Nochmals: versteigerungsfester wertgesicherter Erbbauzins

  • Ich bin mir noch nicht so ganz sicher :confused::
    Im Erbbaugrundbuch ist in Abt. II Nr. 1 ein (niedriger) Erbbauzins eingetragen. Nachrangig sind u.a. insgesamt drei Dienstbarkeiten eingetragen. Nunmehr wird der Erbbauzins erhöht, eine Wertsicherung vereinbart und eine Vereinbarung gemäß § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG getroffen. Der Notar teilt auf Nachfrage in Form einer Eigenurkunde mit, die Eintragungen der Erbbauzinserhöhung und der Wertsicherung solle an rangbereiter Stelle erfolgen und die Eintragung der Versteigerungsfestigkeit mit dem Vermerk, dass diese den Dienstbarkeiten gegenüber, soweit diese vorrangig sind, ohne Wirkung ist (vgl. MüKo, ErbbauRG, Rn 24 zu § 9). Würdet Ihr diese Eintragung vornehmen??

  • Hätte ich Zweifel. Wie würde das dann im Ergebnis aussehen? Der Erhöhungsbetrag hat Rang nach, die Vereinbarung über das Bestehenbleiben mit dem Hauptanspruch bei Zwangsversteigerung dagegen Rang vor den eingetragenen Dienstbarkeiten? Ich hätte Probleme damit, dass die Vereinbarung über das Bestehenbleiben für sich rangfähig ist, was aber Voraussetzung für den Vermerk im Grundbuch ist, weil der „Vermerk“ nach der oben angegebenen Fundstelle (MüKoBGB/von Oefele/Heinemann ErbbauRG § 9 Rn. 24) nichts anderes als einen Rangvermerk meint (MüKoBGB/Kohler BGB § 877 Rn. 10: „Das Fehlen einer erforderlichen Zustimmung macht die Rechtsänderung nicht stets unwirksam, sondern beeinflusst nur ihr Rangverhältnis: Der zustimmungsbedürftige Teil ist nachrangig, das Grundbuch dementsprechend zu berichtigen. Inhaltsänderungen ohne Rang sind ohne Zustimmung unwirksam.“). Ohne Zustimmung der besser- oder gleichrangigen Berechtigten könnte man m.E. die Vereinbarung über das Bestehenbleiben nur bei der bereits eingetragenen Erbbauzinsreallast eintragen, nicht aber beim Erhöhungsbetrag. Anderer Ansicht hinsichtlich des Rangs aber z.B. noch BeckOK BGB/Maaß ErbbauRG § 9 Rn. 19: „Dem Rang vergleichbar ist aber auch die Wirkung der Vollstreckungsfestigkeit, da sich das Bestehen bleiben ebenso aus einem Vorrang ergeben würde (§§ 52 Abs 1, 44 ZVG).“. Dieser Vorrang könnte bei einem einheitlichen Recht m.E. aber nur insgesamt eingeräumt werden.

    9 Mal editiert, zuletzt von 45 (11. Dezember 2014 um 10:43)

  • Richtig erscheint mir, dass rangbereit eine neue Reallast für den erhöhten und wertgesicherten Erbbauzins eingetragen wird. Bei der erstrangigen und bei der neuen nachrangigen Reallast kann ohne Zustimmung der Dienstbarkeitsberechtigten der Vermerk über das Bestehenbleiben eingetragen werden. Bei der letztrangigen Reallast hat dieses im Verhältnis zu den Dienstbarkeiten aber keine Wirkung. Dieses ergibt sich aus dem Rang. Möglicherweise meint der Notar das. Ich würde mir das aber nochmal klarstellen lassen.

  • Danke für die Antworten:daumenrau!! Möglich scheint mir die Lösung von DietmarG, allerdings wäre dann der Betrag der alten Erbbauzinsreallast nicht wertgesichert. Ob das die Kirche (Erbbaurechtsausgeber) wirklich will, müsste ich dann wohl noch klären? Noch eine Rückmeldung wäre schön....

  • Wenn keine Zustimmung der Dienstbarkeitsberechtigten zur vorrangigen Eintragung des Erhöhungsbetrages beizubringen ist, kann man ihn natürlich auch als eigenständige Erbbauzinsreallast an nächster Rangstelle eintragen, weil die Erhöhung ohnehin eine Neubestellung darstellt (vgl. OLG Frankfurt Rpfleger 1978, 312). Aber mit der Folge, dass die im Verhältnis zum Erhöhungsbetrag dann vorrangigen Dienstbarkeitsberechtigten jetzt wegen der Vereinbarung des Bestehenbleibens zustimmen müssen (§ 9 Abs. 3 S. 2 ErbbauRG). Nur bei der Neubestellung des Erbbaurechts bedarf es, wenn zusammen mit dem Erbbauzins noch ihm vorrangige andere Rechte bestellt werden, keiner Zustimmung (vgl. Müko a.a.O). Bei einer nachträglichen Vereinbarung zum bestehenden Erbbauzins oder bei einer Erhöhung des Erbbauzinses samt entsprechender Vereinbarung dagegen schon.

  • Anderer Ansicht dagegen Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. Nr. 1806 d und e mit Eintragungsbeispielen, Palandt, BGB, 72. Aufl., 9 ErbbauRG Nr. 16.
    Danach könnte die Bestehenbleibensvereinbarung relative Wirkung haben. Dieses ist aber entgegen meines ersten Eintrags ausdrücklich einzutragen.

  • Dieses ist aber entgegen meines ersten Eintrags ausdrücklich einzutragen ....

    ... nachdem es erst noch so bewilligt und beantragt wurde (vgl. Schöner/Stöber a.a.O.). Nach Schöner/Stöber kann auch ohne Zustimmung der vorrangigen Berechtigten die Vereinbarung über das Bestehenbleiben eingetragen werden, soweit aus der Reallast die Zwangsversteigerung betrieben wird.

    § 9 Abs. 3 ErbbauRG:

    (3) Als Inhalt des Erbbauzinses kann vereinbart werden, daß

    1. die Reallast abweichend von § 52 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn der Grundstückseigentümer aus der Reallast oder der Inhaber eines im Range vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechts oder der Inhaber der in § 10 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung genannten Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des Wohnungserbbaurechts die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts betreibt


    Hinsichtlich des Betreibens eines besser- oder gleichrangigen Gläubigers käme es vorliegend darauf an, ob im Rang vor der Dienstbarkeit ein Verwertungsrecht eingetragen ist. Wenn nicht, wäre der Dienstbarkeitsberechtigte von der Eintragung insoweit nicht betrofffen, da sein Recht in jedem Fall bestehen bliebe. Es ist aber zumindest noch die bereits bestehende Erbbauzinsreallast eingetragen! Der Dienstbarkeitsberechtigte wäre also von der Eintragung dieser Vereinbarung betroffen.

    Nur wenn die Bewilligung noch entsprechend abgeändert würde, könnte man demnach wenigstens die Vereinbarung bezüglich der ersten Alternative auch ohne Zustimmung eintragen.

  • Vielleicht noch zum Betroffensein:


    1. Dienstbarkeit
    2. Grundschuld
    3. Erbbauzinsreallast

    Betreibt der Grundschuldgläubiger oder der Erbbauzinsberechtigte die Zwangsversteigerung, hat der Dienstbarkeitsberechtigte aufgrund des Vorrangs nichts zu befürchten.


    1. Grundschuld
    2. Dienstbarkeit
    3. Erbbauzinsreallast

    Hier würde die Dienstbarkeit beim Betreiben durch den Grundschuldgläubiger nicht übernommen, sondern erlöschen. Da der Erbbauzins dagegen zu übernehmen wäre, würde dessen kapitalisierter Wert vom Bargebot abgezogen. Aufgrund des geringeren Erlöses könnte der Dienstbarkeitsberechtigte ganz oder teilweise ausfallen. Gleiches gilt, wenn anstelle der Grundschuld eine bereits eingetragene Erbbauzinsreallast steht und der Grundstückseigentümer daraus betreibt.

    3 Mal editiert, zuletzt von 45 (12. Dezember 2014 um 17:36)

  • Hätte es bis zum Schluss lesen und nicht nur überfliegen sollen. Ist der letzte Satz von Schöner/Stöber Rn 1806 e: "Das schließt Eintragung einer Inhaltsvereinbarung aus, dass ...". Statt "Hypothek Nr 1" hier nur eben Erbbauzinsreallast Nr 1.

  • Ich weiß nicht, ob ich alles so richtig verstehe... Ich könnte also die Reallast wegen des Erhöhungsbetrages mit der Wertsicherung (auch insoweit für den bereits eingetragenen rangersten Erbbauzins?) an rangbereiter Stelle neu eintragen. Bei der rangersten Reallast kann ich die Vereinbarung gemäß § 9 ErbbauRG wie bewilligt eintragen. Bei der rangletzten Reallast müsste der Fall ausgenommen werden, dass der Eigentümer aus der erstrangigen Reallast betreibt? Richtig so? Verwertungsrechte sind außer dem Erbbauzins übrigens nicht eingetragen. Bitte nochmals um Hilfe!!

  • Zitat

    auch insoweit für den bereits eingetragenen rangersten Erbbauzins?

    Bis auf das. Die Wertsicherung kann m.E. nur zum Inhalt (§ 9 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG, § 1105 Abs. 1 S. 2 BGB) der jeweiligen Erbbauzinsreallast gemacht werden. Anträge und Bewilligungen sind daher in jedem Fall noch abzuändern. Am einfachsten wäre ein Rangrücktritt des bereits eingetragenen Erbbauzinses hinter die Dienstbarkeiten gewesen.

  • Habe folgenden Fall:

    Der alte Erbbauzinse (nicht vollstreckungsfest, nicht wertgesichert) soll demnächst im Zuge eines Kaufvertrages gelöscht werden.

    Ein neuer Erbbauzins wird heute schon bestellt, dieser soll wertgesichert und vollstreckungsfest nach § 9 ErbbauRG sein.
    (Rang: in Abt. II letztrangig nach mehreren Dienstbarkeiten , Abt. III ist sowieso leer).

    Ich habe die Zustimmung der vorrangigen Rechte in Abt. II angeforderten (§ 9 Abs. 3 S. 2 ErbbauRG).

    Der Notar wettert dagegen mit Schöner/Stöber 1806d.

    Meine Frage ist - wenn ich den Erbbauzins wie beantragt eintrage - woraus ergibt sich dann die Wirksamkeit/relative Unwirksamtkeit?
    Das Versteigerungsgericht würde wohl kaum in der Grundakte nachsehen, ob alle zugestimmt haben.

    Wäre ein Wirksamkeitsvermerk nicht ggf. doch angezeigt?

    Verstehe da den Schöner/Stöber 1806 d nicht abschließend...

    Kann mir jemand helfen?

  • Und wenn man den § 9 Abs. 3 S. 2 BGB ErbbauRG dahingehend auslegt, dass die Dienstbarkeiten nicht von der Neueintragung betroffen sind, weil sie ohnehin ins geringste Gebot fallen, mithin nicht erlöschen und vom Ersteher zu übernehmen sind (vgl. Staudinger/Rapp ErbbauRG § 9 Rn 31). Anders bei Verwertungsrechten wie Grundschulden, die wegen des Bestehenbleibens des Hauptanspruchs einen geringeren Erlös zu erwarten haben und unter Umständen mit ihrem Recht (teilweise) ausfallen.

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