Dienstbarkeit - Sondernutzungsrecht

Siehst Du richtig. Siehe den Fall 2 bei Röll, „Konkurrenz zwischen Sondernutzungsrecht und Dienstbarkeit“, NZM 2002, 601/602

Ich hänge mich mal dran.

Ich habe eine Teileigentumseinheit (Sondereigentum Keller) wo ein Stellplatz als Sondernutzungsrecht zugeordnet ist. Diese Teileigentumseinheit soll mit einer Dienstbarkeit (für fremdes Grundstück) belastet werden, wobei nur der Stellplatz der Ausübungsbereich ist. Nach der Rechtsprechung des BGH (ZWE 2020, 328ff ) ist dies ja möglich.

Ich frage mich nun, wie der Dienstbarkeitsberechtigte auf das Grundstück zu dem Stellplatz gelangt. Der Dienstbarkeitsberechtigte soll nämlich auch das Gemeinschaftseigentum (Zu- und Abfahrt) nutzen dürfen. Ist es logisch, dass der Dienstbarkeitsberechtigte dieses Gemeinschaftseigentum mit benutzen darf oder muss die Dienstbarkeit in jedem Blatt eingetragen werden?

Nach einer Nacht darüber schlafen bin ich der Meinung, dass die Dienstbarkeit nur bei der Teileigentumseinheit eingetragen werden muss. Wenn der Stellplatz Sondereigentum wäre oder eine Wohnung mit einem Wohnrecht belastet werden würde, trage ich es ja auch nur in diesem Blatt ein., auch wenn der Berechtigte Gemeinschaftseigentum mitbenutzen muss um die Dienstbarkeit ausüben zu können. Oder gibt es andere Meinungen?

§ 1 Abs. 5 WEG. Sofern also Zu- und Abfahrt nicht Bestandteil des Sondernutzungsrechtes der TE-Einheit ist, wird wohl die Grunddienstbarkeit an allen WE-Einheiten einzutragen sein, vorausgesetzt die Bewilligung gibt das auch so her.

Nach dem Urteil des BGH vom 20.3.2020, V ZR 317/18 = ZWE 2020, 328

Urteil des V. Zivilsenats vom 20.3.2020 - V ZR 317/18 -

kann das Teileigentum (hier: MEA mit SE am Keller), dem ein Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche zugeordnet ist (hier: Stellplatzfläche), auch dann mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden, wenn sich die Ausübungsbefugnis aus der Grunddienstbarkeit nur auf die im gemeinschaftlichen Eigentum befindliche Grundstücksfläche bezieht.

Zwar geht der BGH in Rz. 30 davon aus, dass außer Streit stehe, dass ein Sondernutzungsrecht nicht selbständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden könne. In Rz. 34 führt er jedoch aus, dass zwar der Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit eine Sondernutzungsfläche sein könne, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie könne aber auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen.

Wenn das SNR aber den alleinigen Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit darstellen kann, dann kommt das allerdings inhaltlich einer direkten Belastung des Sondernutzungsrechts gleich (siehe Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 10 RN 148).

Nichts desto trotz wird aber wohl von der Eintragungsfähigkeit der Grunddienstbarkeit zu Lasten des Teileigentums auszugehen sein (siehe Kral im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand: 30.09.2022, § 7 RN 164). Wie der Dienstbarkeitsberechtigte zu diesem Stellplatz gelangt (ob also eine zusätzliche Absicherung zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist), ist dann sein Problem.

Zitat von Prinz

Wie der Dienstbarkeitsberechtigte zu diesem Stellplatz gelangt (ob also eine zusätzliche Absicherung zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist), ist dann sein Problem.

Das ist ja genau mein Problem, da in der Urkunde angeben ist, dass die Dienstbarkeit auch ausdrücklich das Recht umfasst zur Nutzung der Zu- und Abfahrt (Gemeinschaftseigentum).
Die Dienstbarkeit soll gemäß der Urkunde nicht überall eingetragen werden, da ja auch nicht alle Miteigentümer mitgewirkt haben. Folglich müsste der Dienstbarkeitsinhalt abgeändert bzw. der Belastungsgegenstand (überall) erweitert werden.

Aber warum soll der Berechtigte die Zu- und Abfahrt auf Grund der Dienstbarkeit nicht nutzen können? Bei einem Wohnrecht an einer WEG-Einheit muss der Berechtigte ja auch zur Wohnung kommen oder wenn die Teileigentumseinheit nur ein Stellplatz ist, der Berechtigte auch zum Stellplatz fahren können.

Sorry, habe ich überlesen. Wenn die Dienstbarkeit ausdrücklich auch das Recht zur Nutzung der Zu- und Abfahrt (Gemeinschaftseigentum) erfassen soll, dann muss sie zu Lasten aller Einheiten eingetragen werden, da das Sondernutzungsrecht nur den räumlichen Bereich des Stellplatzes erfasst.

Vielen Dank für die Antworten. Mal sehen ob die Auffassung so geteilt wird.

Was ist aus dem Vergleich mit dem Wohnungsrecht geworden?

gute Frage

hinkt der Vergleich mit dem wohnrecht?

Zum „Stellplatzrecht“ (BayObLG, Beschl. v. 3.11.1987 - BReg. 2 Z 132/86):

„[…] Im Rechtssinn belastet ist das Teileigentum. Die Dienstbarkeit kann freilich nur bestellt werden, wenn die “einzelnen Beziehungen”, in denen der Berechtigte das Teileigentum benutzen darf, sich auf das Sondereigentum richten. (Das schließt freilich nicht aus, daß mit der Befugnis zur Benutzung eines Stellplatzes oder eines Raumes einer Wohnung selbstverständlich auch die zur nötigen Mitbenutzung der Zufahrt oder des Treppenhauses verbunden werden können; […].“

Der Berechtigte will das Fahrzeug ja nicht stilllegen.

Vorliegend gibt es kein Sondereigentum an einem Stellplatz, das dazu berechtigen könnte, auch die Zu- und Abfahrt zu benutzen. Das Sondereigentum besteht an einem Kellerraum. Soweit ein Sondernutzungsrecht besteht, beschränkt sich die Befugnis des Berechtigten auf die Benutzung des Stellplatzes. Auf diese aus dem SNR resultierende Befugnis stellt der BGH im Urt. v. 20.3.2020, V ZR 317/18 ab, weil die übrigen Miteigentümer bereits von der Mitbenutzung ausgeschlossen sind. Von der Mitbenutzung der TG-Zu- und Abfahrt sind die übrigen Miteigentümer nicht ausgeschlossen. Es ist mithin das nicht dem SNR unterliegen Gemeinschaftseigentum betroffen, das die Bewilligung aller Wohnungseigentümer erfordert (siehe etwa Jörn Heinemann in Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, NK-BGB, Band 3: Sachenrecht, 5. Auflage 2022, § 6 WEG RN 22)

Ein Sondereigentum kann in der Weise mit einer Dienstbarkeit belastet werden, daß der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit über den des Sondereigentums hinaus auch einen räumlichen Teil des Gemeinschaftseigentum erfasst (BGH). Deswegen erfasst das "Stellplatzrecht" (BayObLG) auch die Zu- und Abfahrt und das "Kellerrecht" (BGH) auch das Sondernutzungsrecht (Stellplatz). Es genügt das Sondereigentum an einem Kellerraum, damit der Sondereigentümer über das Gemeinschaftseigentum zu seinem Stellplatz gelangen kann. Und entsprechend auch der Dienstbarkeitsberechtigte.

Ich verstehe die Entscheidung des BGH in dem Sinn, wie sie Heinemann in Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, NK-BGB, Band 3: Sachenrecht, 5. Auflage 2022, § 6 WEG RN 22 versteht (Zitat): „Das Sondernutzungsrecht eines Wohnungs- oder Teileigentums kann den ausschließlichen Ausübungsbereich einer Dienstbarkeit darstellen.64 Unzulässig sind hingegen Dienstbarkeiten, deren Ausübung auf das gemeinschaftliche Eigentum (erforderlich ist hierfür eine Belastung des ganzen Grundstücks, → § 1 Rn. 8)65 oder ein Sondernutzungsrecht beschränkt ist (anders NK-BGB/Otto § 1018 Rn. 30; 1026 BGB Rn. 6).66

66 BGH ZMR 2020, 776 (778) = ZWE 2020, 328 (330) mAnm Heinemann; OLG Düsseldorf NJW-RR 1986, 1076; OLG Schleswig DNotZ 2012, 359; OLG München ZWE 2013, 321; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 44.

Das ist auch die Sichtweise von Mohr im Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 1090 RN 41: „Betrifft die Dienstbarkeit dagegen Teile des Gemeinschaftseigentums, so können nur alle Eigentümer gemeinsam die Belastung vornehmen.271 Dies gilt auch dann, wenn für den Teil ein Sondernutzungsrecht nach § 15 Abs. 1 WEG für den betroffenen Eigentümer besteht.272 Dagegen hält der BGH die Belastung allein des Sondereigentums für zulässig, soweit es nach § 5 WEG zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum berechtigt.273“

Vorliegend bezieht sich die Ausübung der Dienstbarkeit nicht auf das Sondereigentum am Keller. Sie ist auf das gemeinschaftliche Eigentum bzw. des daran bestehenden Sondernutzungsrechts (Stellplatz) beschränkt. Auch tritt mit der Bestellung der Dienstbarkeit -anders als bei vermieteten Objekten, bei denen der Mieter in die Position des Eigentümers eintritt- eine Vervielfältigung der Nutzungsberechtigten ein. Konsequenz Deiner Ansicht wäre, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer zugunsten x-beliebiger Dritter Dienstbarkeiten bestellen könnte, wonach diese das Gemeinschaftseigentum (Hausflur/Fahrradraum/Tiefgarage) mitbenutzen können. Hältst Du das für zulässig?

Der Unterschied zwischen dem vorliegenden Stellplatzrecht und dem des BayObLG besteht nach meinem Verständnis lediglich darin, dass den Ausübungsbereich nicht unmittelbar das Sondereigentum darstellt. Was den Zugang über das Gemeinschaftseigentum anbelangt, sind die Dienstbarkeiten im Übrigen vergleichbar. Deswegen hinkt meiner Ansicht nach auch der Vergleich mit dem Wohnungsrecht nicht. Die Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Dienstbarkeitsberechtigten erfolgt jeweils auch nur in dem Umfang, wie der Sondereigentümer sie selbst ohne Weiteres wahrnehmen kann. Halte ich für zulässig.

Wenn ich Eigentümer in einer WEG Anlage bin und es Sondernutzungsrechte an Stellplätzen gibt, dann weiß ich doch, dass der "Inhaber" des Sondernutzungsrechtes mit seinem PKW über das Gemeinschaftseigentum fahren muss um zum Stellplatz zukommen. Weiterhin weiß ich auch, dass jeder Eigentümer seine Einheit mit einer Dienstbarkeit belasten kann und der Dienstbarkeitsberechtigte auch zum Stellplatz kommen muss. Ob ich nun das Sondereigentum nebst Sondernutzungsrecht komplett belaste oder nur das Sondereigentum mit Ausübungsbereich Sondernutzungsrecht, kann doch kein Argument sein, dass der Dienstbarkeitsberechtigte das Gemeinschaftseigentum benutzen kann oder nicht. Der Ausübungsbereich betrifft doch nur das Verhältnis Sondereigentümer und Berechtigter. Die anderen Eigentümer sind davon nicht tangiert. Weiterhin ist es den anderen Eigentümern doch egal, ob die Dienstbarkeit einen eingeschränkten Ausübungsbereich hat, da der Sondereigentümer doch auch seine Einheit komplett belasten kann und somit der Berechtigte die Rechte hat. Folglich müssen die anderen Eigentümer dies doch hinnehmen und sind nicht betroffen.

Außerdem kann doch die rechtliche Qualität des Stellplatzes (jetzt Sondernutzungsrecht) keinen Einfluss haben, da ja auch der Stellplatz rechtlich Sondereigentum sein könnte und dann das Teileigentum direkt belastet würde.

Wie gesagt, halte ich die Sichtweise von Heinemann in Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, NK-BGB, § 6 WEG RN 22 und Mohr im Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 1090 RN 41 für zutreffender.