(Rück)Kauf von Grundbesitz

  • Betroffener ist ein etwa 50 jähriger, körperlich behinderter Mann.

    Betreuerin ist seine Mutter in den früher 70ern.

    Geschwister hat der Betroffene nicht, der Vater ist bereits längere Zeit verstorben.

    Die Mutter und Betreuerin hatte bis vor einigen Jahren ein Hausgrundstück zu Eigentum und dieses auch selbst mit ihrem Sohn, dem Betroffenen bewohnt.

    Damals geriet sie dann in eine finanzielle Notlage und hat daher das Hausgrundstück an ihren damaligen Arbeitgeber verkauft (der Verkauf ist vollzogen) -mit der Maßgabe, dass sie das Hausgrundstück eines Tages zurückkaufen könne (soweit ich weiß nicht grundbuchlich gesichert) und so lange darin auf Mietbasis wohnen bleiben kann.

    Die Miete beträgt 1100,-€ kalt und wird allein von der Betreuerin bezahlt (wobei ich davon ausgehe, dass ein gemeinsamer Hausstand besteht und die Betreuerin und Betreuter auch von den Einkünften des Betreuten (ca. 800,-€) leben).

    Jetzt sagt die Dame, es sei ihr Wunsch und Bestreben, dass -wenn sie eines Tages nicht mehr ist- ihrem Sohn greifbare Vermögenswerte verbleiben sollen und möchte daher den Grundbesitz zurückerwerben.

    Hierzu muss ein Darlehen aufgenommen über einen recht hohen Betrag werden wobei etwa 15% Eigenkapital mitgebracht wird; die Darlehensraten werden (wie die Kalt-Miete!) 1.100,-€ betragen.

    Die Bank möchte, wohl weil die Dame recht alt ist, dass auch der Sohn mit in die (gesamtschuldnerische) Haftung kommt, wobei ihm dann auch Miteigentum am Haus eingeräumt werden wird.


    Folgende Fragen:
    1.) Grundsätzlich: Mit-Tragfähig? (ich tendiere zu einem "warum nicht")
    Dass ich mir zuvor ein Gutachten über den Verkehrswert erstellen und vorlegen lasse versteht sich von selbst

    2.) Ergänzungsbetreuer notwendig bzw. möglich?
    Die Betreuerin ist ziemlich überfordert, bzw. durchschaut die Angelegenheit nicht mit angemessener, notwendiger Klarheit.
    Das ist für sich (natürlich) kein Grund für ne Ergänzungsbetreuung, allerdings habe ich mir überlegt, dass dadurch, dass eine gesamtschuldnerische Haftung von Betreuerin und Betreutem begründet wird, zumindest Potential für eine Interessenkollision besteht und daher Raum für die Ergänzungsbetreuung besteht.

    Ich kaufe ein "I" und möchte lösen! -BOCKWURST-


    Wenn ich sterbe, sollen meine Überreste in Disneyland verstreut werden.
    Außerdem möchte ich nicht verbrannt werden.

  • Zunächst mal muss - wie üblich - geklärt werden, wer mit wem welchen Vertrag schließt.

    Kaufvertrag nebst Auflassung und Darlehensvertrag ?

    Die Vorgeschichte lässt leider vermuten , dass die Mutter noch mal in finanzielle Schwierigkeiten kommen kann .
    Du hast selbst von hohen Raten gesprochen !
    Was sollte da der Vorteil für den Sohn sein, der dann ( sicher ) damit rechnen muss, dass seine gesamtschuldnerische Haftung in Anspruch genommen wird ?
    Warum sollte dieses Konstrukt krisenfest(er) sein ?
    Nicht alles was man sich auf der Welt wünscht ( hier Wunsch der Mutter ) muss auch Wirklichkeit werden.

    Wird das Darlehen nur von der Mutter aufgenommen ?
    In dem Fall hätten wir für die gesamtschuldnerische Haftung § 1822 Nr. 10 BGB zu beachten, was m.E. zum Vertretungsausschluss der Mutter führt.
    Im übrigen ist über § 1908 i I BGB nicht verboten ( worden ) , § 1796 BGB anzuwenden.

  • >>Betroffener ist ein etwa 50 jähriger, körperlich behinderter Mann.<<
    Nur körperlich behindert?

    Was sagt er denn dazu? kann er evtl. selber handeln, ggf. mit Unterschriftszeugen, etc....?

  • Mag sein , dass der Betreute geschäftsfähig ist.
    Muss man aber diesen darauf "hinlupfen" in sein Unglück zu rennen , nur weil er mögl.weise selbst handeln kann ?


    Angesichts des Alters der Mutter wird man davon ausgehen können , dass ein Großteil der Schulden an dem Betreuten nach dem Tod der Mutter kleben bleibt.
    Ist auch für diesen (Erb-)Fall gewährleistet , dass der Erbe die Darlehensraten wird zahlen können ?
    Von einer statistischen Lebenserwartung der künftigen Erblasserin würde ich mich da nicht blenden lassen.

    Im übrigen hat das Gericht das Wohl des Betreuten im Auge zu behalten - sofern für ihn ein Betreuer handelt - und nicht die Wünsche der Betreuerin .

  • Es handelt sich um einen Darlehensvertrag sowie anschließendem Kaufvertrag und Auflassung.

    Vorteil für den Sohnemann wäre, dass er an -nach dem Tod der Mutter alleiniges- Grundeigentum gelangt;
    das mit den neuen Schwierigkeiten ist natürlich korrekt und ein Problem; allerdings m.E. kein übermäßig großes.

    Es wird (durch mich; Gutachten; Genehmigung) sichergestellt, dass das Objekt nicht zu einem zu hohen Preis erworben wird, so dass im Falle von erneuten Schwierigkeiten eine Wiederveräußerung stattfinden könnt und die Katastrophe insoweit negiert wäre.
    Von einer "sicheren" Inanspruchnahme würde ich nicht ausgehen, wobei die Gefahr natürlich besteht!
    Die Raten sind sicherlich hoch, wobei das aber bewirkt, dass der spaß nach 15 Jahren abbezahlt wäre; die jetzige Miete ist ja ebenso hoch!

    Sicherlich ist das keine KLARE und SELBSTVERSTÄNDLICHE Kiste, sonst hätt ichs ja nicht gepostet;)

    Das Darlehen wird von beiden aufgenommen!

    Natürlich ist die Anwendung von §1796 nicht verboten, allerdings müssen die Voraussetzungen dafür ja auch vorliegen, bin mir nicht sicher ob das der Fall ist.

    Den Betroffenen habe ich noch nicht persönlich angehört (ist alles noch in den Kinderschuhen), aber mein Eindruck aus Akte, Gutachten, Mitteilung der Betreuerin ist, dass er zwar "denken und reden", aber definitiv nicht schreiben kann (alles recht vage ich weiß, habe die Akte aber leider grade nimmer zur Hand) und dass er das so haben will, wie die Mutter das vorgesehen hat.
    Selber auftreten ist denke ich vor allem deshalb schwierig, weil die Bank auf das Handeln der Mutter besteht und sich nicht auf derartige "Sperenzen" einlassen will, außerdem will die Bank die Darlehensaufnahme wohl im Wesentlichen auf dem schriftlichen Weg vornehmen und dazu braucht sie halt vernünftige Unterschriften.

    Statistische Lebenserwartung sagt, dass die Frau das Darlehensende grds. noch erleben wird, aber da ich die Statistik nicht selbst gefälscht habe, ist ihr eh nur bedingt zu trauen;)

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  • Kann der Betreute nach Tod der Mutter die Raten zurückzahlen?

    Kann der Betreute nach Tod der Mutter alleine im Haus leben?

    Alles andere ist doch uninteressant, vorerst.

  • Ich halte es für denkbar (von Sicherheit kann man in dem Zusammenhang nicht sprechen), dass der Betroffene auch alleine nach dem Tod der Mutter in dem Objekt zumindest eine gewisse Zeit leben kann -ggfs. unter Bereitstellung eine gewissen häuslichen Grundpflege

    Das mit den Darlehensraten könnte ebenfalls machbar sein, wie gesagt hat der Betroffene momentan Einkünfte in Höhe von rd. 800,-€ -Kindergeld + amerikanische Rente (nach dem Tod des Vaters).
    Im Fall des verfrühten Versterbens der Mutter, ist es recht wahrscheinlich, dass er in den Genuss weiterer Leistungen kommt...

    Jedenfalls beides nicht unwahrscheinlich genug, um die Sache gleich "abzuwürgen"

    Letztlich ist die ganze Kompliziertheit auch der Grund aus dem ich gerne einen kompetenten Ergänzungsbetreuer mit einbeziehen würde-> es gilt jede Menge Verhältnisse zu ermitteln und künftige Gegebenheiten auszubaldowern

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  • Ich sehs wie rpfl92.

    Wer ( gleichzeitig ! ) Darlehensnehmer ist , muss die Abzahlung auch ( künftig und nicht nur mutmaßlich ) erbringen können.
    Bei mir wären bei ca. 800 EUR Einkünften des Betreuten + 1100,00 EUR Darlehensraten bereits jetzt schon der Ofen aus !

    Die Überlegungen des TO scheinen mir noch zu sehr vom gewollten Ergebnis bzw. dem Wunsch der Mutter her gedacht.
    Sorry , aber mit einer objektiven Betrachtung hat das nichts zu tun.

  • Zitat von JoansDong;868915<br>...<br>Jedenfalls beides nicht [U

    unwahrscheinlich[/U] genug, um die Sache gleich "abzuwürgen"
    ...

    Doch, jedenfalls was die betreuungsgerichtliche Genehmigungsfähigkeit in diesem Fall betrifft.
    Ohne einen ganz klaren Betreutenwillen geht da kein Weg hin, und dann kann's der Betreute auch gleich selber machen.

    Von wem kommen die 15% Eigenkapital?

  • @ steinkauz:
    :/ vielleicht habe ich mich in dem Fall hier wirklich etwas "blenden" lassen; werde auf jeden Fall noch die eine oder andere Nacht drüber schlafen! Ist ja, wie gesagt, nichts, was jetzt sofort und unmittelbar übers Knie gebrochen werden müsste!
    Wobei ich doch ungern vorgeworfen bekomme, dass meine Überlegungen "nichts mehr mit objektiver Betrachtung zu tun haben"; ich mache mir durchaus viele Gedanken über die Angelegenheit und bemühe mich auch um Objektivität;
    auch wenn eine anfängliche Überlegung sich ggfs. als ganz oder teilweise verkehrt erweist, heißt das doch nicht gleich, dass ich meine Objektivität über bord werfe -.- (wenn ichs in den falschen Hals bekommen haben sollte, siehs mir nach;))

    Wie gesagt: Wenn ich schlicht unsachgemäß arbeiten würde und den Wünschen der Mutter hörig wäre, hätt ich net hier um Rat gefragt, wie ihr die Sache einschätzt, sondern die Sache einfach durchgewunken :/

    (Wenn der Eindruck wegen dem blöden Daumen neben dem Threadtitel entstanden ist: hab ihn aus Versehen hingemacht und nimmer weggekriegt)


    @ leviathan: das Eigenkapital kommt von der Mutter die (bislang glaub ich unerwähnt geblieben) so wie sie bisher allein die Miete zahlt, auch beabsichtigt für die Darlehensraten aufzukommen... (sicher wird das (wahrscheinlich) nicht ewig gehen)

    Das mit dem Betreutenwillen ist ein sehr starker Gedanke, den ich in jedem Fall umsetzen werde; wobei es wohl am rein tatsächlichen, physischen Können mangelt und (damit kenne ich mich leider nicht so gut aus; klär mich auf;)) insofern seine Möglichkeiten gegenüber der Bank vernünftig aufzutreten doch arg eingeschränkt sind


    Ich stoß mich bloß im Moment noch daran die Sache ohne weitere Prüfung, ob es nicht vielleicht doch möglich sein könnte, den Kauf durchzuziehen, abzuschmettern.
    Durchaus mit den Interessen des Betroffenen im Blick, der ja (wenn es gut läuft) ohne weitere Belastung an schmucken Grundbesitz kommt und sich (wenn es eben schlecht läuft) über den Verkauf des Grundstücks wieder sarnieren könnte.


    Gerade deswegen würde ich ja (wie gesagt) gerne einen Ergänzungsbetreuer mit reinnehmen; wie steht ihr denn dazu? dazu sind noch nicht allzu viele Rückmeldungen da.
    ich meine nicht aus praktischen Gesichtspunkten, sondern direkt wegen der Voraussetzungen nach §1796 BGB.


    edit: Tippfehler ausgemerzt

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    Wenn ich sterbe, sollen meine Überreste in Disneyland verstreut werden.
    Außerdem möchte ich nicht verbrannt werden.

    3 Mal editiert, zuletzt von JoansDong (9. April 2013 um 17:03)

  • Wer garantiert Dir, dass der Betreute wirklich Erbe wird? Die Mutter kann durchaus zukünftig noch anders testieren....Wenn er haften soll, sollte er mE auch Miteigentümer werden ! Was wird, wenn die Mutter Alleineigentum erwirbt und dann selbst pflegebedürftig wird? Schlimmstenfalls kann der Betreute nicht alleine dort wohnen, das Eigentum der Mutter wäre dann kein Schonvermögen mehr und für ihre Pflege einzusetzen...

  • Es ist vorgesehen, dass der Betroffene Miteigentümer wird!

    Das mit der Erbenstellung ist trotzdem ein ganz eigenes Thema, habe ich aber bewusst ausgeklammert; ist aber "auf dem Schrim" und wird im Vorhinein (ggfs. erbvertraglich) geregelt werden (müssen)

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  • Ich denke auch, dann man zuerst prüfen muss, ob der Betreute das will und zwar anhörung ohne evtl. Beeinflussung durch Mutter. Falls ja, ist weiter zu prüfen, ob der Betreute ohne Mutter im Haus leben kann und welchen Finanzbedarf er dann hat. Kann er damit dann noch Zinz und Tilgung leisten? Mutter wird selbst pflegebedürftig und kann Raten nicht mehr bezahlen, kann das dann der Betreute allein? Ich denke spätestens jetzt wird klar werden, dass selbst bei den heute güngtigen Zinskond. Mutter und Betreuter sich das Haus nicht leisten können.

  • Wenn Du einfach einen Ergänzungsbetreuer bestellst ist der Beschluss erstmal in der Welt und wirksam.
    Ob so ein Beschluss einer Beschwerde standhalten würde ist eine andere Frage, die sich vorliegend vermutlich nicht stellen wird.

    Auch die Genehmigung wird vermutlich nicht angegriffen werden.

    Da aber gegen die (formellrechtlich ganz streng erteilte!) Genehmigung ein Rechtsmittel möglich ist und sowieso der Betreuer, hier dann also der Ergänzungsbetreuer für etwaige Schäden (so ein Schaden muss erstmal entstehen, dann muss er auch noch geltend gemacht werden, dann evtl. auch noch bewiesen werden,...*gg*) erstmal selbst verantwortlich ist ist es letztlich egal wie Du Dich entscheidest.
    Wenn Ein Rechtsanwalt als Ergänzungsbetreuer bestellt wird ist allerdings fraglich, ob der das Geschäft überhaupt abschließen wird, wenn man ihm das so erklärt ;)

  • JoansDong:
    Ich habe Dir zu keinem Zeitpunkt unterstellt , dass Du Dir nur oberflächliche Gedanken gemacht hast
    Schließlich hast Du Dich ja ans Forum gewandt.;)
    Es ist aber nun mal nicht unsere Aufgabe , jedwede Vorstellung eines Betreuers irgendwie rechtlich passend zu machen.
    Nur davor wollte ich warnen.

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