Hallo,
ich habe hier den Fall, dass auf dem Grundstücksgrundbuch verschiedene Abt. II-Rechte (Grunddienstbarkeiten und dpD) gebucht waren, ebenso 2 Grundschulden.
Nun wurden ca. 30 WEG-Grundbuchblätter angelegt und die ganzen Abt. II-Rechte jeweils dorthin übertragen und auch die 2 Grundschulden jeweils als Gesamtgrundschulden eingetragen.
Teilungserklärung und AB lagen natürlich vor.
Die Hälfte der WEG-Einheiten hat als Sondereigentum u.a. einen Abstellraum z.B. 3a zu der Wohnung 3a.
Nun wollen Sie die Abstellräume tauschen, dass z.B. die Wohnung 3a den Abstellraum 3b bekommt und z.B. die Wohnung 3b den Abstellraum 3a.
Jetzt sind die Wohnungsgrundbuchblätter auch schon teilweise aufgelassen und schon neue Eigentümer eingetragen worden.
Die Abstellräume behalten komplett ihre gleiche Größe!!!
Teilungserklärung und AB liegen ja in der Akte, woraus ich ersehen kann, dass sich der Verkäufer eine unwiderrufliche Vollmacht vorbehalten hat, wonach er berechtigt ist:
"Insbesondere auch dazu, die Zahl der Wohnungen und Sondernutzungsrechte zu ändern sowie Sonder- und Teileigentum zu bilden und Räumlichkeiten nebst Grundstücksflächen dem Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum abweichend zuzuorden einschließlich der Veräußerung von Grundstücksflächen. Soweit für den Käufer berreits eine Vormerkung eingetragen ist, umfasst vorstehende Vollmacht auch die Zustimmung seitens des Vormerkungsberechtigten zu vorgenannten Änderungen."
Des Weitern steht in der Urkunde: " Im Außenverhältnis ist diese Vollmacht unbeschränkt. Im Innenverhältnis...."
"Die Vollmacht und die vorstehenden Verpflichtungen erlöschen, wenn das Eigentums an sämtlichen Wohnungseigentumseinheiten der vertragsgegenständlichen Gebäude auf einen Käufer umgeschrieben worden sind."
Was bei mir hier noch nicht vorliegt.
Teilweilse sind auf den WEG-Blätter auch schon AV´s und Finanzierungsgrundschulden eingetragen worden.
Ich wollte gerne mal eure Meinung zu folgendem hören:
-Vollmacht reicht aus, um Erklärungen für alle Eigentümer und alle Auflassungsvormerkungsberechtigten abzugeben, sprich die Auflassung zu erklären und für die AV-Berechtigten zuzustimmen. Die Teilungserklärungs inkl. Vollmacht liegt mir in Ausfertigung vor.
-Benötige keine Zustimmung der GD- bzw. bpD.-Berechtigten, weil diese Rechte ja komplett auf allen WEG-Einheiten lasten.
-Von den Gesamtgrundschuldgläubigern brauche ich auch keine Genehmigung. Obwohl schon WEG-Einheiten komplett aus der Pfandhaft entlassen worden sind und diese mit dem Tausch überhaupt nichts zu tun habem, aber da grübel ich noch etwas...
- Von den Gläubigern der Finanzierungsgrundschulden benötige ich zwingend die Zustimmung.
-Eine neue AB, weil die Räume gleich groß bleiben, benötige ich nicht.
- Eine UB für den Tausch muss eingereicht werden.
Tausend Dank für eure Mithilfe und Meinung.:)
PS: Diesen Tausch würde ich doch in Spalte 5/6 des Bestandesverzeichnisses kenntlich machen, oder?
Tausch von Sondereigentum
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Hieko -
22. Juni 2011 um 13:18
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Nun wollen Sie die Abstellräume tauschen, dass z.B. die Wohnung 3a den Abstellraum 3b bekommt und z.B. die Wohnung 3b den Abstellraum 3a.
Betroffen sind in diesem Fall nur die Einheiten 3a und 3b. Aufgrund der im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht ist eine Zustimmung der jeweiligen Käufer nicht erforderlich. Und die Dienstbarkeiten lasten ohnehin am Grundstück als Ganzes. Bei den Grundschulden kommt es darauf an: lastet z.B. an der Einheit 3a eine Grundschuld, die an Einheit 3b nicht lastet, ist eine Zustimmung erforderlich; und umgekehrt. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist m.E. nicht erforderlich. Allgemein hierzu s. z.B. Schöner/Stöber Rn 2968. Unter dem Stichwort "Kellertausch" sollte sich im Forum auch noch einiges finden lassen. -
Ich hätte Bedenken, ob anhand einer (lediglich) in der Teilungserklärung enthaltenen, unwiderruflichen Vollmacht gehandelt werden kann. Dazu habe ich bereits an anderer Stelle ausgeführt:
"Eingehend dazu auch Böttcher, „Änderungsvollmachten beim Wohnungseigentum“, ZNotP 8/2007, 298 ff m.w.N. Da sich der teilende Eigentümer nicht vorbehalten kann, die sachenrechtliche Zuordnung zu ändern, kann es hierzu auch keine verdinglichte Ermächtigungen („vorweggenommene Zustimmungen“) hierzu geben (OLG München, Rpfleger 2007, 459 = DNotZ 2007, 946 m.w.N.)
Auch gibt es keine den Vollmachtgeber verdrängende Vollmacht mit dinglicher Wirkung (BGHZ 3, 354 = NJW 1952, 178; 20, 363 = NJW 1956, 1198; WM 1971, 956/957; DB 1976, 2295, 2297; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Auflage 2005, § 23 RN 6; MünchKomm/Armbrüster, BGB, 5. Auflage 2006, § 137 RN 17 mit weit. Nachw. in Fußn. 58). Armbrüster führt dazu in den Randnummern 17, 18 aus: ......“Entscheidend gegen die Zulässigkeit einer verdrängenden Vollmacht spricht vielmehr, dass es sich um eine hybride Rechtsfigur handelt, die im numerus clausus der Formen der Zuordnung von Rechtsgütern keinen Platz findet. ....... Eine mit dinglicher Wirkung ausgestattete Begrenzung der Verfügungsmacht .... lassen Rechtsprechung und hL nicht zu“. ..... Die Kommentierung von Schramm im Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage, § 167 RN 114, führt dazu aus: „Der Vollmacht kann durch Rechtsgeschäft keine den Vollmachtgeber verdrängende, ausschließende Wirkung beigelegt werden.323 Für die Verfügungsvollmacht ergibt sich das bereits aus § 137 S. 1. Für die Erwerbs- und Verpflichtungsvollmacht folgt das daraus, dass die Rechtszuständigkeiten und die Zuständigkeiten zur rechtsgeschäftlichen Regelung sowie die Möglichkeiten und Voraussetzungen der Zuständigkeitsänderung durch die objektive Rechtsordnung geregelt werden.324 Die Voraussetzungen der Wirksamkeit von Rechtsgeschäften können durch Rechtsgeschäft nur dann bestimmt werden, wenn und soweit das Gesetz dies zulässt. Unwirksam sind vor allem auch verdrängende unwiderrufliche Stimmrechtsvollmachten.325. „
Die Erteilung einer unwiderruflichen Vollmacht zur Änderung der Teilkungserklärung würde daher von vornherein ausscheiden.
Ist die VM hingegen widerruflich erteilt, wird der Vollmachtgeber nicht verdrängt, d. h. die Vollmacht kann dann nach Ansicht des BGH auch mit Wirkung gegenüber jedem Rechtsnachfolger erteilt werden (BGH, NZM 2004, 466 = NJW-RR 2004, 874 = DStR 2004, 783 = ZMR 2004, 522 = WM 2004, 362 mit Anm. von Wulf Goette in DStR 2004, 785 und Heinrich Groß in IBR 2004, 283; Staudinger/Kreuzer, 2005, § 10 WEG RN 42; Böttcher, Rpfleger 12/2005, 648 ff, 659). Soll von einer solchen Vollmacht keine Ausfertigung erteilt werden, ergäbe sich ihr Fortbestand aus dem Nachweis des fehlenden Widerrufs (OLG Köln, Rpfleger 1984, 182 = DNotZ 1984, 569).
Derartige Vollmachten können jedoch auch nur auf die Änderung der Gemeinschaftsordnung gerichtet sein und dürfen nicht gegen § 307 BGB verstoßen (LG Düsseldorf, Rpfleger 1999, 217; LG Nürnberg-Fürth, NJW 47/2009, 3442; Böttcher, a.a.O. m.w.N.),
Hingegen können in den einzelnen Kaufverträgen genau umrissene Vollmachten (s. dazu BayObLG, NJW-RR 1995, 208 = DNotZ 1995, 610 mit Anm. Röll in Rpfleger 1995, 344 und DNotZ 1995, 612 mit Anm. Röll = WM 1994, 708; DNotZ 1996, 297) erteilt werden. In einem solchen Fall reicht die Beurkundung nur der Erklärungen des Vollmachtgebers nicht aus, um die etwaige Widerrufsmöglichkeit auszuschließen; es ist auch das der Vollmacht zugrundeliegende Rechtsgeschäft (Auftrag/Geschäftsbesorgungsvertrag) zu beurkunden (BayObLG, DNotZ 1997, 312)."
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... einer (lediglich) in der Teilungserklärung enthaltenen, unwiderruflichen Vollmacht ...
Und irgendwann lerne ich noch, die Sachverhalte ganz zu lesen .... (s. auch Bamberger/Roth/Hügel § 8 WEG Rn 10) -
Wow,
danke für die ausführlichen Bemerkungen zu meiner Frage.:daumenrau:daumenrau
Ihr seid super. Weiss gar nicht, was ich ohne das Forum hier machen würde
....
Darf ich denn noch eine Zusatzfrage dazu stellen.
Ich benötige ja zweifelsohne die Zustimmung der Gläubiger der jeweiligen Finanzierungsgrundschuld.
Benötige ich denn auch die Pfandentlassung für den jeweiligen Abstellraum und dementsprechend die Pfanderweiterung für den "neuen" Abstellraum.
Sicherer ist es zweifelsohne..., nur dann müsste ich jeweils auch noch die Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers gemäß § 800 ZPO für den "neuen" Abstellraum erfordern...
Danke nochmal -
Wie wär´s mal mit der Suchfunktion ?;)
Zur Deiner Frage hatte ich bereits an anderer Stelle ausgeführt:
"Die Frage, ob sich das Pfandrecht einschließlich Unterwerfungserklärung eo ipso (entspr. § 1131 BGB) auf das hinzukommende Sondereigentum erstreckt oder ob eine Nachverpfändung erforderlich ist, wird unterschiedlich beantwortet (s. die Meinung von Linde zur Eintragungsbedürftigkeit, zitiert bei Streblow, MittRheinNotK 1987, 141/152 in Fußn. 159). Da aber selbst beim Hinzuerwerb von MEA überwiegend die Ansicht vertreten wird, dass sich die Belastungen des gewinnenden Wohnungseigentums automatisch auf die hinzukommenen MEA erstrecken (OLG Hamm, FGPrax 1998, 206 ; LG Köln, Rpfleger 2002, 566; LG Düsseldorf, MittRheinNotK 1986, 78, Streuer, Rpfleger 1992, 181 ff, Böttcher, BWNotZ 1996, 80/85; Rpfleger 2004, 21/32 ; Schöner/Stöber, RN 2970, a.A. Mottau, Rpfleger 1990, 455), erscheint mir bei dem „Anhängsel“ Sondereigentum erst recht keine Nachverpfändung erforderlich. Allerdings wird dem Notar empfohlen, rein vorsorglich die Pfanderstreckung in der Urkunde erklären zu lassen, obgleich das GBA diese ausdrückliche Erklärung nicht verlangen kann; sie ist mit der Auflassung zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern nachgewiesen (Gutachten des DNotI v. 6.4.2009 Nr. 93234). Ist der Eintragungsantrag dazu jedoch ausdrücklich gestellt, würde ich ihn aber nicht zurückweisen, sondern bei dem Pfandrecht eintragen: Das Recht ist auf das von Blatt.. übertragenen Sondereigentum erstreckt. Auch insoweit vollstreckbar nach § 800 ZPO. Eingetragen (AS ) am…Das sorgt für Klarheit und dürfte auch nicht als überflüssig unzulässig sein." -
..
Wie wär´s mal mit der Suchfunktion ?;)
Sorry Prinz, da hast du natürlich recht.
Schande auf meine Haupt...
Trotzdem nochmal Danke. Jetzt denke ich, ich weiss, was ich als nächstes in meinem Fall zu tun habe. -
Ich hänge meine Frage mal hier dran...
Die Wohnungseigentumsserie umfasst 11 Hefte. Jeder Wohnung ist ein mit der gleichen Nummer versehener Abstellraum zugeordnet. Eigentümer von allen Wohnungen ist nach wie vor der Bauträger, bei einigen wurden schon AV´s eingetragen.
Mir wurde nun ein Nachtrag zur Teilungserklärung vorgelegt. Es handelt nur der Bauträger. Zum Wohnungseigentum Nr. 8 soll nun der Abstellraum Nr. 10 und zum Wohnungseigentum Nr. 10 der Abstellraum Nr. 8 gehören. Die Eintragung der Rechtsänderung im GB wird bewilligt und beantragt.
In Abt. II beider Grundbücher sind AV´s für dieselben Personen eingetragen. Belastung in Abt. III ist auch gleich.
In der Teilungserklärung ist allerdings keine Vollmacht für den Bauträger enthalten.
Meine Frage: Geht das? -
Vollmacht in der Teilungserklärung für den Bauträger würde Dir auch nichts bringen, sie muss im Kaufvertrag stehen!
Wenn Du wirklich keine Mitwirkung/Zustimmung des Käufers findest, muss diese noch eingeholt werden, ggf. auch durch Vollzugsbevollmächtigte. Dass es der selbe Käufer ist, macht keinen Unterschied. Der Käufer hat die Wohnungen im ursprünglichen Umfang gekauft und muss bei Änderungen zustimmen. -
Ich habe im Kaufvertrag eine Vollmach gefunden.
Dort heißt es:
"Weiter erteilt der Erwerber dem Veräußerer mit der Befugnis Untervollmacht zu erteilen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung samt etwaigen Nachträgen hierzu beliebig zu ändern und zu ergänzen, sowie sämtliche in diesem Zusammenhang erforderlichen und zweckmäßigen Erklärungen gegen dem Grundbuchamt abzugeben und entgegenzunehmen".
Dann müsste es doch gehen, oder?
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Ja, wenn er beim Tausch auch (ausdrücklich) namens des Käufers unter Angabe der Vollmacht im Kaufvertrag handelt.
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Muss ich in meinem Fall in den übrigen Heften der Wohnungseigentumsserie etwas eintragen?
Bin mir da einfach nie sicher... -
Ich trags nur in den direkt betroffenen Grundbüchern ein.
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Den Tausch von Sondereigentumsräumen vermerke ich auch lediglich auf den Blättern des abgebenden und aufnehmenden Wohnungseigentums (s. Schöner/Stöber, GBR, 14. Auflage 2008, RN 2969 und Meikel/Böttcher, GBO, 10. Auflage 2009, § 3 WGV RN 27). Buchungstechnisch unterscheidet sich der Vorgang nicht von der Übertragung von Sondernutzungsrechten, die ebenfalls nur in den beteiligten WE-Grundbüchern einzutragen ist (OLG Ffm, NZM 2008, 214).
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Guten Morgen, ich hänge mich hier mal ran:
Ich habe einen Fall, in dem in meinen beiden betroffenen Blättern noch der teilende Eigentümer eingetragen ist und nun dort die Kellerräume tauschen möchte. Kann ich davon ausgehen, dass in diesem Fall die Eigentümer, welche bereits in einigen anderen Blättern eingetragen sind (insgesamt 18 WE-Einheiten, 6 sind bereits vor einigen Jahren auf die Käufer umgeschrieben worden), nicht mitwirken müssen!? Oder müsste ich eine Bevollmächtigung prüfen??? Ich stehe gerade auf der Leitung...
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Der teilende Eigentümer ist doch Eigentümer von beiden Einheiten also kann er auch die Kellerräume tauschen. Erst, wenn auch AV(´s) an einer oder beiden Einheiten eingetragen ist/sind, musst du dir die Gedanken machen. Aber das gibt der SV nicht her. Also alles gut.
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Danke schön!
Wenn man dann mal von der Leitung geklettert ist, ist das durchaus nicht unlogisch...
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