Ein altes Vorkaufsrecht und seine Folgen .....

  • Nachstehender Fall ist seit mehreren Jahren anhängig und nun bin ich zuständig; juhu :mad:.

    Vor 20 Jahren bewilligt E ein Vorkaufsrecht für B mit folgendem Inhalt:

    "E räumt B für den Fall der Weiterveräußerung ein Vorkaufsrecht ein, wobei der vom einem vereidigten Gutachter festgestellte Schätzwert als Mindestpreis anzusetzen ist. Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung."
    - eingetragen wird ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle

    16 Jahre lang stört das niemanden, nicht den Notar oder die Beteiligten.
    Sodann möchte E das Grundstück verkaufen und beauftragt einen Rechtsanwalt, welcher schreibt, der Zusatz: "für alle Verkaufsfälle" sei zu streichen, da in der Bewilligung vom Singular (Weiterveräußerung) die Rede ist.
    Letztlich erlässt mein Vorgänger eine Zwischenverfügung, dass die Bewilligung des Berechtigten (es ist eine Anschrift in Südamerika von ihm bekannt) zur Änderung vorzulegen ist.

    Der RA geht in Beschwerde, es ist klar, was passiert, die Zwischenverfügung hätte nicht erlassen werden dürfen (nicht rückwirkend behebbar) und wurde vom OLG aufgehoben.

    Nunmehr stellt sich heraus, dass der Berechtigte nie in Südamerika war(er wurde damals von Amts wegen dahin abgemeldet :confused:). Also habe ich den Berechtigten angehört.
    Der Berechtigte widerspricht der Löschung des Zusatzes, weil er die Wohnung später als Altersruhesitz wieder erwerben möchte und er persönliche Erinnerungen daran hat.

    Prima und nun? :oops:

    Meine Überlegungen:
    Nach § 133 BGB ist die Bewilligung auszulegen. Der springende Punkt ist wohl das Wort "Weiterveräußerung". Richtig ist, es spricht nur vom Singular aber es eben nicht nur "Veräußerung", sondern "weiter", was wohl die damalige Kollegin bewogen hat, ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle einzutragen. Den damaligen Notar habe ich telefonisch befragt, was er dazu beitragen kann. Zum Einen teilte er mir mit, dass er die Eintragungsnachrichten nicht auf die Richtigkeit prüft, das ist Sache der Beteiligten (aha, kein Kommentar dazu) und zum Anderen meint er, dass mit "Weiterveräußerung" klargestellt werden sollte, dass es nicht um den jetzigen Verkaufsfall (die Bestellung erfolgte in einem Kaufvertrag) gilt, sondern halt für den danach.
    Das bringt mich auch nicht wirklich weiter.

    Ich tendiere dazu den Antrag des RA zurückzuweisen, weil in einem Verfahren nach § 22 GBO für mich nicht eindeutig ist, ob ich das GB nun richtig oder unrichtig machen würde, da ich widerstreitende Erklärungen habe und strenge Anforderungen an den Nachweis der Unrichtigkeit zu stellen sind - § 22 Rd.-Nr. 37 im Demharter.

    Ich wäre für jegliche Denkanstöße dankbar.

    PS: Sorry für die Ausführlichkeit des Beitrages aber so etwas, habe ich zumindest nicht alle Tage.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • ...

    "E räumt B für den Fall der Weiterveräußerung ein Vorkaufsrecht ein, wobei der vom einem vereidigten Gutachter festgestellte Schätzwert als Mindestpreis anzusetzen ist. ..

    s. dazu OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 6. 9. 2007 - 20 W 174/07, Leitsatz:

    „Ein dingliches Vorkaufsrecht mit der Bestimmung, dass der Kauf nur zum Schätzpreis erfolgt, ist inhaltlich unzulässig i.S. von § 53 I 2 GBO“

    Die Eintragung ließe sich daher nur dahin auslegen, dass eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs aus einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht eingetragen wurde (s. Westermann im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 1094 RN 6 mwN).
    Bei einem Wechsel des Schuldners und privater Schuldübernahme würde die eingetragene Vormerkung jedoch erlöschen (s. Gursky im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2013, § 883 RN 68 mwN). Anders wird das nur dann gesehen, wenn jemand im Wege der befreienden Schuldübernahme die Schuld eines anderen übernimmt, deren zugrunde liegender Anspruch durch eine Vormerkung gesichert ist, und er zeitgleich Inhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts wird; s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1071520
    Also kann es sich nur um die Absicherung für einen Verkaufsfall handeln.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Danke vielmals Prinz. Ich habe die Passage mit der Preisfestlegung gelesen und ehrlich gesagt, kam es mir "spanisch" vor, denn man tritt ja in einen bestehenden Vertrag ein und der Preis ist festgeschrieben und kann nicht geändert werden.
    Nach der Entscheidung des OLG beabsichtige ich den Antrag auf Grundbuchberichtigung zurückzuweisen und die Löschung nach § 53 I S. 2 GBO vorzunehmen, da ich gelesen habe, dass eine Umdeutung eines Berichtigungsantrages in eine Anregung nach § 53 GBO nicht möglich ist.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Das würde ich nicht machen, denn

    • erstens ist hier kein Höchstpreis (wie in den zitierten Entscheidungen zum - unwirksamen - "preislimitierten Vorkaufsrecht"), sondern ein Mindestpreis vereinbart, und
    • zweitens ist nach BGH 34 Wx 105/07 im Zweifel nur die Kaufpreislimitierung unwirksam, nicht aber das Vorkaufsrecht im Übrigen.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Das ist richtig. Vorliegend geht es zwar nicht um die obere Preislimitierung. Die untere Limitierung (Mindestpreis) ist jedoch in gleicher Weise eine Abweichung, die nach dem (abdingbaren, s. Schermaier im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2013, § 464 RN 18 mwN) § 464 Absatz 2 BGB nur beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht vereinbart werden kann.

    Das dingliche Vorkaufsrecht kann nur in der Weise ausgeübt werden, dass der Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten zu den gleichen Bedingungen zustande kommt, wie er mit dem Käufer zustande gekommen ist. Westermann führt dazu im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 1094 RN 6 aus (Hervorhebung durch mich): „Auf der anderen Seite ist die Vereinbarung eines festen Preises oder sonstiger Konditionen des Vertragsverhältnisses zwischen dem Vorkaufsberechtigten und -verpflichteten nach Ausübung des Vorkaufsrechts, wie sie beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht infolge der Abdingbarkeit des § 464 Abs. 2 möglich ist (s. § 464 Rn. 5), beim dinglichen Recht im Zuge des Typenzwangs ausgeschlossen.25 Wenn also ein preislich limitiertes Vorkaufsrecht eingetragen werden soll, so ist zu prüfen und gegebenenfalls im Rahmen eines Verfahrens nach § 18 GBO zu klären, ob ein – unzulässiges – dingliches Vorkaufsrecht oder die – zulässige26 – Vormerkung eines wirksam limitierten schuldrechtlichen Vorkaufsrechts gewollt ist.“

    D. h. der Vertragsfreiheit ist beim dinglichen Vorkaufsrecht kaum Spielraum gegeben (s. Schermaier im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2009, Einleitung Rz. 14 vor §§ 1094 ff mwN). Zwar sieht das OLG München, B. vom 29. 10. 2007, 34 Wx 105/07, nur die Vereinbarung über die Limitierung des Kaufpreises als inhaltlich unzulässig an. Es führt aber auch aus: „Das Grundbuch kann aber über die Eintragung der unzulässigen Preisvereinbarung hinaus unrichtig sein, wenn anzunehmen ist, dass sich die Bet. über ein Vorkaufsrecht mit dem gesetzlichen Vorkaufspreis nicht geeinigt haben würden (§ 139 BGB; Demharter, aaO, Anh. zu § 44 Rn. 84). Daher ist zu prüfen, ob die Begründung eines Vorkaufsrechts ohne die vereinbarte Preisbestimmung der Einigung der Parteien entspricht, sofern sie diesen Fall bedacht hätten (KGJ 43, 223/224).“ Und ferner: „Ob sich die Vereinbarung des limitierten Kaufpreises im vorliegenden Fall nur auf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht oder auch auf das dingliche Vorkaufsrecht erstreckt, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln.“

    Wie das Reichsgericht, 5. Zivilsenat, im Urteil vom 25.02.1922, V 400/21 = RGZ 104, 122-124, ausführt, lässt sich das preislimitierte Vorkaufsrecht in die Vereinbarung eines durch die Bestellung einer Auflassungsvormerkung zu sichernden schuldrechtlichen Vorkaufsrechts umdeuten (s. dazu Staudinger/Schermaier, BGB, Neubearbeitung 2009, Einleitung Rz. 15 vor §§ 1094 BGB, MüKo/Westermann, aaO mwN).

    Und diese Umdeutung, die im GB-verfahren nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist (BayObLG, DNotZ 1998, 66 und 752; LG Darmstadt, Rpfleger 2004, 349), war für die vorliegend aufgeworfene Frage, ob das VR für einen oder für alle Verkaufsfälle besteht, von Bedeutung.
    .

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  • Würdest du nach der Löschung von Amts wegen tatsächlich eine Vormerkung eintragen - ggf. auch von Amts wegen. In meinem Fall würde ich nur die Löschung vornehmen, natürlich erst nach Anhörung der Beteiligten aber von der Eintragung einer Vormerkung bin ich weit - seeeehr weit - entfernt. :)

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  • Weder, noch.

    Umdeutung heißt, dass eine unwirksame Eintragung als in einer anderen (zulässigen) Form wirksame Eintragung angesehen wird. Keller führt dazu in Keller/Munzig, Grundbuchrecht - Kommentar, 7. Aufl. 2015, § 3 RN 33 unter Hinweis auf Palandt/Ellenberger, BGB, § 140 Rn 1; Meikel/Streck, § 53 Rn 33: aus: „Die Konversion schafft nicht an irgendeinem Tage nach der Eintragung etwas Neues, sondern bezieht sich auf das eingetragene Recht, so dass es mit dem umgedeuteten, d.h. gesetzlich erlaubten Inhalt von Anfang an bestand.“

    In RN 34 empfiehlt er einen klarstellenden Vermerk über den wirklichen Inhalt des Rechts und lehnt (mE zutreffend) den von Böhringer und Demharter proklamierten Weg der Löschung und Neueintragung ab, weil die Umdeutung im Ergebnis dazu führt, dass gar keine inhaltlich unzulässige Eintragung vorliegt. Allerdings dürfe die Umdeutung nicht zu einem „Mehr“, sondern nur zu einem Minus oder zu einem inhaltlich und wirtschaftlich ähnlichen Aliud führen.

    Meines Erachtens nach kommt der Bestimmung dass „der vom einem vereidigten Gutachter festgestellte Schätzwert als Mindestpreis anzusetzen ist“ nicht die Bedeutung zu, dass der Vorkaufsberechtigte bereit wäre, auch dann, wenn der Kaufpreis niedriger wäre, den darüber liegenden Schätzpreis als Mindestpreis zu bezahlen. Vielmehr kann ihm als früheren Eigentümer eigentlich nur daran gelegen sein, den Schätzwert als Mindestwert zu bezahlen, wenn der Kaufpreis diesen Schätzwert übersteigt. Für ihn stellt sich daher mE der „Schätzwert als Mindestwert“ als Höchstwert des zu Bezahlenden dar. Es handelt sich mithin um ein preislimitiertes Vorkaufsrecht, das als dingliches Recht so nicht vereinbart werden kann. Die Frage, ob das Vorkaufsrecht auch ohne die Preislimitierung gewollt gewesen wäre, lässt sich mit den Mitteln des Grundbuchrechts nicht klären. Daher kann das Grundbuch möglicherweise nicht nur hinsichtlich der unzulässigen Preislimitierung, sondern auch (Zitat nach OLG München, B. vom 29. 10. 2007, 34 Wx 105/07) „über die Eintragung der unzulässigen Preisvereinbarung hinaus unrichtig sein, wenn anzunehmen ist, dass sich die Bet. über ein Vorkaufsrecht mit dem gesetzlichen Vorkaufspreis nicht geeinigt haben würden“. Ich würde diese Dinge aber auf sich beruhen lassen, weil mit der Umdeutung des preislimitierten Vorkaufsrechts in die Vereinbarung eines durch die Bestellung einer Auflassungsvormerkung zu sichernden schuldrechtlichen Vorkaufsrechts ein Mittel zur Verfügung steht, die Grundbucheintragung aufrecht zu erhalten. Alles andere müssen dann die Beteiligten im Klageweg (Urteil auf Abgabe einer Willenserklärung) klären lassen. Jedenfalls ergibt sich aus der Umdeutung in eine Vormerkung -wie auch aus dem Umstand, dass keine ausdrückliche Vereinbarung nach § 1097 letzter Halbsatz BGB existiert- dass der Zusatz „..für alle Verkaufsfälle“ keinen Bestand haben kann.

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  • Danke lieber Prinz, ich wusste schon beim Erstellen des Themas, dass das Ganze nicht so einfach wird.

    Ich stimme dir zu, dass eine isolierte Löschung der Preisvereinbarung wie in der o.g. Entscheidung des OLG München nicht in Frage kommt. Überzeugt bin ich, dass die in der Bewilligung enthaltene Preisvereinbarung unzulässig ist.

    Die Frage wie ich weiter verfahren kann, wäre die Umdeutung. Nach Hügel § 19 GBO, Rd.-Nr. 52 kommt eine Umdeutung nur als Ausnahme in Betracht, wenn die vorrangige Auslegung ergebnislos blieb. Aufgrund der Anhörung des Berechtigten, welcher begründet der Löschung widerspricht, hat es sich für mich mit der Auslegung erledigt. Der eine sagt so, der andere so.

    Die Umdeutung hat natürlich den schlagenden Vorteil, dass der Rang bestehen bleibt, denn es sind natürlich nachrangige Rechte eingetragen wurden.

    Ich würde daher den Antrag auf Löschung des Zusatzes zurückweisen und zur Umdeutung anhören. Hast du irgendwo einen Formulierungsvorschlag für eine Umdeutung gefunden?

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Von der Zurückweisung des Antrags auf Löschung des Zusatzes würde ich Abstand nehmen, weil ja gerade die Umdeutung bewirkt, dass der Zusatz zu löschen ist, da eine Vormerkung nicht für alle Verkaufsfälle bestehen kann. Wie oben ausgeführt, ist die Umdeutung eines preislimitierten Vorkaufsrechts in eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs aus einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht nach dem Urteil des Reichsgerichts, RGZ 104, 122 ohne weiteres möglich. Dem hat sich der BGH angeschlossen. MüKo/Westermann führt dazu in der Fußnote 29 zu § 1094 RN 6 aus: „Großzügig RGZ 104, 122, 123; BGH WM 1966, 891; Soergel/Stürner Rn. 2; Bedenken gegen die Umdeutung von Eintragungen aber bei H. P. Westermann NJW 1970, 1023, 1027; für diesen Fall großzügiger, da Parteierklärungen umzudeuten sind, Staudinger/Schermaier (2009) Einl. § 1094 Rn. 15“. Also wäre bei dem Vorkaufsrecht in der Veränderungsspalte in etwa einzutragen: „Wegen der unzulässigen Preislimitierung umgedeutet in eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs aus einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht und den Zusatz „für alle Verkaufsfälle“ gelöscht am…“ Ein veröffentlichter Formulierungsvorschlag ist mir nicht bekannt.

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  • Das, was allerdings gegen eine Umdeutung spricht, ist die Entscheidung des OLG FFM, an die ich gebunden bin. Dort wird eindeutig geschrieben, es ist insgesamt zu löschen und nichts von Umdeutung.

    Nochmals vielen Dank :blumen:, ich lasse die Sache mal während des WE´s auf mich wirken.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Den Fall hat offenbar das OLG Frankfurt/Main bereits am 31.05.2017 entschieden. Im Interesse aller User wäre es vielleicht doch ganz nett, wenn eine obergerichtliche Entscheidung zu einem eingestellten Fall - auch, wenn sie nicht der eigenen Ansicht folgt- veröffentlicht würde.

    Hier die Leitsätze:

    Wurde ein dingliches Vorkaufsrecht mit einer unzulässigen Preislimitierung (gutachterlich festgestellter Schätzwert als Mindestpreis) im Grundbuch eingetragen, so wird durch die inhaltliche Unzulässigkeit nur eines Teils der Grundbucheintragung die Zulässigkeit der restlichen Eintragung nicht berührt, wenn diese für sich den wesentlichen Anforderungen genügt und im Wege der Auslegung davon auszugehen ist, dass auch ein zulässiges nicht preislimitiertes dingliches Vorkaufsrecht von der Einigung der Vertragsparteien umfasst ist.

    Tenor:
    Das Grundbuchamt wird angewiesen, zu Gunsten des Antragstellers hinsichtlich der am 01.12.2016 von Amts wegen erfolgten Löschung des in Abt. II lfd. Nr. 5 des Wohnungsgrundbuchblattes eingetragenen Vorkaufsrechts einen Amtswiderspruch einzutragen.

    OLG Frankfurt 20. Zivilsenat, Beschluss vom 31.05.2017, 20 W 57/17
    http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/lexsoft/defaul…l#docid:7901756

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