Zuerwerb eines Miteigentumsanteils und Belastung mit einer Grundschuld

  • Hallo zusammen!

    Ich habe folgenden Fall:

    Es existiert ein Teileigentumsgrundbuch bezüglich eines Mehrfach-Parksystems. Der Bauträger hat nun einen Miteigentumsanteil von 3/11 an Eheleute verkauft. Somit ist der Bauträger zu 8/11 Miteigentümer und die Eheleute zu je 3/22. Auf den Miteigentumsanteilen der Eheleute wurde sodann die Finanzierungsgrundschuld eingetragen. Der Ehemann erwirbt nun den 8/11-Anteil des Bauträgers allein, sodass er (Ehemann) zu 19/22 Miteigentümer ist und seine Ehefrau zu 3/22. Auf diesem hinzuerworbenen Miteigentumsanteil (8/11) soll nun eine Finanzierungsgrundschuld eingetragen werden. Meiner Meinung nach ist das so nicht möglich. (Schöner/Stöber Rdn. 1917). Der Ehemann müsste seinen gesamten Anteil (19/22) belasten. Liege ich da richtig?

    Ein weiteres Problem ist, dass in jedem Kaufvertrag Miteigentümerordnungen vereinbart worden sind. Diese Benutzungsregelungen wurden vorerst durch Eintragung von Vormerkungen gem. § 883 BGB abgesichert. Somit sind in diesem Teileigentumsgrundbuch zwei solcher Vormerkungen eingetragen. Einmal zugunsten der Eheleute als künftige Miteigentümer und einmal nur zugunsten des Ehemannes. Die Vormerkung zugunsten der Eheleute wurde bei Eigentumsumschreibung umgeschrieben und lautet: " Belastung jedes Anteils zugunsten von Abt. I Nr. 2.1 und 2.2..." Da nun der Ehemann die restlichen 8/11 vom Bauträger erwirbt, soll auch die weitere Vormerkung umgeschrieben werden. Da allerdings ein Zuerwerb stattfindet, stelle ich mir nun die Frage, wie diese Vormerkung umgeschrieben werden soll. Wenn ich diese nun als zugunsten des Ehemannes, der ja nun Miteigentümer zu 19/22 ist, eintrage, erscheint mir das nicht richtig, da ja diese Miteigentümerordnung nur zugunsten des "8/11-Anteils" des Ehemannes gelten soll.

    Ich weiß hier einfach nicht weiter und wäre für jede Hilfe sehr dankbar!

  • Liege ich da richtig?

    Ergibt sich aus § 1114 BGB. Außer es wäre dieselbe Finanzierungsgrundschuld, die schon eingetragen ist und nun erstreckt werden soll.

    Belastung jedes Anteils zugunsten von Abt. I Nr. 2.1 und 2.2 ..."

    Aber eigentlich doch nur des Anteils, den sich der Bauträger ursprünglich zurückbehalten hat (vgl. § 1010 BGB: ... gegen den Sondereigentümer ...").

  • Ja, richtig belastet mit der 1010er-Regelung zugunsten der Eheleute ist der zurückbehaltene Anteil des Bauträgers. Fraglich ist für mich nun, was Belastungsgegenstand der 1010er- Regelung zugunsten des Ehemannes ist. Im Grundbuch ist die Ehefrau zu 3/22 Anteil eingetragen und der Ehemann zu 19/22 Anteil. Die 1010er-Regelung zugunsten der Eheleute mit ihren ursprünglichen 3/22-Anteilen lastet ja nun auf einem ideellen Bruchteil von 8/11 des Miteigentumsanteils des Ehemannes, also auf dem ehemaligen Anteil des Bauträgers. Zugunsten dieses ehemaligen Anteils soll nun die nächste 1010er-Regelung lastend auf dem Anteil der Ehefrau und auf dem ehemaligen 3/22-Anteil des Ehemannes(?) eingetragen werden. Kann man das eintragen und wenn ja, wie? Ich denke, es geht nicht, weiß aber auch keine Behebungsmöglichkeit.

  • Die Finanzierungsgrundschuld auf den 8/11 wird doch vom Bauträger, vertreten durch Erwerber (Belastungsvollmacht) bestellt?

    Ja. Die Eheleute haben einen Kaufvertrag abgeschlossen und dann der Ehemann nochmal alleine. Der Antrag auf Bestellung der Grundschuld wurde zunächst zurückgestellt, da der 8/11-Anteil noch nicht existent war. Nun wurde der Antrag auch bezüglich des genannten Anteils gestellt. Der Ehemann wurde aber gemeinsam mit seiner Ehefrau schon vorher als Miteigentümer (3/22) eingetragen nebst Finanzierungsgrundschuld lastend auf den Miteigentumsanteilen der Eheleute. Nun bestellt der Ehemann auf 8/11 alleine eine weitere Grundschuld.

  • Ich denke, es geht nicht, ...

    Mit Eigentumsumschreibung verschmelzen die Anteile des Ehemannes. Wäre die Miteigentümervereinbarung an einem der beiden Anteile zugunsten des anderen eingetragen worden, würde sie damit erlöschen. Dasselbe Schicksal erleidet natürlich auch der Anspruch aus der Vormerkung. Eingetragen werden kann nur noch die Vereinbarung am Anteil der Ehefrau (3/22) zugunsten des Anteils des Ehemannes. Dass dieser neu hinzuerworbene Anteil (16/22) bei Umschreibung der Vormerkung um den, den er bereits hat (3/22) erhöht sein wird, war den Beteiligten doch schon anfangs bekannt. Wenn der Ehemann der Anspruchsinhaber ist, dann als Versprechensempfänger (§ 335 BGB), und die Vereinbarung kann nur dem erhöhten Anteil des Ehemannes (19/22) gelten.

  • Ich denke, es geht nicht, ...

    Mit Eigentumsumschreibung verschmelzen die Anteile des Ehemannes. Wäre die Miteigentümervereinbarung an einem der beiden Anteile zugunsten des anderen eingetragen worden, würde sie damit erlöschen.

    Gestern geschrieben, heute schon überholt -> Rechtsprechungshinweise (OLG München, Beschluss v. 20.02.2018, 34 Wx 109/17)

    Ich würde beim Notariat anrufen und dabei auf den Sinn abstellen.

  • ich wollte darauf hinaus, dass die Finanzierungsgrundschuld ja wohl auf dem 8/11 Anteil des Bauträgers eingetragen wurde. Wenn der später vom Ehemann erworben wird (der dann 19/22 hat), bleibt das Grundpfandrecht auf dem (fiktiven) früheren MEA des Bauträgers bestehen, wenn der Eigentümer es nicht auf den bisher nicht belasteten MEA erstreckt (Schöner/Stöber Rn 1918).

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • ich wollte darauf hinaus, dass die Finanzierungsgrundschuld ja wohl auf dem 8/11 Anteil des Bauträgers eingetragen wurde. Wenn der später vom Ehemann erworben wird (der dann 19/22 hat), bleibt das Grundpfandrecht auf dem (fiktiven) früheren MEA des Bauträgers bestehen, wenn der Eigentümer es nicht auf den bisher nicht belasteten MEA erstreckt (Schöner/Stöber Rn 1918).

    Achso nein, das Finanzierungsgrundpfandrecht wird jetzt erst mit Eigentumsumschreibung eingetragen. Die Grundschuld ist bereits in anderen Wohnungsgrundbüchern eingetragen und wird jetzt auf den 8/11 erstreckt. Deshalb denke ich, dass das nicht geht und auch der bereits vorhandene 3/22-Anteil belastet werden muss.

    @ 45 Vielen Dank für die Fundstelle!

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