutreffend. Denn in #33 wurde unterstellt, dass die Einigung mit dem betreffenden Inhalt vorlag und hieraus der Schluss gezogen, dass das Grundbuch nie unrichtig war ("Folglich"). Dem lässt sich nicht entgegenhalten, dass es an der Bewilligung mit dem betreffenden Inhalt fehlte.

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