Zustimmung 12 WEG

  • Hallo,

    folgender Fall liegt vor mit einer Vorabanfrage eines Notars, wie wir dies handhaben sollen:

    In der Teilungserklärung ist geregelt:
    "Die Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf der Zustimmung von 60%
    der Wohnungseigentümer".

    Die Gemeinschaft besteht aus 10 Einheiten, eine Einheit davon wird verkauft.

    Die Recherche in der Literatur hat mir leider nicht weitergeholfen, sodass
    nach wie vor fraglich ist, ob

    a) die Zustimmung von 6 der 10 Einheiten erforderlich ist (Objektprinzip);
    b) die Zustimmung von 60% der Miteigentümer an sich (Kopfprinzip);
    c) wenn b) ja, haben dann Miteigentümer einer Einheit nur ein Stimmrecht bzw.
    werden als ein "Kopf " gewertet.
    d) für den Fall, dass ein Eigentümer mehrere Einheiten besitzt; wie wird dieser
    gewertet?

    Ist euch Literatur/Rechtsprechung hierzu bekannt, oder hattet ihr vllt.
    schon einen solchen Fall?!

  • Ich würde das ganz wörtlich nehmen (denn zum Auslegen finde ich angesichts des klaren Wortlauts keinen Raum) und 60% der Eigentümer (also nach Köpfen) zustimmen lassen.

    Mag das OLG das anders sehen. Aber vielleicht schaffen sie die Regelung bei der Gelegenheit ja auch ab?

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Man könnte es aber auch als 60% der Miteigentumsanteile auslegen.

    Das denke ich nicht. Ich stimme Andreas zu. Aber viell. kann die Themenstarterin ja mitteilen, wie es sich mit den Eigentumsverhältnissen in der WEG verhält.

  • korrekt lautet der GB-Beschrieb:

    "...Zustimmung von 60 von Hundert der Wohnungseigentümer".

    Wir haben insg. 10 Einheiten, je untersch. Eigentümer.
    Teilweise sind Ehegatten Miteigentümer je zur Hälfte einer Einheit.

  • korrekt lautet der GB-Beschrieb:

    "...Zustimmung von 60 von Hundert der Wohnungseigentümer".

    Wir haben insg. 10 Einheiten, je untersch. Eigentümer.
    Teilweise sind Ehegatten Miteigentümer je zur Hälfte einer Einheit.


    Tja, wie immer bei Kopfprinzip. Eigentümer zählen, und Ehegatten, denen eine (oder auch mehrere) Wohnungen zu Bruchteilen gehören, zählen als ein Eigentümer.

    So ist das halt mit dem unsäglichen Kopfprinzip, wenn bei der Errichtung der TE nicht aufgepaßt wurde. Da kommt es schon mal vor, dass drei Käufer von je einer Garage mehr Stimmen in der Versammlung haben, als die Eheleute, denen zusammen die restlichen 20 Garage und 24 Wohnungen haben. Besonders blöd daran ist, dass die Kosten für so beschlossene Maßnahmen dann doch wieder nach ME-Anteilen verteilt werden...

    So kommt es dann gerne zu einer Aufteilung unter den Eheleuten (statt "jeder die Hälfte von allem" bekommen beide gleich viel Einheiten zu Alleineigentum, und danach bekommt noch jeder, der volljährig ist und auf den übertragen werden kann, ohne dass GrESt anfällt, auch noch 'ne Garage, natürlich mit jederzeitigem Rückforderungsrecht -> wundersame Stimmenvermehrung.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Ich hänge mich hier mal dran, weil ich schon einiges gefunden habe, aber nichts, was genau zu meinem Fall passt.

    Und zwar habe ich 10 WEG-Einheiten.

    7 gehören A, 3 gehören B.

    A verkauft eine Einheit an C. Gemäß § 12 WEG ist geregelt, dass zur Veräußerung die Zustimmung der Mehrheit der anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist.

    Wie ist diese Bestimmung auszulegen?

    Mehrheit der Einheiten? Dann könnte A im Kaufvertrag alleine zustimmen.

    Oder Mehrheit der (verschiedenen) Personen? Dann müsste auch B zustimmen.

  • s. BayObLG 2. Zivilsenat, Beschluss vom 29.01.1987, BReg 2 Z 141/86 = MittBayNot 1987, 97 mit Anm. Röll

    Orientierungssatz:

    1. Ist in einer Gemeinschaftsordnung die Regelung enthalten, dass zur Übertragung des Wohnungseigentums die "Zustimmung der Mehrheit der Hausgemeinschaft" erforderlich ist, so ist diese dahin auszulegen, dass das Stimmrecht sich nach der Größe des Miteigentumsanteiles richtet und die "Mehrheit der Hausgemeinschaft" demnach erreicht ist, wenn die der Veräußerung Zustimmenden mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben.

    2. Ist nach der Gemeinschaftsordnung zusätzlich die Zustimmung von Hypothekengebern erforderlich, so ist damit nur die Zustimmung derjenigen Hypothekengeber gemeint, deren Grundpfandrechte auf dem zu veräußernden Wohnungseigentum lasten.


    Für den Fall, dass für die Zustimmung das schriftliche Verfahren gewählt wird, siehe

    LG Karlsruhe 7. Zivilkammer, Urteil vom 07.07.2017, 7 S 74/16,

    Orientierungssatz

    1. Wenn die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum durch Beschluss im schriftlichen Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG gefasst wird, bedarf es zur Führung des Nachweises hierüber in der Form des § 29 Abs. 1 GBO der Vorlage aller Zustimmungserklärungen in beglaubigter Form (Anschluss BayObLG München, 23. Januar 1986, BReg 2 Z 14/85, NJW-RR 1986, 565 und OLG Zweibrücken, 16. Dezember 1986, 3 W 174/86, MDR 1987, 326).(Rn.3)

    2. Wegen der auch hier zu beachtenden konstitutiven Wirkung kommt im schriftlichen Verfahren (§ 23 Abs. 3 WEG) ein Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zustande.(Rn.11)

    3. Wenn ein zustimmungsberechtigter Wohnungseigentümer pflichtwidrig die Zustimmung bzw. den Nachweis in grundbuchmäßiger Form verweigert oder verzögert, haftet er gegenüber dem veräußerungswilligen Wohnungseigentümer aus § 280 BGB in Verbindung mit dem wohnungseigentümerrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis. Dabei wird eine Frist von etwa 14 Tagen von der Information über die beabsichtigte Veräußerung bis zur Unterschrift bei dem Notar als angemessen angesehen (Anschluss OLG Brandenburg, 12. Januar 2008, 5 Wx 49/07).(Rn.25)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • i... Im vorliegenden Fall wäre dann keine Zustimmung erforderlich.

    Das verstehe ich jetzt nicht. Die Zustimmung ist zur Veräußerung erforderlich, also gesondert zu erklären (s. die bei Kreuzer im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 12 WEG RN 33 wiedergegebenen Ansichten zur Zustimmung bei Veräußerung einer dem Zustimmenden gehörenden Wohnung). Kommt es zur Eigentumsumschreibung, obwohl die Veräußerung beschränkt ist und die Zustimmung fehlt, wird das Grundbuch unrichtig. Die Eintragung hat keine heilende Wirkung (Staudinger/Kreuzer, § 12 WEG RN 8 und hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post961519

    Und wenn die Zustimmung vorliegend im schriftlichen Verfahren erklärt werden soll, dann muss der Miteigentümer B mitwirken, weil es kein schriftlichen Mehrheitsbeschlüsse gibt (BayObLG, Beschluss vom 23.01. 1986, BReg 2 Z 14/85 = NJW-RR 1986, 565, zitiert im o.a. Urteil des LG Karlsruhe).

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  • i... Im vorliegenden Fall wäre dann keine Zustimmung erforderlich.

    Das verstehe ich jetzt nicht. Die Zustimmung ist zur Veräußerung erforderlich, also gesondert zu erklären ...


    Entschuldigung :(
    Richtig hätte ich schreiben sollen: Im vorliegenden Fall wäre dann keine Zustimmung des B erforderlich (wenn A im Kaufvertrag die Zustimmung als Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer erteilt).

  • Sorry, aber auch das halte ich für falsch. Die Entscheidung über die Erteilung der Zustimmung ist eine Angelegenheit der Verwaltung i. S. von 21 Absatz 1 WEG. Daher kann die Zustimmung nur in Beschlussform erfolgen (Lafontaine in jurisPK BGB, 8. Auflage 2017, § 12 WEG, RN 22). Also entweder mit Mehrheit in einer Eigentümerversammlung oder einstimmig im Umlaufbeschluss (OLG Hamm, 15. Zivilsenat, Beschluss vom 16.07.2015, 15 W 294/15
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…s_20150716.html

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  • Eine "einfachere Lösung" kann es mE nicht geben. Derjenige Wohnungseigentümer, der die Mehrheit der Miteigentumsanteile hält, wird dadurch nicht zum Organ der Wohnungseigentümer, kann also nicht -wie der als solches gewählte Verwalter- gegenüber einem Dritten außerhalb der Eigentümerversammlung die Zustimmung erklären. Und wenn er die Zustimmung innerhalb der Eigentümerversammlung erklärt, hat der Minderheiteneigentümer die Möglichkeit, Anfechtungsklage nach § 46 WEG zu erheben. Davon abgesehen geht aus dem geschilderten Sachverhalt nicht hervor, dass A die Mehrheit der Miteigentumsanteile hält, da den 3 Einheiten, die B hält, mehr als 500/1000 MEA zugeordnet sein können.

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