• Hallo,

    ich habe gerade folgendes Problem. Ich habe ein Objekt mit ca. 1000 ETW nebst diversem Teileigentum. In allen Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern ist im BV eingetragen, dass es für die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. So ergibt es sich auch aus der Teilungserklärung aus dem Jahre 1974. Vor 2 Wochen habe ich betreffend 8 Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern die Anträge auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung erhalten. In genau diesen 8 Grundbüchern fällt jedoch der Passus hinsichtlich der Verwalterzustimmung. Warum das seinerzeit nicht mit eingetragen worden ist, ist mir schleierhaft. Aus den Grundakten ergeben sich keinerlei Hinweise. Der Passus wurde vom damaligen Rechtspfleger in der Verfügung einfach gestrichen und dementsprechend nicht ins Grundbuch eingetragen. Jetzt meldet sich die Verwalterin und bittet um Eintragung eines Amtswiderspruchs.
    Ist dieser tatsächlich einzutragen? Ich meine im Hinblick auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs gehe ich von einem gutgläubigen Erwerb aus? Die Verwalterin beantragt ferner die Eintragungen der Auflassungsvormerkungen bis zur Klärung auszusetzen.
    Ganz blöd gefragt: Was mache ich denn jetzt damit? :eek:

    ""Beim Duschen ausrutschen und sich am Wasserstrahl festhalten wollen. Soll ich Ihnen noch mehr über mich erzählen?  :eek:

  • Auch wenn dies aus naheliegenden Gründen nicht empfehlenswert ist, genügt für die Eintragung der Veräußerungs- und Belastungsbeschränkung (einschließlich etwaiger Ausnahmen) - wie beim Erbbaurecht - die Bezugnahme (BayObLG Rpfleger 1979, 384; LG Marburg Rpfleger 1968, 26; LG Kempten Rpfleger 1968, 58; LG Itzehoe Rpfleger 2000, 495).

  • Zunächst mal bedarf es zur Eintragung der Vormerkungen der Verwalterzustimmung sowieso nicht. Die Vormerkungen sind also korrekt eingetragen worden. Sodann ist darauf hjinzuweisen, dass die Veräußerungsbeschränkung nach h.M. materiell-rechtlich zu ihrer Wirksamkeit nicht der ausdrücklichen Eintragung ins GB bedarf, sondern auch durch Bezugnahme eingetragen werden kann (auch wenn § 3 Abs. 2 WGV formell-rechtlich die ausdrückliche Eintragung verlangt), vgl. insoweit Lafontaine in juris-PK BGB 2014, 7. Aufl., Rdnr. 34 zu § 12 WEG. Ich wüsste daher nicht, wogegen hier ein Amtswiderspruch eingetragen werden sollte. Allenfalls wären die 8 Blätter dahingehend zu "berichtigen", dass die ausdrückliche Eintragung der Verfügungsbeschränkung nun nachgeholt wird.

  • Vielen Dank für die Anregungen. Ich habe mir den Verwalter sowie deren Rechtsbeistand für morgen einbestellt, um den Sachverhalt zu erörtern. Der Gedanke mit dem Amtswiderspruch gegen den derzeitigen Eigentümer kam mir nämlich auch. Ich werde das gleich nochmal genau prüfen, ich meine aber, dass bei den vorherigen Übereignungen nie die Zustimmung des Verwalters eingefordert wurde und somit diese Übereignungen unwirksam sein dürften. Somit dürfte ich jetzt auch keine Vormerkung eintragen, weil der eingetragene Eigentümer nicht wirksam verfügen kann, weil er ja gar nicht Eigentümer ist. Unabhängig mal vom öffentlichen Glauben des Grundbuchs. Oder denke ich da zu kompliziert?

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  • Nein, das stimmt schon, weil § 891 BGB nur eine widerlegbare Vermutung für die Richtigkeit des Grundbuchs aufstellt.

    Sobald der jetzige Verwalter allerdings die bisherigen Erwerbe nachgenehmigt, sollte es passen. M. E. sollte er alle bisherigen Erwerbe in den fraglichen Blättern genehmigen, denn wenn er nur die aktuellen Eigentümer genehmigt, so würde fraglich, ob die im Zeitpunkt des endgültigen Rechtserwerbs noch gutgläubig gewesen sein werden.

    Und dann mal das BV ergänzen. Das kannst Du m. E. von Amts wegen machen, denn es geht nur um die Frage, ob Du einen bezugnahmefähigen Text direkt ins Grundbuch übernimmst.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Der Verwalter kann die Genehmigung formfrei gegenüber dem Veräußerer oder Erwerber erklären. Rechtlich ist sie damit wirksam und das Grundbuch richtig. Vermutlich dürfte diese Erklärung zumindest konkludent auch erteilt worden sein, da der Verwalter die bisherigen Buchberechtigten wohl als wahre Erwerber angesehen und so behandelt hat (Einladung zur Versammlung, Stimmrechtsausübung). Dennoch wäre es eindeutiger, wenn der jetzige Verwalter nochmals bestätigt, dass sämtliche Erwerbsvorgänge genehmigt worden sind.

    Die ausdrückliche Eintragung der Verfügungsbeschränkung würde ich zur Klarstellung und Vereinheitlichung nachholen, da sie ja in den anderen Blättern auch ausdrücklich eingetragen ist.

    Ich hatte aber auch schon Fälle, in denen bestimmte Einheiten (z.B. die Garagen) von der Verwalterzustimmung ausgenommen worden sind. Vielleicht versteckt sich solch ein Passus irgendwo in der Teilungserklärung?

  • Das könnte hier tatsächlich zutreffen. Ist nämlich alles Teileigentum. Dann werde ich mal die 20-Bände umfassende Teilungserklärung durcharbeiten.

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  • In § 8 der Teilungserklärung, der da lautet "Veräußerung des Wohnungseigentums" steht "Die Veräußerung des Wohnungseigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters". Von Teileigentum ist da an keiner Stelle die Rede. Gehe ich Recht in der Annahme, dass die Zustimmung bei Teileigentum tatsächlich nicht erforderlich sein sollte? Sonst hätte man doch Wohnungs- und Teileigentum geschrieben?!

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  • Dort steht :""Die Bestimmungen dieses Vertrages über das Wohnungseigentum und den Wohnungseigentümer gelten entsprechend für das Teileigentum und den Teileigentümer, soweit in diesem Vertrag nicht etwas anderes bestimmt ist."

    Ähm... Das ist blöd. Denn etwas anderes bestimmt ist ja nicht, naja zumindest nicht ausdrücklich. Ich weiß nicht, ob ich im Wege von konkludent usw. M.E. hätte da seinerzeit nochmal nachgefragt werden sollen, bevor der Passus nicht mit übernommen wird. So ist es auslegungsfähig, oder?

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  • In § 8 der Teilungserklärung, der da lautet "Veräußerung des Wohnungseigentums" steht "Die Veräußerung des Wohnungseigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters".

    Dort steht :""Die Bestimmungen dieses Vertrages über das Wohnungseigentum und den Wohnungseigentümer gelten entsprechend für das Teileigentum und den Teileigentümer, soweit in diesem Vertrag nicht etwas anderes bestimmt ist."

    Damit würde ich davon ausgehen, dass sich die Veräußerungsbeschränkung auch auf das Teileigentum bezieht.

  • Der Passus wurde vom damaligen Rechtspfleger in der Verfügung einfach gestrichen und dementsprechend nicht ins Grundbuch eingetragen.

    Möglicherweise hat der Rechtspfleger damals sogar nachgefragt und die Erklärung ergänzen lassen. Warum sollte er sonst seinen fertigen Eintragungsentwurf entsprechend ändern? Gab es eine Zwischenverfügung oder Nachfrage beim Notar? Eventuell hat der Notar die Erklärung in Eigenurkunde klargestellt.

  • Möglicherweise hat der Rechtspfleger damals sogar nachgefragt und die Erklärung ergänzen lassen. Warum sollte er sonst seinen fertigen Eintragungsentwurf entsprechend ändern? Gab es eine Zwischenverfügung oder Nachfrage beim Notar? Eventuell hat der Notar die Erklärung in Eigenurkunde klargestellt.[/QUOTE]

    Nein. Keine Zw.vfg., keine Nachfrage, keine weitere Urkunde.

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  • Dann bleibt es wohl bei der "Nachgenehmigung" der bisherigen Veräußerungen und der Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung des jetzigen Eigentümers. Gegen die vorherigen Eigentümereintragungen braucht man jetzt keinen Amtswiderspruch mehr, da die alten Eigentümer ohnehin nicht mehr zu Gunsten Gutgläubiger verfügen können.

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