Auflassung an existente GbR und Gesellschafterwechsel vor Vollzug

  • Und schon wieder Hallo ;)


    Irgendwann musste so etwas kommen:


    Ich hatte im Jahr 2010 eine Auflassung bekommen mit Antrag auf Vollzug.


    Darin hat eine GbR mehrere Grundstücke auf eine andere, bereits existente GbR ("GbR 2") aufgelassen.


    Die erwerbende GbR 2 wurde durch ihre einzigen (!) Gesellschafter A und B vertreten.


    Eine AV für den Erwerber war nicht eingetragen.


    Ich hatte seinerzeit dann den Antrag zurückgewiesen im Hinblick auf die damals noch vorherrschende OLG- Rechtsprechung zum Thema "Auflassung an existente GbR"....

    (Dies war vor dem berühmt- berüchtigten BGH- Beschluss aus dem Jahr 2011....)


    Kurz vor dieser Zurückweisung reicht mir selbiger Notar eine Urkunde über GbR- Anteilsabtretung ein.

    Demnach hat Gesellschafter B seinen Anteil an der (erwerbenden) GbR 2 an C abgetreten, und zwar noch vor Erklärung der Auflassung !


    Nun meint der Notar, ich solle doch bitte die Auflassung "im Hinblick auf die aktuelle Rechtsprechung" vollziehen, und zwar so, dass die GbR 2 zunächst mit ihrem alten (!)Gesellschafterbestand (also A und B) eingetragen wird.

    Danach möge dann in einem zweiten Schritt der Gesellschafterwechsel von B auf C kenntlich gemacht werden....


    Ich bin derzeit der Meinung, dass ich den alten Gesellschafterbestand nicht mehr eintragen kann, auch nicht für eine logische Sekunde....

    Und hinsichtlich des Gesellschafterwechsels kann ich § 899a BGB auch nicht analog anwenden, weil die betreffende GbR ja noch gar nicht (als Eigentümer) eingetragen ist.


    Darüber hinaus müsste man wohl anmerken, dass die erwerbende GbR 2 bei Auflassung nicht korrekt vertreten wurde, da seinerzeit ja schon C Gesellschafter war und nicht mitgewirkt hat....

    Habt ihr so etwas (ähnliches) schon mal gehabt ??

    Wäre für Feedback & Einschätzungen dankbar !

  • War die Anteilsübertragung an C vor oder nach der Auflassung?

    Falls vorher: Auflassung unwirksam und neu zu erklären mit A und C.

    Falls nachher: Auflassung materiellrechtlich wirksam, aber B nicht mehr als Gesellschafter eintragbar. Abtretung an C damit auch nicht eintragbar, weil § 899a BGB hier nicht gilt. Ergebnis ist aus formellen Gründen eine neue Auflassung.

    Auch mit der BGH-Rechtsprechung zur Auflassung an eine existente GbR ist es m. E. nicht möglich, die Auflassung zu vollziehen, wenn dem Grundbuchamt - wie hier - die Unrichtigkeit der zu tätigenden Eintragung positiv bekannt ist (für Dogmatiker: Das ist beim Erwerb nach § 47 Abs.1 GBO nicht anders.).

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Zunächst gehe ich davon aus, dass Du aufgrund der Rechtsprechung des BGH eine bereits existente GbR grundsätzlich als Erwerberin einzutragen gedenkst.

    Die Ansicht von Andreas vermag ich aus folgenden Gründen nicht zu teilen:

    Die Auflassung an die erwerbende Zweit-GbR ist (noch) nicht wirksam, weil die erwerbende GbR nach dem eigenen Sachvortrag der Beteiligten aufgrund der zeitlich bereits vor der Erklärung der Auflassung erfolgten Anteilsübertragung (B an C) zweifelsfrei nicht zutreffend vertreten war (Vertretung ohne Vertretungsmacht im Hinblick auf das Vertreterhandeln des B). Grundsätzlich würde es daher genügen, wenn C die Auflassung nicht im eigenen Namen, sondern in seiner Eigenschaft als Mitgesellschafter der Erwerber-GbR nachgenehmigt.

    In konsequenter Fortführung der Rechtsprechung des BGH - eigentlich absurd, dass man etwas Abwegiges dann auch noch "konsequent fortführen" muss - ist dann aber noch zusätzlich eine Erklärung von A und C in der Form des § 29 GBO zu fordern, dass A und C im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung die einzigen Gesellschafter der Erwerber-GbR waren und dass dieser Gesellschafterbestand aktuell unverändert fortbesteht. Diese Erklärung wird zweckmäßigerweise mit der Genehmigung des C in einer gemeinsamen Erklärung verbunden.

    Wenn nach dem BGH die unüberprüfbare Angabe in der Auflassungsurkunde genügt, dass die handelnden Gesellschafter die einzigen Gesellschafter der Erwerber-GbR sind, muss bei Vertretung ohne Vertretungsmacht für die nachträgliche Genehmigung das Gleiche gelten. Die Erklärung über den Gesellschafterbestand muss sich im vorliegenden Fall aber sowohl auf den Zeitpunkt der Auflassung als auch auf den Zeitpunkt der Genehmigung durch C beziehen.

    Sodann ist die GbR mit den Gesellschaftern A und C im Grundbuch als Eigentümerin einzutragen. B taucht nicht mehr im Grundbuch auf.

    Mit § 899a BGB hat das Ganze also nichts zu tun.

    Der vom Notar vorgeschlagene Weg ist mangels Wirksamkeit der Auflassung nicht gangbar, und zwar auch nicht nach Vorlage der vorgenannten formgerechten Erklärungen. Denn man kann nicht einen Gesellschafter eintragen, bezüglich dessen die Beteiligten übereinstimmend angeben, dass er nicht mehr Gesellschafter ist.

    Dass mir die Eintragung von (angeblich) bereits existenten GbR's unter Angabe ihrer (angeblichen) Gesellschafter im Verfahren nach § 20 GBO gegen den Strich geht, ist bekannt. Der vorliegende Fall zeigt exemplarisch, wozu das letztlich führt. Die bloße Behauptung der Beteiligten als Eintragungsgrundlage im Hinblick auf eine Auflassung, von der niemand weiß, ob sie wirksam ist.

  • Danke für die Statements !


    Zitat

    Wenn nach dem BGH die unüberprüfbare Angabe in der Auflassungsurkunde genügt, dass die handelnden Gesellschafter die einzigen Gesellschafter der Erwerber-GbR sind, muss bei Vertretung ohne Vertretungsmacht für die nachträgliche Genehmigung das Gleiche gelten.


    Ja, darum gehts hier wohl im Wesentlichen...


    Ich war auch erst (wie Andreas) der Ansicht, die Abtretung des GbR- Anteils könne im vorliegenden Fall überhaupt nicht in grundbuchtauglicher Form nachgewiesen werden und wir bräuchten schon deshalb eine neue Auflassung unter Mitwirkung der aktuellen Gesellschafter....


    Cromwells Ausführung hierzu hört sich aber recht schlüssig an, so dass ich diesen Punkt nochmal überdenken werde.

    Andererseits bestünde die Möglichkeit, diesen Fall ans hiesige OLG zu bringen.


    Das wäre doch eine gute Möglichkeit, um ein Obergericht die von Cromwell angesprochene "konsequente Fortführung der BGH- Rechtsprechung" zelebrieren zu lassen ! ;)

  • Hallo,


    in meinem Fall erklären A und B als alleinige Gesellschafter der GbR die Einbringung von Grundstücken und WEG in eine zwischen ihnen bestehende GbR.

    Am gleichen Tag, mit späterer UR-Nr., treten C und D in die GbR ein und beantragen Grundbuchberichtigung für den Vertragsgegenstand der Auflassung sowie ferner für anderes WEG, in dem die GbR zwischen A und B bereits Eigentümerin ist, ferner Namensänderung der GbR.

    Nun sind uns die Anteile der Gesellschafter untereinander egal im Grundbuch außer für Kostenzwecke. Aber die hier verlinkte Entscheidung des OLG Frankfurt vom 15.04.2011 (20 W 530/10) verlangt ferner die Angabe des materiell-rechtlichen Hintergrunds der Abtretung. Muss ich das nach den späteren BGH-Entscheidungen noch immer so sehen oder die notarielle Urkunde vollziehen, abgesehen davon, dass ich nur die UB für die Auflassung habe und die für die Anteilsübertragung noch benötige ?

  • Ergänzende Frage:

    Ich gehe davon aus, dass ich die Auflassung von den Gesellschaftern an die Gesellschaft und die Anteilsübertragung in zwei Schritten, nicht in einem Schritt machen muss, oder ?

  • 1. Auflassung an die GbR

    Ich verstehe den Sachverhalt so, dass A und B, die bislang Allein- oder Miteigentümer von Grundbesitz sind, diesen Grundbesitz mittels Auflassung in eine GbR einbringen und dass A und B im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung nach ihrer Angabe die einzigen Gesellschafter dieser GbR waren.

    Unter Zugrundelegung der bekannten - von mir für unrichtig gehaltenen - Rechtsauffassung des BGH ist dies für die Eintragung der GbR als neue Eigentümerin ausreichend. Insbesondere wird die Wirksamkeit der erklärten Auflassung nicht dadurch in Frage gestellt, dass mit späterer Urkunde vom gleichen Tage weitere Gesellschafter in die GbR eintreten, weil es für die Vertretung der GbR nur darauf ankommt, aus welchen Gesellschaftern die GbR im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung bestand.

    Zwischenergebnis: Als neue Eigentümerin könnte die "GbR, bestehend aus A und B" eingetragen werden.

    2. Aufnahme von C und D als weitere Gesellschafter

    Nach dem Sachverhalt treten C und D mit späterer notarieller Urkunde vom gleichen Tag in die besagte GbR ein (also Beurkundung und nicht lediglich Unterschriftsbeglaubigung?). Es sollen nunmehr folgende Eintragungen erfolgen:

    - Berichtigung des Gesellschafterbestandes der noch nicht als Eigentümerin eingetragenen GbR im Hinblick auf den Erwerbsgegenstand gemäß vorstehender Ziffer 1).
    - Berichtigung des Gesellschafterbestandes im Hinblick auf ein WEG, dass bereits im Eigentum der GbR steht (bislang: GbR, bestehend aus A und B).
    - Namensänderung der GbR für alle Grundbuchstellen.

    Hierzu folgende Fragen:

    Sind in der Urkunde nur C und D oder auch A und B und damit alle vier Gesellschafter aufgetreten?
    Welchen exakten Inhalt hat diese Urkunde? Die rechtsbegründende Aufnahme von C und D als Gesellschafter oder nur das "Nachbeten" dieser angeblichen Aufnahme und die entsprechende Berichtigungsbewilligung? In welcher Weise wird die Aufnahme der neuen Gesellschafter vollzogen? Mittels Abtretung von Gesellschaftsanteilen durch A und B? Soll die Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweis oder aufgrund Berichtigungsbewilligung erfolgen? Wurde ggf. von allen vier Gesellschaftern bewilligt?

    Ist ersichtlich, ab wann C und D neue Gesellschafter sind?

    Welche Anhaltspunkte gibt es dafür, dass die aus A und B bestehende GbR, die den Grundbesitz gemäß vorstehender Ziffer 1) erwirbt, auch mit der aus A und B bestehenden GbR identisch ist, die bereits als Eigentümerin eines anderen WEG im Grundbuch eingetragen ist?

    Weshalb Namens"änderung"? Nach dem Sachverhalt führte die aus A und B bestehende GbR doch bislang keinen Namen.

    Du fragst nach dem materiellrechtlichen Hintergrund der Abtretung (offenbar von Gesellschaftsanteilen seitens A und B). Aber in der Urkunde ist doch wohl erwähnt, dass C und D als neue Gesellschafter aufgenommen werden?

  • 1. Auflassung an die GbR

    Ich verstehe den Sachverhalt so, dass A und B, die bislang Allein- oder Miteigentümer von Grundbesitz sind, diesen Grundbesitz mittels Auflassung in eine GbR einbringen und dass A und B im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung nach ihrer Angabe die einzigen Gesellschafter dieser GbR waren.

    Unter Zugrundelegung der bekannten - von mir für unrichtig gehaltenen - Rechtsauffassung des BGH ist dies für die Eintragung der GbR als neue Eigentümerin ausreichend. Insbesondere wird die Wirksamkeit der erklärten Auflassung nicht dadurch in Frage gestellt, dass mit späterer Urkunde vom gleichen Tage weitere Gesellschafter in die GbR eintreten, weil es für die Vertretung der GbR nur darauf ankommt, aus welchen Gesellschaftern die GbR im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung bestand.

    Zwischenergebnis: Als neue Eigentümerin könnte die "GbR, bestehend aus A und B" eingetragen werden.

    Ich hatte den Namen der GbR vergessen zu erwähnen. Er lautet: "A und B GbR". Die Gesellschafter A und B haben versichert, seit Gründung ohne Unterbrechung die alleinigen Gesellschafter der GbR zu sein.



    2. Aufnahme von C und D als weitere Gesellschafter

    Nach dem Sachverhalt treten C und D mit späterer notarieller Urkunde vom gleichen Tag in die besagte GbR ein (also Beurkundung und nicht lediglich Unterschriftsbeglaubigung?).

    Doch, es handelt sich bei der Urkunde über den Eintritt der weiteren Gesellschafter lediglich um eine unterschriftsbeglaubigte Urkunde.



    Es sollen nunmehr folgende Eintragungen erfolgen:

    - Berichtigung des Gesellschafterbestandes der noch nicht als Eigentümerin eingetragenen GbR im Hinblick auf den Erwerbsgegenstand gemäß vorstehender Ziffer 1).
    - Berichtigung des Gesellschafterbestandes im Hinblick auf ein WEG, dass bereits im Eigentum der GbR steht (bislang: GbR, bestehend aus A und B).
    - Namensänderung der GbR für alle Grundbuchstellen.

    Zutreffend.


    Hierzu folgende Fragen:

    Sind in der Urkunde nur C und D oder auch A und B und damit alle vier Gesellschafter aufgetreten?

    In der zweiten, der unterschriftsbeglaubigten Urkunde haben alle Gesellschafter unterzeichnet.


    Welchen exakten Inhalt hat diese Urkunde? Die rechtsbegründende Aufnahme von C und D als Gesellschafter oder nur das "Nachbeten" dieser angeblichen Aufnahme und die entsprechende Berichtigungsbewilligung?

    § 1

    Zunächst wird festgestellt, dass A und B als Eigentümer in Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der Gemarkung X (folgende Blätter) eingetragen sind.

    Dann wird weiter festgestellt, dass A und B auf Grund des Einbringungsvertrags vom heutigen Tag in der Gemarkung Y als Eigentümer in Gesellschaft bürgerlichen Rechts des folgenden Grundbesitzes eingetragen werden.

    § 2

    A und B haben ihre Söhne C und D in die eingangs genannte GbR aufgenommen. Die Unterzeichner versichern, dass die Gesellschafter der GbR nunmehr A, B, C und D sind.

    Wir beantragen im Wege der Grundbuchberichtigung in Abt. I zu vermerken:

    den Eintritt der Gesellschafter C und D in die GbR, bestehend nunmehr aus den Gesellschaftern A, B, C und D sowie die Tatsache, dass die GbR nunmehr den Namen A, B und Söhne GbR trägt.

    § 3

    Vollmachten

    § 4 Kosten


    In welcher Weise wird die Aufnahme der neuen Gesellschafter vollzogen? Mittels Abtretung von Gesellschaftsanteilen durch A und B? Soll die Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweis oder aufgrund Berichtigungsbewilligung erfolgen? Wurde ggf. von allen vier Gesellschaftern bewilligt?

    Eine ausdrückliche Bewilligung enthält die Urkunde gar nicht (s.o.), auch ist einfach nur von Aufnahme/Eintritt in die GbR die Rede. Da die Anträge in der Form des § 29 GBO vorliegen, habe ich den Fall so aufgefasst, dass auf Grund Berichtigungsbewilligung vollzogen werden soll.


    Ist ersichtlich, ab wann C und D neue Gesellschafter sind?

    Nein, nicht genau. Da aber A und B in der notariellen Einbringungsurkunde versichern, seither ohne Unterbrechung in der GbR die alleinigen Gesellschafter gewesen zu sein, und einige Zeit am gleichen Tag später die Aufnahme dokumentiert wird, muss dies in der Zwischenzeit passiert sein, aber ein genauer Zeitpunkt wird m.E. nicht angegeben. Hinzu kommt die Frage der Identität der GbR, oder sollte ich besser sagen, der GbRs?



    Welche Anhaltspunkte gibt es dafür, dass die aus A und B bestehende GbR, die den Grundbesitz gemäß vorstehender Ziffer 1) erwirbt, auch mit der aus A und B bestehenden GbR identisch ist, die bereits als Eigentümerin eines anderen WEG im Grundbuch eingetragen ist?

    Die Personenidentität. A und B behaupten ja noch nicht einmal, dass es sich um die gleiche GbR handelt.



    Weshalb Namens"änderung"? Nach dem Sachverhalt führte die aus A und B bestehende GbR doch bislang keinen Namen.

    Du fragst nach dem materiellrechtlichen Hintergrund der Abtretung (offenbar von Gesellschaftsanteilen seitens A und B). Aber in der Urkunde ist doch wohl erwähnt, dass C und D als neue Gesellschafter aufgenommen werden?

    Zur Namensänderung s.o. Ich habe gemerkt, dass ich den Terminus "Abtretung" selbst hineingebracht habe, denn von Abtretung ist in den Urkunden nicht die Rede.

    Danke schon mal für Deine konkreten und detaillierten Fragen, Cromwell.

  • Fazit: Es fehlt die ausdrückliche Bewilligung und es ist unklar, aufgrund welchen konkreten Rechtsgeschäfts C und D zu ihren Anteilen kommen (Teilabtretung von Anteilen seitens A und B?). Andererseits interessieren das Grundbuchamt die internen Beteiligungsverhältnisse nicht, weil sie im Grundbuch nichts verloren haben.

    Ich würde einmal mit dem Notar reden, ihm die beabsichtigte Verfahrensweise aufzeigen und ihn um die besagten ergänzenden Angaben bitten. Vielleicht - und hoffentlich - gibt es den Vertrag über die Aufnahme von C und D und die Namensänderung ja zumindest in schriftlicher Form und es wurde in der beglaubigten "Antragsurkunde" nicht nur nachgebetet, was die Beteiligten lediglich mündlich vereinbart und beschlossen haben.

    Gleichwohl: Der Notar hat sich große Mühe gegeben, alle GbR-Klippen heil zu umschiffen. Dass er sich dabei an die hM gehalten hat, ist ihm nicht zu verübeln. Nur gibt es eben keine Grundbuchberichtigung bezüglich des Neuerwerbs, weil unmittelbar die "A, B und Söhne GbR, bestehend aus A, B, C und D" im Grundbuch einzutragen ist. Dafür reicht also ein einfacher Antrag und zumindest insoweit besteht kein Bewilligungserfordernis.

  • Ergänzend noch Folgendes:

    Wenn zwischen dem Neuerwerb (Beispiel: URNr. 1000/2013) und dem Grundbuchberichtigungsantrag (Beispiel: URNr. 1002/2013) nur eine "ausgelassene" URNr. liegt, steht zu vermuten, dass die Aufnahme der Gesellschafter C und D ebenfalls als i. S. des § 29 GBO formgerechte Urkunde vorliegt, die eben diese "ausgelassene" URNr. trägt. Wenn der Notar diese Urkunde noch vorlegt, ließen sich die angesprochenen Fragen sicher im Wesentlichen - wenn nicht zur Gänze - klären.

    Nach dem mitgeteilten Inhalt des Grundbuchberichtigungsantrags enthält dieser in § 3 auch eine Vollmacht, deren Inhalt nicht mitgeteilt wurde. Falls es sich hier um eine Vollmacht für den Notar oder einen Notarangestellten handelt und ihr Inhalt ausreichend ist, könnte

    - die fehlende ausdrückliche Bewilligung zur Grundbuchberichtigung für das Alt-Eigentum der GbR durch Eigenurkunde des Notars noch unschwer - und der guten Ordnung halber - nachgeholt werden,

    - des Weiteren könnte, wenn die Beteiligten die "ausgelassene" Urkunde nicht vorlegen möchten,
    in dieser Eigenurkunde auch die rechtliche Konstruktion der Gesellschafteraufnahme dargelegt und offengelegt werden (z. B. Anteilsübertragung von A an C und von B an D oder gleichermaßen von A an C und D und von B an C und D usw.) - diese Offenlegung ist zur schlüssigen Darlegung der Grundbuchunrichtigkeit erforderlich (OLG Frankfurt), weil beim Alt-Eigentum der GbR in Abt. I bezüglich des Gesellschafterbestandes ja irgendeine - konkrete - Rechtsänderung eingetragen werden muss,

    - und schließlich könnte im Rahmen dieser Eigenurkunde auch klargestellt werden, dass die GbR beim Neuerwerb unmittelbar mit ihrem neuen Namen und unmittelbar mit ihrem neuen Gesellschafterbestand (A, B, C und D) als Eigentümerin eingetragen werden soll.

    Dies nur als Vermutungen und Anregungen zur Lösung des Falles, aber vielleicht helfen sie weiter.

  • Dies nur als Vermutungen und Anregungen zur Lösung des Falles, aber vielleicht helfen sie weiter.

    Sie helfen auf jeden Fall weiter !! :daumenrau

    Ich werde mit dem Notar entsprechend in Kontakt treten, gestatte mir aber bitte noch ein Verständnisfrage:

    In § 2 der unterschriftsbeglaubigten Urkunde wird auf die eingangs genannte Gesellschaft Bezug genommen (Einzahl). In § 1 der Urkunde findet sich die Bezeichnung "...sind im Grundbuch als Eigentümer in Gesellschaft bürgerlichen Rechts des Grundbesitzes Gemarkung X eingetragen:...". Im Grundbuch (Eintragung noch aus den 90ern) stehen A und B als Gesellschafter bürgerlichen Rechts.

    Und dann kommt die Passage, dass A und B als Gesellschafter bürgerlichen Rechts in Gemarkung Y eingetragen werden.

    Es könnte sich mithin vielleicht doch um zwei GbRs handeln, oder ?

  • Bei der Eintragung einer GbR aus den Neunziger Jahren ist es nicht verwunderlich, dass die GbR lt. Grundbuch keinen Namen führt, weil die GbR damals als nicht rechtsfähig angesehen wurde und die Eintragung einer Namens-GbR schon aus diesem Grund von vorneherein nicht in Betracht kam. Alleine aus der Tatsache, dass aufgrund der früheren Erwerbe - wie damals üblich - "A und B als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts" eingetragen sind (nach heutiger Lesart: "GbR, bestehend aus A und B"), während der Neuerwerb zugunsten einer aus A und B bestehenden Namens-GbR erfolgt, lässt sich somit noch nicht der Schluss ziehen, dass es sich insoweit um verschiedene GbR's handelt, zumal sich dann auch die Frage stellt, ob es sich bei allen früheren Erwerben der GbR (etwa in fünf Grundbuchblättern) um ein und dieselbe GbR handelt.

    Im Hinblick auf die Identitätsproblematik stellen sich somit insgesamt folgende Fragen, wobei ich der Einfachheit halber davon ausgehe, dass es fünf "Altgrundbücher" gibt, in welchen "A und B als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts" eingetragen sind:

    1. Handelt es sich bei den fünf Alt-Grundbüchern jeweils um ein und dieselbe GbR?
    2. Falls ja: Handelt es sich bei dieser GbR um ein und dieselbe GbR, die nunmehr erwirbt?
    3. Falls nein: Handelt es sich bei einer dieser Alt-GbR's um ein und dieselbe GbR, die nunmehr erwirbt?

    Für die Beantwortung dieser Fragen ist zunächst vorauszuschicken, dass keine Zweifel daran bestehen, dass die neuerwerbende GbR bezüglich aller erworbenen Grundstücke ein und dieselbe GbR ist, weil eben diese GbR aufgrund ein und desselben Vertrages erwirbt.

    Für Frage 1 ist bedeutsam, ob sich aus den in den Alt-Grundakten befindlichen Erwerbsverträgen etwas dafür ergibt, ob anlässlich des jeweiligen Erwerbs evtl. die Neugründung einer GbR vorliegt. Ich halte dies zwar für unwahrscheinlich, weil man die GbR damals nicht als rechtsfähig ansah und es auf diese Frage demzufolge nicht ankam, aber möglich ist es und deshalb möchte ich dies nicht von vorneherein ausschließen. Denn: Ist z. B. beim dritten Alterwerb eine GbR neu gegründet worden, kann sie allenfalls mit der GbR des vierten und fünften, keinesfalls aber mit der GbR des ersten und zweiten Alterwerbs identisch sein, was zu Frage 3 dazu führt, dass GbR des Neuerwerbs auch nur mit einer dieser verschiedenen Alt-GbR's identisch sein kann (die Preisfrage ist dan: Mit welcher?). Sind alle Alt-Erwerbe gleichzeitig erfolgt, ist dagegen von der Identität der GbR für alle Alterwerbe auszugehen und sind sie nicht gleichzeitig erfolgt, ist die Identität der GbR für alle Alterwerbe jedenfalls möglich, wenn bei keinem dieser Alterwerbe eine Neugründung der erwerbenden GbR erfolgt ist.

    Ergibt die Beantwortung der Frage 1, dass es sich für alle Alt-Erwerbe um ein und dieselbe (lt. Grundbuch: namenlose) GbR handelt oder dass diese Identität jedenfalls möglich ist, so ist es zu Frage 2 auch möglich, dass die neuerwerbende (namensführende) GbR mit der betreffenden Alt-GbR identisch ist. Insoweit bedarf es nach meiner Ansicht eines weiteren Sachvortrags, der diese Identität belegt, weil der identische Gesellschafterbestand (A und B) angesichts des Umstands, dass die GbR in den Alt-Grundbüchern keinen Namen führt und der Neuerwerb aber zugunsten einer Namens-GbR erfolgt, für sich alleine nicht ausreicht, um die Identität der Alt-GbR mit der nunmehr erwerbenden GbR zu belegen. Der bisherige Sachvortrag, aus dem sich bereits mittelbar ergibt, dass es sich bei der Alt-GbR und der neu erwerbenden GbR um ein und dieselbe GbR handelt (Namensänderung für alle Grundbuchstellen!), sollte daher entsprechend konkretisiert werden.

    Da aufgrund der erteilten Vollmacht aber ohnehin schon andere Erklärungen abzugeben sind (Bewilligung, Darlegung der rechtlichen Konstruktion der Aufnahme von C und D), können diese Erklärungen auch zum Anlass genommen werden, in ein und derselben Urkunde auch die erforderlichen Erklärungen zur Identitätsproblematik abzugeben. Diese Erklärung wird sich darauf beziehen müssen, dass bei den Alteintragungen aus damaliger Sicht keine Namensführung der GbR möglich war, dass die GbR aber außerhalb des Grundbuchs den Namen der nunmehr neuerwerbenden GbR führte, weil sie mit dieser neu erwerbenden GbR identisch ist, so dass die nunmehrige Namensänderung der GbR - wie beantragt - auch alle aufgelisteten Grundbuchstellen betrifft.

    Damit wären dann alle Beteiligten auf der sicheren Seite und es muss vor allem die GbR ein Interesse daran haben, dass diese Dinge rechtssicher und endgültig geklärt werden, weil die nunmehr zu schaffende Ausgangslage gleichzeitig die Grundlage für alle künftigen grundbuchmäßigen Veränderungen darstellt. Handelt es sich für alle Grundbücher um ein und dieselbe GbR, ist es z. B. nicht möglich, die Gesellschaftsanteile für jedes Grundstück gesondert abzutreten. Aber das ist eben so: Entweder - oder!

    Abschließend: Ist die GbR für alle Grundbuchstellen identisch, wird man durch wechselseitige Verweisungen in den Grundakten dafür Sorge tragen müssen, dass künftige Änderungen im Gesellschafterbestand nicht nur in einzelnen dieser Grundbücher zur Eintragung gelangen. Auch in der geführten Eigentümerkartei müssen alle Grundbuchstellen dann unter ein und derselben Namens-GbR verzeichnet sein (unter dem neuen Namen der GbR), was gleichzeitig bedingt, dass die bisherigen Eigentümerangaben für die Alt-Grundbücher zu eliminieren sind. Ob man dann parallel auch noch zusätzliche "Eigentümer"einträge für A, B, C und D anlegt, damit dem Grundbuchamt - und jedem Einsichtnehmenden - nichts "durch die Lappen geht", ist schon an anderer Stelle ausführlich diskutiert worden.

    Dass das alles hinten und vorne nicht zusammenpasst, liegt natürlich auf der Hand, aber das ist im vorliegenden Thread nicht das Thema.

  • Die "Zwischenurkunde" - unterschriftsbeglaubigt, keine notarielle Beurkundung - liegt nun vor und in ihr ist tatsächlich die Aufnahme der neuen Gesellschafter geregelt. In der Präambel der "Zwischenurkunde" steht, dass die A & B GbR durch A und B auf Grund eines Gesellschaftsvertrags von 1991 betrieben wird.

    Die neuen Gesellschafter erhalten ihre Anteile durch Schenkung übertragen. Im nächsten Absatz ist von Abtretung die Rede. Der neue Name wird sodann beschlossen.

    Bezüglich der fünf "Altgrundbücher" liegt ein Erwerbsvertrag aus 1995 vor. Dort heißt es: Der Verkäufer verkauft an die Erschienenen, A und B, als Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts. Die GbR A und B (Name also geringfügig anders als im vorliegenden Einbringungsvertrag) wird beim Finanzamt unter der Steuernummer 1234..... geführt. Damit dürfte auch feststehen, dass in den fünf "Altgrundbüchern" nur eine GbR eingetragen ist.

    M.E. lösen sich also fast alle - bis auf zwei - Probleme in Wohlgefallen auf, nämlich die fehlende Berichtigungsbewilligung im Grundbuchberichtigungsantrag und die Identität zwischen der einen GbR in den Altgrundbüchern und der einen GbR und der in den drei vorliegenden Urkunden, wobei selbst die fehlende Berichtigung auf Grund des nun vorliegenden Unrichtigkeitsnachweis doch auch entbehrlich sein dürfte, oder ?

  • Damit sehe ich alle bislang diskutierten Probleme weitgehend als gelöst an:

    Die Alt-GbR ist ein und dieselbe GbR, weil sie ihren Grundbesitz durch ein und dieselbe Urkunde erworben hat, der Rechtsgrund der Anteilsübertragungen ist nunmehr bekannt und auch die Anteilsübertragungen als solche liegen vor - und alles entspricht der Form des § 29 GBO. Damit sind wir im Ergebnis schon beim Unrichtigkeitsnachweis, so dass es auf eine Berichtigungsbewilligung nicht mehr ankommt. Sie wäre nach meiner Ansicht aber ohnehin im "Antrag" enthalten, weil jener der Form des § 29 GBO entspricht.

    Verbleibt also nur noch das Problem der Identität von Alt-GbR und der GbR, die in den aktuellen Urkunden handelt. Diese Identität liegt aufgrund der Zwischenurkunde nahe, aus welcher sich ergibt, dass die Alt-GbR bereits seit 1991 besteht, da der bisherige Grundbesitz erst 1995 erworben wurde.

    Man sollte diese "Restzweifel" durch eine diesbezügliche und der Form des § 29 GBO entsprechende Identitätserklärung aus der Welt schaffen können. Dies ist auch aufgrund der erteilten Vollmacht (Notar bzw. Notarangestelle) möglich, falls die Vollmacht inhaltlich ausreichend ist.

  • So, die Verfügung ist geschrieben unter Berücksichtigung Deiner Ausführungen. Die Angestelltenvollmacht lässt notwendige materiell-rechtliche Erklärungen im Rahmen der Durchführung der Urkunden zu, so dass m.E. die Gesellschafter nicht nochmals beim Notar erscheinen müssten.

  • Im Grundbuch ist eine GbR, bestehend aus deren Gesellschaftern D-GmbH, E und F als Eigentümerin dreier Grundstücke eingetragen.

    Nun soll eine Grundbuchberichtigung dahingehend eingetragen werden, dass die D-GmbH einen Anteil an D übertragen hat. UB wurde vorgelegt, die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter einschließlich D haben bewilligt.

    Kann die Eintragung unter Berücksichtigung der nachfolgend dargestellten Vorgeschichte erfolgen ?

    Vorgeschichte: Zwei der drei o.g. Grundstücke befanden sich im Eigentum einer Erbengemeinschaft, bestehend aus den natürlichen Personen A, B und C. Vor zwei Jahren wurde ein Angebot der Erbengemeinschaft an D beurkundet mit folgendem Inhalt:

    Das Angebot kann nicht vom Angebotsempfänger angenommen werden, sondern nur von dritten Personen, die vom Angebotsempfänger schriftlich benannt werden. Diese benannten Dritten können als Alleineigentümer oder als Gesamthandseigentümer kaufen. Angebotsfrist: 1 Jahr. Wird das Angebot nicht innerhalb der Frist angenommen, besteht es weiter, kann jedoch mit Frist gegenüber dem Angebotsempfänger widerrufen werden. Es wird eine Entschädigung für die Bindungsdauer vereinbart.

    Anderthalb Jahre nach Beurkundung des Angebots erfolgt die Annahme. D handelt dabei für sich und die D-GmbH, ferner treten E und F auf, die wiederum für sich und auf Grund der Vollmacht im Kaufvertragsangebot handeln. Die Vollmacht aus dem Angebot für den Käufer lautet, dass dieser Vollmacht hat, den Verkäufer bei der Auflassung zu vertreten. Die Auflassung wird in der Annahmeurkunde erklärt, D versichert, dass der Widerruf des Angebots nicht erfolgt sei.

    D benennt die D-GmbH, E und F als Käufer, welche zum Eigentum in Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwerben. Die GbR sei bereits gegründet von den Erwerbern, deren Firma laute „Nordsee-GbR“ (Name von mir frei erfunden). Die „Nordsee-GbR“ wurde zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragen.

    Allerdings wurde am Tag der Angebotsannahme – zwei UR-Nr. nach der UR-Nr. der Annahmeurkunde – durch D, die D-GmbH (vertreten durch D), E und F eine teilweise Übertragung eines Gesellschaftsanteils vereinbart. Die Unterschriften der Gesellschafter einschließlich des eintretenden Gesellschafters wurden öffentlich beglaubigt. Diese Urkunde liegt mir nun mit der UB zur Eintragung vor.

    Das dritte Grundstück befand sich im Besitz einer GmbH. Der Vorgang lief parallel. Ich habe nun folgende Fragen:

    1. Da die Abtretung des GbR-Anteils zwischen Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgte, kann ich mich wegen des GbR-Bestandes nicht auf die Eintragung im Grundbuch beziehen, sondern benötige zusätzlich noch die Erklärung der Gesellschafter, dass sie die einzigen Gesellschafter zum Zeitpunkt der Auflassung waren. Ich denke nicht, dass es reicht, dass die Gesellschafter ausgeführt hatten, dass die GbR von ihnen gegründet wurde, richtig ? Eigentlich hätte der Notar doch die Anteilsübertragung mit der Auflassung einreichen müssen.
    2. Ich nehme an, dass die lange Bindung der Erbengemeinschaft im Angebot kein Problem darstellt, ich dies aber jetzt auch nicht mehr beachten muss, weil die Auflassung im Grundbuch vollzogen wurde.
    3. Gibt es vielleicht weitere Baustellen, die ich nicht gesehen habe ?

    3 Mal editiert, zuletzt von Thorben (26. Juni 2017 um 09:14) aus folgendem Grund: "Angebotsurkunde" in "Annahmeurkunde" geändert, Absätze wieder hergestellt

  • Vielleicht, dass die internen Beteiligungsverhältnisse an der GbR im Grundbuch nichts verloren haben und die teilweise Anteilsübertragung an Mitgesellschafter daher gar nicht eingetragen werden kann, wenn die D-GmbH nach der Teilübertragung weiterhin Gesellschafterin bleibt? - OLG München Rpfleger 2005, 530 m. Anm. Demharter.

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