WEG - Sondereigentum am Keller bewilligt, aber nicht im GB eingetragen

  • Hallo,

    der Notar hat gerade folgendes Problem festgestellt:

    In der TE wurde Sondereigentum an jeweils einer Wohnung und einem Kellerraum begründet und zur Eintragung bewilligt. Das Sondereigentum an dem Kellerraum wurde aber in sämtlichen Wohnungsgrundbüchern nie eingetragen. Nun möchte der Notar, dass ich ganz praktisch verfahre und die "nicht verbrauchte Bewilligung" nunmehr vollziehe und das Sondereigentum an den Kellerräumen eintrage (Berichtigung von Amts wegen).

    M. E. ist aber das Sondereigentum nicht entstanden (wegen fehlender Eintragung, § 4 WEG), vielmehr besteht doch derzeit an allen Kellerräumen Gemeinschaftseigentum und zur Begründung des Sondereigentums bedarf es doch nun wieder der Erklärung sämtlicher Wohnungseigentümer (+ Eintragung im GB), oder? Der teilende Eigentümer ist zwischenzeitlich nicht mehr ET, es sind alle MEAe bereits verkauft worden.

    Wie seht ihr das? Würdet ihr auch einfach von Amts wegen nachtragen oder die Erklärung aller Wohnungseigentümer einholen?

    Vielen Dank schon mal für Eure Antworten! :)

  • "Kellerraum wurde aber in sämtlichen Wohnungsgrundbüchern nie eingetragen. "

    :gruebel: Wie das, ist doch sicher durch Bezugnahme erfolgt?

  • Wie ist denn das WE genau eingetragen worden?

    "verbunden mit dem Sondereigentum an ..... " - was ist da eingetragen?

    Bezugnahme setze ich mal voraus (sonst bitte sagen).

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Also im GB eingetragen ist: "... verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Wohnung und an dem mit Nr. ... bezeichneten Tiefgaragenstellplatz."

    In KV heißt es aber: "...verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Wohnung, an dem mit Nr. ... bezeichneten Kellerraum und an dem mit Nr. ... bezeichneten Tiefgaragenstellplatz. ..."

    Und das Sondereigentum muss doch ausdrücklich eintragen werden, oder nicht? Das ist doch nicht durch die Bezugnahme auf die Bewilligung gedeckt...:gruebel: Jedenfalls war der Notar ebenfalls der Meinung, dass das Sondereigentum am Keller derzeit mangels Eintragung nicht besteht.

  • Dann wäre die Frage, ob man nicht einen Keller als im Regelfall zu einer Wohnung gehörig betrachten kann, so dass der Begriff "Wohnung" im Regelfall einen Kellerraum einschließt. In diesem Falle wären die Kellerräume eingetragen.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Hallo,

    der Notar hat gerade folgendes Problem festgestellt:

    In der TE wurde Sondereigentum an jeweils einer Wohnung und einem Kellerraum begründet und zur Eintragung bewilligt. Das Sondereigentum an dem Kellerraum wurde aber in sämtlichen Wohnungsgrundbüchern nie eingetragen.

    Nach § 7 III WEG kann zur näheren Bezeichnung sowohl des Gegenstandes als auch des Inhaltes des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Wenn also die Teilungserklärung jeweils einen Keller vorsieht (und die Keller auch im Aufteilungsplan dargestellt sind), ist überhaupt nichts zu veranlassen. Der jeweilige Keller ist -durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung- als Gegenstand des betreffenden Sondereigentums eingetragen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Aber m. E. eben nur, wenn man ihn als logisch zur Wohnung gehörig betrachtet. Wenn im GB nur "Wohnung Nr. 1" steht, dürfte ein Sondereigentum an der gleichfalls mit Nr. 1 bezeichneten Autowerkstatt z. B. mangels Eintragung nicht entstanden sein, egal was die Pläne (via Bezugnahme) sonst noch hergeben mögen.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Sehe ich nicht so. Wenn im GB auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen wurde und diese Eintragungsbewilligung neben der Wohnung weitere, mit der gleichen Nr. gekennzeichnete Räumlichkeiten als dem Sondereigentum zugehörig ausweist, müssen diese Räumlichkeiten nicht wesensmäßig (Keller) zum Wohnungseigentum gehören, um als Gegenstand des SE im GB eingetragen zu sein. So können z. B. mit der gleichen Nr. bezeichnete Speicherräume zum Gegenstand des SE gehören, ohne dass dies im Grundbuch selbst verlautbart werden müsste, sie sind durch Bezugnahme auf die EB als Gegenstand des SE (mit-) eingetragen (LG Freiburg, B. 25.09.1984; 4 T 105/84; BayObLG, DNotZ 1990, 37; LG Köln, Rpfleger 1992, 478; OLG Frankfurt/Main, Rpfleger 1997, 430 = DNotZ 1998, 387; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Auflage 2010, § 7 RNern 52,53,58; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage 2010, § 7 RNern 45,46 ). Jedenfalls bei den Kellerräumen, um die es vorliegend geht und die der Beschrieb im GB selbst nicht erwähnt, kann es daran keinen Zweifel geben.

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  • Vielen Dank für die Antworten! Nachdem ich mir die Entscheidungen durchgelesen habe, sehe ich es ebenfalls so, dass es durch Bezugnahme auf die EB gedeckt ist.

  • Zweckmäßig wäre es natürlich, wenn es ausdrücklich im Grundbuch stünde.

    Aber das ist bei der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG nicht anders. Auch insoweit herrscht oft die irrige Ansicht vor, dass sie ausdrücklich eingetragen werden sein muss, um wirksam zu sein.

  • Bezugnehmend auf #6 und #8 stellt sich meine Frage:
    Inhalt TE:
    "verbunden mit dem SE an der mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung nebst dem mit Nr. 1 bezeichneten Keller im UG"
    "verbunden mit dem SE an der mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung nebst dem mit Nr. 2 bezeichneten Keller im UG"
    "verbunden mit dem SE an der mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung nebst dem mit Nr. 3 bezeichneten Keller im UG"
    Aufteilungsplan:
    die Wohnung Nr. 1 liegt im EG
    Wohnung Nr. 2 1.OG
    Wohnung Nr. 3 2.OG
    im UG liegen "Kellerraum Wohnung 1", "Kellerraum Wohnung 2", "Kellerraum Wohnung 3"

    Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist über die mit "Nr. 1 bis 3 bezeichneten Wohnungen" ausgestellt.

    Kann ich damit auch die Abgeschlossenheit bzgl. der jeweiligen Keller in der vorliegenden Bescheinigung sehen, wenn ich - wie auch die TE sagt - davon ausgeh, dass zu jeder Wohnung ein Keller gehören soll?
    Oder ist, da nicht grds. zu jeder Wohnung ein Keller gehören muss, die Abgeschlossenheitsbescheinigung immer explizit zu den jeweiligen Räumen - hier: 1) die Wohnungen und 2) die nicht zu Wohnzwecken dienenden Kellerräume - auszustellen und die Abgeschlossenheit einzeln zu bescheinigen?

    Vielen Dank im Voraus!

  • Den Beschluss hatte ich auch gefunden.

    Unklar war mir hierbei noch, ob dabei unterschieden wird, dass vorliegend die Abgeschlossenheitserklärung die Räume in a) Wohnung WE1 bis WE4 und b) Abstellräume WE1 bis WE4 explizit trennt und damit die weiteren Keller- und Waschräume nicht inbegriffen sind.

    Und wenn aber die "Wohnungen WE1 bis WE4" bescheinigt werden, ein dazugehöriger Abstellraum auch im Keller sein kann, ohne über diesen eine eigene Bescheinigung abzugeben. Zumal zu abgeschlossenen Wohnungen zusätzliche Räume außerhalb der Wohnungsabschluss liegen können (Schöner/Stöber RdNr. 2819).
    :gruebel:
    Wird denn zB eine zusätzliche Toilette auf dem Treppenabsatz explizit in der Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgeführt?!

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    Das Muster der Abgechlossenheitsbescheinigung nach der Anlage zur Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. 3. 1974) sieht eine Bescheinigung nach der Lage der einzelnen Räumlichkeiten nicht vor. Kriterium sind vielmehr die Nrn., mit denen die zu Wohnzwecken oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume versehen sind:

    [/td][/tr][tr][td]

    „..Die in dem beiliegenden Aufteilungsplan

    [/td][/tr][tr][td]

    mit Nummer . . . . . . . . . . bis . . . . . . . . . . bezeichneten Wohnungen*

    [/td][/tr][tr][td]

    mit Nummer . . . . . . . . . . bis . . . . . . . . . . bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume*)

    [/td][/tr][tr][td]

    in dem bestehenden/zu errichtenden*) Gebäude auf dem Grundstück in…“).

    Da nach Nr. 3 Satz 2 der AV alle zu demselben Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht, Dauerwohnrecht oder Dauernutzungsrecht gehörenden Einzelräume in der Bauzeichnung mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen sind, kann mE davon ausgegangen werden, dass sich die Bescheinigung auf alle in gleicher Weise gekennzeichneten Räumlichkeiten bezieht. Der Kellerraum gehört jedenfalls dann schon begriffsmäßig zur Wohnung, wenn an den Wohnräumen Sondereigentum begründet wird und die Kellerräume jeweils einer Wohnung (etwa als „notwendiger Abstellraum“ im Sinne des Art. 46 IV BayBO; vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof 2. Senat, Urteil vom 26.07.1990, 2 B 89.2905 = NJW-RR 1991, 595) zugeordnet werden (LG Braunschweig, Rpfleger 1991, 201, BayObLG, DNotZ 1992, 718). Dann sind sie auch nicht als „nicht zu Wohnzecken dienende Räume“ in der Abgeschlossenheitsbescheinigung gesondert auszuweisen. Das sind sie nur dann, wenn an ihnen unabhängig von der Nutzung zu Wohnzwecken im Übrigen, also isoliert, Teileigentum begründet werden soll (s. BayVGH, aaO).

    [/td][/tr]


    [/TABLE]

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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    [tr][td][/td][/tr][tr][td][/td][/tr][tr][td][/td][/tr][tr][td][/td][/tr][tr][td]



    Da nach Nr. 3 Satz 2 der AV alle zu demselben Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht, Dauerwohnrecht oder Dauernutzungsrecht gehörenden Einzelräume in der Bauzeichnung mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen sind, kann mE davon ausgegangen werden, dass sich die Bescheinigung auf alle in gleicher Weise gekennzeichneten Räumlichkeiten bezieht.

    [/td][/tr]


    [/TABLE]


    Gilt dies dann auch noch für Garagen?
    Also können diese auch als "Einzelräume" bezeichnet werden und müssen damit nicht explizit in der Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgeführt werden, wenn sie zu einem Wohnungseigentum gehören sollen?

  • Garagen gehören zu den „Einzelräumen“, die mit der jeweils gleichen Nr. zu bezeichnen sind, s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1045142

    Da sie nicht Wohnzwecken dienen, ist ihre Abgeschlossenheit neben derjenigen für die Wohnungen zu bescheinigen. Fehlt es hieran, kann dies darauf beruhen, dass der Aufteilungsplan keine Grundrisse, Ansichten und Schnitte der Garagen aufweist. Die werden jedoch benötigt, weil sonst der Antrag auf Begründung von (Wohnungs- und) Teileigentum nicht vollzogen werden darf (BayObLGZ 1973, 78/83; 267 ff, OLG Hamm, OLGZ 1977, 264/272 ff; BayObLG, Rpfleger 1993, 389/399; OLG Düsseldorf, DNotI-Report 11/2000, 94 = OLG-Report Düsseldorf 2000, 173 = Leitsatz in NZM 2000, 666 mit Anm. Schriftleitung)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Genau das ist auch so gewesen (Fehlen der Schnitte und Ansichten der Garage)

    Daher habe ich auch eine ergänzte AB angefordert, da die Behörde sich hierüber aufgrund der fehlenden Pläne noch keine Gedanken gemacht haben kann.


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    Der Kellerraum gehört jedenfalls dann schon begriffsmäßig zur Wohnung, wenn an den Wohnräumen Sondereigentum begründet wird und die Kellerräume jeweils einer Wohnung (etwa als „notwendiger Abstellraum“ im Sinne des Art. 46 IV BayBO; vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof 2. Senat, Urteil vom 26.07.1990, 2 B 89.2905 = NJW-RR 1991, 595) zugeordnet werden (LG Braunschweig, Rpfleger 1991, 201, BayObLG, DNotZ 1992, 718). Dann sind sie auch nicht als „nicht zu Wohnzecken dienende Räume“ in der Abgeschlossenheitsbescheinigung gesondert auszuweisen. Das sind sie nur dann, wenn an ihnen unabhängig von der Nutzung zu Wohnzwecken im Übrigen, also isoliert, Teileigentum begründet werden soll (s. BayVGH, aaO).

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    Also kann grds. unter die Bescheinigung "...1 bis 3 bezeichneten Wohnungen" auch ein Keller als notwendigen Abstellraum fallen (s.o.)

    Eine Garage aber muss - auch wenn an ihr kein selbständiges Teileigentum gebildet wird - in der Bescheinigung explizit aufgeführt werden.

  • Gibt es zu dem Thema, ob Kellerräume, die zusammen mit einer Wohnung als Sondereigentum eingetragen werden sollen (Also "Wohnung samt Keller"), neuere Erkenntnisse/Entscheidungen, ob die Kellerräume explizit in der Abgeschlossenheitsbescheinigung mit aufgeführt sein müssen? Hab hier gerade den Fall, dass nur die Wohnungen Nr. 1 bis 12 als abgeschlossen bescheinigt sind, die zugehörigen Kellerräume mit derselben Nr. 1 bis 12 sind nicht erwähnt. Ich schwanke gerade ein bisschen, aber wenn ich Prinz in diesen Thread hier richtig verstehe, sollte es ja vertretbar sein, das so ausreichen zu lassen, oder? Zumal in der Verwaltungsvorschrift ja auch unter Nr. 5a) steht, dass zur abgeschlossenen Wohnung auch Räume gehören können, die außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen.

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