Vorabgenehmigung einer Grundschuld

  • Kai (09.02.2005)

    Was haltet Ihr
    a) als Vormundschaftsgericht
    b) als Grundbuchamt
    von folgendem Genehmigungstext:
    "Für die Sparkasse Sowieso soll auf dem Grundbesitz des Betreuten (folgte Belegenheit und Grundbuchbezeichnung), eine Grundschuld in Höhe von 21.000 € zur Absicherung eines Kredits bestellt werden.
    Die Grundschuldbestellung/Darlehensvertrag nebst entsprechender Zweckerklärung werden vormundschaftsgerichtlich genehmigt.
    Der Betreuer wird autorisiert, die entsprechenden Erklärungen abzugeben."

    zu a) Vorgelegen hat der Entwurf der Grundschuldbestellung. Die Bank möchte die Vorabgenehmigung wegen § 1831 BGB haben. Ich habe nie Grundschulden vorab genehmigt, sondern immer eine Genehmigung in Aussicht gestellt, beurkunden lassen und dann genehmigt. So kann ich nicht überprüfen, ob die tatsächliche Grundschuld mit dem Entwurf übereinstimmt.
    zu b) wäre ungewöhnlich, könnte ich aber als Grundbuchamt grundsätzlich nicht beanstanden. Es fehlt allerdings eine Angabe zu Zinsen, Vollstreckungsunterwerfung ja/nein.


    Ulf (09.02.2005)

    Ich habe als Rpfl. in F-Sachen auch über familiengerichtl. Gen. zu entscheiden.

    Ich habe mich auch schon gelegentlich gefragt, wie eigentlich § 1831 BGB bei Grundschuldbestellungen (die ja einseitige Erklärungen sind) zu verstehen ist. Grundsätzlich muss die Genehmigung bereits bei Vornahme des Rechtsgeschäfts vorliegen. Aus der Kommentierung ergibt sich, dass dieses so zu verstehen ist, dass es ausreichend ist, wenn die Gen. bei Wirksamwerden des Rechtsgeschäfts erteilt ist. Wann also wird eine Grundschuldbewilligung wirksam? Genau hier bin ich noch nicht wirklich weiter gekommen.

    Zweifelsfrei entsteht die Grundschuld an sich erst mit Eintragung (§ 873 BGB). Aber ist dieses gleichzusetzen mit dem Wirksamwerden der Bewilligung? Ich verstehe das nicht so.

    M.E. wird die Bewilligung spätestens dann wirksam, wenn der Bewilligende die Eintragung nicht mehr einseitig verhindern kann. Dieses ist in der Regel dann der Fall, wenn die Bewilligung (durch den Notar) dem GBA mit Antrag zum Vollzug im Namen aller Beteiligten eingereicht wurde. Leider bin ich dazu in Literatur/Rechtsprechung noch nicht fündig geworden aber ich konstruiere mir dieses Ergebnis irgendwie aus dem Grundsatz des § 878 BGB.

    --> Die Genehmigung müsste vor Stellung des Eintragungsantrags beim GBA beantragt und erteilt worden sein. Andernfalls wäre die Bewilligung m.E. nach § 1831 BGB von Anfang an unwirksam.

    --> Das VormG/FamG müsste vor Genehmigung prüfen, ob die Grundschuldbestellungsurkunde dem GBA noch nicht eingereicht wurde, da die Bewilligung nicht erteilt werden kann, wenn die Erklärung nichtig ist.

    Zu dem genannten Fall:

    Das GBA kann m.E. nichts beanstanden. Die Genehmigung lag bereits vor Stellung des Eintr.Antrags vor und die Grundschuldbestellung ist wirksam. Das GBA muss lediglich prüfen, ob die letztlich bestellte Grundschuld vom Umfang her durch die Gen. abgedeckt ist (ähnlich wie bei einer Belastungsvollmacht, die nach außen hin in irgendeiner Weise eingeschränkt ist). Hier also, ob es sich um eine Grundschuld über (maximal) 21.000 EUR für die Sparkasse Sowieso handelt. Da zu Zinsen, Nebenleistungen und Unterwerfung nach § 800 ZPO in der Gen. nichts gesagt ist, würde ich als GBA davon ausgehen, dass diese in üblichem Rahmen durch die Gen. gedeckt sind. Eine Gen. von z.B. zinslosen Grundschulden würde keinen Sinn machen, da sich darauf die Bank wohl nicht einlassen würde.

    Aus Sicht des VormG finde ich diese Variante auch etwas unglücklich. Es entstehen auf jeden Fall gewisse Unsicherheiten. Letztendlich wird das VormG m.E. zu prüfen haben, ob die schließlich bestellte und eingetragene Grundschuld dem gen. Darlehnsvertrag und Entwurf der Bewilligung entspricht.

    Ulf

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