Vormerkung, Verlängerung Erbbaurecht

  • Hallo! Ich habe folgenden Fall:

    A ist Grundstückseigentümer
    B ist Erbbauberechtigter


    "...B hat die Absicht das Erbbaurecht an C zu veräußern, C wird das Erbbaurecht in Wohnungserbbaurechte aufteilen, daher wird der Erbbaurechtsvertag geändert:

    A räumt dem künftigen Erbbaurechtsinhaber C die Option ein, die derzeitige Laufzeit des Erbaurechts um weitere 30 Jahre zu verlängern..."

    Beantragt wird die Eintragung einer Vormerkung bzgl. der Inhaltsänderung zu Gunsten des C.

    Nach Recherche ist mir klar, dass ich grds. eine Vormerkung bzgl. der Inhaltsänderung "Verlängerung des Erbbaurechts" eintragen kann.
    Aaaber: Kann ich die Vormerkung auch zu Gunsten des C eintragen? C ist dann Berechtigter, aber nicht Inhaber des Erbbaurechts!?

    (mir liegt auch schon ein zwischen B und C geschlossener Kaufvertrag vor mit dem nachrangigen Antrag auf Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung zu Gunsten des C)

    Hat evtl. jemand einen Tipp für mich? Schöne Grüße

  • Spontan würde ich sagen, dass C der Anspruchsinhaber ist und A der von der Eintragung Betroffene. Damit ist das Identitätsgebot auf beiden Seiten erfüllt. Im Augenblick ist der Anspruch zwar noch dadurch bedingt, dass C Erbbauberechtigter wird, was aber an sich kein Eintragungshindernis ist.

  • Hallo, ich hänge mich mal mit unserem Problem an:

    Eingetragen werden soll ein Erbbaurecht, bewilligt wird unter anderem auch eine Verlängerungsoptions-vormerkung. Nun wäre es doch naheliegend, dass die Vormerkung auf Verlängerung des Erbbaurechts "für den jeweiligen Erbbauberechtigten" eingetragen wird. Geht das so einfach? oder muss der Berechtigte hier eine bestimmte natürliche oder juristische Person sein, wie es Schöner/Stöber in RN 1496 schreibt.

    (Der Erbbauberechtigte ist hier auch noch eine Wohnungsbaufirma, die bereits in den Startlöchern steht WEG draus zu machen, dann werden die Wohnungen verkauft) - wäre es da evtl. denkbar bereits jetzt schnell einen Nachtrag dazwischen zu schieben, dass die Vormerkung einzutragen ist zg. der "Wohnungseigentümergemeinschaft XY-Str. 3"?

    Danke fürs mitdenken :daumenrau

  • Denke schon, dass der Berechtigte der akzessorischen Vormerkung subjektiv-dinglich eingetragen werden kann, wenn der Anspruch selbst auch so ausgestaltet ist. Tatsächlich ist es ein Vertrag zugunsten Dritter, bei der die Bezeichnung des Dritten („jeweiliger Erbbauberechtigter“) als Vormerkungsberechtigter bestimmt genug ist, da er sich jeweils aus einem öffentlichen Register, dem Grundbuch, ableiten läßt (vgl. Staudinger/Gursky BGB § 883 Rn 74). Ergänzend noch: DNotI-Report 2001, 113

  • Hallo,

    ich habe folgendes Problem: Bewilligt und einzutragen ist

    1. ein Erbbaurecht für 30 Jahre an erster Rangstelle
    2. ein Vorkaufsrecht an zweiter Rangstelle
    3. eine AV für den Erbbauberechtigten, falls er nach Zeitablauf das Grundstück erwerben möchte, an dritter Rangstelle
    4. eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Verlängerung des Erbbaurechts an vierter und damit letzter Rangstelle

    Die Vormerkung unter 4. muss/soll ich als Inhaltsänderung in Spalte 4,5 bei dem Erbbaurecht eintragen. Gem §§ 12 Abs. 1 c) und 19 Abs. 1 GBV muss dies wohl halbspaltig erfolgen.

    Die Beteiligten und der Notar wollen aber, dass die Vormerkung zu 4. letzten Rang hat. Das soll ich per Rangvermerk mit in die Veränderungsspalte schreiben.

    Ich denke jedoch, dass die Eintragungen in der Veränderungsspalte den Rang der Hauptspalte und somit den Rang des Rechts teilen. Außerdem ist das Erbbaurecht erstrangig. Also muss doch auch die Verlängerung erstrangig werden. Sollte nicht dann auch die Vormerkung in der Veränderungsspalte den gleichen Rang wie das Erbbaurecht haben?

    :gruebel:

    Vielen Dank für Eure Unterstützung

  • Wenn die Vormerkung den Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechts sichern soll, dann handelt es sich um eine Inhaltsänderung des bestehenden Erbbaurechts (BGH NJW 1981, 1045, 1046; BayObLG (2. ZS), Beschluss vom 22.12.1959, BReg. 2 Z 192/59 = DNotZ 1960, 540, 544; OLG Frankfurt 20. Zivilsenat, Beschluss vom 27.05.2003, 20 W 462/02, Rz. 6
    https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/LARE190011213
    OLG München, Beschluss vom 10.4.2013, 34 Wx 36/13; C Heinze im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 877 RN 30; Artz in Erman BGB, Kommentar, 16. Auflage 2020, § 877 RN 4; Vieweg im jurisPK-BGB, 8. Aufl, Stand: 01.04.2017, § 877 RN 6; Enders im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.02.2021, § 877 BGB RN 34 mwN in Fußnote 56).

    Als Inhaltsänderung teilt die Eintragung den Rang des Rechts (BeckOGK/Enders, § 877 RN 61; H.-W. Eckert im BeckOK BGB, Stand: 01.02.2021, § 877 RN 2).

    Daher ist die Inhaltsänderung auch in der Veränderungsspalte (Spalte 5 der II. Abteilung des Grundstücksgrundbuchs) einzutragen (§ 12 Abs. 1c i. V. m. § 10 Abs. 1a, Abs. 4 GBV; siehe das Gutachten des DNotI vom 07.11.2002; Dokumentnummer:11279
    https://www.dnoti.de/gutachten/deta…dc24b54472c26fc
    während für den Anspruch, der inhaltlich auf die Neubestellung eines neuen, wenn auch inhaltsgleichen Erbbaurechts geht, die Vormerkung in die 3. Spalte der II. Abteilung des Grundstücksgrundbuchs einzutragen ist (§ 12 Abs. 1b i. V. m. § 10 Abs. 1a, Abs. 4 GBV; s. das DNotI-Gutachten).

    Da auch das verlängerte Erbbaurecht kraft Gesetzes (§ 10 ErbbauRG) die erste Rangstelle haben muss (s. BayObLG, aaO), kann die Verlängerung mE auch nur mit der Rangstelle des Erbbaurechts vorgemerkt werden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Hallo,

    der Notar bleibt bei seiner Meinung. Er hat mir heute folgendes geschrieben:

    "Die von Ihnen zitierte Kommentarstelle („(Alleinige) Rechtsfolge des § 877 ist damit, ohne dass § 877 dies so formuliert, der Eintritt der beabsichtigten Inhaltsänderung, insbesondere unter Wahrung des bisherigen Rangs des geänderten dinglichen Rechts.“ Enders, beck-online Grosskommentar BGB § 877 Rn. 61) betrifft das geänderte Recht selbst, nicht hingegen die Vormerkung, die zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Inhaltsänderung eingetragen wird.

    Selbst verständlich kann auch das inhaltsgeänderte (nämlich zeitlich verlängerte) Erbbaurecht nur an erster Rangstelle eingetragen werden (§ 10 ERbbauG). Damit ist aber nichts darüber gesagt, an welcher Rangstelle eine Vormerkung, die einen Anspruch auf Inhaltsänderung sichert, eingetragen werden kann.

    Die Vormerkung ist selbständig rangfähig (vgl. MüKo BGB, Kohler, § 883 Rn. 65). Das gilt für alle Arten von Vormerkungen, also auch für die Vormerkung, die den Anspruch auf Inhaltsänderung eines dinglichen Rechts sichert.

    Auf die Erbbaurechtsbestellungsvormerkung findet § 10 ErbbauRG gerade keine Anwendung (MüKo BGB, Heinemann, ErbbauRG § 10 Rn. 5), daher kann die Erbbaurechtsbestellungsvormerkung an nächster Rangstelle eingetragen werden. Auch die Vormerkung auf Inhaltsänderung des Erbbaurechts ist rechtlich nicht mit dem inhaltsgeänderten Erbbaurecht identisch und kann daher ebenfalls an nächstoffener Rangstelle eingetragen werden.

    Im Übrigen kann die Rechtsauffassung, dass die Verlängerung nur mit der Rangstelle des Erbbaurechts vorgemerkt werden kann, auch deswegen nicht richtig sein, da bei gleichrangiger Eintragung von Erbbaurecht und Vormerkung auf Inhaltsänderung das einzutragende Erbbaurecht nicht mehr ausschließlich erste Rangstelle hätte, was aber gerade von § 10 ErbbauRG vorausgesetzt wird.

    Ich darf daher erneut um Eintragung wie beantragt bitten."

  • Zum Rang einer Vormerkung habe ich noch Folgendes im BGB Kommentar Staudinger zu § 883 Rn 325 gefunden:

    "Unter Abs 3 fallen auch Vormerkungen zur Sicherung von Ansprüchen auf solche Inhaltsänderungen eines Rechtes, die der Sache nach eine Erweiterung des Rechtsumfanges bedeuten, also beispielsweise die Erhöhung von Zinsen und Nebenleistungen."

    Die Verlängerung des Erbbaurechts wäre mE auch eine Erweiterung des Rechtsumfangs. Das würde doch aber bedeuten, dass ich die Vormerkung auf Inhaltsänderung des Erbbaurechts auch nachrangig eintragen könnte?

  • Mal sehen, was der Notar dazu sagt :D

    Auch dazu, wie man überhaupt auf diese seltsame Rangbestimmung gekommen ist.


    Der Erbbauberechtigte hat bzgl. des Erbbaugrundstücks ein Erwerbsrecht, wenn das Erbbaurecht abläuft. Dafür soll eine AV siehe Nr. 3 meines ersten Posts eingetragen werden.
    Dieses Erwerbsrecht kann der Grundstückseigentümer abwenden, wenn er die Verlängerung des Erbbaurechts anbietet. Dafür soll die Vormerkung Nr. 4 eingetragen werden. Warum das so sein soll, hat er nicht gesagt.

    Der Notar meint, dass die Vormerkung immer einen eigenen Rang hat, also auch wenn sie in der Veränderungsspalte steht. Und er meint, wenn ich diese Vormerkung in der Veränderungsspalte ohne Rangvermerk also dann im gleichen Rang mit dem Erbbaurecht eintragen würde, hätte das Erbbaurecht nicht mehr die 1. Rangstelle. :gruebel:

  • Eine Vormerkung unterliegt nicht dem Rangerfordernis des 10 ErbbauRG, weil sie noch nicht identisch mit dem endgültigen Recht ist. Eine Inhaltsänderung kann unter Umständen auch einen anderen Rang als das veränderte Recht haben (z.B. bei fehlender Zustimmung der nachrangigen Berechtigten; 876, 877 BGB). Letzteres hatte ich immer für eine Ausnahme gehalten, um die Wirksamkeit der Änderung nicht zu beeinträchtigen. Aber wenn der 10 ErbbauRG bei Vormerkungen nicht gilt, wird die Ausnahme auch insoweit gelten.

  • Das BayObLG führt im Beschluss vom 22.12.1959, BReg. 2 Z 192/59, aus: „Die in dieser Nebenspalte eingetragenen Vermerke haben kraft ihrer räumlichen Stellung im Grundbuch im Verhältnis zu anderen Rechten ohne weiteres den gleichen Rang wie das in der Hauptspalte eingetragene Recht, falls nicht gemäß § 879 Abs. 3 BGB ein abweichender Rang eingetragen wird (RGZ 132, 110/112)“.

    Staudinger/C Heinze führt dazu in RN 26 zu § 877 BGB aus: „Auch die Konstruktion, dass es sich um eine Erweiterung des ursprünglichen Rechtes an anderer Rangstelle handelt, wäre möglich. Ein einheitliches Recht, das auf zwei verschiedene Rangstellen aufgeteilt ist, kann auch sonst, insbesondere bei einer Rangänderung infolge von § 880 Abs 5 BGB entstehen“.

    Im Beschluss des RG 5. Zivilsenat vom 14.03.1931, Vb 2/31 = RGZ 132, 110 ging es allerdings um die Erhöhung des Zinssatzes einer in der Hauptspalte eingetragenen Hypothek über 5% hinaus.

    Das lässt sich mE nicht mit der Verlängerung des Erbbaurechts vergleichen, da auch das verlängerte Erbbaurecht kraft Gesetzes (§ 10 ErbbauRG) die erste Rangstelle haben muss

    Die seitens des Notars zitierte Kommentarstelle (MüKo BGB, Heinemann, ErbbauRG § 10 Rn. 5) betrifft den Anspruch auf Neubestellung des Erbbaurechts, nicht die Inhaltsänderung.

    Der Anspruch auf Neubestellung ist in der Tat an nächstoffener Stelle vormerkbar (s. das obige Gutachten des DNotI vom 07.11.2002; Dokumentnummer:11279: Vormerkung in der Spalte 3 der II. Abteilung).

    Die auf die Inhaltsänderung gerichtete Vormerkung kann jedoch mE nur den Rang erhalten, den die Inhaltsänderung zu erhalten hat. Schließlich soll die Vormerkung den für die Inhaltsänderung erforderlichen ersten Rang sichern. Das ist überhaupt die Voraussetzung dafür, dass sie beim Erbbaurecht in der Veränderungsspalte eingetragen werden kann (s. KG Berlin 1. Zivilsenat, Beschluss vom 18.12.2012, 1 W 367/12: „Eine Vormerkung kann, da sie den Rang für ein bestimmtes dingliches Recht sichern soll, nur an dem Gegenstand eingetragen werden, an dem die durch sie zu sichernde Rechtsänderung einzutragen sein wird (BayObLG, Rpfleger 1972, 442; 1974, 261)“

    Das OLG Hamm 15. Zivilsenat führt dazu im Beschluss vom 03.12.2009, I-15 Wx 211/09, 15 Wx 211/09 aus: „Der gesicherte Anspruch muss seine Erfüllung durch endgültige Eintragung der Rechtsänderung finden können, oder umgekehrt formuliert: Was nicht eintragungsfähig ist, kann auch nicht vorgemerkt werden (BayObLG Rpfleger 1972, 442, 443; DNotZ 1986, 622, 623; Kohler in Bauer/v. Oefele, GBO, 2. Aufl., AT III Rdnr. 5; Demharter, GBO, 26. Aufl., Anhang zu § 44, Rdnr. 99; Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 883, Rdnr. 8)“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Die Ausnahmen vom Erfordernis der ersten Rangstelle betreffen die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung des Erbbaurechts. Vorliegend geht es aber nicht um Einräumung eines Erbbaurechts, sondern um Sicherung der Eintragung der Inhaltsänderung (Erbbaurechtsverlängerung). Die Vormerkung dafür hat Platzhalterfunktion. § 883 Absatz 3 BGB stellt sicher, dass das Recht bzw. die Rechtsänderung mit dem Rang im Grundbuch eingetragen wird, den die Vormerkung innehat, dh es wird behandelt als ob es zum Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung bereits eingetragen worden wäre (H.-W. Eckert im BeckOK BGB, Stand: 01.02.2021, § 883 RN 59). Nach Ansicht von Assmann im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.02.2021, § 883 RN 1 kommt der Vormerkung selbst entgegen der hM kein eigener Rang zu. Kessler führt dazu im im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2020, § 883 RN 334 aus (Hervorhebung durch mich): „Die in § 883 Abs 3 BGB geregelte rangwahrende Wirkung erfordert einen eigenen Rang der Vormerkung jedenfalls nicht (vgl BeckOGK/Assmann [1.8.2019] Rn 201; Assmann 154 ff, 179; Schneider DNotZ 1982, 523, 533 ff). …. Auch hier geht es doch wiederum nur um den (zu erwartenden) Rang des vorgemerkten Rechtes selbst, dessen Entstehung hier fingiert wird (Schultz RNotZ 2001, 542, 546; Stadler AcP 189 [1989] 425, 434; BeckOGK/Assmann [1.8.2019] Rn 202. 2; Grunsky 54). Das entspricht der Darstellung bei Stamm in jurisPK-BGB, 9. Aufl., Stand: 01.07.2020, § 883 BGB RN 81).

    Und wenn die Inhaltsänderung so behandelt wird, als ob sie zum Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung bereits eingetragen worden wäre, dann kann auch die Eintragung der Vormerkung für diese Inhaltsänderung nur an der erforderlichen ersten Rangstelle erfolgen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Die hervorgehobene Fundstelle stellt nicht speziell auf Inhaltsänderungen, sondern auf die Rangfähigkeit einer Vormerkung ab. Entsprechend würde das Argument des Platzhalters (§ 883 Absatz 3 BGB) in gleicher Weise auch bei einer Neubestellung des Erbbaurechts gelten müssen. Im Übrigen halte ich Vormerkungen für rangfähig und trage sie auch so ein.

  • Die Platzhalterfunktion wird für die Vormerkung bzgl. eines neu zu begründenden Erbbaurechts nicht benötigt. Für die Vormerkung auf Inhaltsänderung hingegen schon, weil diese Inhaltsänderung nur zu Zeiten des Bestands des Erbbaurechts bewirkt werden kann und damit den Bestand an erster Rangstelle voraussetzt. Wäre das anders, könnte die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung der Erbbaurechtsverlängerung auch an nächstoffener Rangstelle eingetragen werden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Nach einigem Überlegen möchte ich noch folgende Aspekte in die Diskussion einbringen :

    1. Wenn für die Neubegründung eines Erbbaurechts eine Vormerkung mit Rangbestimmung möglich ist, dann muss dies für die Inhaltsänderung ebenso gelten. Ansonsten müsste man das Erbbaurecht in derartigen Fällen neu bestellen, was unnötig kompliziert wäre.

    2. Bei der Vormerkung handelt es sich um ein Sicherungsmittel eigener Art. Mit ihrer Eintragung soll sichergestellt werden, dass man ein dingliches Recht in Zukunft erhält. Damit ist noch nichts darüber ausgesagt, welchen Rang das gesicherte Recht hat. Stattdessen geht es allein um den Rang des Sicherungsmittels "Vormerkung".

    3. Wäre eine Vormerkung auf Sicherung einer Inhaltsänderung immer im ersten Rang einzutragen, müsste man bzgl aller anderen Rechte einen Rangrücktritt einholen. Das würde der Funktion der Vormerkung als eigenes dingliches Recht aber nicht gerecht. Es muss vielmehr nach allgemeinen Regeln möglich sein, eine Vormerkung auf Inhaltsänderung nach anderen Rechten einzutragen. Jedenfalls sehe ich kein Argument, das konstruktiv dagegen spräche.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!