Nachweis der Verwaltereigenschaft

Da Beschlüsse, die auf einer „Balkonversammlung“, also in einer ohne ordnungsgemäße Einladung zustande gekommenen Versammlung gefasst werden, als Scheinbeschlüsse mit der Folge der Nichtigkeit behandelt werden (OLG Hamm, WE 1993, 24 sowie NZM 3/2008, 89 = NJW-RR 4/2008, 250), verlange ich Angaben darüber, dass die Versammlung form- und fristgerecht einberufen wurde. Desweiteren verlange ich Angaben darüber, wer die Versammlung geleitet hat und mit welchen Mehrheiten der Beschluss über die Neubestellung des Verwalters zustande gekommen ist.

Text etwa. „Wie Ihnen sicherlich bekannt ist, ist der Nachweis der Verwaltereigenschaft nach §§ 24 Absatz 6, 26 Absatz 3 WEG dadurch zu führen, dass ein Protokoll über den in der Eigentümerversammlung gefassten Bestellungsbeschluss vorgelegt wird, bei dem die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers und - sofern vorhanden - des Vorsitzenden oder Stellvertreters des Verwaltungsbeirats notariell beglaubigt sein müssen (vgl. Röll, „Der Nachweis von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung gegenüber dem Grundbuchamt“, Rpfleger 1986, 4; DNotI-Report 22/1996, 201/204; Bärmann/Merle, WEG, 11. Auflage 2010, § 24 Randnummer (RN) 111 mit weit. Nachw.). Aus dem Protokoll muss ersichtlich sein, dass die Versammlung ordnungsgemäß einberufen wurde, beschlussfähig war und mit welchen Mehrheiten es zur Beschlussfassung über die (Neu-) Bestellung des Verwalters gekommen ist (Bärmann/Merle, § 24 WEG RN 109; Hügel, Beck´scher-Online-Kommentar, Stand 1.5.2012, § 24 RN 16: „Als Mindestinhalt sind neben dem Inhalt der gefassten Beschlüsse die zum Verständnis notwendigen Anträge, Erklärungen und Ergebnisse, insbes die Feststellung der Beschlussfähigkeit und der Beschlüsse nebst deren Verkündung, ferner die Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie Tag und Ort der Versammlung wiederzugeben ..)“. Einzuberufen hat die Versammlung der Verwalter (§ 24 Absatz 1 WEG). Er führt grundsätzlich auch den Vorsitz (§ 24 Absatz 5 WEG), ist also Versammlungsleiter und damit für die Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung (§ 24 Absatz 4 WEG) und der Beschlussfähigkeit verantwortlich.

Zu beachten ist, dass Eigentümer, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben, das Protokoll auch nicht unterzeichnen können (OLG München, NZM 2007, 772 = DNotZ 2008, 291). Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsser der Gemeinschaft von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungseigentümern abhängig, muss das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln (BGH, Urteil v. 30.03.2012, V ZR 178/11 = WuM 2012, 337).“

Gutes Muster. Die Protokolle werden bei uns auch zunehmend schludriger.

Ich verlange dies, weil es sich sonst um eine sogenannte „Balkonversammlung“ handeln könnte, bei der die gefassten Beschlüsse der Nichtigkeit (also nicht nur der Anfechtbarkeit) anheim fallen. Wenn die Beteiligten auf Einladungsform und -frist verzichtet haben, wird dies i.d.R im Protokoll vermerkt.

Nein (es sei denn, es drängt sich mir der Verdacht auf, dass da etwas nicht stimmen kann....)