Verurteilung zur Abgabe einer Auflassung

  • Hallo,

    mir liegt ein rechtskräftiges Urteil mit folgendem Tenor vor:

    "Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den 3/4 Anteil des Eigentums am Grundstück "............ Gemarkung Blatt Flur/Flurnummer......." zu übertragen und aufzulassen und alle hierzu erforderlichen Erklärungen einschließlich Auflassung abzugeben"

    Beantragt ist nebst Vorlage der UB und einer notariellen Urkunde in welcher die Klägerin die Auflassung unter Vorlage des Urteils erklärt nunmehr der Eigentumswechsel.

    Ich bin mir hier ehrlich gesagt ziemlich unsicher ob es sich hierbei tatsächlich um § 894 ZPO handelt.

    Meines Erachtens klingt der Tenor so, als müsse der Beklagte doch noch die Auflassung abgeben und nicht als würde diese fingiert (".....abzugeben").

    Würde euch die Formulierung des Tenors ausreichen?

  • ...mir liegt ein rechtskräftiges Urteil mit folgendem Tenor vor:
    "Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den 3/4 Anteil des Eigentums am Grundstück "............ Gemarkung Blatt Flur/Flurnummer......." zu übertragen und aufzulassen und alle hierzu erforderlichen Erklärungen einschließlich Auflassung abzugeben"


    :lesen:Ist der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt, so gilt die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil Rechtskraft erlangt hat, § 894 Satz 1 ZPO.

    Sinn und Zweck des Urteils ist es, die verweigerte Erklärung des Beklagten zu "ersetzen".

    Einmal editiert, zuletzt von glitzer (15. August 2016 um 16:46) aus folgendem Grund: letzten Satz ergänzt

  • Sehe ich ebenso. Aber auch das Problem damit.

    Zitat

    Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den 3/4 Anteil des Eigentums am Grundstück "............ Gemarkung Blatt Flur/Flurnummer......." zu übertragen und aufzulassen und alle hierzu erforderlichen Erklärungen einschließlich Auflassung abzugeben

    Wenn man jetzt noch unter "alle hierzu erforderlichen Erklärungen" die Eintragungsbewilligung versteht.

    Vgl. Beschluss des OLG Köln vom 30.12.1998, 2 Wx 23/98; keine unvertretbare Handlung.


  • Wenn man jetzt noch unter "alle hierzu erforderlichen Erklärungen" die Eintragungsbewilligung versteht.

    Vgl. Beschluss des OLG Köln vom 30.12.1998, 2 Wx 23/98; keine unvertretbare Handlung.


    ...das ist mE auszulegen. Für mich besteht kein Zweifel, dass damit auch die Eintragungsbewilligung gemeint war.

    Zitat aus o.g. Entscheidung: "Die Voraussetzungen des § 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO sind erfüllt. Die nach dem Schuldtitel zu erbringende Leistung muß in der Abgabe einer Willenserklärung bestehen. Außerdem ist erforderlich, daß die abzugebende Erklärung einen bestimmten Inhalt hat, der dem Titel - notfalls durch Auslegung - zu entnehmen ist."

  • Die Personen A, B und C sind jeweils Alleineigentümer einer Wohnung - Einheiten 1 bis 3. Das WEG besteht auch nur aus diesen drei Einheiten.

    Nunmehr ergeht gegen A folgendes Urteil.

    "A wird verurteilt, zuzustimmen, dass die Miteigentumsanteile des im Grundbuch von XXX verzeichneten Grundbesitzes YYYY wie folgt geändert werden."
    Sodann folgt die Quotenänderung, wobei Wohnung 3 an Wohnung 1 und Wohnung 2 an Wohnung 3 jeweils einen Miteigentumsanteil überträgt. Das SE bleibt unberührt.

    Weiterhin wird eine notarielle Urkunde überreicht, in welcher B und C im eigenen Namen auftreten und die Miteigentumsanteile nach Vorgabe des Urteils verschieben. Außerdem heißt es in der Urkunde:
    "Die erforderliche Zustimmung des A wird durch die Vorlage des rechtskräftigen Urteils des Landgerichts Bla Bla, vom 24.12.2016, Az: ..... ersetzt."

    Auflassung wirksam erklärt? Ich bin der Meinung nein, weil das Landgericht nur von einem Zustimmungserfordernis ausging.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Soweit B und C als Nichtberechtigte handeln, kann dem nach § 185 BGB zugestimmt werden. Und auch die Zustimmung kann als Willenserklärung durch ein Urteil ersetzt werden. Nur darf dann die Wohnung Nr. 2 nicht dem A gehören, weil der Erwerb keine Verfügung darstellt.

  • Ich gehe davon aus, dass Wohnung 1 dem A, Wohnung 2 dem B und Wohnung 3 dem C gehört. Unter dieser Prämisse ist die Miteigentumsanteilsverschiebung im Verhältnis zwischen Wohnung 2 und 3 unproblematisch, weil B und C an der Urkunde mitgewirkt haben (wobei unterstellt wird, dass eine Auflassung erklärt wurde). Problematisch bleibt hiernach nur die Verschiebung im Verhältnis zwischen den Wohnungen 3 (C) und 1 (A), so dass der Veurteilte A nur auf der Erwerberseite steht. Damit scheidet eine Genehmigung nach § 185 BGB mangels Verfügung aus und es reduziert sich alles auf die Frage, ob das Urteil insoweit "taugt", weil es nicht die fehlende Anwesenheit des A ersetzt, falls es nicht taugt.

  • Danke schon mal und ja die Wohnung 1 gehört A. Im Urkundeneingang ist nichts über A genannt. Es treten B und C auf. Die Einigung ist in der Urkunde ganz allgemein erklärt.
    "Die Beteiligten sind sich über den Eigentumsübergang einig und bewilligen und beantragen diesen zur Eintragung ins Grundbuch." Danach steht, was ich oben bereits zu A und dessen Zustimmung geschrieben habe.
    Taugt das Urteil eurer Meinung nach?

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  • Ohne Nennung des A liegt keine Genehmigung eines vollmachtlosen Handelns vor, die zudem nachträglich hätte erteilt werden müssen, und weil A erwirbt, auch keine Genehmigung der Verfügung eines Nichtberechtigten (zum Verfügungsbegriff: MüKo/Bayreuther BGB § 185 Rn. 3). So wird das nicht gehen.

  • Genau das ist mein Problem. Das Urteil ist schon schwach, weil es nur von Zustimmung spricht und im Vertrag handeln B und C im eigenen Namen, weil man ja die Zustimmung von A im Urteil hat :mad:, Thema gleichzeitige Anwesenheit.

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  • Die gleichzeitige Anwesenheit wäre jetzt nicht mein Problem. Veräußert der Nichteigentümer A an B und genehmigt der Eigentümer E die Verfügung, kann man die Auflassung vollziehen, obwohl E bei der Beurkundung nicht dabei war. Wenn der Eigentümer A an den B veräußert, kann der bei der Beurkundung nicht anwesende B den Erwerb nicht genehmigen, weil B nicht verfügt. Nur wenn A für den B als vollmachtloser Vertreter handelt.

  • Müsste nicht in der notariellen Urkunde drinstehen, dass B und C auch für A handeln oder Ähnliches. "Wir sind uns mit A aufgrund des Urteils über den Eigentums einig".

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  • Die gleichzeitige Anwesenheit wäre jetzt nicht mein Problem. Veräußert der Nichteigentümer A an B und genehmigt der Eigentümer E die Verfügung, kann man die Auflassung vollziehen, obwohl E bei der Beurkundung nicht dabei war.

    A hat ja auch für E gehandelt, damit habe ich auch kein Problem.

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  • Dann wäre es auch kein Problem. Vorliegend war aber ausgerechnet der Erwerber nicht beteiligt. Wäre er vollmachtlos vertreten worden, hätte man nachträglich die Zustimmung dazu erteilen können. Hier eben ersetzt durch das Urteil. Der Erwerb läßt sich aber nicht genehmigen -> „Dagegen ist der Vertragsteil, auf den solches nicht zutrifft, nicht Verfügender, sondern vielmehr Begünstigter, für den die fragliche Verfügung ein Erwerbsgeschäft darstellt.“ (MüKo/Bayreuther BGB § 185 Rn. 3). Da ist nichts, was sich genehmigen ließe. Auch wenn der Erwerber bei der Beurkundung anwesend gewesen wäre, würde die bloße Anwesenheit nicht helfen.

  • Ich denke, die einzige Rettung ist evtl. eine Berichtigung nach § 44a II der notariellen Urkunde in welcher ausgeführt wird, dass B und C eben nicht alleine, sondern auch für A handeln/erklären und diese wird wiederum durch das Urteil ersetzt/gilt als abgegeben. :gruebel:

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  • Dann wäre es auch kein Problem. Vorliegend war aber ausgerechnet der Erwerber nicht beteiligt. Wäre er vollmachtlos vertreten worden, hätte man nachträglich die Zustimmung dazu erteilen können. Hier eben ersetzt durch das Urteil.

    Würde es unter deiner obigen Ansicht ausreichen, wenn die Urkunde ergänzt wird, dass B und C auch für A handeln, selbstverständlich vollmachtlos und dieses dann durch das Urteil ersetzt wird? Der Urteilstenor ist natürlich schwach und aus den Gründen ergibt sich, dass die Beteiligten von einer Grundbuchberichtigung ausgehen :wall: und daher ist auch nirgends enthalten, "wird verklagt, die Auflassung zu erklären". Echt ätzend das Ganze. :mad:

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  • Man kann m.E. nicht alles im Wege des Nachtragsvermerks gemäß § 44a BeUrkG "glattbügeln", nur um Sachen auf Biegen und Brechen ohne zusätzlichen Aufwand der Beteiligten ins Grundbuch reinzukriegen. Was so nicht geht, geht eben nicht.

  • Der Urteilstenor ist natürlich schwach und aus den Gründen ergibt sich, dass die Beteiligten von einer Grundbuchberichtigung ausgehen ...

    Also eine Zustimmung (= Berichtigungsbewilligung) nach § 894 BGB? Die Urkunde enthält dann auch keine Auflassung?

    Die Urkunde enthält eine Auflassung von B und C und dem Hinweis "dass die erforderliche Zustimmung des A durch das rechtskräftige Urteil des LG ersetzt wird".

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  • Die Auflassung B an C könnte man doch auch ohne Weiteres vollziehen. Ob mit oder ohne Zustimmung des A. Aber wie genau soll denn A nun seinen Anteil erhalten? Auflassung oder Berichtigung? Wenn B an C aufläßt, wird es sich bei C an A vermutlich ebenso verhalten. Und was ist das denn überhaupt für ein Klageanspruch, der A verpflichtet, etwas zu erwerben? Wenn es hinsichtlich A tatsächlich um eine Grundbuchberichtigung geht, reicht eine Berichtigungsbewilligung des C mit entsprechendem Sachvortrag und eine Zustimmung des A nach § 22 GBO. Kann die Zustimmung gemeint sein?

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