Zwangssicherungshypothek für WEG

  • Hallo,

    wie würdet ihr nach der BGH-Entscheidung zur Grundbuchfähigkeit der WE-gemeinschaft eine Zwangssicherungshypothek eintragen, wenn der Titel noch die "mitglieder der WE-gemeinschaft" (gem. anliegender Liste) als Gäubiger ausweist? In meinem Fall hat der Anwalt beantragt nun die WE-gemeinschaft selbst als Gläubiger einzutragen, was m.E. nicht geht, da für die kein Titel vorliegt.
    Könnte ich nun die Gläubiger genauso wie im Titel durch Bezugnahme auf die Liste eintragen?

  • Für mich ist der Titel maßgeblich. Eine Bezugnahmemöglichkeit sehe ich nicht. Siehe im Übrigen aus § 15 Grundbuchverfügung:Zur Bezeichnung des Berechtigten sind im Grundbuch anzugeben: a) bei natürlichen Personen der Name (Vorname und Familienname), der Beruf, der Wohnort sowie nötigenfalls andere die Berechtigten deutlich kennzeichnende Merkmale (zum Beispiel das Geburtsdatum); das Geburtsdatum ist stets anzugeben, wenn es sich aus den Eintragungsunterlagen ergibt; wird das Geburtsdatum angegeben, so bedarf es nicht der Angabe des Berufs und des Wohnorts

  • Ich habe jetzt auch alle Gläubiger einzeln eingetragen (waren ja auch nur fast zwei seiten...). Ich war nur im Zweifel, weil in der Begründung vom BGH steht, dass es bisher nicht ausreichend war, auf diese Liste Bezug zu nehmen, ob das dann im Umkehrschluss bedeutet, dass es jetzt reicht.

  • Seit der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche als Gläubigerin einer Zwangssicherungshypothek einzutragen. Dies gilt auch dann, wenn der Titel die einzelnen Wohnungseigentümer als Gläubiger ausweist.


    LG Hamburg; 322 T 16/05; Beschluss vom 26.07.2005; Leitsatz bdr-hamburg.de

  • Was meint ihr :

    Kann man die Argumentation des Landgerichts auch auf die Frage des Forums :

    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?t=467

    hinsichtlich der Frage der Entstehung einer Erhöhungsgebühr für die Fälle anwenden, in denen der Titel noch auf "die WEG ...gem. anliegender Liste mit Ausnahme des Antragsgegners" gegen ..." lautet ?

    Bisher war ich der Meinung, dass diese Personenmehrheit (s.o.) keine teilrechtsfähige Institution ausweist. Nach der Entscheidung des LG HH bin ich nicht mehr so sicher...

    the bishop :kardinal:

    NOBODY expects the spanish inquisition !

  • Wenn man bedenkt, dass der BGH in seiner Entscheidung über einen Vertrag urteilt und daran die Teilrechtsfähigkeit festmacht, der vor fast 30 Jahren abgeschlossen wurde, spricht doch eigentlich nichts dagegen, oder :( ?

  • Das man dazu kommt "nur" die WEG-Gemeinschaft als Gläubiger einzutragen finde ich ja in Ordnung.

    Mit der Bezeichnung "...für die xy-WEG-Gemeinschaft..." ist doch dann der Schuldner(wenn denn WEG-Mitglied) mit im Boot, oder spalte ich jetzt Kümmelkerne?

    Abendgruß


    PS. mit einer zu erteilenden Löschungsbewilligung gibts ja hier auch nur die "üblichen" Probleme

  • bal : Das genau ist der Punkt, mit dem ich noch Probleme habe...


    Nach bisheriger Rechtsauffassung sollte die zahlungspflichtge Partei im WEG-Verfahren (der Antragsgegner = Schuldner im Zwangsvollstreckungsverfahren) nicht "auf beiden Seiten des Rubrums" stehen dürfen, weswegen die Titel stets lauteten "Die WEG gemäß beiliegender Eigentümerliste" (auf welcher der Antragsgegner nicht mit aufgeführt war oder - wenn doch - wurde der Zusatz "ohne den Antragsgegner" ausdrücklich mit aufgenommen) gegen ... (Antragsgegner). Somit weist das Aktivrubrum m.E. keine teilrechtsfähige Personenmehrheit aus, da es sich nicht um die komplette WEG handelt.

    Nach Rücksprache mit unseren WEG-Richtern sollte ich mich im KF-Verfahren in Altfällen an der Kostengrundentscheidung orientieren. Somit ist nach meiner Rechtsauffassung in den Fällen, in denen das Rubrum wie oben lautet infolge mangelnder teilrechtsfähiger WEG auf der Seite des Aktivrubrums eine Erhöhungsgebühr mit festsetzen. Dasselbe hätte auch für den oben dargestellten Fall gelten müssen, den das LG Hamburg aber anders entschieden hat. Auch im zugrunde liegenden Titel wird auf Seiten der Antragsteller nicht der Antragsgegner gestanden haben...

    Fraglich ist, ob das Landgericht bei seiner Entscheidung übersehen hat, dass der Antragsgegner (Schuldner) im Vollstreckungstitel eben nicht auf Seiten des Aktivrubrums steht und man bei einer Eintragung der Zwangssicherungshypothek zugunsten der gesamten WEG (incl. des Zahlungspflichtigen) somit die Aktivseite ändert oder ob die Entscheidung wissentlich in der Weise, wie geschehen, getroffen wurde nach dem Motto "als Gläubiger gemeint ist die WEG (insgesamt)".

    Im letzteren Fall könnte ich dies unter Berufung auf die LG-Entscheidung in KF-Verfahren der Altfälle auch so sehen und die Erhöhungsgebühr zurückweisen.

    Nach dem Wortlaut der Begründung darf man jedoch m.E. zweifeln, ob das problematisiert wurde...

    the bishop :kardinal:

    NOBODY expects the spanish inquisition !

  • Wenn ich ehrlich bin, sehe ich das Problem nicht so ganz bzw. bin verwirrt:

    Der BGH hat in seiner Entscheidung für einen Vertrag von vor fast 30 Jahren entscheiden, dass dieser von einer teilrechtsfähigen WEG-Gemeinschaft abgeschlossen wurde.

    Auf die Frage, ob der Antragsgegner mit im Boot der WEG-Gemeinschaft sitzt, kann es dann doch gar nicht mehr ankommen. Bei einem rechtsfähigen Verein, der gerichtlich gegen eines seiner Mitglieder vorgeht, würdet Ihr auf eine solche Frage doch auch nicht kommen. M.E. unterscheidet sich seit der BGH-Entscheidung die WEG-Gemeinschaft insoweit nicht mehr vom Verein.

  • Hallo.

    Im Fall des BGH hat die gesamte WEG den Vertrag damals mit einem Dritten abgeschlossen.

    Sowohl im Fall der Zwangssicherungshypothek (so nehme ich zumindest an) als auch in den meisten Altfällen der WEG-Verfahren wollen die übrigen Wohnungseigentümer das ausstehende Wohngeld vom säumigen Wohnungseigentümer haben.

    Das Rubrum lautet somit nicht, wie beim Verein : Verein ./. Mitglied sondern WEG (ohne Antragsgegner) ./. Antragsgegner.

    Das Aktivrubrum weist somit nicht die gesamte WEG als teilrechtsfähige Personenmehrheit aus, da insoweit der Antragsgegner als Wohnungseigentümer = Mitglied der WEG fehlt, so dass es sich m.E. in diesen Altfällen um eine nicht teilrechtsfähige Personenmehrheit handelt.

    Ebenso dürfte es sich beim Vollstreckungstitel, welcher der Zwangssicherungshypothek zugrunde lag, verhalten (soweit der Schuldner ebenfalls Wohnungseigentümer der WEG war und es sich nicht zufällig um eine WEG-Forderung gegen einen Dritten, der nicht WEG-Eigentümer ist, gehandelt hat).

    Problem erkannt ? (Problem leider noch nicht gebannt - bitte um unterstützende, hilfreiche Rechtsauffassungen).:(

    the bishop :kardinal:

    NOBODY expects the spanish inquisition !

  • Aus der BGH-Begründung (S. 22):


    Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind zudem Erleichterungen bei der Durchsetzung von Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer verbunden. Insbesondere kann die Gemeinschaft als Gläubiger einer Zwangshypothek in das Grundbuch eingetragen werden. Bisher genügte der Verweis auf eine dem Titel beigefügte Eigentümerliste im Gegensatz zum Erkenntnisverfahren nicht. Vielmehr bedurfte es nach § 15 Abs. 1 GBV der Eintragung aller Gläubiger unter Angabe von Namen, Vornamen, Wohnort und Beruf (OLG Köln WE 1995, 22 f.; BayObLG ZWE 2001, 375). Das hat bei großen Gemeinschaften zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten geführt und das Grundbuch überfrachtet. Die Wohnungseigentümer mußten sich daher häufig mit einer fiduziarischen Abtretung der Forderung oder mit der Ermächtigung des Verwalters behelfen, die Forderung als Prozeßstandschafter einzuklagen (vgl. Senat, BGHZ 148, 392).



    Damit sagt der BGH auch etwas zu dem Fall, dass die WEG-Gemeinschaft intern gegen einen der ihren vorgeht. Ich sehe derzeit nicht so recht einen Grund, warum dies nicht auch für bereits abgeschlossene Verfahren "Gemeinschaft gemäß Liste -ohne Antragsgegner- ./. Antragsgegner" gelten soll.

    Das LG Hamburg sieht es nach der Begründung seiner Entscheidung wohl ähnlich (der Titel richtete sich gegen einen säumigen Miteigentümer):

    Dem steht hier auch nicht entgegen, dass der vorgelegte Titel nicht unter der Bezeichnung erstritten wurde, unter der nunmehr die Eintragung erfolgen soll, sondern unter Auflistung aller Eigentümer als Gläubiger und der Benutzung einer Eigentümerliste.

    Denn die titulierte Forderung steht bei Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit - im Übrigen auch bei Wechsel der Eigentümer- dem Verband (der Wohnungseigentümergemeinschaft) als solchem zu (vgl. BGH a.a.O. Seite 2065), der aus den im Titel aufgeführten Gläubigern besteht, die hier erkennbar als Wohnungseigentümergemeinschaft den Titel erwirkt haben.



  • Ich fürchte, dass wieder eine Streit vom Zaun gebrochen wird, ob eine WEG zwar rechtsfähig, aber nicht grundbuchfähig ist.
    Demharter wird wohl schon den Bleistift spitzen.

    Problematisch dürfte auf den ersten Blick vor allem das Namensrecht sein.

    Bei rückständigem Wohngeldgeld haben ja alle Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den Säumigen (mit Ausnahme des Schuldners).

    Es müßte dann wohl eine Vielzahl von juristischen Personen geben, je nachdem, wieviel Miteigentümer gerade Beiträge schulden.

    Wie sollen die bezeichnet werden?

    Völlig ungeklärt hat der BGH das Namensrecht gelassen.
    Befindet sich die Anlage in der BMW-Straße, kann die BMW AG durchaus etwas dagegen haben mit einer heruntergekommenen WE-Anlage in Verbindung gebracht zu werden.

  • Es war bereits bisher so, dass die Antragsteller = WEG-Gemeinschaft - wenn denn alles korrekt gelaufen ist - zwar einzeln und namentlich, aber in punkto Gemeinschaftsverhältnis "in Wohnungseigentümergemeinschaft" einzutragen waren. Die Tatsache, dass der Antragsgegner = Schuldner auf der Antragstellerseite nicht auftaucht, ist prozessrechtlich völlig logisch (es gibt keinen Titel gegen sich selbst) und führt in der nächsten Stufe via Auslegung zwingend zu dem Ergebnis, dass selbstverständlich die WEG-Gemeinschaft als Ganzes den Anspruch hat. Jedes andere Ergebnis wäre bereits vor der BGH-Entscheidung völlig widersinnig gewesen (vgl. auch Zeiser Rpfleger 2003, 550 Kap. II 2, II 3).

    Das heißt, dass es immer genau eine Wohnungseigentümergemeinschaft pro Wohnungseigentümergemeinschaft gibt.

    Mit den Feinheiten der Eintragung hat sich der BGH bekanntlich nicht befasst. Ich bin ja schon glücklich, dass er die Zwangssicherungshypotheken überhaupt so deutlich erwähnt hat. Gnade uns Gott, wenn er das nicht getan hätte - das hätte Interpretationsspielräume zugelassen...

    Ich schlage als Eintragung vor: "für die an Flst. x bestehende, in Bl. xx bis Bl. xy vorgetragene Wohnungseigentümergemeinschaft". Damit umgehen wir auch das Problem mit der BMW-Straße (wobei mir BMW relativ egal wäre; mit dem Straßennamen sind die offenbar auch nicht unglücklich, und aus den Briefköpfen der Eigentümer können die sich ja auch nicht rausklagen... Nein, vor allem ist es dann egal, wenn die Gemeinde oder Stadt wieder auf die Idee kommt, den Straßennamen zu ändern).

    Die Löschung sollte nach althergebrachter Übung mit einer löschungsfähigen Quittung des Verwalters kein Problem sein - außer vielleicht, wenn der Eigentümer den Kostenvorschuss nicht zahlt.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Das LG München II hat am 30.9.2005 u. a. festgestellt, dass - unter Berufung auf den BGH - der Verweis auf eine dem Titel beigefügte Eigentümerliste nunmehr genügt. Nachdem es sich nicht weiter damit beschäftigt, ob die Entscheidung des BGH auch für Altfälle (in denen im Titel noch die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer aufgelistet sind) gilt, sondern schlicht die Eintragung der Hypothek anordnet, gehe ich mal davon aus, dass unser LG das so sieht wie das LG Hamburg (vgl. Beitrag von Kai 13.9.).

    (LG München II in 6 T 4762/05)

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Hallo miteinander!
    Es gibt noch einen sehr interessanten Aufsatz zu der hier diskutierten Problematik. Notar a.D. Friedrich Schmidt aus Bayreuth schreibt unter dem Titel "Roma locuta" in NotBZ 2005, 309 ff unter anderem - wörtlich - folgendes:

    a) (...)
    b) Vorhandene Titel
    Fraglich ist aber, was mit den bereits vorhandenen Titeln geschieht. Da nur der Verband Gläubiger ist und diese Rechtslage mit der BGH-Entscheidung verbindlich geworden ist, sind Titel mit dem namentlichen Ausweis sämtlicher Eigentümer, also der Eigentümer als solche, eigentlich unbrauchbar geworden. Sie weisen einen falschen Gläubiger aus und können daher nicht mehr als Eintragungsgrundlage für eine Zwangshypothek sein. die Eintragung eines falschen Gläubigers ist unwirksam und macht gemäß § 1115 Abs. 1 BGB das Grundbuch unrichtig. Daher muss der Antrag zurückgewiesen werden. Eine rangwahrende Zwischenverfügung mit der Aufgabe, einen anderen bzw. den richtigen Gläubiger zu benennen, ist nicht möglich, weil es an der Eintragungsfähigkeit als solcher fehlt, bei der eine Zwischenverfügung nicht zulässig ist. Entsprechende Titel sind mit der BGH-Entscheidung wertlos geworden. Die Kosten dafür sind umsonst ausgegeben. Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass bei einer Zwangssicherungshypothek das Grundbuchamt den im Titel ausgewiesenen Gläubiger ohne Prüfung seiner materiellen Berechtigung eintragen muss, denn die in dem alten Titel aufgeführten Gläubiger, seien es der Verwaltern oder die Eigentümer, können überhaupt nicht mehr Gläubiger sein, auch nicht mehr formalrechtlich. Insofern hat das Grundbuchamt die Gläubigereigenschaft natürlich zu prüfen, weil es nicht eintragen darf, wenn feststeht, dass dies zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führt.
    Ich habe mich unter Berücksichtigung dieser Ausführungen noch nicht entschließen können, auf Grund von "Alttiteln" einzutragen. Die Entscheidung des LG Hamburg bringt mich da auch nicht weiter. Dort fehlt mir eine vertiefte Auseinandersetzung ja völlig. Einige Kollegen, und ich gehöre dazu, versuchen, von unserer Beschwerdekammer eine Entscheidung zu bekommen. Ich bin sehr gespannt, wie sich das weiterentwickelt.
    Beste Grüße und einen schönen Arbeitstag allenthalben! *g*
    Bee
    P.S. Ich habe den Aufsatz in Papierform hier liegen, wer Interesse hat, dem kann ich gern eine Kopie schicken.

    Grüße aus dem Rheinischen
     Bee
    ________________________________________________
    Jedes Wort ist falsch und wahr, das ist das Wesen des Wortes.
    Max Frisch

  • Die Rechtsauffassung der Nichtvollstreckbarkeit rechtsbeständiger Vollstreckungstitel halte ich für bedenklich.

    Da das GBA im Falle der Zwangshypothek als Vollstreckungsorgan tätig wird, hat es die materielle Richtigkeit eines vollstreckbaren Vollstreckungstitels nicht zu prüfen.

    Somit müsste zumindest - wie bisher - eine Eintragung der - dem Titelinhalt entsprechenden - Eigentümer der WEG zulässig sein ?!

    the bishop :kardinal:

    NOBODY expects the spanish inquisition !

  • Zitat von Kai

    Seit der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche als Gläubigerin einer Zwangssicherungshypothek einzutragen. Dies gilt auch dann, wenn der Titel die einzelnen Wohnungseigentümer als Gläubiger ausweist.


    LG Hamburg; 322 T 16/05; Beschluss vom 26.07.2005; Leitsatz bdr-hamburg.de



    Die Entscheidung ist auch in Rpfleger 06, 10 abgedruckt.

    Demharter setzt sich in seiner Anmerkung (Rpfleger 06, 120) kritisch mit der Entscheidung auseinander. Das LG Hamburg lasse außer Betracht, dass das GBA den Titelgläubiger ohne weitere Prüfung als Gläubiger der Sicherungshypothek einzutragen habe und nicht zu einer matreriellen Prüfung verpflichtet oder berechtigt sei.

    Die Rechtsfähigkeit der WEG-Gemeinschaft sei nicht umfassend. Es seien durchaus Fälle denkbar, in denen Geldzahlungsansprüche den einzelnen Wohnungseigentümern und nicht der Gemeinschaft zustünden. Das GBA könne dies nicht prüfen und müsse daher die Gläubiger streng nach Bezeichnung im Titel eintragen.

  • Guten Morgen,

    ich habe hier einen Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek. Vorgelegt ist ein Versäumnisurteil, in dem der Beklagte verurteilt wird, der Klägerin "WEG Musterstraße 1-3, vertreten durch den Verwalter..." wegen Wohn-/Hausgeld für Wohnungseigentümergemeinschaft einen Betrag nebst Zinsen usw. zu zahlen.

    Wenn ich richtig informiert bin, kann ja mittlerweile die WEG als Gläubiger eingetragen werden, es müssen also nicht mehr alle Miteigentümer aufgelistet werden.

    Beim Durchblättern meiner leider etwas veralteten Kommentare bin ich aber darauf gestoßen, dass eine Sicherungshypothek für öffentliche Lasten der Gemeinde nur bedingt eingetragen werden kann, da sie ja durch Rangklasse § 10 I 3 ZVG vorrangig gesichert ist. Dazu habe ich hier auch einen Thread gefunden.
    Gilt dasselbe jetzt auch für Wohngeldansprüche wegen der neuen Rangklasse 2?

  • Vgl. zum Sachstand Zeiser, Zwangssicherungshypothek wegen Wohngeldansprüchen nach der WEG-Reform, Rpfleger 2008, Seite 58 ff., sowie Schneider, Ausgewählte Fragestellungen zur Immobiliarvollstreckung nach der WEG-Novelle 2007, ZfIR, Heft 5-6/2008, Seite 161 ff.

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