Zwangssicherungshypothek für WEG

Praktischer ist es sicherlich, der Auffassung des LG Hamburg zu folgen (siehe dazu #4).

Also, why not...

Guten Morgen,

eine Zwangssicherungshypothek, die für die "WEG ABC-Park, Gartenstraße 12 bis 16 in XY-Stadt" eingetragen ist, soll gelöscht werden.
Vorgelegt wird die not. begl. Löschungsbewilligung, unterschrieben vom Verwalter. Dieser ist in der Eigentümerversammlung zum Verwalter bestellt worden, Nachweis liegt auch in der Form des § 29 GBO vor. Allerdings sind ihm keine weitergehenden Rechte zugebilligt worden; er ist "nur" Verwalter.
Ach, aus dem Protokoll ergibt sich noch, dass wohl ein Verwaltungsbeirat besteht (in der Versammlung wurde ein neues Mitglied gewählt).

Da ich - merkwürdiger Weise - so einen Fall noch nicht hatte: Kann der bestellte Verwalter die WEG im Rahmen der Abgabe der Löschungsbewilligung wirksam vertreten??

Der Verwalter ist u.A. dazu berechtigt, die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger von Sicherungshypotheken zu vertreten (§ 27 Abs. 1-3 WEG, BayObLG FGPrax 1995, 220).
Damit kann er wohl auch die Löschung bewilligen.
Wenn sonst alles andere nachgewiesen ist - löschen.

Jedenfalls hat die Rechtsprechung früher (ich glaube, das BayObLG) die Möglichkeit bejaht, dass der Verwalter im Rahmen seines gesetzlichen Verwaltungsrechts eine löschungsfähige Quittung erteilen darf.

Da fällt mir jetzt nicht recht etwas ein, womit man die Vertretungsberechtigung zur Erteilung einer Löschungsbewilligung ernsthaft in Frage stellen will.

Zitat von Winifred

Guten Morgen,

eine Zwangssicherungshypothek, die für die "WEG ABC-Park, Gartenstraße 12 bis 16 in XY-Stadt" eingetragen ist, soll gelöscht werden.
Vorgelegt wird die not. begl. Löschungsbewilligung, unterschrieben vom Verwalter. Dieser ist in der Eigentümerversammlung zum Verwalter bestellt worden, Nachweis liegt auch in der Form des § 29 GBO vor. Allerdings sind ihm keine weitergehenden Rechte zugebilligt worden; er ist "nur" Verwalter.
....
Da ich - merkwürdiger Weise - so einen Fall noch nicht hatte: Kann der bestellte Verwalter die WEG im Rahmen der Abgabe der Löschungsbewilligung wirksam vertreten??

Schon vor der Neufassung des WEG wurde der Verwalter -als Folge der Entscheidung des BGH v. 2.6.2005, Rpfleger 2005, 521 zur Teilrechtsfähigkeit der WE-Gemeinschaft- als berechtigt erachtet, die Löschung einer für die WE-Gemeinschaft eingetragenen Zwangssicherungshypothek zu bewilligen (KEHE/Dümig, GBR, 6. Auflage 2006, Einl. B RN 78a m.w.N. in Fußn. 178 d).

Seit der Neufassung des WEG hat sich lediglich insoweit daran etwas geändert, als der Verwalter der Ermächtigung nach § 27 III Satz 1 Nr. 7 WEG bedarf.

Da die Gunsten der WEG-Gemeinschaft eingetragene Zwangssicherungshypothek (nebst zugrundeliegender Forderung) in das Verwaltungsvermögen fällt (Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Auflage 2008, § 10 RN 291), dieses nach § 10 Absatz 6 WEG der Gemeinschaft der WE zusteht, nach § 21 Absatz 1 WEG von den WE gemeinschaftlich verwaltet wird (Bärmann/Merle, § 21 RN 1), und über das Verbandsvermögen das Organ, der Verwalter, verfügt (Hügel, DNotZ 2007, 326 ff, 330/331), kann die Löschungsbewilligung nach wie vor der Verwalter erteilen. Allerdings findet sich die Ermächtigung hierzu in § 27 III Satz 1 Nr. 7, der mit Außenwirkung ausgestaltet ist.

Hügel führt in Beck´scher Online-Kommentar, Stand 1.9.2009, § 27 WEG RN 25 aus:

„Während im sonstigen Körperschaftsrecht stets zwischen der abstrakt nach außen geregelten Vertretungsmacht des Organs und einer möglichen Bindung des Organs im Innenverhältnis unterschieden wird und interne Regelungen aus Gründen der Rechtssicherheit Dritten gegenüber unbeachtlich sind, wählt der Gesetzgeber hier den umgekehrten Weg. Durch eine zunächst reine Innenregelung erwächst dem Organ Vertretungsmacht nach außen.“

Damit ist gegenüber dem Grundbuchamt (wohl) auch nachzuweisen, dass der Verwalter mit Stimmenmehrheit ermächtigt wurde, die Löschung der zug. der WE-Gemeinschaft eingetragenen Zwangssicherungshypothek zu bewilligen. Demharter, Rpfleger 2007, 121/125 weist in Fußnote 45 auf diesen im Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 16/887) so vorgesehenen Sachverhalt hin.

Ich hatte letztens auch so einen Fall und habe mit Zwischenverfügung beanstandet.
Eine löschungsfähige Quittung darf der Verwalter immer ausstellen, eine Löschungsbewilligung ( = Verzicht auf das Recht ) nicht.

Guten Morgen, ich häng mich mal an, da ich echt auf dem Schlauch stehe.

2004 ist eine Sicherungshypothek eingetragen worden "für die Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage: -es folgen die Namen und Geburtsdaten sämtlicher 113 Miteigentümer-, vertreten durch die XY GmbH als Verwalterin"

Die 2007 eingetragene Eigentümerin (Ehefrau des vormaligen Eigentümers und Schuldners) legt nun gegen diese Sicherungshypothek Rechtsmittel ein.
Zur Begründung trägt sie vor, dass der Titel zu unbestimmt sei und daher keinen vollstreckungsfähigen Inhalt habe. Sie bezieht sich auf BGH V. ZB 15/01, wonach als Gläubiger einer Zwangshypothek nur diejenigen Personen eingetragen werden können, die durch den Vollsterckungstitel als Titelgläubiger ausgewiesen sind.
Im Ruburum heißt es "...Beteiligte: 1.) die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage gem. beigefügter Eigentümerliste, vertreten durch die XY GmbH als Vertreterin...".
Die Eigentümerin führt weiter aus, dass als Anlage zum Titel eine Namensliste mit 6 Spalten genommen worden ist, in denen zum Teil unterschiedliche Namen enthalten sind (stimmt). Weiterhin trägt sie vor, dass aus dem Titel nicht ersichtlich ist, welche Spalte der Eigentümerliste im Rubrum gelten soll und eine Auslegung durch das Grundbuchamt unzulässig sei.

Tatsächlich besteht die Anlage zum Titel aus 7 Spalten.
1. Spalte: laufende Nummer
2. Spalte: "Aktueller Name"
3. Spalte: "Aktuell am 26.11.2001"
4. Spalte: "Abrg. 2000"
5. Spalte: "Abrg. 2001"
6. Spalte: "Abrg. 2002"
7. Spalte: "Abrg. 2003"
(wobei ich keinen Schimmer hab, was "Abrg." heißen soll... Abrechnung?!... macht das Sinn??)

Um die 3. Spalte "Aktuell am 26.11.2001" ist über alle Zeilen eine extra dicke Umrandung angebracht.
Wenn die Eigentümerin allerdings ausführt, dass teilweise die Namen in einer Zeile nicht in allen Spalten identisch sind, so trifft dies tatsächlich auf diverse Miteigentümer zu.

Aus der beigezogenen WEG-Sache ergibt sich, dass die Klage am 26.11.2001 bei Gericht eingegangen ist.

Soweit der Sachverhalt.

Bei dem Rechtsmittel handelt es sich wohl um eine Beschwerde nach § 71 GBO (mit dem Ziel der Eintragung eines Widerspruchs?)?
Ich hatte so einen Fall noch nie und bin echt überfragt.
Wie gehe ich weiter vor?

Evtl. hilft Zeiser Rpfleger 2003, 550 weiter?

Zitat von Andreas

Evtl. hilft Zeiser Rpfleger 2003, 550 weiter?

Also nach diesem sehr aufschlussreichen Aufsatz hat das Grundbuchamt den Titel nicht darauf hin zu überprüfen, ob die Gläubigseite richtig aufgeführt ist, sondern hat die Gläubiger "so wie tituliert" ins Grundbuch aufzunehmen.

Der Kollege, der seinerzeit die Sicherungshypothek eingetragen hat, ist (meiner Meinung nach zu Recht) davon ausgegangen, dass die besonders umrandete Spalte die Gläubigerseite widergibt, zumal schon die Beschriftung der anderen Spalten keinen Sinn macht (s.o.).
Oder handelte es sich dabei um eine Auslegung, die das Grundbuchamt nicht vornehmen durfte?

Weiterhin ist mir beim nochmaligen Lesen der Sicherungshypothek aufgefallen, dass eingetragen worden ist:
"123 € Sicherungshypothek für die Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage "Grünpark":
Max Mustermann, geb. am ....,
Joe Sixpack, geb. am ....,
(etc.)
vertreten durch die XY GmbH als Verwalterin".
Ist das Beteiligungsverhältnis "in Wohnungseigentümergemeinschaft" angegeben worden bei der so formulierten Eintragung? Ich meine ja.

Wie verhalte ich mich weiter bzgl. der Rechtsmittelschrift? Schicke ich (wie bei anderen RM-Verfahren üblich) eine Kopie an die Gläubigervertreter? Oder wie verhalte ich mich?

Einen Widerspruch werde ich jetzt (noch) nicht eintragen, da ich die Verletzung einer gesetzlichen Vorschrift nicht erkennen kann.

Für jeden Hinweis bin ich dankbar!

Dein Titel sagt "gem. beigefügter Eigentümerliste". Ein Anteilsverhältnis gibt er nicht an.

Der Titel war m. E. wegen der Bezeichnung des Gläubigers "die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage gem. beigefügter Eigentümerliste, vertreten durch die XY GmbH als Vertreterin" dahin auszulegen, dass der Anspruch den aufgeführten Eigentümern + dem Schuldner zusammen in Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht*.

Das Grundbuchamt hatte nicht zu prüfen, ob die aufgeführten Eigentümer tatsächlich die wahren Eigentümer waren.

Nachdem es offenbar auch nur eine Spalte mit Namen gab, war klar, wer als Gläubiger einzutragen war. Ich würde ebenfalls auf die besonders umrandete Spalte abstellen; eine andere Betrachtung ergäbe keinen Sinn.

Ich würde auch den Grundbuchinhalt dahin auslegen, dass die Hypothek den Eingetragenen in Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht*. Ich würde angesichts dessen, dass die Hypothek für die "Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage ... vertreten durch die XY GmbH als Verwalterin" eingetragen ist, allenfalls von einer undeutlichen Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses ausgehen (vgl. Demharter § 47 GBO Rn. 37).

Wenn nun - was zu prüfen wäre - die im Titel aufgeführten Eigentümer mit den wahren Eigentümern der WEG identisch waren, ist die Hypothek m. E. richtig und steht nunmehr der WEG zu*. Sind diese beiden Gemeinschaften nicht identisch, so ist das eingetragene Gemeinschaftsverhältnis falsch. Dann liegt eine wirksame, aber im Beschwerdeweg anfechtbare Hypothek vor. Die Abhilfe sähe dann so aus, dass die Hypothek nach Anhörung der Buchberechtigten zu löschen ist (vgl. Zeiser Rpfleger 2003, 550 a. E.).

* Aufgrund der zwischenzeitlichen Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist m. E. mittlerweile ebendiese als Rechtsträger der Hypothek zu betrachten.

Das ist mir auch schon aufgefallen, ich hielt es aber für ein Schreibversehen.

Ich gehe davon aus, dass es sich um die übliche Vereinfachung und Verfremdung der wahren Sachverhalte handelt.

Nach dem Motto: 1 - 2 - 3, Betrag ist einerlei.;)

Zitat von Cromwell

Nach dem Motto: 1 - 2 - 3, Betrag ist einerlei.;)

Ach Herrje! Natürlich warens "in echt" über 4.000 Euros. Wegen schneller bzw. hier etwas zu salopper Sachverhaltsdarstellung ist mir der Fehler unterlaufen. Ich bitte um Verzeihung.

Zitat von Andreas

Wenn nun - was zu prüfen wäre - die im Titel aufgeführten Eigentümer mit den wahren Eigentümern der WEG identisch waren, ist die Hypothek m. E. richtig und steht nunmehr der WEG zu*. Sind diese beiden Gemeinschaften nicht identisch, so ist das eingetragene Gemeinschaftsverhältnis falsch. Dann liegt eine wirksame, aber im Beschwerdeweg anfechtbare Hypothek vor. Die Abhilfe sähe dann so aus, dass die Hypothek nach Anhörung der Buchberechtigten zu löschen ist (vgl. Zeiser Rpfleger 2003, 550 a. E.).

* Aufgrund der zwischenzeitlichen Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist m. E. mittlerweile ebendiese als Rechtsträger der Hypothek zu betrachten.

Die Zwangssicherungshypothek ist 2004 eingetragen worden. Ich habe selbst div. Eigentumsumschreibungen bzgl. der WEG eingetragen.
Heute sind die im Titel aufgeführten Eigentümer mit den wahren Eigentümern der WEG also nicht mehr identsich.

Aber wenn ich Dich richtig verstanden habe, muss ich auf den Zeitpunkt der Eintragung der ZwaSiHypo abstellen, richtig?

Ich schicke die Beschwerdeschrift jetzt erst mal zum Gläubigervertreter z. K. u. evtl. St'nahme.
Nach Fristablauf werde ich mich an die Prüfung machen, ob 2004 die im Titel angegeben Miteigentümer tatsächlich Eigentümer waren... Wird bestimmt super bei 113 Einheiten...

Danke Andreas!!!!!

Zitat von Winifred

Aber wenn ich Dich richtig verstanden habe, muss ich auf den Zeitpunkt der Eintragung der ZwaSiHypo abstellen, richtig?

Richtig. Die spätere Änderung der Eigentümer ist für Bestand und Berechtigung unbeachtlich, wenn tatsächlich eine Eintragung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. Das war bereits vor dem olympischen Meilenstein des BGH so (vgl. Zeiser a.a.O. mit Verweis auf irgendeine Entscheidung des BayObLG), und das gilt m. E. seitdem erst recht, da die Teilrechtsfähigkeit der WEG dieses Recht zweifellos umfasst und "nur" dazu führt, dass das eingetragene Recht in Wahrheit sowieso der WEG zusteht (vgl. #14 und hier).