Umwandlung Teileigentum in Wohnungseigentum

  • Hallöchen,

    letztes Jahr wurde die Teilungserklärung der WEG geändert, es habenalle WEG Eigentümer zugestimmt und auch alle dinglichen Berechtigten.
    Jetzt habe ich einen Anruf vom Notariat erhalten, dassdamals vergessen wurde „Räume“ in „Wohnung“ zu ändern. Dies stellt ja eineÄnderung von Teileigentum in Wohnungseigentum dar.

    1. Da damals alle zugestimmt haben, kann ich dasjetzt einfach nachholen?
    2. Wie würde dann der Vermerk im Grundbuch lauten?

    3. Sind alle anderen GB-Blätter auch betroffen undmuss ich das dort auch vermerken?
    4. Brauche ich dafür einen Antrag? Oder reichtdiese telefonische Anregung? (damals wurde ja schon die Änderung beantragt)



    Hoffe ihr könnt mir helfen, bin auf dem Gebiet WEG ziemlicher Neuling.

  • Ich vermute mal, dass es bei der Änderung der Teilungserklärung vor einem Jahr nicht um die Änderung der Zweckbestimmung ging.

    Sieht denn die ursprüngliche Teilungserklärung überhaupt eine Zweckbestimmung vor ?

    Wenn bislang etwa nur nicht zu Wohnzecken dienende Räume gestattet waren und aus ihnen jetzt solche zu Wohnzwecken werden sollen, dann bedarf es nicht nur der Vorlage von GB-Erklärungen aller Wohnungs- und Teileigentümer (sofern es keine Ermächtigung zur Änderung der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung gibt; s. dazu Kral im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.10.2017, Sonderbereich WEG RN 187), sondern auch der Vorlage neuer Aufteilungspläne und einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung, s. hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…719#post1122719
    und OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 22.12.2016, 34 Wx 306/16, Rz. 16 mwN
    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-110186?hl=true

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Also in der Teilungserklärung ist Folgendes geregelt:

    "Die Nutzung der Wohnungen istnur für Wohnzwecke gestattet.

    Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung der Wohnungen istnur gestattet, soweit diese Nutzung gegenüber einer Wohnnutzung keine größerenBeeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer oder desGemeinschaftseigentums mit sich bringt.


    Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung liegtvor, wenn die beabsichtigte Nutzungsänderung für die andern Sondereigentümeroder die Hausbewohner eine unzumutbare Beeinträchtigung zur Folgen haben könnteoder sie den Charakter des Sondereigentums nicht nur unwesentlich verändert.

    Eine Änderung der bei den einzelnen Sondereigentumsrechtenangegebenen Nutzungsart ist nur mit Zustimmung derWohnungseigentümergemeinschaft zulässig.

    Die Zustimmungsbefugnis liegt bei dem Verwalter


    Bezüglich des Sondereigentums 7 ist eine gewerbliche Nutzungvorgesehen."


    Heißt für mich, dass lediglich der Verwalter zustimmen mussund ich auch keine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauche oder?(Sondereigentum 7 ist das Betroffene)


    Und wenn ich den anderen Thread richtig verstanden habe,dann muss ich auch in allen Blättern entsprechende Vermerke machen.


  • Ich verstehe die von Dir genannte Regelung so, dass sie eine Öffnungsklausel enthält, wonach die Wohnungseigentümer anstelle einer Vereinbarung auch im Beschlusswege darüber entscheiden können, dass der Nutzungszweck geändert wird. In diesem Fall kann auch der Verwalter ermächtigt werden, die Zustimmung zu erklären (OLG Köln, Beschluss vom 29. 10. 2001, 16 Wx 180/01 = NZM 2002, 29).

    Allerdings sind Beschlüsse nicht eintragungsbedürftig (§ 10 Absatz 4 WEG). Und da sie nicht eintragungsbedürftig sind, sind sie grundsätzlich auch nicht eintragungsfähig (Hügel im BeckOK BGB, Stand 15.06.2017, § 10 WEG RN 40 unter Zitat:BGHZ 127, 99; OLG München ZWE 2014, 167; NJW 2010, 450; BayObLG NJW 1995, 202; Bärmann/Suilmann Rn. 189).

    Vorliegend soll aber offenbar eine Eintragung erfolgen.

    Auch bezieht sich die vorgesehene Zustimmung des Verwalters auf die Änderung der Nutzung zu Wohnzwecken in eine solche zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken, während erst nachfolgend geregelt ist, dass „bezüglich des Sondereigentums 7 eine gewerbliche Nutzung vorgesehen“ ist.

    Ich gehe davon aus, dass es sich bei dieser Regelung um eine Zweckbestimmung im weiteren Sinne handelt, bei der es zur Eintragung zwar der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer (wie sie vorliegend ja auch durch die Regelung „Eine Änderung der bei den einzelnen Sondereigentumsrechten angegebenen Nutzungsart ist nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig“ vorgesehen ist), nicht hingegen der Gläubiger bedarf (s. dazu das Gutachten des DNotI vom 18.10.2016, Abruf-Nr. 150061
    https://www.google.de/url?sa=t&rct=j…ktT7kT7OzdP7zs4
    .
    Wie das OLG München im Beschluss vom 15.05.2017, 34 Wx 207/16,
    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-109766?hl=true
    ausführt, bewirkt die Umwandlung von Teil in Wohnungseigentum (und umgekehrt) eine Inhaltsänderung des Sondereigentums im Sinne von §§ 873, 877 BGB bei allen Wohnungs- und Teileigentümern (BayObLGZ 1997, 233/236; BayObLG NJW-RR 2001, 1163).

    Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume gehe sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus (vgl. BGH ZfIR 2011, 757 Rn. 6; OLG Braunschweig MDR 1976, 1023) und bedürfe materiell-rechtlich gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und grundbuchrechtlich deren Bewilligung gemäß §§ 19, 29 GBO (BGHZ 73, 150/152; BGH NJW-RR 2012, 1036/1037 Rn. 9; FGPrax 2015, 101 f.; Senat vom 4.2.2014, 34 Wx 434/13 = MittBayNot 2014, 244; Schneider in Riecke/Schmid § 1 Rn. 43, § 7 Rn. 279, 284), falls deren Mitwirkung nicht durch einen Änderungsvorbehalt abbedungen sei.

    Einen solchen Änderungsvorbehalt zugunsten des teilenden Eigentümers oder des Eigentümers der Einheit Nr. 7 oder des Verwalters kann ich der o. a. Bestimmung nicht entnehmen (s. dazu KG Berlin 1. Zivilsenat, Beschluss vom 02.07.2015, 1 W 558/14, Rz 24)
    http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal…hl=1#focuspoint

    Also bedarf es zur Eintragung der Änderung der Bewilligung aller Wohnungseigentümer, falls diese nicht bereits mit der Änderung der Teilungserklärung im letzten Jahr angegeben wurden (Zitat: „letztes Jahr wurde die Teilungserklärung der WEG geändert, es haben alle WEG Eigentümer zugestimmt und auch alle dinglichen Berechtigten“). Liegen die Bewilligungen bereits vor, wäre die Eintragung jetzt lediglich noch vom Eigentümer der Einheit Nr. 7 –oder, falls man die o. a Regelung als Antragsberechtigung des Verwalter auffasst, vom Verwalter- zu beantragen. Dabei wäre gleichzeitig nachzuweisen, dass diese Einheit nunmehr die Voraussetzung für eine Wohnung erfüllt, nämlich dass sich Küche, Ausguss und WC innerhalb der Wohnung befinden (LG Dresden, B. 14.02.1995, 2 T 763/94; zum WC s. auch OLG Düsseldorf, FGPrax 1998, 12).

    Das KG führt dazu in Rz 34 aus: „Der Senat hat bereits entschieden, dass bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum erneut die Abgeschlossenheit des Sondereigentums nachzuweisen ist, weil sich die Anforderungen der Abgeschlossenheit von Teileigentum und Wohnungseigentum unterscheiden (Senat, Beschluss vom 23. April 2013 -, FGPrax 2013, 191, 192).“

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