Aufteilung nach § 8 WEG

  • ...Die Ermächtigung zur nachträglichen Begründung/Änderung von SNR genügt meiner Meinung jedoch nicht dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz (vgl. BeckOK GBO/Kral GBO Rn. 189, OLG München, Beschluss vom 28.9.2015, 34 Wx 84/14). Auch kann der Ausschluss der Zustimmung der dinglich Berechtigten für eine Neubegründung nicht vereinbart werden (vgl. BayObLG, Beschluss vom 27.10.2014, (Anmerkung: richtig. 2004) 2Z BR 150/04). ...

    Das sehe ich auch so. Zur Bestimmtheit des vorbehaltenen SNR siehe auch den jüngst ergangenen Beschluss des OLG Nürnberg vom 06.02.2018, 15 W 1753/17,
    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-000987?hl=true
    Rz 12: „Grundvoraussetzung einer solchen ohne die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten gemäß § 19 GBO möglichen Eintragung von Sondernutzungsrechten zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer durch eine Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers ist, dass die negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte geworden ist. Dazu gehört es, dass in der Teilungserklärung eine Vereinbarung getroffen worden ist, die einen bestimmten Inhalt hat (OLG Hamm, Beschluss vom 01.12.1997 - 15 W 384/97 -, juris Rn. 23; OLG München, Beschluss vom 28.09.2015 - 34 Wx 84/14 -, juris Rn. 25). Denn das Bestimmtheitserfordernis des Sachen- und Grundbuchrechts gilt auch für das als Inhalt des Sondereigentums nach § 10 Abs. 3 WEG in das Grundbuch einzutragende Sondernutzungsrecht (BGH, Urteil vom 20.01.2012 - V ZR 125/11 -, juris Rn. 11).“

    Ich sehe auch nicht, wodurch das Recht zur Änderung der Teilungserklärung begrenzt sein soll.

    Wenn der teilende Eigentümer, solange er noch Wohnungs- oder Teileigentümer zumindest einer Einheit ist, ohne Zustimmung der übrigen Wohnungs- oder Teileigentümer, des Verwalters und der dinglich Berechtigten befugt sein soll, die Gemeinschaftsordnung zu ändern, und dabei „insbesondere“ weitere Sondernutzungsrechte begründen, bestehende Sondernutzungsrechte und die Kostenverteilungsschlüssel etc. ändern darf, dann sind ja alle anderen Änderungen der Teilungserklärung durch ihn nicht ausgeschlossen.

    Der Bestimmtheitsgrundsatz verlangt jedoch (Zitat nach BGH, Urteil vom 20.01.2012, V ZR 125/11) „dass jedermann den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen kann (vgl. Senat, NJW 2011, 1958 = NZM 2011, 517 Rdnr. 10; DNotZ 2006, 526 = NJW 2006, 1341 Rdnr. 12); das gilt für den Inhalt des Sondereigentums entsprechend. Zu diesem Inhalt gehören alle Regelungen der Teilungserklärung mit Vereinbarungscharakter (vgl. § 10 III WEG sowie Klein, in: Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rdnr. 132 u. Bauer/v. Oefele, GBO, 2. Aufl., AT V Rdnrn. 102 ff.) und damit auch Ermächtigungen, durch die Entscheidungen, welche nach dem Gesetz einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedürfen, auf den teilenden Eigentümer übertragen werden

    Eine umfassende Ermächtigung, insbesondere auch dazu, bestehende Sondernutzungsrechte wieder aufzuheben, kann dem teilenden Eigentümer jedoch nicht eingeräumt werden.

    Von einer solchen Ermächtigung wäre z. B. auch die Stimmrechtsregelung betroffen. Das Stimmrecht gehört jedoch zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte (s. Armbrüster/Witsch, „Ausschluss und Missbrauch des Stimmrechts bei Beschlussfassungen von Wohnungseigentümern, NZG 2018, 361 mwN in Fußnote 2). Wie das OLG Hamm im Beschluss vom 10.12.2015, 1-15 W 590/15, ausführt, findet die in § 10 Abs. 2 WEG zum Ausdruck kommende Dispositionsbefugnis in Bezug auf das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ihre Grenze dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung eines Wohnungseigentümers völlig ausgehöhlt wird (Zitat von Hügel in Beck'scher Online Kommentar BGB, Bamberger/Roth, § 10 Rdn. 32) oder die Regelung mit den Grundprinzipien des Wohnungseigentums unvereinbar ist (Lafontaine in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth, § 10, Rdn. 78).

    Auch könnte mit der Möglichkeit zur umfassenden Änderung der Gemeinschaftsordnung z. B. die Abberufung des Verwalters unzulässigerweise außer von einem wichtigem Grund von einer qualifizierter Mehrheit abhängig gemacht werden etc.

    Ich denke daher, dass die Formulierung „insbesondere“ so nicht bestehen bleiben kann

    Auch betrifft die weitere Vereinbarung „Er ist ferner befugt, zu Lasten eines Wohnungs- oder Teileigentums Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Reallasten) zu bestellen oder bestellte Dienstbarkeiten zu ändern oder zu löschen solange er noch Wohnungs- oder Teileigentümer zumindest einer Einheit ist“, nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern das Verhältnis eines Wohnungseigentümers gegenüber einem Dritten, dem die Dienstbarkeit zu Lasten seines Wohnungseigentums eingeräumt wurde. Auch diese Vereinbarung kann mE so nicht verdinglicht werden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Vielen Dank :daumenrau

    Dann bleibt ja von Ziff. 1 schon mal nichts mehr übrig.

    Ist Ziff. 2 grundbuchrechtlich zu beachten (Befugnis zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum) oder hat mich das nicht zu interessieren, da es hier nicht um rechtliche Ausgestaltung der WEG geht sondern nur um die tatsächliche Bauausführung?

    Und nochmal die Frage, ob hier eine teilweise Antragsrücknahme genügt oder der Punkt in einem Nachtrag zur TE geändert werden muss?

    In der Teilungserklärung heißt es hier:
    "Der Grundstückseigetümer bewilligt und beantragt die Aufteilung gem. Teil A und die Vereinbarungen gemäß Teil B als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch einzutragen."

    Die von mir in meinem vorherigen Beitrag zitierten Punkte sind Unterpunkt von Teil B der Urkunde. Etwaige Vollmachten für den Notar sind in der Urkunde nicht enthalten.

  • Wie hier

    http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…811#post1104811

    dargestellt, kann die Befugnis zu baulichen Veränderungen verdinglicht werden, soweit damit keine Befugnis zur sachenrechtlichen Veränderung, also der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum einhergeht;
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post959130

    Eine teilweise Antragsrücknahme reicht natürlich nicht aus; vielmehr sind Nachtragserklärungen erforderlich, zu deren Abgabe allerdings Zwischenverfügung ergehen kann (OLG Hamm: Beschluss vom 20.01.2011 - I-15 W 249/10, 15 W 249/10
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…ss20110120.html
    Ein Teilvollzug kommt nur ausnahmsweise in Betracht (OLG München, Beschluss v. 21.10.2016 – 34 Wx 277/16)
    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-18402?hl=true
    Im oben zitierten Beschluss vom 15.12.2105, 1-15 W 590/15, führt das OLG Hamm aus. „Da die Teilungserklärung danach Regelungen enthält, die offenkundig unzulässig sind, ist sie in ihrer derzeitigen Form insgesamt nicht eintragungsfähig..“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Hallo,

    in einer Urkunde zur Änderung der Teilungserklärung werden SNR an Stellplätzen aufgehoben.

    Weiter heißt es: "Der Eigentümer ist ermächtigt, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt neue SNR an PKW-Stellplätzen zu begründen und diese einzelnen Wohnungseigentumseinheiten zuzuweisen. Das SNR entsteht mit der Zuweisungserklärung durch den aufteilenden Eigentümer. Bis zu seiner Eintragung im Grundbucht ist es nicht abtretbar, geht aber im Fall der Veräußerung des Wohnungseigentum mit der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber über. Unter der aufschiebenden Bedingung der jeweiligen Zuweisung sind sämtliche Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Berechtigten vom Gebrauch ausgeschlossen. Die Ermächtigungen gelten nur für den jetzigen Eigentümer sowie dessen Vertreter. Sie erlöschen, wenn der aufteilende Eigentümer nicht mehr Eigentümer einer Einheit ist. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung vor dem Notar."

    M.E. ist dieser "Begründungsvorbehalt" zu unbestimmt, was den Ausübungsbereich betrifft und ist noch um die genauere Angabe der möglichen SNR-Flächen zu ergänzen?

    Seht ihr das auch so?

  • Nach den von Prinz genannten Entscheidungen gibt es zwei Möglichkeiten, wann die Flächen bestimmt genug sind. Wenn entweder alle Flächen des Gemeinschaftseigentums gemeint sind oder wenn es unverändert nur die bisherigen Stellplatzflächen sind. Verstehe die Regelung im letzteren Sinne.

  • Nach den von Prinz genannten Entscheidungen gibt es zwei Möglichkeiten, wann die Flächen bestimmt genug sind. Wenn entweder alle Flächen des Gemeinschaftseigentums gemeint sind oder wenn es unverändert nur die bisherigen Stellplatzflächen sind. Verstehe die Regelung im letzteren Sinne.

    :thumbup:

  • Für mich ist unklar, ob mit den "PKW-Stellplätzen", der Bereich der bisherigen Sondernutzungsrechte gemeint ist. Es kann ja auch weitere geeignete Parkflächen geben.

    Das sehe ich auch so. Wenn es nur um die bisherigen Stellplatzflächen ginge, hätten die Sondernutzungsrechte nicht unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer aufgehoben werden müssen, sondern es hätte ausgereicht, die Sondernutzungsrechte auf den teilenden Eigentümer zu übertragen. Schließlich muss er ja -da ihm die Zuweisungsbefugnis solange zustehen soll, wie er noch Eigentümer einer Einheit ist- noch als Eigentümer einer Einheit eingetragen sein. Die SNRe hätten dann dort bis zur erneuten Zuweisung bzw. anderweitigen Übertragung „geparkt“ werden können. Ich denke daher, dass mit der Aufhebung der Sondernutzungsrechte und der erneuten Zuweisungsbefugnis andere Flächen in Rede stehen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • siehe dazu auch:

    Sondernutzungsrecht, Bestimmtheit-gutgläubiger Erwerb:

    Ein gutgläubiger Erwerb kommt insbesondere dann in Frage, wenn das Sondernutzungsrecht materiell nicht entstanden, z.B. wegen Geschäftsunfähigkeit oder fehlender Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft des Bestellenden, oder sein Inhalt unzutreffend wiedergegeben ist Dies gilt aber nicht, wenn die Eintragung des Sondernutzungsrechts ins Grundbuch nicht nur unrichtig – sondern z.B. wegen Unbestimmtheit – inhaltlich unzulässig ist oder wenn die Eintragung des Sondernutzungsrechts widersprüchlich und deshalb inhaltlich unzulässig ist

    (= aus dem Urteil des LG Dresden 2. Zivilkammer vom 03.11.2023, 2 S 130/23 (Rz. 23) -juris-

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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