Verkauf spanische Wohnung

  • Liebe Kolleginnen und Kollegen,

    und wieder einmal brauche ich Eure Ideen.

    Sachverhalt: Betreuter wird vollumfänglich vertreten und ist nicht anhörungsfähig. Dieser hat zu 1/2 eine Eigentumswohnung in Gran Canaria geerbt. (2009) Die beiden Miterben versuchten bereits seit 2009 diese Wohnung zu veräußern, was jedoch immer an der Bürokratie (betreuungsgerichtliche Genehmigung (Zeitaufwand) scheiterte. Die Käufer traten dann zurück. Mittlerweile sank der Verkaufspreis (lt. Aussagen der Beteiligten) von anfänglich 63.000 EUR auf (evtl.) 30.000 EUR. Weiterhin sind bereits Verbindlichkeiten über 12.000 EUR aufgelaufen. Leider kollidiert hier jedoch das spanische Recht (Grundstücksverkauf) mit dem deutschen Recht. Lt. spanischem Recht wird ein anwaltlicher Vorvertrag geschlossen, welcher jedoch sofortige Wirksamkeit erlangt. Mein zuständiges Landgericht hat nunmehr entschieden, dass eine pauschale Vorabgenehmigung erteilt werden ( Kaufpreis, genaue Bezeichnung der Immobilie und Befristung der Genehmigung) und auf die Vorlage eines Sachverständigengutachtens verzichtet werden kann. Als Entscheidungsgrundlage reiche die " ... Einholung von Angeboten mehrerer, gegebenenfalls auch international tätiger renomierter Maklerbüros ..."

    Problem:
    Ich schaute bereits im Internet nach, und dort wird im Umkreis der Wohnung (5 km von San Bartolome de Tirajana) keine Wohnung unter 65.000 EUR angeboten. Natürlich spielt die Lage und das Alter des Gebäudes eine wichtige Rolle. Aber als Anhaltspunkte finde ich dies schon sehr interessant.

    Derzeit liegen mir noch zwei Mitteilungen von Maklern vor wonach die Wohnfläche zwischen 27 qm und 53 qm (nur geringfügig!!!!!) unterscheidet.

    Seht ihr eine Möglichkeit, dass ich mich hier vernüntig absichern kann und nicht in Amtshaftung gerade.

    Erster Gedanke: Auslandsberührung - Richterzuständigkeit ( habe ich leider nichts gefunden)

    Zweite Idee: Gegenbetreuer (Anwalt mit Partnerkanzlei in Spanien) bestellen - aber die betreuungsgerichtliche Genehmigung wird nicht ersetzt

    Dritte Idee: Wird in Spanien zum Verkauf überhaupt eine betreuungsgerichtliche Genehmigung benötigt, oder wird der Kaufvertrag mit Unterschrift des Betreuers wirksam. Dann würde sich zwar der Betreuer in den Haftungsbereich begeben, aber ich hätte keine Handhabung.

    Vierte Idee: Dienstreise zum Ortstermin - Dienstvorstand wollte mit, dafür war die Wohnung dann aber doch zu klein.

    Fünfte Idee: Den Beteiligten auftragen, die Angebote von drei orts- bzw. Inselansässigen Maklern in übersetzter Fassung vorzulegen und dann einfach genehmigen. Aber dass ist doch sehr heiß, obwohl die Vorgaben der LG-Kammer halbwegs berücksichtigt worden sind.

    Könnt Ihr mir Vorschläge unterbreiten wie ihr vorgehen würdet.

    Danke für die Hilfe und ein schönes WE.

  • Ergänzung zu Punkt 1:

    Mit dem erwähnten Vorvertrag (Blancovordruck) soll der Käufer gebunden weden und es wird bereits eine Anzahlung fällig. Sollte der Käufer nunmehr vom Vorvertrag zurücktreten, wäre die Anzahlung nicht zurückzuzahlen. Anschließend soll dann ein Notarvertrag für den eigentlichen Verkauf und den jeweiligen Vertragsbedingungen aufgesetzt und abgeschlossen werden.

    Wäre denn bereits für den Vorvertrag oder nur für den notariellen Kaufvertrag eine Genehmigung erforderlich?

  • Soweit bekannt tritt bei Immobilienverkauf in Spanien folgende Besonderheit auf:

    Der Kaufvertrag folgt dem spanischen Recht, die betreuungsgerichtliche Genehmigung nach §§ 1828 ff. BGB folgt dem deutschen Recht.

    Nach deutschem Recht wäre nach § 1829 BGB eine nachträgliche Genehmigung möglich. Dies kollidiert jedoch wieder mit spanischem Recht (ggf. müssen in Spanien sämtliche behördliche Genehmigungen bereits bei Abschluss des Kaufvertrags vorliegen).

    Die betreuungsgerichtliche Genehmigung muss daher vor Abschluss des Kaufvertrags erteilt werden oder aber der Vertrag muss in bestimmter Weise angepasst werden, damit er sowohl nach deutschem als auch nach spanischem Recht durchgeführt werden kann.

    Ich hatte bisher einen Fall, in dem ein Haus/eine Eigentumswohnung auf Teneriffa verkauft worden ist. An dem Verkauf war auch ein Rechtsanwalt aus Münster beteiligt (vom Betreuer beauftragt), der sich auf deutsch-spanisches Immobilienrecht spezialisiert hat. Bei dem Verkauf haben sich ansonsten keine Probleme ergeben (müsste allerdings die bereits weggelegte Betreuungsakte beiziehen, um nähere Auskünfte erteilen zu können).

  • Ich denke es gilt hier zu unterscheiden:

    1. Unser dt. betreuungsgerichtliches Genehmigungserfordernis.

    2. Was nach spn. Recht. in Spanien erforderlich ist um das Grundstück dort wirksam zu veräußern.

    Zu 1.: Tu einfach so als wäre das Grundstück in D. belegen! Erteil die Genehmigung oder auch nicht, vorher oder nachher.

    Zu 2.: Wenn d. Betreuer das Grundstück in Spanien wirksam an den Mann kriegt und das Geld bekommt dann soll er das einfach machen!
    Egal ob genehmigt oder nicht.
    Hauptsache der Betreute hat das Geld bekommen.

    Dann einfach weiter mit "zu 1." ;)

    Die Verantwortung bzw. Haftung verbleibt trotz Genehmigungserfordernis immer (fast!) uneingeschränkt beim Betreuer.
    Zur Darlegung der entscheidungserheblichen Tatsachen genügt Glaubhaftmachung, d.h. man darf den Betreuern schon auch mal was glauben.

    Zwar ist durchaus für die wirksame Veräußerung des Grundstücks spanisches Recht, ggf. samt spanischem Betreuungsrecht anzuwenden aber das ficht nur das spanische Grundbuchamt, falls so was gibt.

    Für den deutschen Betreuer und Betreuten gilt in Deutschland aber ausschließlich deutsches Betreuungsrecht, d.h. das Genehmigungsverfahren wird stur durchgezogen, dann ist in jedem Fall alles "richtig" gemacht worden.

    Genehmigt werden muss: 1. Die Verpflichtung zur Verfügung über das Grundstück und 2. Die Verfügung über das Grundstück. Diese Genehmigung kann vor oder nach Abschluss des/der Rechtsgeschäfte erteilt werden §§ 1821, 1829 Abs. 1 S.1 und Uks. daraus BGB
    Dabei gelten natürlich §§ 26, 27, 29, 31 FamFG, also Amtsermittlungsgrundsatz, der nicht überzogen werden darf und Freibeweisverfahren, dessen Rahmen man auch ausschöpfen darf.

    Ein Kollision von deutschem Betreuungsrecht (und nur darum geht es hier!) und spanischem Sachenrecht findet gar nicht statt, dem deutschen Betreuungsrecht ist es einerlei wie das Schuldrecht und das Sachenrecht ausgestaltet sind, die der Verfügung und der Verpflichtung zur verfügung zugrunde liegen. Sonst wäre ja in § 1821 von Auflassung und Kauf-/Tausch/??-Vertrag die Rede oder Bezug auf's BGB genommen.


    Die Betreuungsgerichtliche Genehmigung kann auch ganz abstrakt ohne Anwendung spezifischen Rechts erteilt werden.

  • Zu prüfen ist zunächst, ob die in Deutschland angeordnete Betreuung auch in Spanien anerkannt wird, (vgl. Karl, Die Anerkennung von Entscheidungen in Spanien, 1993, S. 110 m). Es kommt nur eine Anerkennung aufgrund der autonomen spanischen Vorschriften in Betracht. Eine ausdrückliche Regelung der Anerkennung von Entscheidungen der freiwilligen Gerichtsbarkeit gibt es im spanischen autonomen Recht nicht (Karl, S. 38). Nach h.M werden ausländische Entscheidungen der freiwilligen Gerichtsbarkeit im spanischen Recht anerkannt, wenn sie in demjenigen Staat erlassen worden sind, dessen Recht aus der Sicht des spanischen IPR Anwendung findet.Die hier angeordnete Betreuung dürfte in Spanien anerkannt werden (vgl. Karl, S. 41). Damit wird sich auch die Frage, ob eine betreuungsgerichtliche Genehmigung für das Handeln des Betreuers erforderlich ist und wie sie wirksam wird, nach deutschem Recht richten.

  • Zu prüfen ist zunächst, ob die in Deutschland angeordnete Betreuung auch in Spanien anerkannt wird, (vgl. Karl, Die Anerkennung von Entscheidungen in Spanien, 1993, S. 110 m). Es kommt nur eine Anerkennung aufgrund der autonomen spanischen Vorschriften in Betracht. Eine ausdrückliche Regelung der Anerkennung von Entscheidungen der freiwilligen Gerichtsbarkeit gibt es im spanischen autonomen Recht nicht (Karl, S. 38). Nach h.M werden ausländische Entscheidungen der freiwilligen Gerichtsbarkeit im spanischen Recht anerkannt, wenn sie in demjenigen Staat erlassen worden sind, dessen Recht aus der Sicht des spanischen IPR Anwendung findet.Die hier angeordnete Betreuung dürfte in Spanien anerkannt werden (vgl. Karl, S. 41). Damit wird sich auch die Frage, ob eine betreuungsgerichtliche Genehmigung für das Handeln des Betreuers erforderlich ist und wie sie wirksam wird, nach deutschem Recht richten.

    Das interessiert aber nur den Betreuer, da er sich mit der Frage beschäftigen muss, ob er in Spanien mit dem deutschen Betreuerausweis auch handeln kann und das ist sein Problem.


    Was der Spanier dann vom Betreuer noch alles haben will ist auch Betreuers Problem.

    Da aber hier in D eine Betreuung angeordnet ist und ein Grundstück veräußert wird ist das auch nach dem aktuellen deuteschen Betreuungsrecht zu genehmigen so oder so, da kommt man nicht davon weg.
    (Eklig wird's wenn wir hier nicht genehmigen können/dürfen, das RG aber in Spanien schon wirksam über die Bühne gegangen ist, das wär doof, allerdings vermeidbar)

    Diese IPR-Fragen stellen sich hier gar nicht in dieser Ausprägung wie das hier grade den Anschein erweckt.

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