Verwalterbestellung - In der Versammlung keine Beschlussfähigkeit

Die mangelnde Beschlussfähigkeit dürfte die Wahl nur anfechtbar machen. Der Beschluss bleibt solange aber gültig (§ 23 IV WEG). Siehe BeckOK BGB/Hügel WEG § 23 Rn. 15-16.

Das scheint aber nicht mehr unbestritten zu sein. Mir leuchtet z. B. nicht ein, dass ein Beschluss, der auf einer nach Feststellung der Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung für wenige Minuten später einberufenen Zweitversammlung ergeht, dann, wenn die Teilungserklärung diese Form der Einberufung der Zweitversammlung nicht vorsieht, nichtig sein soll (s. OLG Köln, Beschluss vom 19.05.2005, 20 W 138/04 = OLGR 2006, 230

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hingegen derjenige, der auf einer nicht beschlussfähigen Erstversammlung gefasst wurde, lediglich anfechtbar.

Bärmann/Pick, führen in der Kommentierung zum Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, § 25 RN 29 aus:

„29 Ein trotz Beschlussunfähigkeit erfolgter Beschluss ist, wenn die GemO keine Abweichung von Abs. 3 enthält, nach neuerer Auffassung auch dann nichtig, wenn er als Beschluss verkündet wird (BGHZ 145, 158; LG Köln v. 16. 6. 2004, NZM 2005, 200).“

Die Entscheidung des LG Köln ist auf die Beschwerde gegen den Beschluss des AG Kerpen vom 28. 11. 2003 - 15 II 54/03, abgedruckt in NZM 2004, 112, ergangen. Die Anmerkung in der NZM 2005, 200 lautet:

„Die Beschwerde des Ast. hatte Erfolg. Das LG Köln (Beschl. v. 16. 6. 2004 - 29 T 297/03 hat im Wesentlichen ausgeführt: „Die Beschlüsse waren bereits deshalb für unwirksam zu erklären, weil entgegen § 25 III WEG nicht mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten waren. Das hat das AG im Ausgangspunkt auch zutreffend erkannt. Entgegen der Auffassung des AG ändert sich daran auch nichts durch den Beschluss der Gemeinschaft vom 4. 4. 2000. Dieser ist nämlich als nichtig anzusehen (vgl. BGHZ 145, 158 = NZM 2000, 1184 = ZMR 2000, 771). Die Teilungserklärung enthält keine Öffnungsklausel für ein Abweichen von § 25 WEG: Damit fehlt es an einer Beschlusskompetenz der Gemeinschaft im Hinblick auf diese gesetzlichen Vorgaben.”

Das AG Hamburg-Altona führt im Urteil vom 15.05.2013, 303b C 1/13 = ZMR 2013, 840, aus (Hervorhebung durch mich):

„Eine wirksame Vorbefassung der Wohnungseigentümer liegt nicht vor, weil der zu TOP 10 als gefasst protokollierte Beschluss gemäß § 23 Abs. 4 WEG wegen Verstoßes gegen die Teilungserklärung nichtig ist (vgl. u. a. OLG Düsseldorf NJW RR 95, 464). Ein trotz Beschlussunfähigkeit erfolgter Beschluss ist auch dann nichtig, wenn er als Beschluss verkündet wird (vgl. BGHZ 145, 158, LG Köln NZM 2005, 200). Es kann bei einem gerade aufgrund von Beschlussunfähigkeit nicht wirksam zustande gekommenen Beschlusses gerade nicht davon ausgegangen werden, dass die dazu geführte Erörterung eine Vorbefassung im Sinne des § 21 Abs. 1 WEG darstellt. Vielmehr kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei Anwesenheit einer ausreichenden Mehrheit aufgrund der dann auch vertretenen denkbaren größeren Vielfalt an Meinungen durch eine Diskussion eine andere Entscheidung erzielt hätte werden können.“

Das AG Kerpen führt im Beschluss vom 28.11.2003, 15 II 54/03, aus:

„Umstritten ist alleine, ob ein solcher Mehrheitsbeschluss auch dann wirksam gefasst werden kann, wenn die Teilungserklärung - wie hier - keine Öffnungsklausel enthält. Nach Auffassung des BGH soll ein solcher Beschluss sodann nichtig sein (vgl. Beschluss vom 20.9.2000, ZMR 2000, 771; ebenso Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 88 m.w. Nachw.)…..“

Im Ausgangsfall könnte § 25 III WEG allerdings in der Teilungserklärung in der Weise abbedungen worden sein, dass jede Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der Erschienen beschlussfähig ist (s. dazu die Ausführungen im DNotI-Report 2004, 67 mwN).

An der Sachverhaltsdarstellung verstehe ich verschiedenes nicht:

Wenn die Anlage aus mehreren Häusern besteht und die Teilungserklärung die Ausübung des Stimmrechts durch den für jedes Haus gewählten Vertreter gestattet, dann kann das nicht bedeuten, dass der Verwalter nur von einem Teil der Wohnungseigentümer gewählt wurde, weil es auch bei einer Mehrhausanlage nur einen einzigen Verwalter geben kann.

An anderer Stelle habe ich dazu am 16.1.2014 ausgeführt:

„Handelt es sich hingegen um eine einzige WE-Gemeinschaft mit mehreren Untergemeinschaften (Mehrhausanlage), dann kann es ebenfalls nur einen einzigen Verwalter und demzufolge auch nur eine einzige Beschlussfassung (der Gesamtgemeinschaft) geben (DNotI-Report 15/2007, 113 ff, LG Düsseldorf, NZM 2010, 288; Hügel, NZM 2010, 8 ff.).

Das LG München I: Schlussurteil vom 20.12.2010 - 1 S 8436/10 = BeckRS 2011 01045 führt zur Beschlussfassung bei Mehrhausanlagen aus: …. „Grundsätzlich sind gemäß §§ 23 I, 25 I, II WEG sämtliche Miteigentümer der WEG zur Beschlussfassung berufen (Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 21). Das gilt auch bei Mehrhausanlagen jedenfalls dann, wenn der Beschlussgegenstand zumindest auch Belange der Gesamtgemeinschaft betrifft (BayObLGZ 1983, 320, 323; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 23 Rz. 137; Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., §25 Rz. 22).
b) Dieser Grundsatz ist durch die Teilungserklärung hier nicht abbedungen worden. Dabei kann dahinstehen, ob eine Vereinbarung, die auch eine Beschlussfassung, die die Interessen sämtlicher Eigentümer berührt, einer Untergemeinschaft zuweist, überhaupt wirksam wäre (verneinend Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 23 Rz. 137). Denn jedenfalls regelt die Teilungserklärung in vorliegendem Fall derartiges nicht. Im Gegenteil.

Zwar ergibt sich insbesondere aus Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung, dass eine weitestgehende Selbstständigkeit der einzelnen Untergemeinschaften gewollt ist. Das geht aber nicht so weit, dass diese auch über Dinge beschließen dürfen, die sämtliche Eigentümer betreffen. ….“

Also muss es sich doch bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit in dem o. a. Protokoll um die Angabe der vertretenen Stimmen der Gesamtgemeinschaft handeln. Geht dies aus dem Protokoll nicht eindeutig hervor, ist dessen Berichtigung zu veranlassen.“

Wenn also in Deinem Fall das Protokoll nicht erkennen lässt, dass alle Eigentümer bei der Abgabe der Stimmen vertreten waren, dann ist das Protokoll zu ergänzen.

Ich verstehe auch nicht, inwiefern der Geschäftsführer der teilenden Eigentümerin berechtigt sein soll, das Protokoll im Namen der Eigentümergemeinschaft (welcher ?) zu unterschreiben. Ist die teilende Eigentümerin die für jedes Haus gewählten Vertreterin, die das Stimmrecht ausüben darf ? Dann müsste dies dargelegt sein.

Bärmann/Pick führen dazu in: Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, § 25 RN 17 aus:

„3. Übertragbarkeit des Stimmrechts.
17 Als Teil des Mitgliedschaftsrechts ist es unübertragbar (BGH, NJW 87, 650); wohl aber ist Vertretung zulässig, sowohl im Willen als auch in der Erklärung, wenn die Vereinbarung nichts anderes bestimmt (BGH, DerWEer 87, 23; BayObLG, DerWEer 88, 140).“

Und was sagt die Teilungserklärung zur Zusammensetzung des Beirats ? Wenn es keine abweichenden Regelungen gibt, muss der Beirat aus 3 Personen bestehen (§ 29 WEG). Du führst aus: „Der bisherige Verwaltungsbeirat legt in der Versammlung sein Amt nieder.“ Haben denn alle drei Personen ihr Amt niedergelegt ?

Und weshalb soll ein Beiratsvorsitzender oder Vertreter, der an der Versammlung teilgenommen hat, das Protokoll nicht mehr unterschreiben müssen ? Selbst ein Wohnungseigentümer, der an der Versammlung teilgenommen hat aber zwischenzeitlich aus der WE-Gemeinschaft ausgeschieden ist, ist berechtigt das Protokoll zu unterschreiben, genauso wie der in der Versammlung abgewählte Verwalter.

Wer hat denn überhaupt den Vorsitz in der Versammlung geführt ? (s. dazu das Gutachten des DNotI, Dokumentennummer: 11103, letzte Aktualisierung: 13.Januar 2000, Änderungs-Datum: 15.01.2008). Hat derjenige das Protokoll nicht auch unterschrieben und seine Unterschrift beglaubigen lassen ?

Bevor diese Fragen, insbesondere diejenige, ob die Gesamtgemeinschaft an der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung mitgewirkt hat oder nicht, lässt mE sich keine Aussage zur Anfechtbar- oder Nichtigkeit des gefassten Beschlusses treffen.

Die Angabe der vertretenen Miteigentumsanteile muss sich mE nicht automatisch auf die Gesamtgemeinschaft beziehen. Wenn ich mich recht erinnere, waren im Fall einer Kollegin, bei dem in zwei unterschiedlich terminierten Teilversammlungen jeweils ein (allerdings der gleiche) Verwalter gewählt wurde, die Miteigentumsanteile nicht nur wegen der Aufteilung der auf das jeweilige Haus entfallenden Kosten auf 1000/1000 je Haus umgerechnet. Klarheit dürfte hier ein Anwesenheitsprotokoll schaffen. Dies wird vermutlich auch deshalb erforderlich sein, weil die Teilungserklärung folgende Bestimmung enthält:

„Die Wohnungseigentümer eines Hauses können einen Vertreter und im Verhinderungsfalle einen Stellvertreter wählen und bevollmächtigen diesen, für sie an den Wohnungseigentümerversammlungen der Gesamtanlage teilzunehmen und abzustimmen. Sie verzichten insoweit auf ihr eigenes Stimmrecht in diesen Eigentümerversammlungen in der Gesamtanlage“

Damit wird allgemein und nicht nur in einem konkreten Einzelfall auf das Stimmrecht in einer Eigentümerversammlung der Gesamtanlage verzichtet. Ein solcher allgemeiner Verzicht ist jedoch nicht möglich.

Bärmann/PickBärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, führen dazu in § 25 RN 25 aus:

„6. Verzicht.
25 Ein allgemeiner Verzicht ist nicht möglich, da es sich um eine wesentliche Berechtigung aus dem WE handelt, genauso wenig wie sein Entzug oder Ausschluss als Kernbereich des WEs (s. o. Rz. 2). Wohl aber faktisch ein Verzicht durch Nichtausübung des Stimmrechts im Einzelfall.“

Engelhardt führt im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 25 RN 22 aus (Hervorhebung durch mich):

..“6. Unzulässigkeit des Entzugs des Stimmrechts
22Die Wohnungseigentümer haben weder die Beschlusskompetenz noch können sie vereinbaren, einem Wohnungseigentümer das Stimmrecht zu entziehen, auch nicht, wenn er mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist; eine entsprechende Regelung ist nach§ 134 BGB nichtig, weil sie einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte darstellt, der dazu führt, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird.77Erst recht ist ein allgemeiner Ausschluss von Versammlungen der Wohnungseigentümer unzulässig, weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen, sondern ihm darüber hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen.78 Ein Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann, so etwa, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört.79

⁷⁷ BGH NJW 2011, 607 = MittBayNot 2011, 399 m. Anm. Kreuzer; die gegenteilige Auffassung in der Vorauflage (so auch zB BayObLGZ 1965, 34 = NJW 1965, 821) ist überholt.
⁷⁸ BGH NJW 2011, 607 = MittBayNot 2011, 399 m. Anm. Kreuzer; LG Regensburg Rpfleger 1991, 244.
⁷⁹ BGH NJW 2011, 607; Bärmann/Merle § 24 Rn. 105.

Falls vorliegend die Verwalterbestellung für die Gesamtanlage beschlossen wurde, liegt es mE aufgrund der genannten Bestimmung nahe anzunehmen, dass an diesem Beschluss nicht alle Wohnungseigentümer, sondern lediglich diejenigen mitgewirkt haben, die dazu bevollmächtigt wurden (..“bevollmächtigen diesen, für sie an den Wohnungseigentümerversammlungen der Gesamtanlage teilzunehmen und abzustimmen..“). Vermutlich sind sie auch nicht einmal zur Versammlung eingeladen worden, weil sie ja auch auf die Teilnahme verzichtet haben. Wäre dem so, dann meine ich, dass die anhand dieser nichtigen Bestimmung gefassten Beschlüsse ebenfalls nichtig sein müssten. Jedenfalls wäre vorab abzuklären, wer an der Versammlung überhaupt teilgenommen hat. Waren dies lediglich die Beiräte und handelt es sich bei ihnen um die Stimmrechtsbevollmächtigten, würde ich von der Unwirksamkeit der gefassten Beschlüsse ausgehen wollen (dazu werde ich noch recherchieren). Klarheit dürfte auch hier eine Anwesenheitsliste bringen, wobei ich zugeben muss, dass ich eine solche noch nie verlangt habe.

Stellt sich heraus, dass alle Wohnungseigentümer die Möglichkeit der Teilnahme an der Versammlung und an der Stimmabgabe hatten, würde ich lediglich noch die Nachholung und Beglaubigung der Unterschrift eines der beiden anderen Beiräte verlangen wollen.

Vielleicht gibt es zu Deinen Fragen aber auch noch andere Meinungen ?

Aus der Anwesenheitsliste könntest Du aber dann, wenn Du diese Liste mit den GB-Daten vergleichst, ersehen, ob die Eigentümer mehrerer Häuser oder nur eines Hauses anwesend waren. Auch könntest Du ihr entnehmen, ob (neben der Eigentümer-GmbH) lediglich noch die Beiräte (bzw. die Stimmrechtsbevollmächtigten) anwesend waren.

Ist dies der Fall, dürfte auch nach der Kommentierung von Bärmann/Pick von der Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse auszugehen sein. Bärmann/Pick führen in § 23 RN 16 unter „2. Absolute Nichtigkeit“ aus:

…“So ist ein Beschluss nichtig, der auf einer bewussten Umgehung von Mitwirkungsrechten eines WEers (z. B. durch den Verwalter) beruht, z. B. wenn dessen Teilnahme und Abstimmung in der Versammlung hintertrieben wird (OLG Köln NZM 2004, 793 m. Anm. Drasdo; NJW 2005, 908; BayObLG, NZM 2005, 630). Das ist auch der Fall, wenn einem WEer der Tagungsort (oder seine Verlegung) bewusst (vorsätzlich) nicht mitgeteilt wird (BayObLG NZM 2005, 630).“

Ansonsten ergibt sich aus dem Umstand, dass die Einhaltung der Einberufungsfrist und die ordnungsgemäße Bekanntmachung in § 23 Absatz 2 WEG nicht genannt sind, mE nur die Anfechtbarkeit der dagegen verstoßenden Beschlüsse (s. dazu Bärmann/Pick, § 23 RN 5: ..“Nicht genannt sind in Abs. 2 die Einhaltung der Einberufungsfrist und ordnungsmäßige Bekanntmachung (§ 24 Abs. 3). Im Übrigen siehe § 32 Abs. 1 BGB. Zur Anfechtungsbefugnis nach Abs. 4 s. a. vergleichsweise das Aktienrecht (§§ 243 ff. AktG: Ungültigkeitserklärung).

Wurde denn überhaupt das Beschlussergebnis festgestellt ? Wie bereits an anderer Stelle ausgeführt,

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post974925

muss der Beschlussinhalt festgestellt worden sein. Die Beschlussverkündung ist Tatbestandsmerkmal eines Beschlusses, ohne Verkündung gibt es keinen Beschluss (BGH ZMR 2001, 809) Siehe auch. MüK/Engelhardt, § 23 WEG RN 10, dort auch zu den Mehrheitsverhältnissen in einer Mehrhausanlage (Hervorhebung durch mich):

..“Weitere Voraussetzung für das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses ist die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Leiter der Eigentümerversammlung. Denn dieser hat nach § 24 Abs. 6 dafür zu sorgen, dass in die Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse neben dem Abstimmungsergebnis auch das hieraus hergeleitete Beschlussergebnis zutreffend aufgenommen wird und dies durch seine Unterschrift zu bestätigen.25 Ob eine Stimmenmehrheit vorliegt, beurteilt sich nicht stets nach der Gesamtzahl der in der Versammlung anwesenden oder vertretenden Miteigentümer; abzustellen ist vielmehr auf das zuständige Beschlussorgan, das zB bei Mehrhausanlagen in einer abgetrennten Gruppe von Wohnungseigentümern bestehen kann.“

Das OLG München 34. Zivilsenat führt in Rz 17 des Beschlusses vom 26.01.2018, 34 Wx 304/17,
http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-00400?hl=true
aus:

„In der Regel ist ein trotz mangelnder Beschlussfähigkeit gefasster Beschluss allerdings nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (BGH vom 22.1.2016, V ZR 116/1, in juris; NJW 2009, 2132; Kümmel/Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 12. Aufl. § 25 Rn. 21; Hügel in BeckOK BGB § 25 WEG Rn. 11; Hügel/Elzer WEG 2. Aufl. § 25 Rn. 51). Ausnahmen hat die Rechtsprechung anerkannt, wenn bei der Einladung das Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers bewusst umgangen wird; in diesem Fall kann dies zur Nichtigkeit der daraufhin gefassten Beschlüsse führen (vgl. OLG Köln NZM 2004, 793; BayObLG NZM 2005, 630; Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 24 Rn. 57; Jenißen/Schultzky WEG 5. Aufl. § 24 Rn. 65a)“

und in Rz. 22:

„cc) Ist ein Beschluss anfechtbar, nicht aber nichtig, so ist er auf fristgerecht erhobene Anfechtungsklage nach § 46 WEG für ungültig zu erklären. Wird gegen den Beschluss nicht binnen der einmonatigen Frist wirksam Klage erhoben, sind die Regelungsunterworfenen an ihn gebunden (Hügel/Elzer WEG 2. Aufl. § 48 Rn. 48). Die bloße Anfechtung der Bestellung allein ändert nichts an der organschaftlichen Stellung des Verwalters, da Beschlüsse bis zu ihrer rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam sind (Riecke/Schmid § 26 Rn. 16).“

Wenn also -wie oben
http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post977262
ausgeführt- das Beschlussergebnis festgestellt wurde, dann ändert ein etwaiger Einberufungsmangel nichts daran, dass bis auf Ungültigerklärung hin von der Wirksamkeit der Verwalterbestellung auszugehen ist.

Auf die Frage des Einberufungsmangels (der nur zur Anfechtbarkeit führen würde) kommt es mE nicht an, weil es schon an einem reechtswirksamen Beschluss fehlt. Wie im verlinkten Thread ausgeführt
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post974925
gibt es ohne Verkündung des Beschlussergebnisses keinen wirksamen Beschluss. Der Leitsatz 2 des Beschlusses des BGH 5. Zivilsenat vom 23.08.2001, V ZB 10/01,
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…009&pos=0&anz=1
lautet:

„Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses“

Das OLG München führt dazu im Beschluss vom 10.12.2007, 34 Wx 14/07,
http://www.dnoti.de/entscheidungen…970?mode=detail
aus:

„Ebenso unverzichtbar ist die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter, wodurch erst der Eigentümerbeschluss rechtswirksam zustande kommt (BGHZ 148, 335 = DNotZ 2002, 131).“

Und wenn Dir kein rechtswirksam zustande gekommener Beschluss nachgewiesen ist, ist auch keine Verwalterbestellung nachgewiesen.

Nun, Du hattest formuliert: „Nein, eine Feststellung des Beschlusses gibt es nicht..“

Wenn Du das Gefühl hast, der Beschluss könnte auf einer sog. Balkonversammlung gefasst worden (und damit nichtig) sein, kannst Du wie hier dargestellt
http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post815113
vorgehen.

Was den Erwerber anbelangt, so hat er zwar grundsätzlich vor Eigentumsumschreibung kein Stimmrecht; der Veräußerer kann den Erwerber jedoch zur Stimmabgabe im eigenen Namen ermächtigen, es sei denn, das Stimmrecht des Veräußerers würde sich dadurch in unzulässiger Weise vervielfachen (s. Engelhardt im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 25 WEG RN 6; Hügel im BeckOK BGB, Stand 01.11.2017, § 25 WEG RN 3, Häublein im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 25 WEG RN 13 und 102 ff. mwN).

Zitat von Nordlicht123

...In dem Versammlungsprotokoll steht, dass nur etwas weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend waren, aber es wird auch festgestellt, dass die Versammlung beschlussfähig sei. Hä?..

Vermutlich handelt es sich um eine Wiederholungsversammlung, die in jedem Fall beschlussfähig ist (§ 25 Absatz 4 Satz 2 WEG).

Die Frage, ob die in einer Zweitversammlung gefassten Beschlüsse dann anfechtbar oder nichtig sind, wenn diese Zweitversammlung ohne entsprechende Ermächtigung in der Teilungserklärung zugleich mit der Einladung zur Erstversammlung für den Fall der Beschlussunfähigkeit etwa auf eine ½ Std. später anberaumt wurde, ist streitig. Das LG München I hat den Streitstand im Schlussurteil vom 10.06.2010, 36 S 3150/10 = BeckRS 2010, 27139, dargestellt.

Das OLG München 34. Zivilsenat geht in dem o. a. im Beschluss v. 26.01.2018, 34 Wx 304/17, davon aus, dass auch in diesem Fall die gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar sind.

Der Frage, ob diese Beschlussfähigkeit tatsächlich gegeben war, würde ich daher nicht nachgehen.

Der Umstand, dass bei der Einladung zur Versammlung das Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers -mit der Folge der Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse- bewusst umgangen wird (s. OLG München, aaO unter Hinweis auf OLG Köln NZM 2004, 793; BayObLG NZM 2005, 630; Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 24 Rn. 57; Jenißen/Schultzky WEG 5. Aufl. § 24 Rn. 65a, müsste mE nach außen hin -etwa durch Vortrag eines Wohnungseigentümers- zutage treten. Im Fall des OLG Köln, Beschluss vom 3. 12. 2003, 16 Wx 216/03, war dies ein für einen Gehbehinderten nicht erreichbarer Tagungsort, was dem Verwalter bekannt war. Im Fall des BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004, 2Z BR 199/04, war dies ein verlegter, den Wohnungseigentümern nicht mitgeteilter Versammlungsort. Auch eine sog. Balkonversammlung, auf der Beschlüsse gefasst werden, ohne dass alle Wohnungseigentümer ordnungsgemäß geladen wurden, dürfte zum einen extrem selten sein und müsste zum anderen durch nach außen zutage tretende Umstände kenntlich werden.