Grundschuldzinsen für Ersteher nach Zuschlag, § 1193 Abs. 1 BGB

  • Hallo zusammen,

    Es geht um bestehen bleibende Grundschulden, die von einem Ersteher übernommen wurden.

    Nach Einführung des Risikobegrenzungsgesetzes im Jahr 2008 tauchen ja nun langsam aber sicher auch immer mehr Grundschulden auf, die nicht sofort fällig sind, sondern erst nach Kündigung fällig werden, § 1193 Abs. 1 BGB:

    § 1193 Kündigung (1) Das Kapital der Grundschuld wird erst nach vorgängiger Kündigung fällig. Die Kündigung steht sowohl dem Eigentümer als dem Gläubiger zu. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.
    (2) Abweichende Bestimmungen sind zulässig. Dient die Grundschuld der Sicherung einer Geldforderung, so ist eine von Absatz 1 abweichende Bestimmung nicht zulässig.

    Früher waren die Grundschulden nach dem dinglichen Inhalt der Grundschuldbestellung ja zu 99,9 % sofort fällig, d.h. ein Ersteher konnte sofort an den Gläubiger den Grundschuldnennbetrag zahlen.
    Nach § 56 ZVG trägt der Ersteher ja ab dem Tag des Zuschlags die dingliche Zinslast (meist 15 % - 18%) einer bestehen gebliebenen Grundschuld und hat natürlich ein Interesse möglichst schnell an den Gläubiger zu zahlen, um sich von der Zinslast zu befreien. Das geht bei Grundschulden ab dem Jahr 2008 grundsätzlich nur noch nach Kündigung, wenn der Gläubiger nicht bereits ausnahmsweise gekündigt hat und dies dem Gericht zum Versteigerungstermin auch mitteilt/anmeldet.

    Belehrt Ihr in dieser Hinsicht (Kündigung/Zinszahlung) im Versteigerungstermin?
    M.M. ist der zu leistende dingliche Zinsbetrag zum Teil erheblich und wirkt im Grunde wie ein weiterer Teil des Gebots/Meistgebots (bar + bestehen bleibende Rechte + dingliche Zinsen für mindestens 6 Monate). Schließlich wird ein Bietinteressent sein Bargebot in Gedanken um die zu leistenden dinglichen Zinsen mindern. Alles irgendwie ungut!

  • Ja, ich belehre die Bietinteressenten ausführlich über die mögliche Haftung für die Zinsen aus nicht fälligen Grundschulden und -m.E. sehr wichtig- vermerke diese Belehrung auch im Protokoll!


  • Entschuldigung, aber mir ist nicht klar, warum der Ersteher nicht auch ohne Kündigung bezahlen kann. Es handelt sich bei § 1193 BGB doch um eine Vorschrift zum Schutz des Grundschuldverpflichteten, der Berechtigte kann nicht verlangen vor Kündigung und Ablauf von 6 Monaten. Das sagt doch nichts darüber aus, ob der Schuldner nicht gleichwohl bezahlen kann. Ich kann doch auch sonst Forderungen, die noch nicht fällig sind, bezahlen. Übersehe ich etwas?

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  • Nein, ich belehre nicht.
    Der Schuldner einer Forderung kann immer zahlen, auch wenn er -noch- nicht muss.
    Und nach meiner Lebenserfahrung wird keine Bank eine solche vorzeitige Zahlung ablehnen.
    Meine Gläubiger haben sich jedenfalls noch nie beklagt.:cool:

    Und falls doch sehe ich durchaus einen Hinterlegungsgrund.

  • ...
    Der Schuldner einer Forderung kann immer zahlen, auch wenn er -noch- nicht muss.
    Und nach meiner Lebenserfahrung wird keine Bank eine solche vorzeitige Zahlung ablehnen.
    Meine Gläubiger haben sich jedenfalls noch nie beklagt.:cool:

    Und falls doch sehe ich durchaus einen Hinterlegungsgrund.

    Danke, das war auch mein dogmatischer Stand, ich habe den aber im Grundschuldrecht eine Weile nicht aktualisiert, daher hatte ich befürchtet, etwas übersehen zu haben.


    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH


  • Entschuldigung, aber mir ist nicht klar, warum der Ersteher nicht auch ohne Kündigung bezahlen kann.

    Sicher wird er auch gleich bezahlen können, aber dann bitte samt dem Betrag für sechs Monate dingliche Zinsen.

    Wenn sich der Gläubiger bis zum Versteigerungstermin nicht zur Fälligkeit der Grundschuld erklärt, dann dürfte die gesetzliche Regel gelten, dass der Ersteher bzw. der Gläubiger kündigen muss, um den Zinslauf zu stoppen.

    Der Gläubiger hat nach erfolgtem Zuschlag hier m.M. keinen Ermessenspielraum mehr und kann einfach auf Zinsen verzichten oder die Grundschuld sofort fällig stellen. Letztlich nimmt der Gläubiger den Grundschuldbetrag + Zinsen ja nur treuhänderisch für die Alteigentümer entegegen, um dann mit diesen abzurechnen (z.B. offene Darlehen/Forderungen).
    Der Gläubiger würde, wenn er noch nach Zuschlag Veränderungen am Zinslauf oder der Fälligkeit der Grundschuld zum Nachteil der Alteigentümer vornimmt, fremdes Vermögen, nämlich das der Alteigentümer schädigen.

    Bei bereits fälligen Grundschulden ist der Gläubiger letztlich ja auch verpflichtet die dinglichen Zinsen vom Ersteher ab dem Tag des Zuschlags bis zum Tag vor Zahlung geltend zu machen.

  • Ich kann dem letzten Beitrag von Bördie nur zustimmen.

    Aufgrund des Sicherungsvertrages mit dem Schuldner ist der Gläubiger in meinen Augen verpflichtet, bei einer bestehen gebliebenen aber noch nicht fälligen Grundschuld auf der Kündigung zu bestehen und die Zinsen bis zum Wirksamwerden der Kündigung zu verlangen.

    (Ich weiß es sicher, dass z.B. Deutschlands größte SPARKASSE das genauso handhabt).

    Wenn die Gläubigerin die Kapitalzahlung des Erstehers ohne Zinsen sofort entgegen nimmt, ist das ihr Risiko. Sie setzt sich dann aber möglicherweise einem Schadensersatzanspruch ihres Sicherungsgebers aus.

    Im Übrigen wundere ich mich über die Gegenmeinungen:

    Der Ersteher übernimmt das Recht mit dem eingetragenen Inhalt und zu den eingetragenen Bedingungen, also im ungekündigten Zustand.

    Im Übrigen ergibt sich auch aus § 50 Abs.1 S 2 ZVG, dass im Zuzahlungsfall die Bedingungen des übernommenen Rechts weitergelten. Warum soll anders sein, wenn das recht (anders als im Falle des § 50 ZVG) auch tatsächlich besteht.

  • Ich sehe die Rechtslage wie Bördie und 1556. Entsprechende Belehrung bzgl. der bestehen bleibenden Rechte mit Hinweis auf mögliche Zinspflicht ab Zuschlag habe ich schon immer im Protokoll.
    Für meinen morgigen Termin hat die Berechtigte des bestehenbleibenden Rechtes explizit mitgeteilt, dass das Recht nicht fällig ist und mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende gekündigt werden kann. Der Ersteher muss also damit rechnen, dass er die dinglichen Zinsen von morgen an bis zum 30.04. an die Gläubigerin zu zahlen hat, egal wann er den Grundschuldbetrag tilgt.

  • Nach BGH, Urteil vom 04.02.2011 - V ZR 132/10 ist der Gläubiger nicht verpflichtet, in jedem Fall die ausstehenden Zinsen geltend zu machen. Er muss dies wohl nur, soweit dadurch Verbindlichkeiten des Altdarlehensnehmers zurückgeführt werden (wie ich durch dieses Urteil gelernt habe). Die Beklagte dieses Verfahrens war mal einer der größten Immobilienfinanzierer Deutschlands (mit einer Bilanzsumme, die ein Stück größer war als die der größten deutschen Sparkasse), sie hat entsprechende Zinsen auch nicht geltend gemacht.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  • Nach BGH, Urteil vom 04.02.2011 - V ZR 132/10 ist der Gläubiger nicht verpflichtet, in jedem Fall die ausstehenden Zinsen geltend zu machen.

    Aus dieser Entscheidung kann ich nicht entnehmen, dass ein Ersteher davon befreit wird, die dinglichen Zinsen einer bestehen gebliebenen Grundschuld ab dem Tag des Zuschlags zu zahlen, § 56 Satz 2 ZVG (...trägt er die Lasten...).

    Zitat aus dem Urteil:"...Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass die Beklagte die bei der Bestellung der Grundschulden vereinbarten dinglichen Zinsen (§ 1191 Abs. 2 BGB) beanspruchen konnte, obwohl bereits das Grundschuldkapital zur Tilgung der gegenüber den Klägern bestehenden Darlehensforderungen ausreichend war. Zwar steht dem Grundschuldgläubiger im Verhältnis zum Sicherungsgeber die Grundschuld nur in Höhe der durch diese gesicherten schuldrechtlichen Zahlungsverpflichtung zu. Das schließt jedoch die Geltendmachung des gesamten haftenden Betrags einschließlich der dinglichen Zinsen nicht aus, da die Grundschuld von der ihr zugrunde liegenden persönlichen Forderung unabhängig ist und daher von dem Gläubiger in dem bestellten Umfang verwertet werden kann..."

    Wenn sich die Gläubigerin/Sicherungsnehmerin - wíe in dem hier beschriebenen Fall - das Privileg einräumen lässt, die Grundschuld nur bis zur Höhe der schuldrechtlichen Forderung geltend zu machen aber andererseits Rückgewähr nur durch Löschung zulässt, wie können die Alteigentümer ihren berechtigten Anspruch auf die dinglichen Zinsen (im Fall rd. € 220.000,00) sicher verfolgen?

    Gibt die Gläubigerin hier dem neuen Eigentümer/Ersteher etwa gar eine Löschungsbewilligung heraus ohne auch die dinglichen Zinsen ab dem Tag des Zuschlags vereinnahmt zu haben oder gar nur einen Grundschuldteilbetrag? Wenn die Grundschuldgläubigerin "keine Lust dazu hat" treuhänderisch Geld für die Alteigentümer entgegenzunehmen, dann soll die Gläubigerin sich ihrer Verantwortung eben dadurch entledigen, indem sie im Grundbuch im Vorfeld der Versteigerung einen Verzicht oder Teilverzicht eintragen lässt, §§ 1168, 1191 BGB. Machen einige Banken!

    Zur Kündigung von Grundpfandrechten möchte ich noch auf den gerne vergessenen § 54 ZVG hinweisen. Der Gläubiger muss die Kündigung spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten anmelden, damit sie dem Ersteher gegenüber wirksam ist.

    Fazit: Der BGH lässt leider offen wie die "armen Kläger" nun ihre berechtigten Ansprüche auf die € 220.000,00 + Verzugszinsen durchsetzen sollen. Will die Gläubigerin nun doch den Rückgewähranspruch durch Abtretung der Grundschuld an die Alteigentümer erfüllen, damit die Alteigentümer ihre dinglichen Zinsansprüche selbst notfalls durch erneute Zwangsversteigerung verfolgen können?

  • Nach BGH, Urteil vom 04.02.2011 - V ZR 132/10 ist der Gläubiger nicht verpflichtet, in jedem Fall die ausstehenden Zinsen geltend zu machen.

    Aus dieser Entscheidung kann ich nicht entnehmen, dass ein Ersteher davon befreit wird, die dinglichen Zinsen einer bestehen gebliebenen Grundschuld ab dem Tag des Zuschlags zu zahlen, § 56 Satz 2 ZVG (...trägt er die Lasten...).

    Zitat aus dem Urteil:"...Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass die Beklagte die bei der Bestellung der Grundschulden vereinbarten dinglichen Zinsen (§ 1191 Abs. 2 BGB) beanspruchen konnte, obwohl bereits das Grundschuldkapital zur Tilgung der gegenüber den Klägern bestehenden Darlehensforderungen ausreichend war. Zwar steht dem Grundschuldgläubiger im Verhältnis zum Sicherungsgeber die Grundschuld nur in Höhe der durch diese gesicherten schuldrechtlichen Zahlungsverpflichtung zu. Das schließt jedoch die Geltendmachung des gesamten haftenden Betrags einschließlich der dinglichen Zinsen nicht aus, da die Grundschuld von der ihr zugrunde liegenden persönlichen Forderung unabhängig ist und daher von dem Gläubiger in dem bestellten Umfang verwertet werden kann..."
    ...

    Genau um die Frage der Verpflichtung ging es in dem Verfahren:
    Die Bank (= Beklagte) hatte die Grundschuldzinsen nicht in vollem Umfang gegenüber den Erstehern geltend gemacht, weil sie mit den Erstehern zunächst noch über andere Paketlösungen verhandelt hat. Die Alteigentümer haben nun von der Bank Schadensersatz begehrt mit der Behauptung, die Bank hätte von den Erstehern die vollen Grundschuldzinsen geltend machen müssen und diese an sie ausschütten müssen. Die Bank hat sich dagegen gewehrt und unter anderem auf ihre AGB verwiesen, wonach sie zur Geltendmachung von Grundschuldzinsen nur soweit verpflichtet ist, als dies zur Deckung ihrer eigenen Forderungen erforderlich ist (das war hier nicht mehr der Fall).
    Wir haben uns der Auffassung der Alteigentümer angeschlossen und die Bank zum Schadensersatz verpflichtet. Der BGH hat unsere Entscheidung gekippt.

    Daraus entnehme ich:
    Die Bank ist berechtigt, vom Ersteher die vollen Zinsen zu verlangen und der Ersteher ist dann auch verpflichtet, diese zu bezahlen. Verpflichtet ist sie dazu aber nur, wenn der Alteigentümer wegen des Zinsausfalls sonst noch persönlich haften würde. Haftet der Alteigentümer nicht mehr, dann ist die Bank auch nicht verpflichtet, die Grundschuldzinsen zu verlangen.


    Und zur Frage, wie die Alteigentümer nun zu ihrem Geld kommen:
    Es gab einen Parallelprozess, in dem die Alteigentümer die Ersteher verklagt haben, nachdem die Bank ihnen die Grundschuld abgetreten hatte. In diesem Prozess haben sich die Ersteher mit dem Argument verteidigt, da die Bank von ihnen nur den Grundschuldbetrag verlangt habe, habe sie auf den Rest zugleich verzichtet. Der Ausgang des Parallelprozesses ist mir nicht bekannt, es sah aber zeitweise so aus, als würden die Ersteher damit durchaus Gehör finden können.


    Und nun noch den Bogen zurück zur Ausgangsfrage:
    Da m.E. aus der genannten Entscheidung des BGH zu entnehmen ist, dass die Bank nicht in jedem Fall verpflichtet ist, die Grundschuldzinsen in voller Höhe geltend zu machen, hängt die Frage, ob der Ersteher auch bei vorzeitiger Zahlung (nämlich vor Ablauf der Kündigungsfrist) die vollen Grundschuldzinsen an die Bank zu zahlen hat oder nicht möglicherweise von zwei Dingen ab:
    - ob die Bank auch ohne diese Zinsen vollständig befriedigt ist (falls sie die Zinsen zur Befriedigung braucht, dann muss sie die auch verlangen und der Ersteher diese auch bezahlen)
    - ob die Bank die Zinsen auch dann verlangt, wenn sie sie nicht selbst braucht.


    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  • Da m.E. aus der genannten Entscheidung des BGH zu entnehmen ist, dass die Bank nicht in jedem Fall verpflichtet ist, die Grundschuldzinsen in voller Höhe geltend zu machen, hängt die Frage, ob der Ersteher auch bei vorzeitiger Zahlung (nämlich vor Ablauf der Kündigungsfrist) die vollen Grundschuldzinsen an die Bank zu zahlen hat oder nicht möglicherweise von zwei Dingen ab:
    - ob die Bank auch ohne diese Zinsen vollständig befriedigt ist (falls sie die Zinsen zur Befriedigung braucht, dann muss sie die auch verlangen und der Ersteher diese auch bezahlen)
    - ob die Bank die Zinsen auch dann verlangt, wenn sie sie nicht selbst braucht.

    Wenn eine Grundschuld nach den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen (§§ 49 ff ZVG) im Zuschlagsbeschluss als bestehen gebliebenes Recht aufgeführt ist, dann hat der Ersteher einzig und alleine die Verpflichtung den Nominalbetrag der Grundschuld an den Grundschuldgläubiger zu zahlen + Grundschuldzinsen. So waren/sind die Versteigerungsbedingungen. Unter diesen Bedingungen haben die Bieter geboten, unter diesen Bedingungen ist das Meistgebot zustande gekommen und diese durch Beschluss im Versteigerungstermin festgestellten Bedingungen kann die Bank nicht eigenmächtig nachträglich aufgrund irgendeines Sicherungsvertrages abändern.

    Fazit: Entweder verzichtet die Bank auf die Grundschuld, dann hat sie nach der Versteigerung keine Vermögensbetreuungspflicht mehr oder aber die Bank muss die Vermögensbetreuungspflicht für die Alteigentümer vollumfänglich übernehmen. Sich aber nur die Rosinen herauspicken und ein bisschen Grundschuld oder ein bisschen Zinsen vereinnahmen geht m.M. nicht. Die Grundschuld gewährt Rechte und Pflichten. Und m. M. gehört es zur Pflicht der Gläubigerin, die vollen Beträge beim Ersteher geltend zu machen.

  • ...

    Fazit: Entweder verzichtet die Bank auf die Grundschuld, dann hat sie nach der Versteigerung keine Vermögensbetreuungspflicht mehr oder aber die Bank muss die Vermögensbetreuungspflicht für die Alteigentümer vollumfänglich übernehmen. Sich aber nur die Rosinen herauspicken und ein bisschen Grundschuld oder ein bisschen Zinsen vereinnahmen geht m.M. nicht. Die Grundschuld gewährt Rechte und Pflichten. Und m. M. gehört es zur Pflicht der Gläubigerin, die vollen Beträge beim Ersteher geltend zu machen.


    Wie gesagt, wir hatten das auch so gesehen. Dann kam der BGH ...


    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  • Nun ja, ich finde die Argumentation des BGH nicht überzeugend. Das OLG München überzeugt mehr. Ich kann mich insofern auch nur Bördie anschließen. Davon unabhängig hindert auch die BGH Entscheidung den Gläubiger ja nicht, die Zinsen vollständig geltend zu machen. Und da es ja um die Belehrungsfrage im Termin ging, sollte man schon eine entsprechende Belehrung formulieren, wie ich finde.

  • .... Die Beklagte dieses Verfahrens war mal einer der größten Immobilienfinanzierer Deutschlands (mit einer Bilanzsumme, die ein Stück größer war als die der größten deutschen Sparkasse), sie hat entsprechende Zinsen auch nicht geltend gemacht.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

    Die hohe Bilanzsumme hinderte die Beklagte aber nicht an einer abenteuerlichen Argumentation, warum der Ersteher die Zinsen ab Zuschlag ohnehin nicht zahlen müsse. Ein Argument des ehemals "größten deutschen Immobilienfinanzierers" lautete:

    Wäre der Ersteher zur Zahlung der Zinsen aus dem bestehen gebliebenen Recht ab Zuschlag verpflichtet, würde sich der wirtschaftliche Kaufpreis -je nach Zeitpunkt der Rückführung der übernommenen Grundschuld- unkalkulierbar erhöhen.

    Diese Argumentation konnte sich der "größte deutsche Immobilienfinanzierer" nur deshalb leisten, weil die persönliche Forderung noch deutlich unter dem Kapitalbetrag der übernommenen Grundschuld lag. Ob der "größte deutsche immobilienfinanzierer" wohl genauso argumentiert hätte, wenn die persönlich Forderung deutlich über der Grundschuld gelegen hätte, der Voreigentümer/persönliche Schuldner vermögenslos gewesen wäre und der "größte deutsche Immobilienfinanzierer" die dinglichen Zinsen ab Zuschlag zur Deckung der persönlichen Forderung benötigt hätte? Ich glaube eher nicht.

    Im Übrigen: "den größten deutschen Immobilienfinanzierer" gibt es (jedenfalls in dieser Form) nicht mehr; die "größte deutsche Sparkasse" schon.

  • .... Die Beklagte dieses Verfahrens war mal einer der größten Immobilienfinanzierer Deutschlands (mit einer Bilanzsumme, die ein Stück größer war als die der größten deutschen Sparkasse), sie hat entsprechende Zinsen auch nicht geltend gemacht.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

    Die hohe Bilanzsumme hinderte die Beklagte aber nicht an einer abenteuerlichen Argumentation, warum der Ersteher die Zinsen ab Zuschlag ohnehin nicht zahlen müsse. Ein Argument des ehemals "größten deutschen Immobilienfinanzierers" lautete:

    Wäre der Ersteher zur Zahlung der Zinsen aus dem bestehen gebliebenen Recht ab Zuschlag verpflichtet, würde sich der wirtschaftliche Kaufpreis -je nach Zeitpunkt der Rückführung der übernommenen Grundschuld- unkalkulierbar erhöhen.

    Diese Argumentation konnte sich der "größte deutsche Immobilienfinanzierer" nur deshalb leisten, weil die persönliche Forderung noch deutlich unter dem Kapitalbetrag der übernommenen Grundschuld lag. Ob der "größte deutsche immobilienfinanzierer" wohl genauso argumentiert hätte, wenn die persönlich Forderung deutlich über der Grundschuld gelegen hätte, der Voreigentümer/persönliche Schuldner vermögenslos gewesen wäre und der "größte deutsche Immobilienfinanzierer" die dinglichen Zinsen ab Zuschlag zur Deckung der persönlichen Forderung benötigt hätte? Ich glaube eher nicht.

    Im Übrigen: "den größten deutschen Immobilienfinanzierer" gibt es (jedenfalls in dieser Form) nicht mehr; die "größte deutsche Sparkasse" schon.


    Nur am Rande: Ich habe nicht "der größte deutsche Immobilienfinanzierer", sondern "einer der größten deutschen Immobilienfinanzierer" geschrieben.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  • Ich belehre die Bietinteressenten darüber, dass Sie im Falle der Erteilung des Zuschlags damit rechnen müssen, den Kapitalbetrag sowie die dinglich gesicherten Zinsen bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit zahlen zu müssen.

    Alles andere sind m. E. materiell-rechtliche Fragen, die ich im Rahmen des Versteigerungstermins sowieso nicht beantworten kann, weil es im Zweifel nicht auf meine Ansicht sondern auf Sicht des Prozessgerichts ankommt.

  • Auch wenn es uns nicht mehr betrifft, - aber - besteht eine Verpflichtung der Bank nicht valutierende Grundschulden, nebst Zinsen, vom Ersteher für die Alteigentümer einzutreiben, wenn die Bank den Alteigentümern vor der Versteigerung bereits eine Löschungsbewilligung ausgestellt hat?

    Mit Wegfall des Sicherungszweckes hat die Bank ja Ihre Schuldigkeit getan und wahrscheinlich wenig Ambitionen als Erfüllungsgehilfe für die Alteigentümer (bis hin zur Zwangsvollstreckung) erneut tätig zu werden.

    Muss die Bank stets eintreiben, auch wenn sie so gar nicht mag (Vermögensbetreuungspflicht)?

  • Ich meine dass da der BGH mal etwas zu gesagt hat, --> juris.

    "Just 'cos you got the power, that don't mean you got the right!" ((c) by Mr. Kilmister, passt zum Job)

    "Killed by Death" (ebenfalls (c) by Lemmy, passt eigentlich immer)

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