Erbbauzins; Erhöhungsvormerkung und Rangverhältnis

  • Tach auch; etwas zur Diskussion

    im Grundbuch stellt sich folgender Rang dar:

    1. Erbbauzins
    2. Erhöhungsvormerkung
    3. Grundschuld

    Jetzt soll im Rang der Erhöhungsvormerkung - die Voraussetzungen, dass der Erbbauberechtigtigt ab einem bestimmten Zeitpunkt einen erhöhten Erbauzins zu zahlen hat, ist in der Eintragungsbewilligung konkretisiert - ein erhöhter Erbbauzins (Erhöhungsbetrag) - eingetragen werden.

    Nach meiner unmaßgeblichen Meinung bin ich nicht derjenige, der über das Rangverhältnis durch Eintragung zu entscheiden hat; ich muss nämlich dann prüfen, ob der Lebenskostenindex um eine bestimmte Punktzahl gestiegen ist (das könnte ich vielleicht sogar rechnerisch erledigen). Ich meine vielmehr, das der Gläubiger der der Vormerkung Grundschuld der Eintragung des erhöhten Erb bauzinses an der Rangstelle der Vormerkung zustimmen muss.

    Danke für eure Meinungen

  • Im Grunde gebe ich dir Recht. Allerdings habe ich irgendwann die hiesige Verfahrensweise übernommen.
    Wir tragen die Erhöhungen ohne Mitwirkung der Gläubiger ein. Die Gläubiger erhalten Nachricht. Probleme gabs noch nie - wo mit ich jedoch nicht sagen will, dass die Verfahrensweise dadurch richtig wird.

  • Die Erbauzinserhöhung als weitere Erbbauzinsreallast wird im Range der Vormerkung eingetragen und erhält ohne Mitwirkung der Grundschuldgläubiger Vorrang vor den Grundschulden.

    Es gilt das formelle Konsensprinzip. Das GBA hat nicht zu überprüfen, ob die Erhöhung der schuldrechtlichen Anpassungsverpflichtung entspricht, sondern es darf sich darauf verlassen, dass der Erbbauberechtigte die Erbbauzinserhöhung nicht bewilligen würde, wenn er nicht aufgrund der Anpassungsverpflichtung dazu verpflichtet wäre.

    Gruß
    Grobi

  • Die Erbauzinserhöhung als weitere Erbbauzinsreallast wird im Range der Vormerkung eingetragen und erhält ohne Mitwirkung der Grundschuldgläubiger Vorrang vor den Grundschulden.

    Es gilt das formelle Konsensprinzip. Das GBA hat nicht zu überprüfen, ob die Erhöhung der schuldrechtlichen Anpassungsverpflichtung entspricht, sondern es darf sich darauf verlassen, dass der Erbbauberechtigte die Erbbauzinserhöhung nicht bewilligen würde, wenn er nicht aufgrund der Anpassungsverpflichtung dazu verpflichtet wäre.

    Gruß
    Grobi



    Wie gesagt, wir machen das genauso. Nur richtig überzeugend finde ich die Begründung ehrlich gesagt nicht. Es besteht die Möglichkeit der vormerkungswidrigen Erhöhung, daher müsste eigentlich der Gläubiger als möglicherweise Betroffener bewilligen (siehe Demharter, § 19 Rdnr. 50).

  • Die Erbauzinserhöhung als weitere Erbbauzinsreallast wird im Range der Vormerkung eingetragen und erhält ohne Mitwirkung der Grundschuldgläubiger Vorrang vor den Grundschulden.

    Es gilt das formelle Konsensprinzip. Das GBA hat nicht zu überprüfen, ob die Erhöhung der schuldrechtlichen Anpassungsverpflichtung entspricht, sondern es darf sich darauf verlassen, dass der Erbbauberechtigte die Erbbauzinserhöhung nicht bewilligen würde, wenn er nicht aufgrund der Anpassungsverpflichtung dazu verpflichtet wäre.

    Gruß
    Grobi


    Diese Ansicht halte ich aber für gewagt. Das GBA hat sehr wohl zu überprüfen, ob sich die beantragte Erhöhung im Rahmen der vorgemerkten Vereinbarung hält, vgl. von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 4. Aufl., Rdnr. 6.224. Ist dies nicht der Fall, wird der nachrangige Gläubiger nämlich von der Eintragung beeinträchtigt und muss ihr zustimmen.
    Wie genau das GBA allerdings überprüfen soll, ob diese Voraussetzung vorliegt, weiß ich auch nicht. Gott sei Dank musste ich eine solche Eintragung bislang noch nicht vornehmen. Oefele a.a.O. meint allerdings, bei einer Anpassung aufgrund des Lebenshaltungskostenindex sei dies unproblematisch:confused:.
    Im Zweifel würde ich daher eine Zustimmungs- bzw. Vorrangseinräumungserklärung des nachrangigen Gläubigers verlangen.

  • Wie Grobi auch Schöner/Stöber, 12. Auflage, Rn. 1834.

    Demnach kann/darf/muss das GBA nur näher prüfen, wenn ihm "gewichtige Anhaltspunkte" dafür vorliegen, dass der Rahmen der Vormerkung überschritten wird.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Welches Interesse sollte der Ebbauberechtigte an einer vormerkungswidrigen Erhöhung haben ? Sofern eine solche nicht offenkundig vorliegt, wird die Erbbauzinsreallast im Range der Vormerkung eingetragen.

  • Wie Grobi auch Schöner/Stöber, 12. Auflage, Rn. 1834.

    Demnach kann/darf/muss das GBA nur näher prüfen, wenn ihm "gewichtige Anhaltspunkte" dafür vorliegen, dass der Rahmen der Vormerkung überschritten wird.


    Unter Berufung auf diese Fundstelle kann man als GBA die Eintragung zwar sicherlich vornehmen, ohne sich schadenersatzpflichtig zu machen, für rechtlich "sauber" halte ich diese Praxis jedoch nicht. Ich hätte da die gleichen Bauchschmerzen wie JRC.
    Der Bewilligungsgrundsatz greift sicherlich bezüglich des die Eintragung bewilligenden Erbbauberechtigten, insoweit gibt es natürlich keine weitergehende Prüfungspflicht des GBA. Dies gilt jedoch m.E. nicht hinsichtlich eines nachrangigen Gläubigers, der ja gar keine Bewilligung abgegeben hat. Ich kann doch nicht sagen, da der Eigentümer die Eintragung bewilligt gilt § 19 GBO und ich habe die Beeinträchtigung anderer Personen nicht mehr zu prüfen! Und dass der der Vormerkung im Range nachgehende Gläubiger von einer Erbbauzinserhöhung, die sich nicht im Rahmen der Vormerkung hält, betroffen ist, ist doch wohl unstreitig. M.E. ist daher der Ansicht von Oefeles zu folgen und die Deckung der beantragten Erhöhung durch die Vormerkung vom GBA zu prüfen (natürlich nur beim Vorhandensein nachrangiger Gläubiger).

  • :gruebel:Jetzt ist es soweit!:eek:
    Ich soll eine Erbbauzinserhöhung im Range einer Erhöhungsvormerkung nach altem Recht, d.h. mit Rang vor mehreren im Range nach der Erhöhungsvormerkung eingetragenen Grundschulden eintragen. Wie oben bereits dargelegt, habe ich mit der eigentlich sehr sympathischen Ansicht von Schöner/Stöber, dass das GBA in einem solchen Fall gar nichts zu prüfen hat, Probleme. Ich würde mich dieser Ansicht zwar gerne anschließen, hallte sie aber einfach nicht für richtig, da ich dabei u.U. sehenden Auges die Rechte der nachrangigen Gläubiger beeinträchtigen würde. Für richtig halte ich daher -leider:oops:- die Ansicht von v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 4. Aufl., Rdnr. 6.224 sowie Bauer/v. Oefele, GBO, 2. Aufl., Rdnr. VI 217, die jeweils unter Bezugnahme auf OLG Düsseldorf DNotZ 76, 539 die Ansicht vertreten, das GBA habe grundsätzlich nachzuprüfen, ob sich die Erhöhung im Rahmen der Vormerkung hält oder nicht. Dabei ist dies angeblich für das GBA bei einer Erhöhung entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex (wie in meinem Fall) "ohne Schwierigkeit" feststellbar:confused:, so auch OLG Celle, RPfleger 1984, 462.
    Leider bin ich jedoch zu blöd zu dieser Berechnung ("Iudex non calculat!") und frage mich jetzt, ob ich nicht eine "vermittelnde" Lösung anstreben soll. Spricht etwas dagegen, wenn ich sämtlichen nachrangigen Gläubigern den Antrag zur Stellungnahme mit Fristsetzung schicke und diesen mitteile, dass ich nach fruchtlosem Fristablauf antragsgemäß eintragen werde?:gruebel:
    Oder kann mir jemand sagen, wie ich die angeblich so einfache Überprüfung, ob die Erhöhung im Rahmen der Vormerkung bleibt, konkret vornehme?

  • Hallo Thorsten,

    trag ein (hier hinter den sieben Bergen wird das schon seit Urzeiten auch so gemacht und bisher ist noch nichts passiert).

    Gruß
    Ron

  • Habe mich nicht dazu durchringen können, ohne weitere Nachforschungen einzutragen. Bei meinen Recherchen bin ich dann jedoch auf einen Indexrechner des Statistischen Bundesamtes gestoßen (http://www.destatis.de/wsk). Mit diesem habe ich meinen Fall durchgerechnet und bin zu dem Ergebnis gekommen, dass sich die bei mir beantragte Erhöhung im Rahmen der Vormerkung hält. Damit werde ich jetzt beruhigt die Eintragung vornehmen:)!

  • Wir handhaben das hier auch wie Tarzan, die Gläubiger im Nachrang erhalten Eintragungsmitteilung und bisher hat (zum Glück) noch keiner "gemeckert".
    Ich mag mich nicht damit anfreunden, dass ich sämtliche Erbbauzinsanpassungen nachrechne und ggfls auch noch beanstande und ich weiß auch nicht, ob ein Gläubiger, der bei seiner Rechtsbestellung die Vormerkung vor sich hat und auch inhaltlich kennen sollte, von mir solch eine "ammenhafte Fürsorgepflicht" erwarten kann.

  • Ich verstehe hier einen Antrag nicht ganz. Typisches Brett vorm Kopf...

    in Abt. II ist eingetragen
    1. Erbbauzins
    2. Vorkaufsrecht
    3. halbspaltige Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Neufestsetzung des Erbbauzinses.

    Nunmehr wurde der Erbbauzins erhöht. Normalerweise trage ich dei Veränderung in den Spalten 5-7 ein, aber hier ist es etwas anders.

    Es wird die Eintragung einer weiteren Reallast (mit dem neuen Erbbauzins) unter Bezugnahme auf die bereits vorhandene Vormerkung II/3.

    Sodann soll jedoch eine neue Vormerkung zur Sicherung der Neufestsetzung im gleichen Rang mit dem neuen Erbbauzins eingetragen werden. :confused: WIESO?

    Ich dachte immer, dass alle neuen Erbbauzinsen durch die alte Vormerkung gesichert sind. Warum soll hier ne neue Vormerkung her?

    In welchem Rang wäre denn die Erbbauzinsreallast? Es steht ja nur "wird unter Bezugnahme auf die Vormerkung die Eintragung beantragt".

    Hoffe ihr könnt mir folgen und mir helfen. :oops:

  • ... unter Bezugnahme auf die bereits vorhandene Vormerkung II/3 ...



    Rangwirkung (§ 883 Abs. 3 BGB) hat die Vormerkung nur, wenn der Gläubiger seinen Anspruch auch geltend macht. Dem o.g. Wortlaut läßt sich m.E. entnehmen, daß er dies getan hat und daher die Vormerkung insoweit umgeschrieben werden soll. Die Umschreibung erfolgt bei der Erbbauzinserhöhung sukzessiv, also immer teilweise (vgl. Schöner/Stöber Rn. 1830). Die Bestellung einer neuen Vormerkung wäre damit nicht erforderlich gewesen. Vielleicht hat man den Anpassungsmaßstab geändert? Aber auch dann hätte man einfach den Anspruch der bestehenden Vormerkung ändern können. Oder besser noch, man hätte gleich den Erbbauzins dynamisieren können (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG, § 1105 Abs. 1 S. 2 BGB). Frag doch mal beim Notariat nach.

  • Zur Konstellation #1:

    Muss ich nicht bei Eintragung des weiteren Erbbauzinses unter teilweiser Ausnutzung der Vormerkung im Rang mit Abt. II Nr. 1 bei der Grundschuld vermerken, dass der weitere Erbbauzins Vorrang hat?

    Für mich war das eigentlich völlig klar, jetzt habe ich aber mehrere Grundbücher (verschiedener Vorgänger) vorliegen, bei denen solche Vermerke nicht angebracht wurden, obwohl die Grundschuld nach der Vormerkung eingetragen wurde :gruebel::gruebel:.

    Wer hat Recht? Und falls ich Recht haben sollte: benötige ich die Briefe? M. E. nein, da § 41 GBO nicht erfüllt sein dürfte.

  • Beschluss des BayObLG vom 06.11.196; BReg. 2 Z 118/62

    "Insbesondere vermögen dagegen nicht Bedenken grundbuchtechnischer Art mit Erfolg geltend gemacht zu werden. Denn selbst wenn der für die Umschreibung der Vormerkung im Grundbuch freigelassene Raum (s. § 19 Abs. 1 GrbVfg) für die Eintragung mehrerer Rechte nicht ausreicht, besteht kein rechtliches oder technisches Hindernis, die Umschreibung weiterer (Teil-)Rechte an nächstfreier Stelle der betreffenden Abteilung des Grundbuchs und nun über die ganze Spalte vorzunehmen mit dem Hinweis, daß die Rechte (z. B.) „in weiterer teilweiser” oder „in nunmehr voller Umschreibung der Vormerkung Nr. … mit dem Range vor den (Zwischen-) Posten Nr. … und im Gleichrang mit” oder soweit allenfalls vereinbart – „im Nachrang nach den (bereits umgeschriebenen) Posten Nr….” eingetragen werden.

    Die Nachrangvermerke, die in der Veränderungsspalte zu den räumlich oder zeitlich und daher im Rang an sich vorgehenden Zwischenrechten (§ 879 BGB) einzutragen wären (s. § 10 Abs. 5, § 11 Abs. 6, § 18 GrbVfg), begegnen ebenfalls keinen technischen Schwierigkeiten. Die Bestimmung in § 19 Abs. 1 GrbVfg, wonach die in Abteilung II und III des Grundbuchs vorgemerkten, dort umzuschreibenden Ansprüche in die freigelassene Halbspalte einzutragen sind, steht dem aufgezeigten Verfahren nicht entgegen. Denn die Grundbuchverfügung ist eine verfahrens-, nicht eine materiellrechtliche Vorschrift (vgl. BayObLGZ 1956, 196/203; 1957, 322/328; KG JFG 4, 307/312); Abweichungen davon sind weder unzulässig noch vermögen sie den Rechtsbestand eines eingetragenen Rechts zu beeinträchtigen."

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