WEG nach § 3 WEG und Auflassung

    Hallo,
    folgender Fall ist gegeben: Eingetragen im GB sind:
    A zu 3/10 Anteil
    B zu 3/10 Anteil
    C zu 4/10 Anteil

    Nun wird Wohnungseigentum gem. § 3 WEG dahingehend vereinbart, dass
    A die Wohnungen Nr. 8-10 bekommt, Anteile insgesamt 273/1000,
    B die Wohnungen Nr. 2,5,8 bekommt, Anteile insgesamt 280/1000 und
    C die Wohnungen Nr. 1,3,4,6,7 bekommt, Anteile insgesamt 447/1000.

    Der Notar macht dass so, dass in der Urkunde unter I formuliert wird:

    "Die Erschienenen vereinbaren die Zuteilung von Wohnungseigentum wie folgt:
    a) Der dem Erschienenen zu 3) gehörende 107/1000 MEA des im Grundbuch von ... verzeichneten Grundbesitzes wird das SE an der Wohnung ... zugeteilt,
    b) Der dem Erschienene zu 4) gehörende 76/1000 MEA des im Grundbuch von ...
    verzeichneten Grundbesitzes wird das SE an der Wohnung .... zugeteilt,
    usw.

    Dann unter Abschnitt II kommen Regelungen für die Parteien untereinander und Bewilligung und Antrag zur Anlegung von Wohnungsgrundbuchblättern.

    Und dann unter Abschnitt III erklären die Parteien:
    "Sodann erklären die Erschienenen übereinstimmend die Auflassung wie folgt:
    Im Hinblick auf die vorstehenden Erklärungen sind wir uns darüber einig, dass
    1) der 107/1000 MEA an dem im Grundbuch von .... verzeichneten Grundbesitz, verbunden mit dem SE an der im Aufteilungsplan.....
    .....(alle Wohnungen von C werden aufgeführt)
    auf C übergeht."

    Das gleiche für B und für A ebenso.

    Danach kommen wieder Bewilligung und Antrag hinsichtlich des Eigentumswechsels.

    Kann ich die Urkunde soweit auslegen, dass ich im Ergebnis Wohnungseigentum anlegen kann und in Abt. I schreiben kann "Aufgrund Einigung nach § 3 WEG und Auflassung vom ..." oder sollte der Notar nachbessern und genau sagen, wer welchen Anteil an wen auflässt?

    Bislang habe ich nur gefunden, dass bei einer Veränderung der MEA bei Begründung von WE eine Auflassung erforderlich ist. Eine genaue Darstellung, wer welchen Anteil an wen überträgt ist - vor dem Hintergrund des sachenrechtlichen und grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes - jedoch nur dann erforderlich, wenn mehrere abgebende Miteigentümer unterschiedlich große Bruchteile übertragen (BWNotZ 3/20015).

    Das würde für eine neue Auflassung sprechen, aber ich finde seine Aufteilung in I und III auch fragwürdig. Was meint Ihr?

    Die Urkunde muss hergeben, welche Anteile von wem an wen (Einheiten) gehen. Du kannst es im Grundbuch sonst gar nicht verlautbaren, sondern müsstest so tun, als ob für eine juristische Sekunde alle Miteigentumsanteile vom SE losgelöst und in einen Topf geworfen werden und von da aus erfolgt dann die Neuverteilung. Das geht so nicht.

    Nur so nebenbei, hast du eine UB dafür, wird gerne vergessen.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

    Ich behaupte mal das passt schon so, notfalls setzt sich erstmal das ursprüngliche Anteilsverhältnis an den einzelnen Einheiten fort und je zwei lassen ihre 10tel Anteile (an der neu entstandenen Einheit) je an den anderen auf.
    §§ 3 und 8 WEG kann man ja vermischen.

    und BGH meinte mal so:

    Miteigentümer eines Grundstücks können durch einen dinglichen Vertrag Wohnungseigentum nach § 3 WEG auch in der Weise begründen, daß sie sowohl die Zahl der Miteigentumsanteile verändern als auch diesen (neuen) Anteilen jeweils das Sondereigentum an einer Wohnung zuordnen.

    BGH, Beschluß vom 10.02.1983 - V ZB 18/82
    (NJW 1983, 1672, beck-online)

    Die vorgenannte Entscheidung ist mir bekannt, trifft aber den Fall, dass zwei Wohnheiten sich vier MEA gegenüber standen (2 Ehepaare je 1/4). Eine Entscheidung oder andere Fundstellen zu meinem Fall habe ich noch nicht gefunden. Kennt jemand eine?

    Trag's halt ein.
    Das schlimmste was passieren kann ist das WEG wie gewollt entsteht.
    Der BGH-Leitsatz gibt es her, die Auslegung/Umdeutung von § 3 nach § 8 WEG bzw. zu §§ 3,8 WEG wär auch vertretbar.
    Für eine Zurückweisung muss man sich aber eine Begründung einfallen lassen :D

    Sorry Leviathan, aber ich bin nicht der Meinung, dass man es einfach eintragen soll. :D
    Es scheitert für mich daran, dass ich nicht weiß, wer wie viele Anteile abgibt. Das hat nichts mit der Auslegung, ob es die Unterteilung nach § 3 oder 8 WEG ist und ob man vorher irgendwas vereinigen muss. Die Entscheidung passt hier nicht so richtig.

    Die Begründung für die Hinweisverfügung (zurückweisen würde ich nicht gleich) kannst du von mir nehmen, dass eben ein SE, auch nicht für eine juristische Sekunde, ohne Miteigentumsanteil sein kann.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

    Wer wem welchen Anteil überträgt spielt nur eine Rolle wenn die Anteile unterschiedlich belastet wären. Ansonsten sind sich die Parteien einig, dass hinterher die Eigentumsverhältnisse nicht mehr so, sondern anders sind. Darin ist die jeweilige Auflassung zu sehen. Deshalb denke ich, dass "Auflassung vom ... und Teilung nach §3,8 WEG" ohne weiteres ausreicht.

    Die Eigentümer (welcher Art Gemeinschaft auch immer) teilen in WEG auf.

    Eigentümer jeder einzelnen Wohnung ist dann ersteinmal:

    A zu 3/10 Anteil
    B zu 3/10 Anteil
    C zu 4/10 Anteil

    dann lassen auf: A+B an C,
    B+C an A,
    A+C an B,
    je Ihre 10tel-Anteile, hinsichtlich der betroffenen Wohnungen.

    So scheint das lt. SV-Darstellung auch beurkundet zu sein.


    "Steht das Eigentum an einem Grundstück mehreren Personen in Bruchteilsgemeinschaft zu, so hat eine Teilung des Eigentums nach § 8 WEG zur Folge, daß sich die Bruchteilsgemeinschaft an den einzelnen Raumeigentumsrechten fortsetzt."
    BayObLG v. 4. 3. 69 2 Z 97/68
    (FHZivR 16 Nr. 3840, beck-online)

    Dass hier in der Urkunde nun § 3 statt § 8 steht ist mir bei einer vollzugsfähigen Urkunde dann insoweit schon ziemlich egal.

    Ich glaube, mir ist soeben ein größeres Licht aufgegangen. Ich habe den Sachverhalt als Unterteilung eines bestehenden WEGs gelesen und bitte das zu entschuldigen :aufihnmit.

    Daher würde ich die Eintragung vornehmen und in Spalte 4 der Abt. I schreiben "Teilung nach § 3 WEG mit Auflassung vom ....".

    Aber gut, mal drüber gesprochen zu haben und wer :lesen: kann, ist klar im Vorteil.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

    Zitat von schoko-2

    Die Auflassung ist jedoch nicht so formuliert, dass Anteile von A nach C gehen oder von B nach C gehen, sondern nur dahingehend, dass die Erschienenen sich über das Endergebnis einig sind (siehe Beitrag 1).

    Das ist auch nicht erforderlich. Wenn A insgesamt 273/1000 MEA mit dem SE an den Wohnungen Nr. 8-10 (vermutlich Nrn. 9-10, weil das SE an der Whg. Nr. 8 ja mit dem MEA des B verbunden werden soll) verbindet, muss er von seinen 300/1000 MEA mithin 27/1000 MEA abgeben. Und wenn B insgesamt 280/1000 MEA mit dem SE an den Wohnungen Nrn. Nr. 2, 5 und 8 verbindet, muss er von seinen 300/1000 MEA mithin 20/1000 MEA abgeben. An wen abgegeben wird ergibt sich ebenfalls aus der Urkunde: Danach übertragen sowohl A als auch B ihre MEA an C, weil dieser bislang nur über 400/1000 MEA verfügt, hingegen 447/1000 MEA mit dem SE an den Whgen Nr. 1, 3, 4, 6 und 7 verbindet. Eindeutiger geht es doch gar nicht.

    Die Auflassungen sind im GB nicht darzustellen; s. dazu die Ausführungen des LG Bochum im Beschluss vom 21. 8. 1998, 7 T 481/98 (Hervorhebung durch mich):
    „§ 3 WEG ist danach nicht so zu verstehen, als müssten schon vor einer Vereinbarung über die Bildung von Wohnungseigentum so viele gewöhnliche Miteigentumsbruchteile vorliegen, als für die Zuordnung des Sondereigentums an den Wohnungen erforderlich sind. Weder Wortlaut noch Sinn von § 3 WEG schließen es aus, dass die Miteigentümer in einem auf die Begründung von Wohnungseigentum gerichteten dinglichen Vertrag sowohl die Zahl der Miteigentumsanteile verändern als auch diesen neuen Anteilen jeweils das Sondereigentum an einer Wohnung zuordnen. Die Zusammenlegung der Anteile soll die Entstehung von Wohnungseigentum nur ermöglichen und vorbereiten. Der Umweg über eine Zwischeneintragung der beteiligten Miteigentümer mit neuen Anteilen ist sachlich nicht notwendig. Diese Rechtsprechung gilt nicht nur für den Fall der Verringerung der Zahl der Miteigentumsanteile, sondern auch im Fall der Erhöhung dieser Zahl und für eine Veränderung der Anteile allgemein. Die Rechtsprechung enthält keine Einschränkung für den Fall der Verringerung, sondern ermöglicht auch andere Veränderungen (so auch Hägele–Schöner–Stöber, GBR, 11. Aufl. [1997], Rdnr. 2814)“

    und die Nachweise bei Kral im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 01.11.2016, Sonderbereiche Wohnungseigentum, RNern 17, 18, unter anderem das Gutachten des DNotI im DNotI -Report 11/2002, 81

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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