Bestehenbleibendes Vorkaufsrecht und Zuzahlungsbetrag

  • Im "Geringsten Gebot " bleibt ein "Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle" bestehen. Hat jemand eine Idee für den Zuzahlungsbetrag? Nach "Onkel Kurt" ist Zuzahlungsbetrag der Betrag um den sich der Grundstückswert durch die Behinderung der freien Verwertbarkeit mindert.
    M. E. ist die Behinderung nicht besonders groß, weil der Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht nur zu den Bedingungen des geschlossenen Kaufvertrags ausüben kann.
    Da der Wert gem. § 74 a ZVG als Wert des unbelasteten Objekts festgesetzt wurde, tendiere ich in Richtung "0 €".

    Danke

  • Dem Wertersatz/Zuzahlungsbetrag mit € 0 anzusetzen ist m. E. ok. Einerseits kann das Vorkaufsrecht in der Vollstreckungsversteigerung nicht ausgeübt werden und andererseits muss der Vorkaufsberechtigte bei einen künftigen Verkaufsfall (jetzt durch den Ersteher) zu den Bedingungen, die der Verkäufer vereinbart, in den Vertrag eintreten.

  • Den Wertersatzbetrag eines VK für alle Verkaufsfälle würde ich tendenziell ebenfalls mit 0,- € bemessen, da der Wert des Grundstücks allein durch die Belastung nicht gemindert wird, weil der Vorkaufsberechtigte im Falle der Ausübung des VK nur zu den Bedingungen des schon geschlossenen Vertrages "einsteigen" kann. Abzustellen wäre immer auf den jeweiligen Verkäufer, weil mit Abschluß einen das VK auslösenden Vertrages ist die Sache für ihn gegessen.

    Vorsicht scheint meinens Erachtes aber geboten, wenn Anhaltspunkte bestehen, daß aus dem VK durch seine Ausübung in einem stattgefundenen Vorkaufsfall schon eine die Ansprüche auf Übertragung des Eigentums sichernde Vormerkung geworden ist, deren Wertersatzbetrag weitaus höher ist.

  • Also die einzige Fundstelle, die ich zum Wertersatzbetrag eines bestehenbleibenden Vorkaufsrecht kenne ist aus dem Böttcher (genaue Rd-Nr. kann bei Bedarf nachgeleifert werden), der spricht sich für 2 - 3 % des Verkehrswertes aus.
    Auch wenn die 0 EUR-Idee ganz gut klingt, so würde ich doch einen kleinen Betrag für eine merkantile Wertminderung ansetzen. Nicht unbedingt 3 %, vielleicht eher 1 %, aber ein bißchen was schon.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Moin,

    grundsätzlich möchte ich mich den Ausführungen von hiro anschließen und ein wenig ergänzen.

    Beim Zuzahlungsbetrag handelt es sich um den (angemessenen) Wertansatz für eine bestehen bleibende Belastung, also der sich hierdurch ergebenden Wertminderung.

    Vorkaufsrechte für alle Verkaufsfälle zu Vertragsbedingungen belasten eine Immobilie auf Dauer. Das heißt, der Käufer erwirbt eine belastete Immobilie, weshalb der Grundstücksmarkt auch grundsätzlich mit einem Risikoabschlag reagiert.

    Die diesbezüglichen Abschläge (also für die Wertminderung) werden in der einschlägigen Fachliteratur, so z.B. in Sprengnetter, Teil 10, Kapitel 22 Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte, in der Größenordnung von -2 bis -5 % in Abhängigkeit von der Höhe des unbelasteten Verkehrswertes empfohlen. Niedrige Abschläge sind bei hohen Verkehrswerten und hohe Abschläge bei entsprechend niedrigen Verkehrswerten anzusetzen.

    Zu beachten wäre jedoch, dass sich die Abschläge erhöhen, wenn zudem die Beleihbarkeit (d.h. Grundpfandrechten ist kein Vorrang eingeräumt) beeinträchtigt wäre, denn es macht schon einen Unterschied, ob die Bank quasi mit oder ohne Vorlasten die Beleihungsgrenzen ermittelt.

  • Sehe ich auch so wie loop. Ich habe noch nie den Zuzahlungsbetrag bei einem bestehenbleibenden Vorkaufsrecht mit 0,-- € festgesetzt. Grundsätzlich lasse ich solche Rechte in Abt. II durch den SV mit bewerten. Das gibt mir Anhaltspunkte für die endgültige Festsetzung nach § 51 ZVG im Termin. Bei Vorkaufsrechten besteht in der Regel eine "gefühlte" Wertminderung des Objekts und auch "gefühlte" Beeinträchtigungen haben Einfluß auf den Marktwert eines Objekts.

  • Greife das Thema mal auf.

    Bei mir will Inhaber des unbefristet und uneingeschränktes VKR, dass erlöschen, des Rechts beantragen. (§ 59 ZVG) Habe ein Verfahren nach § 180 ZVG.

    Mal abgesehen von der Problematik § 59 ZVG, wer muss alles zu stimmen. Welchen Wert nehme ich hier dann bei der Verteilung an? Zuteilung auf das Recht hat wohl zu verfolgen, weil es die einzige Grundstückslast ist.

  • Zitat von Carsten


    Zuteilung auf das Recht hat wohl zu verfolgen, weil es die einzige Grundstückslast ist.



    Ich verstehe das Problem nicht ganz. Wieso sollte auf das Vorkaufsrecht ein Erlösanteil zugeteilt werden????
    Wie ist der Verfahrensstand? Hat der Berechtigte das Erlöschen des Vorkaufsrechts erst nach dem Zuschlag angemeldet und es geht hier evt. um den Zuzahlungsbetrag nach §50, 51 ZVG?

  • Termin ist erst im Oktober

    normal bleibt das Recht bestehen. Die Berechtigte will das Erlöschen des Rechts als abweichende Versteigerungsbedingung beantragen.

    Habe zwischenzeitlich im Rpfleger 1990, 80 gefunden.
    LG Heilbronn:

    Der Ersatzwert für ein durch den Zuschlag erlöschendes dingliches Vorkaufsrecht beträgt 2 % des VKW.

  • Zitat von Kaktus


    Fand nur Deine Formulierung etwas - sorry - verworren. Na ja, schönes Wochenende! :D

    Ging mir genauso. Jetzt habe ich es glaub ich verstanden.
    Zustimmen müssen wohl die Eigentümer, ansonsten Doppelausgebot.
    Zum Erlösverteilungstermin muss der Berechtigte den Betrag, den er für das erloschene Vorkaufsrecht haben will, gem. § 114 ZVG anmelden.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Zitat von Kaktus

    Die 2 % vom Wert nehme ich auch immer.
    Fand nur Deine Formulierung etwas - sorry - verworren. Na ja, schönes Wochenende! :D



    Sorry meinerseits zurück ;)

    danke für die Äußerungen

  • So nochmal zu meinem Fall zurück:

    Ich habe ne Teilungsversteigerung. In Abteilung II steht ein Vorkaufsrecht (unbedingt unbefristet). Laut den Versteigerungsbedingungen bleibt das Recht bestehen. Nun meldet die Berechtigte zum Termin am Monatg 16.10. an, dass das Recht in den bar zu zahlenden Teil des gG aufgenommen werden soll.

    Muss da noch jemand zustimmen? Die Eigentümer?
    Ich denke es ist niemand benachteiligt, oder? Der Wert wird entweder als BBR oder im Bargebot berücksichtigt. Eigentümerrecht kann nicht vorliegen. Was meint ihr??

  • Wenn Du mich fragst, no chance. Doppelausgebot, da Beeinträchtigung nicht feststeht, es sei denn, Schuldner und nachrangige Gläubiger stimmen zu. Im übrigen finde ich das völlig bescheuert, Du müßtest wohl schon für das gG einen Wertersatz bestimmen (§ 92 ZVG). Das hatte ich noch nie. Der WE müßte vermutlich angemeldet werden und als aufschiebend bedingter Betrag (§ 14 ZVG) in das gG voll eingestellt werden. Das alles gilt natürlich auch nur, wenn das Vorkaufsrecht mehrfach ausgeübt werden kann.

  • Bescheuert ist sehr milde ausgedrückt!
    Entweder, das VKR bleibt bestehen, dann ist ein Wertersatzbetrag festzusetzen zw. 1-3 % des Verkehrswerts.
    Oder es erlischt, dann ist nichts festzusetzen.

    Doppelausgebot und Schluss.

    Einstellung ins Bargebot halte ich für völlig ausgeschlossen, das VKR hat nichts bares.
    Und § 92 ZVG ist für den EVT interessant (wenn angemeldet wird), aber m.E. nicht für das Geringste Gebot heranzuziehen.

    Und letztlich:
    Wo steckt der Sinn dieser Übung?

  • Bescheuert ist sehr milde ausgedrückt!
    Entweder, das VKR bleibt bestehen, dann ist ein Wertersatzbetrag festzusetzen zw. 1-3 % des Verkehrswerts.
    Oder es erlischt, dann ist nichts festzusetzen.


    Stimmt, bescheuert ist milde ausgedückt.
    Bei Deiner Lösung würdest Du die Vorkaufsberechtigte allerdings schlechter stellen als einen Vorkaufsberechtigten, dessen Recht aufgrund der gesetzlichen Versteigerungsbedingungen wegfällt, der aber auf sein Recht Anspruch auf einen Zuteilungsbetrag hat.
    Ob das so sein kann, möchte ich erstmal bezweifeln, denn in der Verteilung steht dem Vorkaufsberechtigten ein Wertersatzbetrag zu. Und unzulässig dürfte der Antrag auf die von Carsten geschilderte abgeänderte Versteigerungsbedingung nicht sein.

  • Habe mir den Fall nicht ausgedacht *ehrlich* und eben nochmal im Antrag nachgelesen.
    ".es wird beantragt, dass das Recht II/1 in den bar zu zahlenden Teil des gG aufgenommen wird und mit dem Zuschlag erlischt."

    Ich verstehe das hin- und hergeschieben zwischen BBR und MBG auch bei den Kapitalrechten immer nicht so richtig... Aber egal. Ich dachte immer wenn ich erlöschen der Rechte beantrage, kommen sie auch nicht mehr ins MBG. So lernt man eben immer wieder dazu!!

    Zurück zur Sache. Ich sehe nicht wirklich irgendeine mögliche Benachteiligung für die alten Eigetümer, ob das Recht nun bestehen bleibt oder nicht. Ganz im Gegenteil, ein Wert beeinträchtigendes Recht geht unter. Der Wert des bbR bietet ein Bieter weniger oder der Wertersatz geht vom Erlös weg. Und mal ehrlich, dass jemand beim Doppelausgebot auf das Ausgebot mit bbR bietet ist ja wohl ausgesachlossen. Aber ich merke schon ich denke wieder zu praktisch und wirtschaftlich - Ich vergaß, ich bin ja Jurist ;)

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