Grundschuld von Anfang an falsch eingetragen

Die Grundschuld kann an den anderen 8/10-Anteilen mangels Beteiligung der betreffenden Miteigentümer nicht materiell entstanden sein. Ich würde daher eine Grundbuchberichtigung auf Antrag irgendeines aktuellen Miteigentümers oder des Grundschuldgläubigers bejahen und keine Berichtigungsbewilligung des Gläubigers für erforderlich halten. Man kann nach dem Vorliegen des Berichtigungsantrags (dessen Stellung du anregen solltest) aber vorsorglich alle Eigentümer und den Gläubiger anhören und mit dem Hinweis Gelegenheit zur Stellungnahme geben, dass beabsichtigt ist, die Berichtigung antragsgemäß vorzunehmen. Eine Grundbuchberichtigung von Amts wegen scheidet aus.

Wenn die Grundschuld Briefrecht ist, muss auch der Brief vorgelegt und ergänzt werden.

Da mein Vorschlag zum Bestandteil hat, alle Beteiligten vor der erfolgenden Berichtigung anzuhören, können die unwahrscheinlichsten Unwahrscheinlichkeiten im Ergebnis außer Betracht bleiben. Es ist mir bekannt, dass es insoweit -auch in der Rechtsprechung- abweichende Meinungen gibt. Ich halte diese aber nicht für zutreffend. Was ich über eine Berichtigungsbewilligung erreichen kann, kann ich vom gleichen Beteiligten auch mittels einer Anhörung erreichen. Denn wenn von keinem der Beteiligten Einwände erhoben werden, heißt das automatisch, dass die theoretsich denkbare nachträgliche dingliche Einigung nicht erfolgt ist.

Schließe mich Cromwell an.
Hab das gerade selbst gemacht, ebenfalls unter Anhörung der weiteren Beteiligten. Allerdings hätte ichs nicht so schön erklären können :D.

Rosi: Du hast mich missverstanden. Ich will nicht eine Berichtigungsbewilligung ersetzen (wobei dies ja bereits unterstellt, dass die Bewilligung erforderlich ist ), sondern das Ergebnis der Anhörung im Rahmen des Unrichtigkeitsnachweises berücksichtigen. Nur wenn ich letzteren verneine, benötige ich eine Bewilligung.

Konkret: Nach dem erforderlichen Berichtigungsantrag werden alle Eigentümer und der Gläubiger (mit Ausnahme des Antragstellers, denn dieser hat sich ja bereits durch den Inhalt seines Antrags geäußert) angeschrieben und binnen einer Frist um Stellungnahme gebeten, ob sie Einwände dagegen erheben, dass die Berichtigung dergestalt erfolgt, dass die Grundschuld nur auf dem besagten 2/10-Miteigentumsanteil lastet, nachdem die Grundschuld nur an diesem Belastungsgegenstand bewilligt, versehentlich aber am gesamten Grundstück eingetragen wurde.

Sodann erhebt niemand Einwände, somit gestehen alle Beteiligten zu, dass der Grundbuchberichtigungsantrag begründet ist. Und begründet kann er nur sein, wenn es keine nachträgliche Einigung zwischen den Beteiligten über die Belastung des gesamten Grundstücks gibt.

Wo soll hier ein Problem liegen? Es gibt keines, wenn man das Anhörungsschreiben zutreffend ausformuliert.

nemo: Die Berichtigungsbewilligung im Hinblick auf die (Teil-)Löschung eines nicht entstandenen Rechts wird vom Buchberechtigten abgegeben, das liegt in der Natur der Dinge. Es ist zwar schön, dass Du mir zustimmst, aber Deine Begründung trägt die Zustimmung leider nicht.

Nach Deiner Ansicht wäre im Fall fehlerhafter Eintragungen nie eine Berichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises möglich, nicht einmal in dem Fall, dass statt bewilliger 100.000 € versehentlich eine Grundschuld über 200.000 € eingetragen wurde. Denn auch hier könnte man rein theoretisch damit argumentieren, dass sich Eigentümer und Gläubiger nach der erfolgten Eintragung über 200.000 € neu geeinigt haben könnten. Für mich sind das -zumal nach Anhörung aller Beteiligten- entfernte Möglichkeiten, die unter den von mir genannten Voraussetzungen außer Betracht bleiben können.

Mit der GbR gebe ich Dir recht. Wenn sie generell schwiege und am Grundbuchverkehr nicht teilnähme, bräuchte man sich nicht mit ihr herumzuärgern.

Und zwar sind die beiden im Grundbuch verzeichneten Grundstücke mit einer "Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung eines 18.866/100.000 Miteigentumsanteils" belastet. Es soll noch Wohnungseigentum gebildet werden. Dem Erwerber ist in der Übertragungsurkunde Belastungsvollmacht erteilt worden.

Jetzt reicht der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde ein. Als Belastungsgegenstand ist angegeben: "18.866/100.000 Miteigentumsanteile der Bestandsverzeichnis lfd. Nr. 1 und 2".

Meine Frage ist jetzt, ob ich einen noch zu bildenden Miteigentumsanteil mit der Finanzierungsgrundschuld belasten kann oder ob ich einfach die beiden Grundstücke als Belastungsgegenstand eintrage und sich dann durch Bezugnahme die Belastung lediglich des MEA ergibt.
Ich denke dabei an die Folgezeit und evtl. nötig werdender Freigabeerklärungen durch die finanzierende Bank.

Vielen Dank!

Nach § 1114 BGB ist die Belastung eines Bruchteils nicht möglich, wenn das Grundstück im Alleineigentum steht. Einzige Ausnahme ist die Anteilsbuchung nach § 3 Abs. 6 GBO.

Wie Mola.
Frag doch mal bei dem Notar an, wann das WE beantragt werden soll.
Vielleicht war es nur eine übereifrige Angestellte, die den Grundschuldantrag schon eingereicht hat. Nach Bildung von WE kannst Du dann auf dem WE eintragen.

Also ich bin wirklich der letzte, der an den Unrichtigkeitsnachweis i.S. des § 22 GBO zu geringe Anforderungen stellt und wegen dieser strengen Ansicht im Forum auch schon oft gescholten wurde. Aber wenn das Versehen mehr oder weniger unmittelbar nach der erfolgten falschen Eintragung von den Beteiligten bemerkt wird und sie von sich aus (oder über den Notar) übereinstimmend die Grundbuchberichtigung beantragen (oder nur einer beantragt und der andere stimmt anlässlich der Anhörung zu), dann ist die Möglichkeit, dass das Grundbuch inzwischen durch die Einigung der Beteiligten richtig geworden sein könnte, in meinen Augen eine abstrakte und entfernte Möglichkeit, die im Berichtigungsverfahren außer Betracht bleiben kann. Mit einer "erleichterten" Berichtigung, nur weil das Grundbuchamt einen Fehler begangen hat, hat dies nach meiner Ansicht nichts zu tun.

Das es zum Amtswiderspruch keine Alternative gibt, wenn die Berichtigung nicht schnell erreicht werden kann, bedarf keiner Erörterung.

Also der Sachverhalt war - genau - so:

Notar reicht Grundschuldbestellungsurkunde ein.
Ich gucke in die Belastungsvollmacht, dort steht: "Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer Grundschulden ... zur Eintragung in das Grundbuch ... zu bewilligen und zu beantragen."
Ich hab dem Notar ne ZwVfg geschickt, dass sich die Belastungsvollmacht logischer Weise nur auf den Übertragsgegenstand, nämlich hier den noch zu bildenden MEA beziehe kann. (richtig eigentlich?)
Notar schickt mir eine not. Eigenurkunde, worin er die Grundschuld auf den Übertragsgegenstand, nämlich den noch zu bildenden MEA, beschränkt.

Tja, und jetzt? Bin kurz davor einfach die Grundstücke komplett zu belasten. Dann müssen eben später Pfandfreigaben eingereicht werden.
Oder fällt noch jmd etwas ein?

Ich fürchte, Du hast Dich selbst von hinten durch die Brust ins Auge gestochen. Denn entweder die Vollmacht reicht bezüglich des gesamten Grundbesitzes aus, dann ist am gesamten Grundbesitz einzutragen. Oder sie reicht nicht aus, dann kann sie deswegen nicht am gesamten Grundbesitz und wegen § 1114 BGB aber auch nicht an dem besagten Miteigentumsanteil eingetragen werden. Insoweit hat die Eigenurkunde des Notars die Sache nur verschlimmbessert.

Zitat von Cromwell

Ich fürchte, Du hast Dich selbst von hinten durch die Brust ins Auge gestochen. ...

Beim Schreiben ist es mir auch aufgefallen. Blöd.
Aber kann ich die Grundschuld jetzt nicht einfach auf dem gesamten Grundbesitz eintragen und später bei Bildung von Wohnungseigentum und Eigentumsumschreibung nicht die Freigabe von der Gläubigerin verlangen?
Oder wie komm ich jetzt am Besten aus der Sache raus?

Zitat von Cromwell

Ich fürchte, Du hast Dich selbst von hinten durch die Brust ins Auge gestochen. Denn entweder die Vollmacht reicht bezüglich des gesamten Grundbesitzes aus, dann ist am gesamten Grundbesitz einzutragen. Oder sie reicht nicht aus, dann kann sie deswegen nicht am gesamten Grundbesitz und wegen § 1114 BGB aber auch nicht an dem besagten Miteigentumsanteil eingetragen werden. Insoweit hat die Eigenurkunde des Notars die Sache nur verschlimmbessert.

Diese Alternativen sprechen nach meiner Ansicht dafür, die Vollmacht so auszulegen, dass sie zur Belastung des gesamten Grundbesitzes berechtigt, weil ansonsten überhaupt keine Belastung möglich wäre, es sei denn, mit Eigentumsumschreibung, aber dann braucht der Erwerber keine Vollmacht mehr.

Ich fürchte aber, dass Dir das nichts nützt, weil die Grundschuldbestellung ausdrücklich auf die Belastung des Anteils geht und dies wegen § 1114 BGB nicht vollzugsreif ist. Die beste Vollmacht nützt nichts, wenn man sie nicht richtig ausübt und die Eigenurkunde des Notars geht ins Leere, weil sie sich ebenfalls nur auf die Belastung des Anteils bezieht.

Nach meiner Ansicht brauchst Du deshalb eine neue Bestellungsurkunde für den gesamten Grundbesitz. Durch den Erwerber, wenn Dir die Vollmacht insoweit reicht (oder durch Eigentümer und Erwerber [wegen Rangrücktritt AV und persönlicher Unterwerfung des Erwerbers!] bzw. durch den Notar, wenn er von beiden ausreichend bevollmächtigt ist - auf eine Eigenurkunde mehr oder weniger kommt es nicht an; § 181 BGB könnte man durch die Annahme der Gestattung im Wege der Auslegung umschiffen, wenn diesbezüglich nichts ausdrücklich geregelt ist).

OK, meine ZwVfg war a) überflüssig und hat b) alles nur noch schlimmer gemacht.

Aber wenn ich an meiner schon in der 1. ZwVfg geäußerten Auffassung, nämlich dass die Belastungsvollmacht sich nur auf den Übertragsgegenstand, hier also den MEA bezieht, festhalte, könnte ich mich doch vielleicht so aus der Sache "rauswinden":

Nach nochmaliger Prüfung des Vorgangs wird mitgeteilt, dass hier die Grundschuld am noch zu bildenden Miteigentumsanteil nicht eingetragen werden kann, §§ 1192, 1114 BGB.
Es wird um Entschuldigung gebeten, dass dieser Mangel nicht schon in der hiesigen Zwischenverfügung vom xxx genannt wurde.

Da sich ja die in der dortigen UR-Nr. xxx enthaltene Belastungsvollmacht nur auf den Übertragsgegenstand - also hier den noch zu bildenden Miteigentumsanteil - bezieht, aber eine Belastung desselben nicht zulässig ist (s.o.), ist entweder
a)der Antrag auf Eintragung der Grundschuld am Miteigentumsanteil insgesamt zurück zu nehmen oder
b)unter zumindest Beteiligung auch des aktuellen Grundstückseigentümers (oder unter Ausnutzung der erteilte Notarvollmacht) eine neue Grundschuldbestellungsurkunde bzgl. des kompletten Grundbesitzes Bestandsverzeichnis lfd. Nr. 1 und 2 einzureichen.

Auf die bei Bildung von Wohnungseigentum und vermutlich einhergehender Veräußerung erforderlichen Freigabeerklärungen seitens der Gläubigerin wird schon jetzt hingewiesen.

Geht das wohl so?