Vollmacht über den Tod hinaus

Da offenbar noch keine Mitteilung des Nachlassgerichts nach § 83 GBO vorliegt, sich aber aus dem Inhalt der Urkunde ergibt, dass der Vollmachtgeber verstorben ist, würde ich mir zunächst einmal die Nachlassakten anfordern, um Klarheit über die eingetretene Erbfolge zu erlangen. Trifft hiernach der Sachvortrag der Beteiligten zu, wonach der Vollmachtgeber von C und D beerbt wurde, kommt es im Weiteren auf die Konfusionsproblematik im Ergebnis nicht an, weil selbst dann, wenn man ein Teilerlöschen der Vollmacht für die jeweils eigene Person des Bevollmächtigten/Vertretenen annimmt (was ich für zutreffend halte), jedenfalls C durch D und D durch C vertreten werden kann. Allerdings entspricht das urkundliche Vertreterhandeln nicht diesen Erfordernissen (es hat ausdrücklich nur C für die Erben gehandelt).

Zitat von Blücher

Danke Cromwell + Uschi,

die Mitteilung des "auswärtigen" Nachlassgerichts nach § 83 GBO ist nicht erfolgt.

@ Uschi: welche Entscheidung des OLG Stuttgart ist gemeint?
Habe noch folgendes gefunden: Kroiß, NJW 2013, 516: (ist die dort zitierte 2012-Entscheidung oder eine aus 2013 gemeint, deren Veröffentlichung ich nicht gefunden habe?)

aus Kroiß: .....
" 3. Vertretung vor dem Grundbuchamt

Es ist zu unterscheiden, ob der Bevollmächtigte die Art des Grundstücksgeschäfts schon zu Lebzeiten des Erblassers hätte vornehmen können. Das ist bei Grundstücksübertragungen etwa auf Grund eines Kauf- oder Schenkungsvertrags der Fall (hierzu unter II 3 a), nicht aber bei Maßnahmen zur Erbauseinandersetzung wie die Umschreibung auf den oder die (Mit-)Erben (hierzu II 3 b).
a) Kauf- und Schenkungsverträge

Der Bevollmächtigte handelt bei Kauf- und Schenkungsverträgen auch nach dem Erbfall bei der Auflassung (§ BGB § 925 BGB) und bei der Erklärung der Eintragungsbewilligung (§ GBO § 19 GBO) als vom Erblasser Bevollmächtigter (Krug, in: Krug/Daragan, Die Immobilie im ErbR, 2010, § 4 Rdnr. 89). Die einzige Schranke für den Bevollmächtigten liegt in dem Verbot, die Vollmacht zu missbrauchen (LG Neuruppin, MittBayNot 2004, MITTBAYNOT Jahr 2004 Seite 46 [MITTBAYNOT Jahr 2004 47]). Erfolgt die Übertragung unentgeltlich, ist zu prüfen, ob sich durch ausdrückliche Regelung oder durch einschränkende Auslegung der Ausschluss zu einem solchen Rechtsgeschäft aus der Vollmacht ergibt.
Bei daraufhin beantragten Grundbuchumschreibungen ist nicht erforderlich, dass die Erben voreingetragen oder namhaft gemacht wurden: Die grundsätzlich nach § GBO § 39 GBO vorgeschriebene Voreintragung der Erben als neue Eigentümer ist auf Grund der Ausnahmevorschrift des § GBO § 40 GBO § 40 Absatz I GBO nicht zwingend. Vor allem ist kein Erbennachweis wie ein Erbschein vorzulegen (OLG Frankfurt a. M., ZEV 2012, ZEV Jahr 2012 Seite 377; OLG Dresden, ZEV 2012, ZEV Jahr 2012 Seite 339 [ZEV Jahr 2012 340]; LG Stuttgart, ZEV 2008, ZEV Jahr 2008 Seite 198 [ZEV Jahr 2008 199]).

b) Übertragungen zur Erbauseinandersetzung

Die Berichtigung des Grundbuchs auf den/die Erben bzw. die Übertragung einer nachlasszugehörigen Immobilie kann dagegen nicht auf Grund einer Vollmacht erfolgen; es ist stets ein Nachweis der Erben durch Erbschein oder notarielles Testament oder Erbvertrag erforderlich. So wird der Erbteil tangiert, der sich im Eigenvermögen des Erben befindet. Auf das Eigenvermögen erstreckt sich die Vollmacht des Erblassers gerade nicht. Eine Erbteilung ist daher auf Grund einer Vollmacht nicht möglich (Krug, in: Krug/Daragan, § 4 Rdnr. 90). Der Erbennachweis kann auch nicht durch einen vor einem streitigen Gericht geschlossenen Vergleich geführt werden, obwohl es sich hierbei um eine öffentliche Urkunde handelt (OLG München, NJOZ 2013, NJOZ Jahr 2013 Seite 304).
Das OLG Stuttgart (ZEV 2012, ZEV Jahr 2012 Seite 430) hatte sich mit einer Grundbuchumschreibung auf Grund eines Erbauseindersetzungsvertrags zu beschäftigen, bei dem ein nachverstorbener Miterbe von seinem Bevollmächtigten vertreten wurde. Die Erben des eigentlichen Erblassers waren durch Erbschein nachgewiesen, nicht hingegen die Erben des nachverstorbenen Miterben. Das OLG Stuttgart entschied, dass das Grundbuchamt die Eintragung verweigern durfte, da Zweifel an der bestehenden Vollmachtserteilung bestehen würden.

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Das ist der springende Punkt.

Ist die Voreintragung der Erben erforderlich, wenn der Generalbevollmächtigte des verstorbenen Eigentümers den Käufern (im Namen des verstorbenen Eigentümers) eine Belastungsvollmacht erteilt und die Käufer eine Grundschuld bestellen?

Die Vollmachtswirkung trifft den Erben und nicht den Erblasser -> Der Erbe ist der von der Eintragung Betroffene und muß voreingetragen sein (Weidlich ZEV 2016, 57)

Danke für die schnelle Antwort.

Natürlich ist das so zweifelsfrei richtig.

Anders aber nunmehr das OLG Frankfurt (ZEV 2017, 719), dass sich der unzutreffenden Mindermeinung von Milzer anschließt. Als wäre das nicht schon schlimm genug, hat der Senat zu allem Überfluss auch noch übersehen, dass der transmortal Bevollmächtigte der Alleinerbe der Erblasserin war und die Vollmacht demzufolge mit dem Erbfall infolge Konfusion erlosch. Kein Wort hierüber in der gesamten Entscheidung!

Laut OLG Frankfurt und jetzt auch OLG Köln (Beschluss vom 16.03.2018 - 2 Wx 123/18) können Finanzierungsgrundschulden auch ohne Voreintragung der Erben eingetragen werden. Wir haben es in diesem Fall bislang immer Voreintragung gefordert. Wie ist der Stand bei den anderen OLG (gibt es evtl. anhängige Verfahren) und wann geht diese Frage zum BGH?

In meiner Anmerkung (FGPrax 2018, 107) zur Entscheidung des OLG Köln (FGPrax 2018, 106) habe ich zu diesem Punkt folgende Ansicht vertreten:

... Es kommt daher entgegen der Ansicht des Senats im Ergebnis nicht mehr auf die Frage an, ob eine (fehlende) Voreintragung der Erben nach Maßgabe der Ausnahmevorschrift des § 40 Abs. 1 S. 1 GBO entbehrlich wäre.

Käme es auf diese Frage an, wäre sie allerdings entgegen der Ansicht des Senats im Sinne des Erfordernisses der Voreintragung der Erbfolge zu beantworten, weil der in § 40 Abs. 1 S. 1 GBO genannte Ausnahmetatbestand der "Übertragung eines Rechts" auf die Fallgestaltung der im Vormerkungsstadium auf Rechnung des Erwerbers bestellten Finanzierungsgrundschuld nicht anwendbar ist. Dass es für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung keiner Voreintragung der Erbfolge bedarf, liegt nämlich nicht daran, dass die Erben bei späterer Eigentumsumschreibung bald wieder aus dem Grundbuch verschwinden, sondern beruht in erster Linie darauf, dass zur Sicherung von persönlichen oder dinglichen Ansprüchen auf Übertragung oder Aufhebung des ererbten Rechts einzutragende Vormerkungen und Widersprüche im Anwendungsbereich des § 40 Abs. 1 S. 1 GBO der endgültigen Eintragung der Übertragung oder Aufhebung des betreffenden Rechts gleichstehen (KG JFG 7, 328, 333: "Vorbereitung der endgültigen Übertragung"). Es liegt auf der Hand, dass diese ausschlaggebende Erwägung für eine auf Rechnung des vormerkungsberechtigten Erwerbers bestellte Finanzierungsgrundschuld nicht zutrifft und deshalb lässt die bislang herrschende Ansicht für diesen Fall auch keine (weitere) Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz zu, weil sie sich nur über eine "doppelte" entsprechende Anwendung des § 40 Abs. 1 S. 1 GBO erreichen ließe (statt vieler vgl. KG FGPrax 2011, 270 mit reichhaltigen Nachweisen und Belegen). Die Installierung etwaiger weiterer Ausnahmen vom Voreintragungsgrundsätz ist demzufolge nicht die Aufgabe der Gerichte, sondern ausschließlich Sache des Gesetzgebers.

Dass die eine Voreintragung der Erbfolge für entbehrlich haltende Ansicht nicht zutreffen kann, wird vor allem deutlich, wenn man die vorliegende Fallgestaltung dahin abwandelt, dass der Erwerber (was insbesondere in Verwandtschaftskreisen vorkommt) auf die Eintragung einer Vormerkung verzichtet und demzufolge nur die auf seine Rechnung bestellte "nackte" Finanzierungsgrundschuld eingetragen werden soll. Will man auch hier auf eine Voreintragung der Erbfolge verzichten, weil in der Sache im Vergleich zum Vormerkungsfall kein Unterschied besteht und die Erben beim späteren Vollzug der Auflassung auch hier baldigst wieder aus dem Grundbuch verschwinden würden? Diese Frage ist bei solchen "vormerkungslosen" Grundschuldbestellungen natürlich zu verneinen und hieraus ergibt sich, dass es auch im Vormerkungsstadium unzutreffend ist, die Bestellung einer Grundschuld als bloßes Anhängsel der Vormerkung zu betrachten und die für die Vormerkung bestehende Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz auch auf die Finanzierungsgrundschuld zu erstrecken.

Es ist zu bedauern, dass sich der Senat mit seiner vorliegenden Entscheidung einer in der Literatur vertretenen Außenseitermeinung angeschlossen hat, welche den Wunsch nach Kostenersparnis über die Aufgabe des Grundbuchs stellt, die eintretenden dinglichen Rechtsänderungen unter Geltung des Voreintragungsgrundsatzes möglichst lückenlos und Schritt für Schritt für den Rechtsverkehr zu dokumentieren und welche zu diesem Zweck Vergleiche zur gesetzlichen (!) Vertretungsmacht eines Nachlasspflegers zieht, die in rechtskonstruktiver Hinsicht schon auf den ersten Blick nicht zutreffen können (vgl. etwa Milzer DNotZ 2009, 325). Noch bedauerlicher ist, dass diese Ansicht auch vom OLG Frankfurt (ZEV 2017, 719) vertreten wird, welches bereits beim ersten Prüfungsschritt übersehen und unerörtert gelassen hat, dass bei dem entschiedenen Sachverhalt der Alleinerbe des Erblassers transmortal bevollmächtigt und diese Vollmacht daher mit dem Erbfall insgesamt erloschen war, so dass ein entsprechendes Vollmachthandeln (mit oder ohne Voreintragung der Erbfolge) ohnehin nicht zu einer Grundbucheintragung hätte führen dürfen. Das LG Münster (ZEV 2017, 522 m. Anm. Neie) setzt diesem rechtlichen Verwirrspiel um die transmortale Vollmacht (allerdings ohne Bezug zum Voreintragungsgrundsatz) dann noch die Krone auf, weil es bei der entschiedenen Fallgestaltung des transmortal bevollmächtigten Alleinerben nicht nur die Problematik der Konfusion schlichtweg übersehen hat, sondern die vorliegende transmortale Vollmacht zudem rechtsirrig auch noch für eine postmortale Vollmacht hielt.

Besten Dank für den Hinweis! Wir sehen das auch so und schließen uns dieser Ansicht an. Aber gerade deshalb würde es mich interessieren, ob es bei den anderen OLG (oder darüber) auch aktuelles gibt.