Tod des Verkäufers vor Genehmigung des Käufers

  • Ein Kollege hat folgenden Fall, bei dem wir nicht weiter kommen:

    Eigentümer E verkauft sein Grundstück an K, der bei Abschluss des Kaufvertrages (inkl. Auflassung) vollmachtlos vertreten wird.

    Nach Abschluss des Vertrages verstirbt E, bevor K den Vertrag genehmigt.

    Nach später erfolgter Genehmigung des Vertrages durch K wird nun die Eigentumsumschreibung (ohne Mitwirkung der Erben des E - E steht auch noch im GB) vom Notar beantragt. (Eine Vormerkung für K wurde nicht eingetragen.)

    Es ist ja bekannt, dass es problemlos möglich ist, aufgrund der Auflassung und Bewilligung des E nach dessen Tod umzuschreiben, wenn E bereits gebunden i.S.d. § 873 Abs. 2 BGB war.
    Die letzten Alternativen des Abs. 2 scheiden aus, da beim GBA bis zum Tod des E nichts eingereicht war und dem K vermutlich auch keine Ausfertigung der Bewilligung vorher ausgehändigt wurde.
    Wäre also nur eine Bindung nach § 873 Abs. 2 Alt. 1 BGB denkbar (notarielle Beurkundung der Erklärungen). Die Erklärungen des E waren vor seinem Tode auf jeden Fall notariell beurkundet aber Schöner/Stöber sagt, es müssen die Erklärungen beider Vertragsteile notariell beurkundet sein, damit Bindung eintritt.

    Frage:
    Genügt es für die Bindung (und damit die Wirksamkeit und Verwendbarkeit der Auflassung), dass die Erklärungen des K bis zum Tode des E nur durch einen vollmachtlosen Vertreter abgegeben waren???

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Ehrlich gesagt verstehe ich die Frage nicht. Ob Bindung besteht, spielt doch nur dafür eine Rolle, ob die Auflassungserklärung widerrufen werden kann. Sie wurde aber hier nicht widerrufen. Es wurden auch die Erklärungen beider Vertragsteile beurkundet. Wer vertreten ist, ist anwesend, auch wenn er vollmachtlos vertreten wird. Es geht hier gar nicht um die Bindung, sondern um die Wirksamkeit der Auflassung. Diese ist mit der Genehmigung durch K eingetreten.

  • Ich denke, da hat Francesca Recht. Die Genehmigung macht die Auflassung rückwirkend wirksam. Gegen den Vollzug der -nicht widerrufenen- Auflassung dürften keine Bedenken bestehen.

    Die meisten Probleme lösen sich von selbst - man darf sie nur nicht dabei stören.

  • Ehrlich gesagt verstehe ich die Frage nicht. Ob Bindung besteht, spielt doch nur dafür eine Rolle, ob die Auflassungserklärung widerrufen werden kann.


    Im Schöner/Stöber, Rn. 3345, wurde für uns irgendwie der Eindruck erweckt, dass es auf die Bindung der Erben an die erklärte Auflassung ankäme.

    Aber dann haben wir uns wohl in die Irre führen lassen.

    Ulf

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  • Ein ähnlicher Fall:
    Das Grundstück wird verkauft und die Auflassung erklärt, ausdrücklich ohne Eintragungsbewilligung. Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen. Dann verstirbt der Verkäufer und das Grundbuch wird auf die Erbengemeinschaft berichtigt.
    Jetzt beantragt der Notar unter Einreichung der Eintragungsbewilligung (Eigenurkunde) die Umschreibung auf den Käufer (ohne Zustimmung der Erben).
    Die Auflassung ist bindend für die Erben. Aber was ist mit der Bewilligung als Eintragungsgrundlage ? Diese wurde ja erst nach dem Tod des Verkäufers abgegeben !

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