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Thema: Sondernutzungsrecht an Dachterrassen

  1. #1
    GBAler
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    Sondernutzungsrecht an Dachterrassen

    Hallo zusammen,
    ich habe eine Teilungserklärung in der die besagte Dachterrasse nur über die Sondereigentumseinheit erreicht werden kann. Ich bin der Meinung, dass an der Dachterrasse (was mittlerweile möglich ist) nur Sondereigentum begründet werden kann. Mein Gedanke ist, sofern dass SNR aufgehoben wird kann ja kein Miteigentümer das dann bestehende Gemeinschaftseigentum betreten.
    Wie seht ihr das?

  2. #2
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    Diese Argumentation verstehe ich nicht. Du würdest also SE an der Dachterrasse zulassen, ein SNR (als Minus dazu) aber nicht? Und zwar mit der Begründung, dass das SNR ja eventuell wieder aufgehoben werden könnte und es dann Zugangsprobleme zum gemeinschaftlichen Eigentum gäbe? Wo ist da der Unterschied zum SE? Auch dass kann aufgehoben werden mit der Folge, dass Gemeinschaftseigentum entsteht!
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  3. #3
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    ...und dann gibt es natürlich noch Leitern.
    Der Zugang ist insoweit viel unproblematischer als zu einer abgeschlossenen Wohnung.

  4. #4
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    Sofern die Dachterrasse nur über das SE einer Einheit (auf normalem Wege - ohne Leitern, Hubschrauber, etc.) erreichbar ist, trage ich es als SE problemlos ein.

    SNR hat noch nie einer gewollt.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  5. #5
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    @GBAler:

    Ich sehe da kein Problem.
    Wenn in der Teilungserklärung an dieser Dachterrasse Sondernutzungsrecht begründet ist, würde ich das so eintragen.

  6. #6
    Club 1.000 Avatar von Tyrael
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    Ich habe mich hier auf folgende Regel eingeschossen: Das Dach ist grds. gemeinschaftliches Eigentum, also auch die Dachterrasse als Teil des Dachs, also SNR immer möglich. Da die Dachterrasse aber auch "abgeschlossen" ist (mindestens genauso wie ein Tiefgaragenstellplatz), eben weil man auf normalem Weg (Leiter oder Superman mal ausgenommen) nur über die Penthouse-Wohnung draufkommt geht auch Sondereigentum. Die Wahl hat der teilende Eigentümer.
    Chuck Norris hat Gallien erobert. Ganz Gallien? Ja, ganz Gallien.

  7. #7
    Club 1.000-Anwärter Avatar von Katzenfisch
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    Mahlzeit allerseits,

    ich hänge mich hier mal dran. Das Problem ist so ähnlich.

    Ursprüngliche Teilungserklärung aus 1981. 2 Wohnungen im Erdgeschoß mit Terrassen (Sondernutzungsrechte zugeordnet). 2 Wohnungen im I. OG jeweils mit kleinen Balkonen. 2 Wohnungen im Dachgeschoss.

    Der Eigentümer der Wohnung im Erdgeschoss rechts hat in einer Eigentümerversammlung die Erlaubnis erhalten, seine im Sondernutzungsrecht stehende Terrasse mit einem Wintergarten zu versehen. Also stellt dieser Eigentümer einen Bauantrag, der auch genehmigt wird. Errichtet wird kein Wintergarten, sondern ein vollständiger Anbau und zwar dergestalt, dass zwar noch die Fläche des Balkons der Wohnung im I. OG theoretisch vorhanden ist, weil die Balkonbrüstung noch steht, aber in tatsächlicher Hinsicht der Balkon und derAnbau eine einzige Fläche sind.

    Es gab Ärger in der Eigentümergemeinschaft mit dem Ergebnis, dass die Teilungserklärung geändert wurde. Aufhebung des Sondernutzungsrechtes an der Terrasse und Vergrößerung des Sondereigentums (neue Wohnflächenberechnung und neue Miteigentumsanteile).

    Soviel zur Vorgeschichte.

    Nach Jahren geht der Eigentümer der Wohnung rechts im I. OG hin, stellt einen Bauantrag, den er auch genehmigt kriegt, entfernt die alte Balkonbrüstig, lässt das "Dach" des Anbaus abdichten und die Fläche komplett einfliesen. Die gesamte Fläche wurde ringum mit einer neuen Balkonbrüstung versehen. Die Gesamtfläche kann nur - wie seinerzeit der Balkon - von der Wohnung rechts im I.. OG betreten werden.

    Diese Umbaumaßnehmen haben die übrigen Miteigentümer auf den Plan gerufen. Jetzt prallen 2 Meinungen aufeinander:

    1) Meinung des Eigentümers der Wohnung im I. OG.: Nachdem der Eigentümer im Erdgeschoss Manipulationen an meinem freihängenden Balkon vorgenommen und dafür gesorgt hat, dass dieser im Sondereigentum stehende Balkon nicht mehr existiert, habe ich die durch den Umbau entstandene Dachterrasse meinem Sondereigentum einverleibt. Der nicht mehr existierende Balkon wurde 1981 mit seiner gesamten Fläche zur Wohnfläche und damit zu dem Miteigentumsanteil hinzugerechnet. Gehe ich von der derzeitien Rechtslage aus, kann die Dachterrasse nur mit einem Viertel berücksichtigt werden. Damit wäre die berücksichtungsfähige Fläche "kleiner" als der alte Balkon. Änderung der Teilungserklärung dahingehend, dass aus Balkon eine Dachterrasse wurde - ja. Alles andere bleibt unverändert.

    2) Meinung der übrigen Wohnungseigentümer: Es verbleibt bei dem alten Balkon, auch wenn der nicht mehr existiert. Notfalls muss der alte Zustand durch Anbringung einer neuen Brüstung in den früheren Maßen wieder hergesetellt werden. An der Vergrößerungsfläche ist ein weiteres Sondernutzungsrecht zu bestellten.

    An der Stelle frage ich mich ernstlich, ob es möglich ist, an einem nicht mehr existierenden Balkon das Sondereigentum zu belassen und an der übrigen Erweiterungsfläche der neu entstandenen Dachterrasse ein Sondernutzungsrecht zu bestellen. Aber vielleicht sehe ich den Wald vor lauter Bäumen nicht.


    Aus den genehmigten Bauplänen und dem genehmigten Bauantrag ist ganz eindeutig ersichtlich, dass der Balkon nicht mehr existiert und eine Dachterrasse entstanden ist.

    Ich entschuldige mich für die ausführliche Schilderung. Aber nur so wird klar, was passiert ist und zwischen welchen Stühlen ich sitze. Ich soll es nämlich richten. Die Leute werden immer verrückter.


    Wie ist die Meinung der Fachleute zu diesem Fall? Sondereigentum und Sondernutzungsrecht an einer einzigen ebenen Fläche einer Dachterrasse auf dem Dach?

    Für Rückmeldungen bin ich dankbar.
    »Die zehn Gebote sind deswegen so kurz und logisch, weil sie ohne Mitwirkung von Juristen zustandegekommen sind.«
    Charles de Gaulle (1890 − 1970)

  8. #8
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Ich wüsste nicht, worin das grundbuchrechtliche Problem bestehen sollte.

    An-, Aus- und Umbauten führen grundsätzlich zum Entstehen von gemeinschaftlichem Eigentum (s. Gutachten des DNotI, Dokumentnummer 11362, letzte Aktualisierung vom 28.05.2004, ansonsten s. hier:
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...l=1#post989372

    Die konstruktiven Teile eines Balkons wie etwa die Balkonbrüstungen sind zwingend Gemeinschaftseigentum; s. hier:
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...392#post992392

    Nach Deinem Vorspann hat der Eigentümer der Wohnung im Erdgeschoss rechts nicht nur einen Wintergarten, sondern einen vollständiger Anbau errichtet. Dazu wurde die Teilungserklärung geändert, indem das Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (mit neuer Wohnflächenberechnung und neuen Miteigentumsanteilen) umgewandelt wurde. Also gab es dazu die nach § 4 WEG erforderliche Einigung.

    Wenn nun der Eigentümer der Wohnung rechts im I. OG hingeht und die alte Balkonbrüstung entfernt, dann ist das nicht nur eine bauliche Veränderung, die nach § 22 WEG zu beurteilen ist, sondern er greift auch in das Gemeinschaftseigentum ein. Das ist nicht anders, als wenn der Ausbau des Daches gestattet wurde, nun aber eine Dachgaube eingebaut und damit die äußere Gestaltung verändert wird.

    Und wenn ich es richtig verstanden habe, dann hat der Eigentümer der Wohnung rechts im I. OG jetzt auch Teile des Anbaus in den Bereich des Sondereigentums einbezogen und die gesamte Fläche ringsum mit einer neuen Balkonbrüstung versehen.

    Dazu bedarf es nicht nur der Einigung aller Wohnungseigentümer, sondern auch der Zustimmung der negativ betroffenen dinglich Berechtigten, s. hier:
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...l=1#post989520

    Solange dieser Vorgang nicht im GB vollzogen ist, kann das Eigentum nur nach dem derzeitigen Grundbuchstand erworben werden; s. dazu die Ausführungen im Gutachten des DNotI vom 01.01.2011, Abrufnummer: 105290: „…Für die Grenzen des Sondereigentums sei grundsätzlich auf den Aufteilungsplan und nicht auf die tatsächlich gesetzten Grenzen abzustellen. Die Rechtsprechung des BayObLG (Anm.: Beschluss vom 30.7.1998, 2Z BR 9/98 = DNotZ 1999, 212) ist mittlerweile durch die ,,Luftschranken-Entscheidung" des BGH (BGHZ 177, 338 = DNotI-Report 2008, 141) bestätigt worden. Überträgt man die vom BGH und dem BayObLG vertretene Auffassung auf den vorliegenden Fall der nachträglichen Vergrößerung von Sondereigentumsräumen nach oben, so muss man zu dem Schluss kommen, dass sich das Sondereigentum an den bisherigen Räumen nach dem Aufteilungsplan richtet und an den neu entstandenen Raumteilen Gemeinschaftseigentum entsteht. Dies würde zu einer horizontalen Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Luftraum (horizontale Luftschranke) führen. Somit dürfte die vorzitierte Entscheidung des OLG Düsseldorf auf Grundlage der neuen BGH-Rechtsprechung hinfällig sein…“).

    Ob zu den vorgenommenen baulichen Veränderungen eine bauordnungsrechtlich erforderliche Genehmigung erteilt wurde oder nicht, ist für die Frage der sachenrechtlichen Änderungen ohne Belang. Und die Frage, ob ggf. die anderen Wohnungseigentümer verpflichtet sind, an einer Änderung der Teilungserklärung mitzuwirken, spielt für das Grundbuchverfahren auch keine Rolle.
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  9. #9
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    Ich hänge meine Frage hier mal an.

    WEG-Bildung an einem mehrstöckigen Haus. Im Untergeschoss Tiefgarage, das Geschoss ist zur Hälfte über der Erde. Den im Erdgeschoss (Hochparterre) gelegenen Wohnungen sind Terrassen zugehörig. Da diese insoweit auf dem Unterschoss liegen und insoweit Gebäudebestandteil sind, bestehen keine Bedenken gegen die Sondereigentumsfähigkeit.

    Mein Problem ist die Verlautbarung im Grundbuch. Wenn ich im BV eintrage "...verbunden mit dem Sondereigentum an der Whg. Nr. x einschließlich der vorgelagerten Terrasse..." geht nicht eindeutig vor, dass es sich um eine "besondere", nicht auf der Grundstücksfläche gelegenen Terrasse handelt und diese daher sondereigentumsfähig und nicht nur sondernutzungsfähig ist.
    Ich finde auch die Angabe Dachterrasse bei einer im Erdgeschoss gelegenen Whg. verwirrend, zumal vorliegend auch im obersten Stockwerk Wohnungen mit echten Dachterrassen gebildet wurden.

    Habt ihr eine Idee?

    Meine Frage kommt euch vielleicht komisch vor. Ich musste aber vor kurzem eine Alteintragung auf Drängen eines Notars berichtigen. Damals wurde eingetragen ....verbunden mit dem SE an der Whg. Nr. nebst dem Carport Nr. .... . Musste klarstellen, dass an dem Carport Sondernutzungsrecht besteht.

  10. #10
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Klar. Einem Carport fehlt die Eigenschaft als Gebäudebestandteil, s. hier:
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...=1#post1043212
    Deshalb war dort nur ein SNR möglich

    Auch bei den Erdterrassen gibt es Ansichten, wonach sie nicht sondereigentumsfähig seien; s.
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...49#post1079149

    Unter den hier genannten Voraussetzung
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...l=1#post579629
    bejahe ich allerdings nach wie vor die Sondereigentumsfähigkeit.

    S. dazu auch die Anmerkung von Ott, „Gericht: Dummy“ in der DNotZ 2016, 626 ff.

    Und wenn Du das ebenso siehst, dann kannst Du das im Text -wie vorgesehen- zum Ausdruck bringen. Wegen des Gegenstands des Sondereigentums könnte aber auch Bezug genommen werden (§ 7 Absatz 3 WEG).
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  11. #11
    Foren-Experte
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    Danke dir für deine schnelle Antwort!! Ich hab nochmal gegoogelt und nehme jetzt die Bezeichnung "Hochterrasse". Ich finde, das trifft es am besten!

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