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Thema: Zuschreibung Grundstück zu Wohnungseigentum

  1. #1
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    Zuschreibung Grundstück zu Wohnungseigentum

    Hallo zusammen.

    Habe ein Grundstück, das einem gerade angelegten WEG als Bestandteil zugeschrieben wird.

    Wie formuliert Ihr das? Als Bestandteilszuschreibung, oder schreibt Ihr auch unter Bezugnahme auf die Urkunde was zur Bewilligung der Umwandlung von den normalen Miteigentumsanteile in WEG Anteile?

    Und wie ist das kostentechnisch zu bewerten? Bestandteilszuschreibung oder Veränderung von WEG mit 50 Euro pro Blatt.

    Dank an alle schon mal.

    Frohes neues Jahr

    Saubär
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  2. #2
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    Vorschlag:

    Das Grundstück Flst.Nr. … mit … qm aus Blatt …. hierher übertragen und dem Grundstück Flst.Nr. … mit … qm als Bestandteil zugeschrieben. Die Teilungserklärung ist auf das zugeschriebene Grundstück erstreckt.
    Unter Berichtigung von Spalte 4 eingetragen am

    Kosten würde ich nur für den Eigentumswechsel KV 14110 erheben, es sei denn, das Grundstück steht schon im Miteigentum der Wohnungseigentümer, dann KV 14160 Nr. 3.
    Es ist mE keine Änderung des Inhalts des Sondereigentums, sodass KV 14160 Nr. 5 hier nicht greift.

  3. #3
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    Ich hänge mich hier mal dran. Ein Wohnungseigentum, bestehend aus zwei Blättern, soll auf ein hinzuerworbenes Flurstück erstreckt werden. Das neue Flurstück ist bebaut mit einem Einfamilienhaus, an dem kein Sondereigentum begründet wird. Gemäß § 7 Abs. 4 WEG sind Bauzeichnungen für im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Gebäudeteile vorzulegen. Würdet ihr auch in diesem Fall Bauzeichnungen anfordern? Danke im Voraus für Antworten.
    Geändert von hase (14.02.2017 um 10:52 Uhr)

  4. #4
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    Ich denke, ich würde keine Zeichnungen verlangen, weil streng genommen kein Wohnungseigentum begründet wird, denn es fehlt ja das Sondereigentum an dem "neuen" Haus.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  5. #5
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    Dankeschön Atlantik für deine Stellungnahme. Gibt es noch weitere Meinungen?

  6. #6
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Wie hier
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...=1#post1057312
    ausgeführt, hat der amtliche Aufteilungsplan lediglich die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum darzustellen. Wenn das auf dem zuzuschreibenden Grundstück befindliche Gebäude im Gemeinschaftseigentum verbleiben soll, dann bedarf es keiner Darstellung der Raumeigenschaft durch Ansichten und Schnitte, wie dies für das Sondereigentum erforderlich ist.

    Rapp führt dazu im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, in § 7 WEG RN 16 aus:

    „Unbedingt erforderlich sind deshalb Bauzeichnungen von allen Teilen des Gebäudes, auch vom Dachgeschoss, Grundrisse aller Stockwerke, des Kellers, Schnitt- und Ansichtszeichnungen (BGB-RGRK/Augustin Rn 13; BayObLGZ 1980, 220; DNotZ 1998, 377; OLG Düsseldorf ZWE 2000, 370; Bamberger/Roth/Hügel Rn 8; OLG Stuttgart BWNotZ 1973, 11; LG Lüneburg Rpfleger 1989, 314). Für Dachspitzböden (Speicher) gilt dies jedenfalls dann, wenn sie als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen; soll ein solcher Gebäudeteil im Gemeinschaftseigentum verbleiben, so genügt ein Grundrissplan, wenn sich aus den sonstigen Plänen erkennen lässt, dass ein sinnvoller Mitgebrauch durch alle Wohnungseigentümer ausscheidet (BayObLG DNotZ 1996, 27 s hierzu § 5 Rn 27). Ein Grundriss genügt, wenn ein Gebäude, zB ein Garagengebäude, insgesamt gemeinschaftliches Eigentum werden soll (OLG Düsseldorf ZWE 2000, 370; BayObLG NJW-RR 1993, 1040).


    Die nähere Beschreibung des Gemeinschaftseigentums ist in solchen Fällen nicht geboten (s. Rz. 19 des Beschlusses des BayObLG vom 23.04.1993, 2Z BR 35/93 = NJW-RR 1993, 1040). Von der Bestimmung des § 7 Absatz 4 Satz 1 WEG: .. „sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist“ wird das selbständige, im Gemeinschaftseigentum verbleibende Gebäude nicht erfasst, denn in § 7 Absatz 4 Satz 1 WEG geht es um die Gebäudeteile, die innerhalb des Gebäudes, in dem sich die SE-räume befinden, im Gemeinschaftseigentum verbleiben.

    Allerdings führt Then in Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017, § 7 RN 9 zu den selbständigen Garagenbauwerken aus: „…bildet ein selbständiges Garagenbauwerk gemeinschaftliches Eigentum bedarf es allerdings Ansicht und Schnitte nicht, wenn sich aus der Zeichnung Lage und Größe der Garage ersehen lässt43);
    43) BayObLG v. 23. 4. 1993 - 2 Z BR 35/93, NJW-RR 1993, 1040 = MittBayNot 1993, 215.

    Und die Größe lässt sich ja eigentlich nicht allein aus dem Grundriss entnehmen, weil dort die Darstellung des Gebäudes in seinem Umfang (Höhe) nicht enthalten ist.
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  7. #7
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    Vielen Dank Prinz für die zahlreichen Fundstellen. Ich werde mich da in Kürze mal "durchkämpfen".

  8. #8
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    Ich habe noch folgenden Fall:
    Das Flurstück, an welchem WE begründet wurde, ist in 3 Flurstücke A, B und C zerlegt worden. Das mittlere Flurstück B wird nunmehr gegen ein anderes Flurstück D getauscht, wobei die beiden verbleibenden Flurstücke A und C keine gemeinsame Grenze mehr haben.
    Nur auf dem einen verbleibenden Flurstück A befindet sich das Gebäude, das andere (C) ist eine Verkehrsfläche.
    Das Flurstück D grenzt an das Flurstück A an und soll dem WE-Grundstück (Flurstücke A und C) als Bestandteil zugeschrieben werden.

    Frage: Was passiert mit dem WE an Flurstück C, da aufgrund der Nutzung als Verkehrsfläche (Verkehrskreisel) kein Bezug mehr zum Gebäude besteht?

  9. #9
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Wenn ein Teil eines in WE aufgeteilten Grundstücks abgeschrieben werden soll (hier: Flurstück B), dann setzt dies zunächst einmal die Teilung des Grundstücks in das Grundstück Flurstück B und den Rest (Grundstück, bestehend aus den Flurstücken A und C) voraus (Commichau im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 1 WEG RN 21 unter Hinweis auf KG ZMR 2012, 462).

    Eine Teilungsgenehmigung ist nicht mehr erforderlich (dieses früher in § 19 BauGB vorgesehene Erfordernis wurde aufgehoben), es sei denn es handelt sich um ein Umlegungsgebiet (§ 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), Sanierungsgebiet (§ 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB) oder ein Entwicklungsgebiet (§ 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

    Daher wird nicht zu verhindern sein, dass durch die Teilung ein Zustand entsteht, bei dem einzelne das Grundbuch-Grundstück bildende Flurstücke nicht unmittelbar aneinandergrenzen. Auch bei der Vereinigung mehrerer Grundstücke ist beim Bestehen eines erheblichen Bedürfnisses eine Ausnahme vom Erfordernis des unmittelbaren Aneinandergrenzens zulässig; insbesondere im Falle der Begründung von Wohnungseigentum kann im Hinblick auf § 1 Abs. 4 WEG die Vereinigung des Stammgrundstücks mit einem nicht angrenzenden anderen Grundstück (Garagen, Müllentsorgungsanlage) notwendig werden (s. Keller in Keller/Munzig, Grundbuchrecht – Kommentar, 7. Auflage 2015 § 5 GBO RN 19).

    Das Wohnungseigentum bleibt in einem solchen Fall -so wie es § 1 Absatz 4 WEG voraussetzt- an einem Grundstück im Rechtssinne bestehen. Ein solches liegt vor, wenn es im Bestandsverzeichnis des Grundbuches unter einer laufenden Nummer vorgetragen ist. Dieses kann aus einer oder aus mehreren Flurstücksnummern bestehen (MüKo/Commichau, § 1 WEG RN 19; Rapp im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, § 1 WEG RN 25).

    Da die Abtrennung der Grundstücksfläche (Flurstück B) erst nach Vollzug der Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgt, müssen alle Wohnungseigentümer und alle dinglich Berechtigten der Teilung in der Form des § 29 GBO zustimmen. Sofern auf der abzutrennenden Fläche Sondereigentum besteht, muss dieses zuvor aufgehoben werden (MüKo/Commichau, § 1 WEG RN 21 unter Hinweis auf KG ZMR 2012, 462).

    Das KG führt in Rz 13 und 16 des Beschlusses vom 25.10.2011, 1 W 479/11, 1 W 480/11 = ZMR 2012, 462
    http://www.gerichtsentscheidungen.be...l=1#focuspoint
    aus:

    13 a) Nach ganz h.M. ist die Abschreibung eines realen Teils von einem im ideellen Miteigentum stehenden gemeinschaftlichen Grundstück der Wohnungseigentümer ohne Aufhebung sämtlicher Sondereigentumsrechte möglich, wenn die abzuschreibende Grundstücksfläche sich nicht im räumlichen Bereich von Sondereigentum befindet (Briesemeister in Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 1 Rdn. 33; Herrmann, DNotZ 1991, 607, 609; Langhein in Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 23. Aufl., § 58 Rdn. 61; Röll, Rpfleger 1990, 277, 278; Weikart, NotBZ 1997, 89, 90; Weitnauer, WE 1993, 43, 44). Umstritten ist insoweit nur, ob und in welcher Form die Verbindung der auf dem Restgrundstück belegenen Sondereigentumsrechte mit dem Miteigentum an dem abgetrennten Grundstücksteil durch gesonderte Erklärung der Wohnungseigentümer aufgehoben werden muss (OLG Frankfurt, Rpfleger 1990, 292, 293; Herrmann a.a.O.; Weikart a.a.O.) oder ob es ausreicht, dass die Rechtsbeziehungen aus der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogen auf die veräußerte Teilfläche jedenfalls mit der Eigentumsübertragung auf einen Dritten von selbst erlöschen (Böttcher, BWNotZ 1996, 80, 90; Röll a.a.O.; Schneider in Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 6 Rdn. 27; Weitnauer a.a.O.).

    16 b) Ist die abzuschreibende Teilfläche mit Sondereigentum bebaut, steht einer Teilung § 1 Abs. 4 WEG entgegen (Weitnauer a.a.O.). In diesem Falle muss das Sondereigentum an der abzutrennenden Teilfläche gemäß § 4 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer aufgehoben und die gegebenenfalls entstehenden isolierten Miteigentumsanteile mit einem oder mehreren anderen Miteigentumsanteilen am Restgrundstück durch Vereinigung gemäß § 890 Abs. 1 BGB oder Bestandteilszuschreibung gemäß 890 Abs. 2 BGB verbunden werden (Armbrüster in Bärmann, WEG, 11.Aufl., § 1 Rdn. 68; Bauer/ von Oefele, GBO, 2. Aufl., AT Rdn. V 384; Herrmann a.a.O., Röll a.a.O.; Schmid a.a.O. Rdn. 36ff; Weikart a.a.O. S. 91). Die übrige Aufteilung in Sondereigentum bleibt davon unangetastet (Armbrüster a.a.O.).

    Kurzum: Der Umstand, dass das zum WE-Grundstück gehörende Flurstück C nicht an die weiteren, das WE-Grundstück bildende Flurstücke A und D (nach Zuschreibung) angrenzt, hindert die Abschreibung des Grundstücks Fl.st. Nr. B (nach Teilung) nicht. Allerdings frage ich mich, was die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Verkehrskreisel anfangen soll.
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  10. #10
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    Zur Realteilung eines in Wohnungs-/Teileigentum aufgeteilten Grundstücks siehe auch das Gutachten des DNotI vom 15.09.2016, Gutachtennummer: 146539, erschienen im DNotI-Report 17/2016, 133-135
    http://www.dnoti.de/gutachten/index....11?mode=detail
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