Zustimmung Abt. II-Rechte bei Änderung von SNR'en

    Habe folgenden Fall:

    Eingetragen ist ein WEG in den Blättern 1001-1006 (jeweils unterschiedliche Eigentümer). Bereits eingetragen sind zudem Sondernutzungsrechte an Tiefgaragenstellplätzen zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer.

    Nun sollen die Tiefgaragenstellplätze geändert werden, da diese den Bewohnern zu schmal sind. Konkret heißt dies, das aus den bisherigen 10 Stellplätzen 7 Stellplätze gebildet werden sollen.

    In Abt. II ist in jedem Wohnungsgrundbuch eine "Wasserlaufgerechtigkeit" und eine Grunddienstbarkeit (Recht zur Mitbenutzung der Tiefgarageneinfahrt) eingetragen. In Abt. III sind jeweils unterschiedliche Finanzierungsgrundpfandrechte eingetragen.

    Bin nun der Auffassung, dass aufgrund der Änderung der Sondernutzungsrechte eine Zustimmung der Abt. III-Rechte erforderlich sein wird. Bezüglich der Abt. II-Rechte bin ich mir jedoch unschlüssig, da diese auf allen Blättern (zwar ohne Gesamthaftvermerk oder ähnlichem) eingetragen sind.


    Für Einschätzungen wäre ich dankbar :)

    Zitat von Inverus


    Eingetragen ist ein WEG in den Blättern 1001-1006 (jeweils unterschiedliche Eigentümer). Bereits eingetragen sind zudem Sondernutzungsrechte an Tiefgaragenstellplätzen zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer.

    ... Konkret heißt dies, dass aus den bisherigen 10 Stellplätzen 7 Stellplätze gebildet werden sollen.

    In Abt. II ist in jedem Wohnungsgrundbuch eine "Wasserlaufgerechtigkeit" und eine Grunddienstbarkeit (Recht zur Mitbenutzung der Tiefgarageneinfahrt) eingetragen.

    Die Rechte in Abteilung II werden mE durch die Änderung der Sondernutzungsrechte nicht berührt.
    Ich würde keine Zustimmung verlangen.

    Ich frage mich halt, warum man nun die Zustimmungen benötigen sollte, wenn man doch bei Begründung des WEG bei gleichzeitiger Schaffung des Sondernutzungsrechts keine Zustimmung benötigen soll. Dann kann doch bei einer Änderung des SNR auch keine Zustimmung erforderlich sein.

    Bei den Grundpfandrechten ist es da wieder anders, da diese jeweils nur auf einzelnen Wohnungseigentumseinheiten lasten.

    Der HRP fordert jedoch in RN. 2912b ohne Differenzierung eine Zustimmung der dinglich Berechtigten bei der Änderung eines Sondernutzungsrechts. Vielleicht übersehe ich da aber ja was... :gruebel:

    Zitat von Inverus


    Der HRP fordert jedoch in RN. 2912b ohne Differenzierung eine Zustimmung der dinglich Berechtigten bei der Änderung eines Sondernutzungsrechts. Vielleicht übersehe ich da aber ja was... :gruebel:


    Ich sehe das eher so:

    "Aus dem Schutzzweck der §§ 877, 876 S. 1, wie er auch in § 876 S. 2 BGB zum Ausdruck kommt, ist allerdings zu folgern, daß die Zustimmung des Dritten unnötig ist, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Änderung nicht nachteilig berührt wird. Dabei muß nur eine rechtliche, nicht eine lediglich wirtschaftliche Beeinträchtigung mit Sicherheit auszuschließen sein"
    OLG Hamm, Beschluß vom 11.02.1997 - Aktenzeichen 15 W 490/96, BeckRS 9998, 03748

    Wenn es sich um ein Recht handelt, das nicht an dem einzelnen Wohnungseigentum, sondern am Grundstück insgesamt lastet, ist die Zustimmung des Dienstbarkeitsberechtigten nicht erforderlich, weil durch die Inhaltsänderung des Sondereigentums sein Haftungsobjekt unverändert bleibt. Wenn es sich um ein Einzelrecht handelt, ist er möglicherweise betroffen. Dazu müsste zunächst einmal festgestellt werden, ob die Belastung überhaupt zu Lasten eines einzelnen Wohnungseigentums bestehen kann (s. dazu OLG Hamm 15. Zivilsenat, Beschlüsse vom 25.08.1980, 15 W 237/79 und vom 07.10.1980, 15 W 187/80). Ist dies nicht der Fall, ist die Frage, ob bei der gegen § 4 WGV verstoßenden Eintragung die Amtslöschung in Betracht kommt. In diesem Fall wäre mithin der Dienstbarkeitsberechtigte von der vorzunehmenden Eintragung ebenfalls nicht betroffen, weil sein als Einzelrecht eingetragenes Recht nach Ansicht des BayObLG, B. v. 27.04.1995, 2Z BR 31/95 = MittBayNot 1995, 288 = Rpfleger 1995, 455 (s. dort Randziffern 18 bis 22) und Demharter, GBO Anh § 3 Rn 98, als inhaltlich unzulässig zu löschen wäre. Der damit noch unerledigte Antrag könnte dann nur im Anschluss an die beantragte Eintragung vollzogen werden, vorausgesetzt, es besthet noch die Bewilligungsbefugnis der Dienstbarkeitsbesteller. Allerdings wird auch die Ansicht vertreten, dass auch ein Nachtrag des Gesamtvermerks möglich ist (s. Kral im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.06.2016, Sonderbereiche, WEG, RN 132: „Bei bloßem Fehlen des Vermerks ist die Eintragung des Rechts nach hier vertretener Ansicht nicht inhaltlich unzulässig, sondern im Interesse des Rechtserhalts auszulegen (Amann MittBayNot 1995, 267; Schöner/Stöber Rn 2949, Meikel/Böttcher WGV § 4 Rn 10; aA BayObLG MittBayNot 1995, 288; Demharter GBO Anh § 3 Rn 98). Auch ein Nachtrag des Gesamtvermerks ist möglich.“ Damit würde dann aber eine Belastung zu Lasten des Grundstücks insgesamt verlautbart.

    Vorliegend besteht die Belastung in einer „Wasserlaufgerechtigkeit" und einem „Recht zur Mitbenutzung der Tiefgarageneinfahrt“, also in Belastungen, die nicht an einem einzelnen Wohnungseigentum allein eingetragen sein können und auch nicht sind, da alle Wohnungs- und Teileigentumsrechte -und damit das Grundstück insgesamt- belastet sind. Die Berechtigten aus diesen Dienstbarkeiten sind mithin von der Änderung der Sondernutzungsrechte nicht betroffen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Hallo zusammen, ich habe im
    Zusammenhang mit Wohnungseigentum/Sondereigentum/Sondernutzungsrechte einige
    Fragen und hänge mich hier mal dran:

    Folgende
    Ausgangssituation:

    44 Wohnungs/-Teileigentumsgrundbücher,
    Eigentümerin
    ist der Bauträger.
    Belastungen:
    Abt. II/1 Grunddienstbarkeit für den
    jeweiligen Eigentümer der Grundstücke…
    Abt. III/1
    Gesamtbuchgrundschuld

    Im Wohnungsgrundbuch von … Bl. … ist folgendes
    eingetragen:
    87,64/1.000 MEA an dem Grundstück … verbunden mit dem
    Sondereigentum an der Wohnung Nr. A 13.
    Zu dieser Sondereigentumseinheit
    gehört die Dachterrasse.

    Antrag des Notars:
    1.) Eintragung der
    Rechtsänderung     („Der Eigentümer wandelt hiermit das Sonder-eigentum an dem
    ehemaligen Treppenhausflur, Dielen- und Garderobenbereich der Wohnung Nr. A 13
    in gemeinschaftliches Eigentum um. Die bisher vorhandene Verbindung mit dem
    Miteigentumsbruchteil, der mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. A 13
    verbunden ist, wird aufgehoben. Über den vorstehenden Eigentumsübergang ist der
    Eigentümer sich einig.“)

    2.) Eintragung der Unterteilung des
    eingetragenen Wohnungseigentums     („Das vorbezeichente Wohnungseigentum soll in zwei getrennte
    Wohnungseigentumseinheiten unterteilt werden. Die Aufteilung erfolgt wie
    folgt:
    a) 43,93/1.000 MEA verbunden mit der Wohnung Nr. A 13
    b)
    43,71/1.000 MEA verbunden mit der Wohnung Nr. A 14“)

    3.) Eintragung
    der Teilung des Dachterrassensondernutzungsrechts und Zu-ordnung der beiden
    separaten Sondernutzungsrechte zu den neu gebildeten Sondereigentumseinheiten
    („Ferner teilt der Eigentümer das der ehemaligen Ein-heit A 13 zugewiesenen
    Sondernutzungsrecht an der Dachterrassenfläche in zwei separate wie folgt auf
    und teilt sie den jeweiligen Wohnungen als separate Sonder-nutzungsrechte wie
    folgt zu:
    a) der neuen Sondereigentumseinheit A 13 wird das SNR an
    derjeinigen Dachterrassenfläche zugeordent, die in dem als Anlage II mit …
    bezeichnet ist
    b) der neuen Sondereigentumseinheit A 14 wird das SNR an
    derjeinigen Dachterrassenfläche zugeordent, die in dem als Anlage II mit …
    bezeichnet ist“)

    Die für die Zurückführung von Sondereigentum in
    gemeinschaftliches Eigentum erforderliche Einigung in der Form der Auflassung
    liegt vor. Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegen
    ebenfalls vor.
    Die Bewilligung des teilenden Eigentümers zur Unterteilung des
    Wohnungseigen-tums liegt vor.
    Ebenso liegt die Bewilligung des Eigentümers
    zur Teilung und Zuordnung der separaten Sondernutzungsrechte zu den neu
    gebildeten Sondereigentumseinheiten vor.

    Ist die Zustimmung des
    Gesamtgrundpfandrechtgläubigers III/1 erforderlich?

    Bei der
    Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum müssen ding-lich
    Berechtigte zustimmen, wenn sie von der Rechtsänderung betroffen werden. Bei
    Überführung von Sondereigentum in Gemeinschatfseigentum ist nur Zustimmung der
    dinglich Berechtigten der „verlierenden“ Sondereigentümer nötig, nicht dagegen
    die-jenigen der anderen Einheiten, Schöner/Stöber, Rn. 2967. Also ist die
    Zustimmung der Gläubigerin erforderlich.

    Für die Unterteilung ist die
    Zustimmung von dinglich Berechtigten gemäß Schö-ner/Stöber, Rn. 2975 nicht
    erforderlich.

    Die Übertragung des als Inhalt des Sondereigentums im
    Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts wird als Inhaltsänderung des WE
    behandelt. Erforderlich ist sonach die Zustimmung der beeinträchtigten dinglich
    Berechtigten (§ 866, 877 BGB, §5 IV WEG; Zustimmung der Inhaber der Rechte an
    jedem ein Sondernutzungsrecht übertragenden WE/TE, Schöner/Stöber, Rn. 2963.
    Ist in der Teilung und Zuordnung eine Übertragung in dem Sinne zu
    sehen?


    Müssen die Berechtigten des Rechts II/1
    zustimmen?


    Laut Schöner/Stöber ist für die Veräußerung von
    Sondernutzungsrechten eine Un-bedenklichkeitsbescheinigung erforderlich, da der
    Erwerb des SNR grunderwerbssteuerbar ist.
    Beantragt ist aber die Teilung und
    Zuordnung zu der neuen Wohnung. Eine Veräußerung sehe ich darin nicht, sodass
    ich die UB nicht für erforderlich halte. Oder?

    Wie erfolgt die
    Eintragung im BV, Spalte 3?     Laut Schöner/Stöber ist der in
    Gemein-schaftseigentum zurückgeführte „Raum“ zu röten, vgl. Rn. 2967. Hier ist
    ja ein Teil von der Wohnung Nr. A 13 in das Gemeinschatfseigentum zurückgeführt
    worden. Soll ich jetzt die Wohnung Nr. A 13 röten?


    Für jede
    Hilfe oder Denkanstöße bin ich dankbar!

    Ist die Zustimmung des Gesamtgrundpfandrechtgläubigers III/1 erforderlich? Nein, siehe vorstehende Ausführungen

    Müssen die Berechtigten des Rechts II/1 zustimmen? Nein, siehe vorstehende Ausführungen

    Eine Veräußerung sehe ich darin nicht, sodass ich die UB nicht für erforderlich halte. Oder? Es ist keine UB erforderlich.

    Wie erfolgt die Eintragung im BV, Spalte 3? Soll ich jetzt die Wohnung Nr. A 13 röten? Nein, nur der ME-Anteil wird gerötet, der geänderte Beschrieb ergibt sich aus der Bestands- und Zuschreibungsspalte.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!

Benutzerkonto erstellen Anmelden