Genehmigung Grundstückskaufvertrag, Finanzierungsgrundschuld

  • Hallo zusammen,

    ich habe gerade einen Fall auf dem Tisch, der mir Bauchschmerzen verursacht und ich würde gerne ein paar Meinungen hören.

    Sachverhalt:
    Es wird familiengerichtliche Genehmigung für einen Grundstückskaufvertrag und für eine Grundschuldbestellung (Finanzierungsgrundschuld) beantragt.

    Die Minderjährige, vertreten durch die allein sorgeberechtigte Mutter verkauft zwei Grundstücke an einen Dritten zum Preis von 121.000 €. Beide Grundstücke sind mit einem Erbbaurecht belastet.

    Gleichzeitig will der Erwerber auch das Erbbaurecht von der Erbbauberechtigten kaufen und dann das Erbbaurecht löschen lassen (Dieser Vertrag liegt nicht vor).

    Der Erwerber will zur Finanzierung des Kaufpreises eine Grundschuld bestellen, dazu wird er im Kaufvertrag bevollmächtigt, wenn bei der Grundschuldbestellung festgelegt wird, dass die Bank den Kaufpreis an die Minderjährige zahlt.
    Allerdings steht im Vertrag, dass eine Grundschuld in beliebiger Höhe bestellt werden darf.

    Die Grundschuld, welche nun bestellt wird, soll eine Gesamtgrundschuld in Höhe von 318.000 € und sowohl an den beiden Grundstücken der Minderjährigen lasten als auch an den beiden Erbbaurechten und an zwei Miteigentumsanteilen, die offenbar der Berechtigten des Erbbaurechts gehören, aber sonst nicht direkt was mit den Grundstücken, die verkauft werden, zu tun hat (habe keine Grundbuchauszüge).


    Ich habe in der Akte bisher noch nichts gemacht. Die Minderjährige ist über 14 Jahre alt, also werde ich sie zu dem Vertrag anhören.

    Insgesamt kommt es mir jetzt aber schon ein bisschen ungünstig vor, dass die Minderjährige auch in diesen Kaufvertrag über das Erbbaurecht "hineingezogen" wird. Warum sollte ihr Grundstück mithaften für einen anderen Kaufvertrag und über einen viel höheren Betrag, als für "ihren" Kaufvertrag nötig(laienhaft ausgedrückt)? Bzw. ist der Kaufvertrag überhaupt genehmigungsfähig wenn zur Bestellung einer Grundschuld in beliebiger Höhe ermächtigt wird? Ist ja jetzt sozusagen "Zufall" das gleichzeitig der Vertrag über die Grundschuldbestellung vorgelegt wird und ersichtlich ist, welche Höhe dem Erwerber vorschwebt, könnte ja noch viel mehr und völlig beliebig sein.
    Wenn mir hier jemand sagen könnte, ob ich auf dem richtigen Dampfer bin oder nicht, oder sogar Kommentarstellen/Rechtssprechung parat hat, dann wäre ich wirklich sehr dankbar.

  • Ich habe nie über den Kaufpreis hinausgehende Grundschulden genehmigt, auch wenn das viele hier anders handhaben.
    Was steht denn im Kaufvertrag? Verpflichtet sich die Verkäuferin tatsächlich zur Grundschuldbestellung in beliebiger Höhe? Wenn ja, muss unbedingt auch eine Vereinbarung im Kaufvertrag enthalten sein, dass bis zur vollständigen Bezahlung des Grundstückskaufpreises keine anderen Verbindlichkeiten des Käufers abgesichert sein dürfen. Das muss zusätzlich auch in der Grundschuldbestellung enthalten sein und das würde ich mir zusätzlich von der Gläubigerin schriftlich bestätigen lassen.


  • Was steht denn im Kaufvertrag? Verpflichtet sich die Verkäuferin tatsächlich zur Grundschuldbestellung in beliebiger Höhe? Wenn ja, muss unbedingt auch eine Vereinbarung im Kaufvertrag enthalten sein, dass bis zur vollständigen Bezahlung des Grundstückskaufpreises keine anderen Verbindlichkeiten des Käufers abgesichert sein dürfen. Das muss zusätzlich auch in der Grundschuldbestellung enthalten sein und das würde ich mir zusätzlich von der Gläubigerin schriftlich bestätigen lassen.

    Ja, im Kaufvertrag steht, dass sich der Verkäufer, also die Minderjährige verpflichtet bei der Bestellung von Grundpfandrechten am Kaufobjekt in beliebiger Höhe mitzuwirken und dass der Käufer bevollmächtigt wird den Verkäufer bei der Bestellung zu vertreten.

    Die Mitwirkungspflicht besteht jedoch nur, wenn bei der Bestellung bestimmt wird, dass das Kreditinstitut das Grundpfandrecht nur insoweit behalten oder verwerten darf, als es den Kaufpreis vertragsgemäß bezahlt hat.

    Außerdem muss der Erwerber sicherstellen, dass die Fremdmittel unmittelbar zur Leistung des Kaufpreises verwendet werden.

    Aber es bleibt meiner Meinung nach das Problem, dass die Grundschuld viel höher bestellt werden soll, als der Kaufpreis für die Grundstücke der Minderjährigen liegt. Ihr bringt es ja nichts, wenn sie zwar die 121.000 € Kaufpreis bekommt, dafür aber ne Grundschuld mit 318.000 € befriedigen muss.

  • Aber es bleibt meiner Meinung nach das Problem, dass die Grundschuld viel höher bestellt werden soll, als der Kaufpreis für die Grundstücke der Minderjährigen liegt. Ihr bringt es ja nichts, wenn sie zwar die 121.000 € Kaufpreis bekommt, dafür aber ne Grundschuld mit 318.000 € befriedigen muss.


    Das müsste sie ja nur, wenn sie für die gesicherte Forderung auch persönlich haften würde. Die persönliche Verpflichtung der Verkäufer wird aber regelmäßig durch Belastungsvollmachten gerade nicht ermöglicht. So lange die Bestimmungen zur Verwendung der Vollmacht eingehalten werden, besteht für das Kind also nur das Risiko des Verlustes des Grundstücks durch Verwertungsmaßnahmen der Gläubigerin. Dem steht dann aber der Anspruch des Kindes gegen die Bank auf Auszahlung der Kreditsumme bis Kaufpreishöhe gegenüber. Grundsätzliche Bedenken habe ich daher nicht.

    Allerdings muss im Verfahren zur Genehmigung der Grundschuldbestellung natürlich geprüft werden, dass die Bedingungen eingehalten wurden; insbesondere also, dass die Bank von der Abtretung Kenntnis hat und die Auszahlung des Kredites an das Kind in Höhe des Kaufpreises bestätigt.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Wenn der Kaufvertrag noch nicht genehmigt wurde, kann man immer noch verlangen, dass Mitwirkungspflicht nur bis Kaufpreishöhe besteht. So mache ich es als Notarin und so habe ich es auch für eine Genehmigung als Betreuungsrichterin verlangt. Wie gesagt, viele hier sehen es anders, aber dann muss man als Gericht sehr aufpassen. Ich würde mir die Einhaltung der Sicherungsabrede dann auf jeden Fall von der Bank bestätigen lassen.
    Was ist sonst noch schlechter für das Minderjährige? Die Notar- und Grundbuchgebühren sind höher und als Verkäufer haftet man für beides.

  • Meine Vorrednerin vertritt hier allerdings eine Mindermeinung.

    Vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschl. v. 28.08.2006, Az. 13 T 4242/06, MittBayNot 2007, 218 m. Anm. Fahl, sowie OLG München, Beschl. v. 21.10.2010, Az. 34 Wx 133/10, DNotZ 2011, 379 = NJW-RR 2011, 524 = NotBZ 2011, 105 = openJur 2012, 111427.

    Vgl. auch hier

    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post668636

    und hier:

    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post827532

    Knackpunkt ist also nicht die Höhe der Grundschuld, sondern die "wasserdichte" Sicherungsabrede.

  • Ich habe ich immer geschrieben, dass hier andere Meinungen vertreten werden und dass es besonders auf die Sicherungsabrede ankommt, auch.
    Und wie ich es mache, darf ich auch schreiben:cool:

  • Vielen Dank schon mal für die Antworten und die Links.

    Ich habe mir jetzt die Sicherungsabrede angefordert, die war nämlich noch gar nicht dabei. War so mit dem Kaufvertrag beschäftigt, dass mir das erst gestern dann aufgefallen ist:eek:

    Jetzt warte ich mal ab, was da dann drin steht.

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