Bezeichnung der Belastungsvollmacht in Grundschuldurkunde

  • Hallo und guten Morgen,

    ich habe folgendes Problem:

    Es liegt zum einen der Kaufvertrag (in Ausfertigung) vor, welcher die Belastungsvollmacht enthält.

    Des Weiteren liegt die Grundschuldbestellungsurkunde vor.

    In der Grundschuldurkunde handeln die Erwerber für die derzeitigen Eigentümer. Mir hat die Bezeichnung der Vollmacht, aufgrund derer gehandelt wird, nicht genügt, weshalb ich den Notar gebeten habe, die Urkunde entsprechend zu ergänzen.

    Die Formulierung lautete wie folgt: "... aufgrund der Belastungsvollmacht in § 12 des Kaufvertrags für ..." Es ist weder ein Datum noch eine UR-Nr. angegeben. Das fand ich doch etwas dürftig.

    Sehe ich das zu eng? Bin etwas irritiert, da der Notar beantragt "zur Vermeidung einer Dienstaufsichtsbeschwerde die Grundschuld sofort einzutragen" und dann folgen noch einige neben der Sache stehende Aussagen. Ich bin geneigt zurückzuweisen.

    Wie seht ihr das?

  • ... da der Notar beantragt "zur Vermeidung einer Dienstaufsichtsbeschwerde die Grundschuld sofort einzutragen" und dann folgen noch einige neben der Sache stehende Aussagen.

    Es ist mir schleierhaft, wie man als Notar so seltsam reagieren kann.

    Ich denke auch, dass die Vollmachtsurkunde genau bezeichnet werden muss. Grundlage dürften §§ 12, 13a BeurkG sein.

  • Die Formulierung "zur Vermeidung einer Dienstaufsichtsbeschwerde die Grundschuld sofort einzutragen", dürfte sich (mindestens) haarscharf an der Grenze zur versuchten Nötigung bewegen.

    Immerhin gibt er zu erkennen, dass der das Eintragungshindernis nicht zu beseitigen gedenkt. Unter diesen Voraussetzungen muss die Zwischenverfügungsfrist für eine Zurückweisung nicht abgewartet werden.

  • Bin auch der Meinung, dass die Geschichte mit der Androhung der Dienstaufsichtsbeschwerde völlig daneben ist!

    Aber in der Sache würde ich hier nicht zustimmen. Selbst wenn gar kein Verweis auf die Vollmacht in der Grundschuldbestellungsurkunde vorhanden wäre, wäre für mich als Grundbuchrechtspfleger, unabhängig von der Frage, ob der Notar eine Formvorschrift nach dem BeurkG evtl. verletzt hat oder nicht, allein entscheidend, ob der Vollmachtnehmer sein Vertretungshandeln offengelegt hat und ob die Vollmacht in entsprechender Form vorliegt (wovon ich einfach mal ausgehe). Für uns kann es ja egal sein, aufgrund welcher Vollmacht der Vertreter Vertretungsmacht hatte.

  • Also vorliegen muß die Vollmacht schon, und das muß sich auch aus der Urkunde ergeben. Entweder also Ausfertigung oder wenigstens Bestätigung des Notars, dass Urschrift unwiderrufen vorliegt und die Voraussetzungen zur Erteilung einer Ausfertigung vorliegen.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Also vorliegen muß die Vollmacht schon, und das muß sich auch aus der Urkunde ergeben. Entweder also Ausfertigung oder wenigstens Bestätigung des Notars, dass Urschrift unwiderrufen vorliegt und die Voraussetzungen zur Erteilung einer Ausfertigung vorliegen.

    Was ist denn, wenn ein Vertreter eine Bewilligung lediglich (zB beim Ortsgericht) unterschriftsbeglaubigen lässt? Dann kann die Vertretungsmacht ggü dem GBA auch durch Vorlage der Vollmacht in Urschrift oder Ausfertigung beim GBA nachgewiesen werden; ein Verweis darüber, ob die Vollmacht bei der Unterschriftsbeglaubigung vorgelegen hat, ist in diesem Fall mE entbehrlich. Selbiges muss dann aber auch bei einer Beurkundung gelten. Da die Finanzierungsvollmacht im Ausgangsfall in Ausfertigung vorlag, dürfte mE alles ok sein.

  • Was ist denn, wenn ein Vertreter eine Bewilligung lediglich (zB beim Ortsgericht) unterschriftsbeglaubigen lässt? Dann kann die Vertretungsmacht ggü dem GBA auch durch Vorlage der Vollmacht in Urschrift oder Ausfertigung beim GBA nachgewiesen werden; ein Verweis darüber, ob die Vollmacht bei der Unterschriftsbeglaubigung vorgelegen hat, ist in diesem Fall mE entbehrlich. Selbiges muss dann aber auch bei einer Beurkundung gelten. Da die Finanzierungsvollmacht im Ausgangsfall in Ausfertigung vorlag, dürfte mE alles ok sein.


    "Von der Vollmacht darf lediglich vor dem amtierenden Notar Gebrauch gemacht werden." :teufel:

    ...und ob die Ausfertigung der (richtigen) Kaufvertragsurkunde vorlag bzw. ob hinreichend nachgewiesen ist, dass dies die richtige Vollmachtsurkunde war, war gerade Frage des Theadstarters.

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  • Eben.

    Unstreitig dürfte jedenfalls sein, dass es sich wieder einmal um eine jener Schludrigkeiten handelt, die es tunlichst zu vermeiden gilt. Wenn aufgrund einer Vollmacht gehandelt wird, dann ist diese exakt zu bezeichnen.


  • "Von der Vollmacht darf lediglich vor dem amtierenden Notar Gebrauch gemacht werden." :teufel:

    ...und ob die Ausfertigung der (richtigen) Kaufvertragsurkunde vorlag bzw. ob hinreichend nachgewiesen ist, dass dies die richtige Vollmachtsurkunde war, war gerade Frage des Theadstarters.

    Das verstehe ich nicht. Selbst wenn deine Sachverhaltserweiterung tatsächlich so vorhanden wäre, was wir hier nicht wissen, wäre doch (zumindest sehr wahrscheinlich mangels weiterer Sachverhaltsangabe) vor dem "richtigen" Notar Gebrauch von der Vollmacht gemacht worden. Mein Hinweis mit dem Ortsgericht diente lediglich als Argumentationsbeispiel, dass es auch noch andere Möglichkeiten der Vorlage des Vertretungsnachweises gibt. ;)

    Und den zweiten Satz verstehe ich auch nicht. Durch die in Ausfertigung vorliegende Finanzierungsvollmacht liegt doch der Nachweis der Vertretungsmacht vor! Ob es noch weitere Vollmachten daneben gibt (was wiederum äußerst unwahrscheinlich ist), ist doch völlig egal.

    Stelle gerade fest, dass ich noch nie einen Notar von einer mE ordnungsgemäß nachgewiesenen Vertretung überzeugen musste!!! :wechlach:

    Ansonsten stimme ich Cromwell (wie eigentlich immer) zu! :) Trotzdem würde ich mir keine blutige Nase vom OLG abholen

  • Mein Haus- und Hofnotar geht jetzt dazu über, dass er die Sicherungsabreden (Die Grundschuldgläubigerin darf die Grundschuld nur insoweit verwerten als... etc.), die der Verkäufer mit dem Käufer gemacht hat um ihm eine Belastungsvollmacht erteilen zu können, jetzt in der Grundschuldbestellungsurkunde, nicht mehr wiedergibt, sondern stattdessen hierfür eine Bezugnahme über 13a BeurkG macht.
    Die Belastungsvollmacht sagt aber wortwörtlich, dass die Vollmacht nur dann gilt, wenn die entsprechenden Punkte der Sicherungsabrede in der Bestellungsurkunde "wiedergegeben werden".
    Ich neige jetzt daher dazu, die Vollmacht als nicht wirksam anzusehen und die Eintragung der Grundschuld zu verweigern, da meines Erachtens eine Bezugnahme bereits durch den Wortlaut der Vollmacht ausgeschlossen ist.
    Im Übrigen binden die Sicherungsabreden teilweise auch den Grundpfandrechtsgläubiger und ich als Grundbuchamt kann natürlich jetzt nicht feststellen, ob auch dieser über die Einschränkungen bescheid weiß, da die Bezugsurkunde jetzt natürlich weder beigefügt noch Verlesen wurde.
    Ich bin mir ziemlich sicher, dass ich letzteres wahrscheinlich ignorieren kann, jedoch bleibt ein Zweifel hinsichtlich Teil 1. Für Input wär ich daher dankbar.

    10 von 9 Juristen können kein Mathe...
    Niveau ist keine Hautcrème!

  • Das würde ich auch beanstanden. "In der Urkunde wiedergegeben" ist meiner Meinung nach etwas anderes als "beurkundungsrechtlich Teil der Urkunde".

    Ich verstehe auch nicht was das soll. Wenn ihm das Lesen zuviel ist, dann soll er halt auf eine Belastungsvollmacht umstellen, die eine wörtliche Wiedergabe von was auch immer nicht verlangt. Gibt's genug Muster dafür.

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  • interessanter Aufsatz generell zum Thema:

    Notar Kesseler: Gestaltung von Belastungsvollmachten in Grundstückskaufverträgen (DNotZ 2017, 651)

  • interessanter Aufsatz generell zum Thema:

    Notar Kesseler: Gestaltung von Belastungsvollmachten in Grundstückskaufverträgen (DNotZ 2017, 651)

    Ohne diesen zu kennen, hatte ich eine Vollmacht wie in Teil VII des Aufsatzes vorgeschlagen zur Prüfung vorliegen. Führte bei mir zur Beanstandung, da die Einschränkung der Sicherungsabrede nicht in die Urkunde aufgenommen war, was ich aufgrund des letzten Halbsatzes im 2. Absatz der Vollmacht für erforderlich hielt (m. E. eine Einschränkung der Vollmacht dahingehend, dass diese nur im Rahmen von Sicherungsvereinbarungen erteilt wird, so dass wiederum dann die im 4. Absatz des Musters hinsichtlich der Sicherungsvereinbarung gemachte Einschränkung der Vollmacht zu beachten ist). Nach der Beanstandung wurde mir der Aufsatz zugeleitet, ich habe dann auch eingetragen. Die "Klarstellung" am Ende des 2. Absatzes hat mich eher verwirrt... m. E. sollte man nach "abzugeben" einen Punkt setzen. Auch unter den Kollegen hier waren die Meinungen unterschiedlich. Es würde mich interessieren, wie das Muster hier im Forum gesehen wird.

  • Siehe auch § 14 BeurkG.


    Mit § 14 BeurkG hat dies hier aber auch gar nichts zu tun. Es handelt sich weder um "Bilanzen, Inventare, Nachlaßverzeichnisse oder sonstige Bestandsverzeichnisse über Sachen, Rechte und Rechtsverhältnisse" noch um "Erklärungen, die bei der Bestellung einer Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld, Schiffshypothek oder eines Registerpfandrechts an Luftfahrzeugen aufgenommen werden und nicht im Grundbuch, Schiffsregister, Schiffsbauregister oder im Register für Pfandrechte an Luftfahrzeugen selbst angegeben zu werden brauchen" - damit sind schuldrechtliche Abreden, insbesondere die Zweckerklärung, gemeint. Im Vordruck einer bekannten Bausparkasse findet sich dazu die Zwischenüberschrift: "Nicht Teil der notariellen Urkunde und auch nicht für das Grundbuchamt bestimmt". Dass die Vollmacht, ohne die eine Eintragung gar nicht möglich ist, nicht unter diese Bestimmung fällt, sollte offensichtlich sein.

    Hier wird vielmehr nach § 13a BeurkG "auf eine andere notarielle Niederschrift verwiesen". Da kann man auf das Beifügen genauso verzichten wie auf das Vorlesen.

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  • Es würde mich interessieren, wie das Muster hier im Forum gesehen wird.


    Zu kompliziert und durch seine verschwurbelte Sprache eher gefährlich. Es liegt in der Natur der Sache, dass die Belastungsvollmacht nur funktioniert, wenn die Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechte für den Käufer in jedem Fall funktioniert. Die Absicherung des Verkäufers ist Sache derjenigen, die die Gestaltung vorschlagen, also von Notar und Käuferbank.

    Daher halte ich alle Formulierungen, die nicht die im Außenverhältnis uneingeschränkte Vollmacht zur Belastung des Vertragsgegenstands mit Grundpfandrechten nebst Zinsen und Nebenleistungen in beliebiger Höhe zugunsten von Kredit- und Versicherungsinstituten, die im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassen sind (Was bitte ist das von Kessler vorgeschlagene "deutsche Kreditinstitut"? Eines in einer Rechtsform deutschen Rechts? Eines mit Sitz oder Niederlassung in Deutschland? Eines, dessen wirtschaftliche Berechtigte ganz (oder überwiegend) deutsche Staatsangehörige sind?) enthalten, für grundsätzlich ungeeignet. Alles andere mag man in schuldrechtlichen Verpflichtungen regeln, oder in Anweisungen an den Notar, der dann, wenn's schief geht, seinen haftpflichtversicherten Kopf hinhalten muss.

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