Widerspruch Teilungserklärung / Aufteilungsplan

  • Hallo zusammen,

    ich habe hier ein - für unsere Verhältnisse - großes Wohnungsei mit 74 Wohnungen und 90 Stellplätzen reinbekommen.

    Zwei Probleme:

    • An den 90 TG-Stellplätzen wird jeweils Sondereigentum begründet. Im Aufteilungsplan haben sie nur einfache Nummern von 1 bis 90. Laut Teilungserklärung sollen sie im Aufteilungsplan mit T1 bis T90 bezeichnet sein. Ist mein Problem zu kleinkrämerisch und eigentlich gar kein Problem oder hindert dieser Widerspruch sogar die Entstehung von Sondereigentum?


    • Es sind alle Räume einer Wohnungseinheit mit derselben Nummer bezeichnet. Nur bei einer Einheit fehlt in einem Raum die entsprechende Nummer im Aufteilungsplan. Eigentlich ist es aber für mich klar und offensichtlich, dass es sich hierbei um ein Gäste-WC handelt und dieses zur entsprechenden Wohnung gehört. Problematisieren? :gruebel:
  • Hallo.

    Zu 1.: Beides muss übereinstimmen -> Beanstanden
    Zu 2.: Die Nummer muss durch das Bezirksamt mit Unterschrift und Dienstsiegel ergänzt werden -> Beanstanden

    Liebe Grüße

  • Ein Balkon ist im Aufteilungsplan blau gefärbt und mit Nr. 1 gekennzeichnet.

    Laut Teilungserklärung: "Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoß im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet".

    Weiter wird in der Urkunde am blau gefärbten Balkon ein Sondernutzungsrecht für Eigentümer 1 begründet.

    Wie handhabt ihr so was? Nachtrag und neuer Plan (nachdem ich auch keinen Grundriss vom leidigen Spitzboden habe)?

  • Muß kein Widerspruch sein. Nur ist dann noch auszuführen, welcher Teil Sondereigentum ist (Gebäudebestandteil) und welcher Sondernutzungsrecht (konstruktiver Teil) -> BeckOK/Hügel WEG § 3 Rn. 4

    Einmal editiert, zuletzt von 45 (7. Dezember 2017 um 10:00)

  • Ah ja stimmt, da hab ich wieder nicht dran gedacht. Lt. Urkunde sind Beläge, Geländer und Brüstung Sondereigentum. Da kann ichs ja gleich so auslegen, dass das Sondernutzungsrecht selbstverständlich nur die konstruktiven Teile betrifft und mit dem Spitzboden schließ ich mich halt entgegen BayObLG dem Notar Schmidt in MittbayNot 1997, 276 an. Und beim Heizraum ist keine Tür eingezeichnet, aber der durchgehende Strich ist bestimmt eine Schiebetür und schon kann man es eintragen.

  • ... und schon kann man es eintragen.

    Wäre ich jetzt nicht so großzügig ->

    OLG München, Beschluss vom 23.09.2011; 34 Wx 247/11:

    "Der einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, so dass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann."

    OLG München, Beschluß vom 30.01.2007; 34 Wx 116/06:

    "Nicht alle Bestandteile eines Balkons sind sondereigentumsfähig. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen Brüstungen, Decken, Türen, die Bodenplatte, die Isolierschicht und Abdichtungsanschlüsse zum Gebäude. Diese Zuordnung kann nicht durch Vereinbarung abgeändert werden."

    Wie oben schon geschrieben, gehört der Balkon damit als Gebäudebestandteil zum Sondereigentum und die konstruktiven Teile zum Gemeinschaftseigentum. Soweit er gemeinschaftliches Eigentum darstellt, sollte, anders als es der Leitsatz zur Entscheidung vom 23.09.2011 vermuten läßt, daran auch ein Sondernutzungsrecht begründet werden können. Zwengs der Kostentragung. Abhängig davon, wie das in der Urkunde dargestellt ist, hätte ich mir das gegebenenfalls trotzdem noch ergänzen lassen. Aber wenn du meinst ;).


  • Wäre ich jetzt nicht so großzügig ->

    OLG München, Beschluss vom 23.09.2011; 34 Wx 247/11:

    "Der einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, so dass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann."

    ME lässt sich am Balkon ein SNR begründen

    Wie hier dargestellt,
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…842#post1113842
    ist ein Balkon nach hM nicht wesentlicher Bestandteil der Wohnung iSv § 94 BGB, sondern des Gebäudes. Nur für Bestandteile des Gebäudes, die keine Räume sind, kennt § 5 Abs. 1 WEG eine vom Parteiwillen unabhängige Zuordnung zum Sondereigentum (s. die Anmerkung von Dötsch zum Beschluss des OLG München, 34 ZS, vom 23.09.2011, 34 Wx 247/11 in der ZfIR 2011, 881, 882 ff).

    Dazu führt Rapp in seiner Anmerkung in der RNotZ 2012, 41/43 aus: „Obwohl dies in § 5 Abs. 1 WEG nicht ausdrücklich so bezeichnet ist, ist sich die h. M. darüber einig, dass es sich um wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder des Gebäudes handeln muss (BGHZ 73,308; 78, 227; DNotZ 1975, 533; BayObLG ZWE 2000, 213). Dies ist bei einem Balkon zu bejahen“.

    Wie hier dargestellt
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1043209
    vermengt das OLG München die Sondereigentumsfähigkeit von Räumen und Gebäudebestandteilen.

    Böttcher hält daher in der ZNotP 2013, 128 ff den von Hügel/Elzer proklamierten Widerspruch gegen diese Entscheidung für begründet, weil ein Raum nicht wesentlicher Bestandteil von anderen Räumen sein kann.

    Wollte man der Entscheidung des OLG München Folge leisten, müsste man auch bei nachträglichen Balkonanbauten dann entweder auch hier § 94 BGB heranziehen oder durch Auslegung der §§ 13, 14 WEG zum gewünschten Ergebnis gelangen (s. Dötsch, aaO).

    Auch gibt es Stimmen in der Literatur, die Balkone schlechthin nicht für sondereigentumsfähig halten (s. Rapp im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, § 5 WEG RN 7 unter Zitat: Bub, in: FS Decker 54 und die Nachweise bei Grziwotz in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 5 RN 68 Fußnote 3)

    Der Leitsatz 1 des Beschlusses des KG Berlin 1. Zivilsenat vom 08.11.2016, 1 W 493/16, lautet:

    Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Ein Balkonraum, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist nicht zwingend Sondereigentum (Abgrenzung von OLG München, FGPrax 2011, 281).

    Daher ist mE die Begründung eines SNR am Balkon -entgegen OLG München- zulässig.

    Wird hingegen SE am Balkon begründet, kann es sich nicht auf diejenigen Teile erstrecken, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind (s. den von 45 zitierten Beschluss des OLG München vom 30.01.2007; 34 Wx 116/06). Das LG Itzehoel führt im Urteil vom 29.09.2009, 11 S 11/09 aus: „Werden Balkone oder Loggien in der Teilungserklärung im Ganzen dem Sondereigentum zugeordnet, beschränkt sich die Zuweisung auf die räumliche Einheit und die sondereigentumsfähigen Bestandteile“.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Damit ist es so gekommen, wie es Schmidt in seiner Anmerkung zur Entscheidung vom 23.09.2011 (ZWE 2012, 37) bereits geahnt hat, indem man beim Raum als wesentlicher Bestandteil ansetzt. Dazu schon Schmidt in MittBayNot 5/2001, 442. Ist in der Kommentierung allerdings auch positiv aufgenommen worden (unter anderem MüKo/Commichau WEG § 5 Rn. 25). Ändert aber nichts daran, dass die Urkunde hier ungenau sein wird, aber nicht widersprüchlich.

  • Würdet ihr da eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangen, wenn ein Nachtrag mit neuem Plan (auch Zugang zu Heizraum und Grundriss Spitzboden ursprünglich nicht eingezeichnet) vorgelegt wird? Braucht man doch eigentlich nicht, da sich am Sondereigentum nichts ändert.

  • Guten Morgen,

    in einer TE heißt es:

    "...MEA von 80/1000
    verbunden mit den SE an der Whg. im Dachgeschoss sowie den Speicherbereichen im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 4 bezeichnet. Zu den Speicherbereichen wird ausdrücklich festgestellt, dass diese nur über die Whg. 4 zugänglich sind, und zwar abweichend zum Aufteilungsplan durch einen Zugang über den Abstellraum und einen Zugang über das rechts neben der Eingangstür belegene Zimmer. "


    weiter unter im Text:

    "Bei Diskrepanz zw. Aufteilungsplan und dem Textteil dieser Urkunde ist der Plan maßgeblich, es sei denn, es ist ausdrücklich auf die Abweichung hingewiesen."


    Im Plan selber sind sämtliche Räume + die Speicherbereiche mit Nr. 4 gekennzeichnet. Allerdings sind zu den Speicherräumen keine Zugänge vorhanden. Dies sollte wohl durch den Textteil "ersetzt" werden.

    Ich denke, dass das so nicht geht und bin der Meinung der Plan muss hinsichtlich der fehlenden Zugänge zu den Speicherbereichen ergänzt werden.

  • Wahrscheinlich eine banale Frage:

    Aufteilung gem. Teilungserklärung mit Sondereigentum an Wohnungen gem Nr. 1, 2 und 3 im Plan. Im Aufteilungsplan sind die jeweiligen Räume mit den vorgenannten Zahlen versehen, nur die Abstellräume, von denen es immer 2 gibt, werden mit 1.1 und 1.2. (2.1./2.2...) bezeichnet.

    Beigefügt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und damit verbunden einen inhaltsgleichen Plan (jede Seite extra unterschrieben und gesiegelt von der bescheinigenden Behörde), bei denen die jeweiiligen Zahlen der Wohnungen umkringelt wurden( Auch hier Bezeichnung wie oben).

    Würdet ihr hier auf eine Korrektur der Zahlen von "1.1"/"1.2"auf "1" in dem Plan zu der Teilungserklärung drängen oder es so durchgehen lassen? Eine neue Abgeschlossenheitsbewscheinigung erscheint mir nicht notwendig.

    Lg

  • Ich würde einen Vermerk anbringen, dass ich die TE dahingehend auslege, dass die Kellerräume die selbe Nummer wie die Wohnungen haben. Die Bezeichnung 1.1., 1.2 dienen nur dem Hinweis, dass es zwei Kellerräume sind, welche zur jeweiligen Wohnung gehören.

  • Auszulegen ist da eigentlich nichts. Spätestens seit dem Beschluss des OLG München vom 24.09.2018, 34 Wx 194/18 = ZWE 2019, 207 ff. mit Anm. Hüren
    https://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-33770?hl=true
    wonach ausgetauschte Nebenräume die Nummer desjenigen Sondereigentums beibehalten können, zu dem sie bisher gehörten (Zitat: Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 91; Grziwotz DNotZ 2009, 405/407 f.; ders. MittBayNot 2011, 230 f) macht die Untergliederung der Nebenräume im Hinblick auf die etwaige spätere anderweitige Zuordnung Sinn, wenn dadurch die Zuordnung zur betreffenden Einheit nicht in Frage steht. Da das OLG München bei einer anderweitigen Zuordnung der Kellerräume keine Umnummerierung für erforderlich erachtet, müsste sonst nämlich zum Beispiel bei der Zuordnung eines der beiden, lediglich mit Nr. 1 beschriebenen Keller zu einem der anderen Objekte eine Lagebeschreibung erfolgen, wie etwa: „Das Sondereigentum am Keller Nr. 1 links ist nunmehr der Einheit Nr….zugeordnet und mit dem dortigen Miteigentumsanteil verbunden.“. Gedanklich wäre dann mit der Einheit Nr. 1 noch das Sondereigentum am Keller Nr. 1 rechts verbunden, was aber aus dem Beschrieb des SE dann nicht mehr hervorginge.

    Die Untergliederung in 1.1 und 1.2 etc. steht für die Beifügung eines Buchstabens.

    Dazu führen Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021in § 7 RN 39 aus:
    „Entscheidend ist, ob die Einheiten im Aufteilungsplan so mit Nummern gekennzeichnet sind, dass für jeden objektiven Betrachter erkennbar ist, welche Räume und Grundstücksteile zu einer Sondereigentumseinheit zählen. Das Beifügen eines Buchstabens ist dann unproblematisch, wenn sich hierdurch keine Zuordnungsprobleme ergeben“.

    Grziwotz führt dazu in Erman BGB, Kommentar, 16. Auflage 2020, § 7 WEG RN 3 aus:
    „Die Nr im Text und im Plan sollen sich entsprechen; dies ist allerdings auch bei „1“ und „001“ der Fall, ebenso wohl bei „1“ für die Wohnung und „G1“ bzw „I“ für die Garage. Die Verwendung von Bruchnummern („1/1“) und Buchstabenzusätzen („1a, 1b“) ist ebenfalls zulässig.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Ich danke euch zunächst für eure Meinung.
    Vorab:
    Hier geht es nicht um Kellerräume sondern um mehrere Abstellräume innerhalb der Wohnung. Eine spätere Neuzuordnung der Räume zu anderen Wohnungseigentumeinheiten ist daher wohl ausgeschlossen

    Als Fazit stellt ich jedoch fest, dass ihr die Bezeichnung als unproblematisch anseht. Ich danke euch

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