BGB Gesellschaft - BGH Beschluss

  • Überlegungen zum Beschluss des BGH vom 04.12.2008

    • Eine Grundschuld oder Dienstbarkeit zugunsten einer BGB Gesellschaft erfolgt durch Eintragung des Namen der Gesellschaft, wenn dieser im Vertrag angegeben ist.
      Fehlt die Angabe des Namens, muss die Gesellschaft wie folgt eingetragen werden:
      „Gesellschaft des bürgerlichen Rechts bestehend aus den Gesellschaftern: A , B usw. „,
      da dass Gericht im Rahmen des formellen Konsensprinzip keine weitere Prüfung vornehmen darf.
      Obwohl es nicht konsequent ist, rate ich dazu: immer die Namen der Gesellschafter miteintzutragen. (siehe weitere Ausführungen/ wer weiss auf welche Idee der Gesetzgeber kommt - vielleicht wird das Grundbuch gleichzeitig das Register für grundstückbesitzende
      BGB Gesellschaften).
    • Bei einem Erwerb eines Grundstücks durch eine BGB Gesellschaft die bereits gegründet ist,
      muss das Gericht § 20 GBO, § 925 BGB prüfen, also muss künftig immer der Gesellschaftsvertrag in beurkundeter Form vorgelegt werden, weil das Gericht die Existenz der Gesellschaft und die Vertretung prüfen muss.
      Eine beglaubigter Gesellschaftsvertrag reicht wohl nicht aus, weil der Vertrag nicht eine zur
      Eintragung erforderliche Erklärung gemäß § 29 GBO ist, sondern eine andere Voraussetzung gemäß
      § 29 Absatz 1 S2 GBO.
      Wird in dem Erwerbsvertrag gleichzeitig die Gesellschaft gegründet, umgeht der Notar die Hürde des Nachweises.
      Aus diesem Grund ist es den Notaren anzuraten, im Falle der Einbringung eines Grundstücks in eine GdbR den Gesellschaftsvertrag und den Einbringungsvertrag in einer Urkunde zu beurkunden.
    • Jeder Wechsel eines Gesellschafters ist jetzt nur noch eine Berichtigung der Eigentümerbezeichnung und keine Grundbuchberichtigung, weil Eigentümer des Grundstücks die Gesellschaft ist, und eben nicht die Gesellschafter als natürliche Personen zur gesamten Hand (dies trifft natürlich dann nicht zu, wenn aus einer 2 Personen Gesellschaft einer ausscheidet).
      Dies gilt auch dann, wenn die Eigentümer noch wie bislang „richtig gehandhabt“ im Grundbuch „in BGB-Gesellschaft“ stehen.
      Die Eigentümerbezeichnung ist zu berichtigen.
      Wie ist die Gesellschaft nun aber im Grundbuch einzutragen und welche Unterlagen müssen dem Gericht vorgelegt werden ?
      § 29 GBO ist nicht einschlägig, sondern es können alle Beweismittel verwendet werden (siehe hier auch As 17ff Rpfleger 2009).
      Es stellt sich die Frage, ob das Gericht einfach auf Grundlage der namentlichen Bezeichnung der Gesellschafter im Grundbuch jetzt eine Berichtigung auf die Gesellschaft vornehmen kann, wenn sich aus dem zugrundliegenden Erwerbsvertrag Z.B. der Name der BGB-Gesellschaft entnommen werden kann.
      Anderenfalls ist das Grundbuch auf die „Gesellschaft bürgerlichen Recht, bestehend aus A / B / C“ zu berichtigen.

      Nach meiner Meinung genügt für die Berichtigung der Bezeichnung alleine die bisherige Grundbucheintragung bzw. der Name der Gesellschaft im Vertrag, weil kein neuer Eigentümer vorgetragen wird, sondern eine Namensberichtigung erfolgt.
      Sofern der Grundbuchbeamte bei einer solchen Berichtigung einen bereits ausgeschiedenen Gesellschafter einträgt (als näheres Unterscheidungsmerkmal der Gesellschaft) - weil der Gesellschafterwechsel dem Gericht nicht mitgeteilt wurde - wird dadurch das Grundbuch nicht unrichtig, da Eigentümer die Gesellschaft ist und die namentlich bezeichneten Gesellschafter lediglich ein Unterscheidungsmerkmal ist.

      Dies ist so zu werten, wie die versehentliche Eintragung eines unrichtigen Geburtsdatums.

      Wird dem Grundbuchamt z.B. ein Antrag mit beglaubigter Anteilsabtretung vorgelegt,
      könnten die Eintragungen wie folgt erfolgen:


    • Beispiel:
      Bisher:

      1.1 A
      1.2 B
      1.3 C

    - in BGB Gesellschaft -
    A überträgt seinen Gesellschaftsanteil an D.
    Der neue Eintrag lautet:
    Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (oder die Gesellschaft ist namentlich benannt)
    bestehend aus den Gesellschafter
    B
    C
    D

    Zum Schwur kommt es aber; sobald die BGB Gesellschaft über das Grundstück verfügen
    möchte:

    Welche Unterlagen benötige das Grundbuchamt, um festzustellen wer für die BGB Gesellschaft handeln darf (Identitäts- und Vertretungsprobleme).
    Der BGH hat dies zwar offensichtlich erkannt, aber völlig offen gelassen, wie diese Nachweise zu erbringen sind.

    Beispiel:
    Vor einigen Jahren sind im Grundbuch A, B und C in BGB Gesellschaft eingetragen worden.
    Wer kann das Grundstück verkaufen ?
    A, B und C - aber ist es wirklich so einfach ?
    Wohl kaum.
    Die Vermutung des § 891 BGB gilt natürlich auch für das Grundbuchamt. Dieses erkennt aber am Zusatz „in BGB Gesellschaft“, dass Eigentümer nicht die natürlichen Personen sind, sondern die Gesellschaft. Wer aber ist Inhaber der Gesellschaft und wie ist dies dem Grundbuchamt nachzuweisen.
    Den Gesellschaftsvertrag haben die Gesellschafter bei Gründung der Gesellschaft
    evt. nur mündlich abgeschlossen. In der Regel liegt dieser dem Grundbuchamt nicht vor. Zudem bleibt offen, ob ein Gesellschafter seinen Anteil außerhalb des Grundbuchs abgetreten hat, ein Gesellschafter ausgeschieden, eingetreten oder verstorben ist. Diese Nachweise lassen sich nicht einwandfrei in der Form des § 29 GBO nachweisen, da es vielfach negative Tatsachen sind.
    Es nützt auch nichts, wenn das Grundbuchamt jetzt von den Gesellschaftern einen neu beurkundeten Gesellschaftsvertrag verlangt. Denn es stellt sich die frage: welche Personen sind an der Gesellschaft beteiligt. Das Grundbuchamt steht vor dem gleichen Problem wie bisher: wer muss handeln.
    Die einzige mir denkbare Lösung ist, dass die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter bei jeder Verfügung versichern, dass nur die verfügenden Personen Gesellschafter sind und dass sie - sofern der Gesellschaftsvertrag schriftlich vorhanden ist - diesen vorlegen.
    Die Verfügungsprobleme können teilweise bei neu zu gründenden Gesellschaften dadurch gelöst werden , dass im beurkundeten Gründungsvertrag einem oder mehreren Gesellschafter/n oder auch einen Dritten eine entsprechende Vollmacht erteilt wird. Dabei ist aber darauf zu achten, dass dessen Bevollmächtigung nicht an Bedingungen geknüpft, z.B. dass die Vollmacht erlischt, wenn der Bevollmächtigte nicht mehr Gesellschafter ist. Diese Bedingung wäre durch das Grundbuchamt nicht nachprüfbar.
    Bei einem Ausscheiden des Bevollmächtigten aus der Gesellschaft muss die „Gesellschaft“ darauf achten, dass die Ausfertigung(en) dieser Vollmachtsurkunde ordnungsgemäß eingezogen wird/werden.

  • Zunächst zur Vervollständigung: Beschluss vom 4.12.2008 - V ZB 74/08

    Bezüglich des § 891 BGB dürftest Du - zumindest nach dem BGH - nicht mehr ganz richtig liegen. Im besagten Beschluss unter Rn. 12 heißt es nämlich: "Das Vertrauen in die Vertretungsbefugnis eines oder mehrerer Gesellschafter wird auch durch den Grundbucheintrag nicht geschützt ..." Weiter (sinngemäß): Wie der Vertretungsnachweis dann aussehen soll, bedarf hier keiner Entscheidung.

    Den Rest habe ich jetzt nur überflogen und kann da auf die Schnelle noch nicht viel dazu sagen. Eine Diskussion hat aber schon hier begonnen, vgl. v. a. # 17, kam aber leider nicht richtig in Gang.

    (Bei Gelegenheit ergänze ich dann den FAQ-Eintrag bzw. denke über ein wenig mehr Ordnung bei der BGB-Gesellschaft nach.)

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Vielleicht habe ich mich nicht ganz klar ausgedrückt, natürlich gilt nach dem Beschluss des BGH der § 891 BGB jetzt nicht mehr, für das Grundbuchamt, weil Eigentümer nicht mehr die natürlichen Personen sind, sondern die Gesellschaft, aber da der BGH ja keine Möglichkeit aufgezeigt hat, wie ich die Vertretungsberechtigung /Existens zu prüfen habe, muss man nach einer Lösung suchen,
    und ich finde die bisherige Eintragung der Namen der Gesellschafter, mit einer evt. Vorlage des Gesellschaftsvertrages (in welcher Form auch immer) und mit der Versicherung, dass alle Gesellschafter die Erklärung abgegeben haben – würde mir ausreichen - Oder hat jemand einen anderen Vorschlag oder Idee ?

  • @Rosi:
    Korrekt wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen mit dem Namen der Gesellschaft
    und dem Sitz sowie Nennung des gesetzlichen Vertreters (als zusätzliche Unterscheidungsmerkmale).

    Nur wenn sich die Gesellschaft keinen Namen gibt, sind die Gesellschafternamen einzutragen.

    M.E. genügt als Eintragungsgrundlage der Gesellschaftsvertrag in öffentlich beglaubigter Form. Sollte dieser mündlich geschlossen worden sein, so haben die Gesellschafter dies an Eides statt zu versichern (Beurkundung).

    Interessant finde ich die Frage, welchen Namen darf sich eine Gesellschaft geben; wo ist der Sitz einer Gesellschaft ? Und wenn die Gesellschaft einen Namen gegeben hat, muß der Zusatz "Gesellschaft bürgerlichen Rechts" immer eingetragen werden ?

    Genügt nicht "FOLIA in Hamburg vertreten durch Peter Hansen" ?

    Jens

  • Zitat von FOLIA-Jens;443860[...


    Interessant finde ich die Frage, welchen Namen darf sich eine Gesellschaft geben; wo ist der Sitz einer Gesellschaft ? Und wenn die Gesellschaft einen Namen gegeben hat, muß der Zusatz "Gesellschaft bürgerlichen Rechts" immer eingetragen werden ?

    Genügt nicht "FOLIA in Hamburg vertreten durch Peter Hansen" ?[...]



    Etwas findet man dazu im Palandt (§ 705 Rn. 25). Deutlich mehr allerdings bei Ulmer im MünchKomm (§ 705 Rn. 270).

  • GbR vertreten durch …. ?????

    Wieso vertreten durch eine Einzelperson, doch wohl in der Regel alle Gesellschafter
    oder habe ich beim BGH-Urteil was überlesen.
    Das die Auftretenten alle Gesellschafter sind - ist nachzuweisen – Form und Art hat der BGH offen gelassen, also notarieller Vertrag, eidesstattliche Versicherung – vielleicht Bestätigung durch die Staatskanzlei. :teufel::teufel: :wechlach::wechlach::wechlach:

  • zu Folia Jens
    Wenn man ganz genau sein will, glaube ich nicht, dass ein öffentlich beglaubigter Gesellschaftsvertrag reichen würde, weil der Vertrag keine zur Eintragung erforderliche Erklärung ist, sondern eine andere Voraussetzung nach § 29 Abs. 1 S 2 GBO, ob man dies genügen lässt, steht auf einer anderen Seite.
    In der Rechtsprechung wird oft nur von der Form des § 29 GBO gesprochen, wenn man es aber genauer betrachtet, gibt es halt auch noch den Satz 2 !
    Natürlich gebe ich dir Recht, dass man eine BGB Gesellschaft eigentlich nur mit dem Namen der Gesellschaft bezeichnen soll – aber ich meine, dass man lieber aus obigen Gründen, lieber alle Namen der Gesellschafter aufnehmen sollte.

  • @Zaphod:
    Aus dem MüKo zu § 705 BGB entnehme ich nicht, dass es für das Grundbuchamt überprüfbare Grenzen der Namensgebung gibt. Es gibt nämlich keine Gesetze bezüglich der GbR. Kann ich irgendeinen Namen beanstanden ?

    @Manne:
    Nach § 710 BGB können die Gesellschafter die Geschäftsführung einer Person übertragen. Diese Person wird wohl vom BGH gemeint sein. Der BGH liest wohl keine Gesetze ! ;)

    @Rosi:
    Wenn sich aus dem Vertrag die Vertretungsbefugnis, der Name und Sitz ergibt, so ist es wohl eine ergänzende Erklärung (wie es z.B. die Vollmacht).

    Jens

  • Zitat von FOLIA-Jens;443986 <br>@Manne:<br>Nach § 710 BGB können die Gesellschafter die Geschäftsführung einer Person übertragen. Diese Person wird wohl vom BGH gemeint sein. Der BGH liest wohl keine Gesetze ! ;-)<br> <br>[FONT=Times New Roman

    Wie oft kommt es vor, dass eine GbR einen Vertreter bestellt?[/FONT]
    Ich habe es in all den Jahren nur 1x erlebt.

    Jens


    Es ist günstig die Gesellschafter noch mit einzutragen.
    Das Problem ist trotzdem, dass der gute Glaube des Grundbuches zerstört ist, da nur der Name der Gesellschaft zählt und die eingetragenen Gesellschafter nur eine sehr
    beschränkte Nachweisbedeutung haben.
    Den Nachweis der Gesellschafter hat der BGH offen gelassen.
    Ich mag die GbR im Grundbuch nicht.

  • Fehlt die Angabe des Namens, muss die Gesellschaft wie folgt eingetragen werden: „Gesellschaft des bürgerlichen Rechts bestehend aus den Gesellschaftern: A , B usw. „,


    Das muss sie m. E. nur, wenn sie im Rechtsverkehr keinen eigenen Namen hat. Also würde ich zunächst diesen Namen mitgeteilt verlangen. Kommt dann als Antwort, es gebe keinen, so sind wir bei der Hilfseintragung gemäß 2. Leitsatz.

    Obwohl es nicht konsequent ist, rate ich dazu: immer die Namen der Gesellschafter miteintzutragen. (siehe weitere Ausführungen/ wer weiss auf welche Idee der Gesetzgeber kommt - vielleicht wird das Grundbuch gleichzeitig das Register für grundstückbesitzende BGB Gesellschaften).


    Und weil das Grundbuch eben das nicht ist und auf die Namen der Gesellschafter eh kein Verlass ist, tendiere ich derzeit sehr dazu, die BGB-Gesellschaft insoweit nicht anders zu behandeln als jede andere Gesellschaft auch: Name, Sitz, fertig.
    Exkurs: Das fehlte noch, dass wir hier Zwangsgeld festsetzen, damit die Gesellschafter uns bekannt gewordene Änderungen im Gesellschafterbestand endlich mal anmelden. Am besten noch mit der elektronischen Registeranmeldung seitens des Notars, die dann bei SolumStar gegen die Wand fährt...
    Die Eintragung "BGB-Gesellschaft, bestehend aus ..." wird mit Solum-Star sowieso nur bei Kleingesellschaften ohne Weiteres möglich sein. Bei Großgesellschaften ist dann Handarbeit jenseits des Namensfensterchens angesagt, das ja bekanntlich nach vier Zeilen endet. An die Übernahme ins ALB wage ich da noch gar nicht zu denken, da findet das Konstrukt keiner mehr.

    ... weil das Gericht die Existenz der Gesellschaft und die Vertretung prüfen muss. Eine beglaubigter Gesellschaftsvertrag reicht wohl nicht aus, weil der Vertrag nicht eine zur Eintragung erforderliche Erklärung gemäß § 29 GBO ist, sondern eine andere Voraussetzung gemäß § 29 Absatz 1 S2 GBO...


    Das war bislang schon Freibeweis. Ich sehe derzeit keinen Grund, die Hürden jetzt wieder zu erhöhen, zumal das regelmäßig wieder bei "nicht vorhanden" ==&gt; "Freibeweis" landen wird. Ich denke nur über eine Ergänzung dessen durch eine e. V. nach. Siehe auch weiter unten.

    Wird in dem Erwerbsvertrag gleichzeitig die Gesellschaft gegründet, umgeht der Notar die Hürde des Nachweises. Aus diesem Grund ist es den Notaren anzuraten, im Falle der Einbringung eines Grundstücks in eine GdbR den Gesellschaftsvertrag und den Einbringungsvertrag in einer Urkunde zu beurkunden.


    Sicherlich. Ob sie (und die Gesellschafter, die das ja dann auch zahlen) das tun werden, wird abzuwarten sein. An den späteren Folgen ändert das aber nicht viel.

    Jeder Wechsel eines Gesellschafters ist jetzt nur noch eine Berichtigung der Eigentümerbezeichnung und keine Grundbuchberichtigung, weil Eigentümer des Grundstücks die Gesellschaft ist, und eben nicht die Gesellschafter als natürliche Personen zur gesamten Hand (dies trifft natürlich dann nicht zu, wenn aus einer 2 Personen Gesellschaft einer ausscheidet).


    Deswegen würde ich es mal "Richtigstellung" nennen. Daher auch:

    Dies gilt auch dann, wenn die Eigentümer noch wie bislang „richtig gehandhabt“ im Grundbuch „in BGB-Gesellschaft“ stehen. Die Eigentümerbezeichnung ist zu richtigzustellen.

    Wie ist die Gesellschaft nun aber im Grundbuch einzutragen und welche Unterlagen müssen dem Gericht vorgelegt werden ? § 29 GBO ist nicht einschlägig, sondern es können alle Beweismittel verwendet werden (siehe hier auch As 17ff Rpfleger 2009).


    Eben. Sag' ich ja.

    Es stellt sich die Frage, ob das Gericht einfach auf Grundlage der namentlichen Bezeichnung der Gesellschafter im Grundbuch jetzt eine Berichtigung auf die Gesellschaft vornehmen kann, wenn sich aus dem zugrundliegenden Erwerbsvertrag Z.B. der Name der BGB-Gesellschaft entnommen werden kann.
    Anderenfalls ist das Grundbuch auf die „Gesellschaft bürgerlichen Recht, bestehend aus A / B / C“ zu berichtigen.


    Die Frage stellt sich m. E. eben nicht, da der BGH ja sagt:
    Leitsatz 1: Name; Leitsatz 2: Hilfsweise. Konsequenterweise ist meiner Meinung nach spätestens dann, wenn die Eintragung einer Änderung im Gesellschafterbestand beantragt wird, das Grundbuch auf die vom BGH vorgegebene Fassung richtigzustellen und sodann anhand der Neueintragung zu überlegen, was weiter passiert, nämlich:
    a) nichts, weil sich der Name der Gesellschaft nicht ändert, oder
    b) dass infolge Gesellschafterwechsel der Annex "bestehend aus Gesellschafter a, b, c" nun geändert werden muss.
    Wenn - mein derzeitiger Fall - aus der Meyer-Huber-GbR letztlich alle Meyers verschwinden und nur noch die Hubers übrigbleiben (was ich eintragen soll), der Gesellschaftsname aber seltsamerweise nicht geändert wird, dann neige ich derzeit dazu, das Grundbuch auf Meyer-Huber-GbR, Sitz richtigzustellen und fertig, denn mehr kann ich nicht mehr machen...

    Nach meiner Meinung genügt für die Berichtigung der Bezeichnung alleine die bisherige Grundbucheintragung bzw. der Name der Gesellschaft im Vertrag, weil kein neuer Eigentümer vorgetragen wird, sondern eine Namensberichtigung erfolgt.


    Genau. Richtigstellung eben.

    Sofern der Grundbuchbeamte bei einer solchen Berichtigung einen bereits ausgeschiedenen Gesellschafter einträgt (als näheres Unterscheidungsmerkmal der Gesellschaft) - weil der Gesellschafterwechsel dem Gericht nicht mitgeteilt wurde - wird dadurch das Grundbuch nicht unrichtig, da Eigentümer die Gesellschaft ist und die namentlich bezeichneten Gesellschafter lediglich ein Unterscheidungsmerkmal ist.


    Eben. Führt maximal zu einer Richtigstellung, bringt überhaupt nichts und lehne ich daher ab. Die Gesellschaft ist eingetragen und fertig. Dass ich via Grundakten einen halbfertigen GbR-Register-Ersatz bilden muss, ist schlimm genug. Das auch noch ins Grundbuch selbst hineinzubasteln, sehe ich nicht recht ein.

    Dies ist so zu werten, wie die versehentliche Eintragung eines unrichtigen Geburtsdatums.


    Mir gefiele dieses Besipiel besser: "...wie eine Namensänderung des Käufers nach Kaufvertragsabschluss", denn wir haben ja im Regelfall eben nicht versehentlich etwas falsch eingetragen. Führt dann zur Richtigstellung, wobei die Frage, in welcher Form die Unterlagen bei der Namensberichtigung vorgelegt werden müssen und ob man die von Amts wegen machen kann, insgesamt - auch jenseits der BGB-Gesellschaft - streitig ist.

    Welche Unterlagen benötige das Grundbuchamt, um festzustellen wer für die BGB Gesellschaft handeln darf (Identitäts- und Vertretungsprobleme).
    Der BGH hat dies zwar offensichtlich erkannt, aber völlig offen gelassen, wie diese Nachweise zu erbringen sind. (...) Die einzige mir denkbare Lösung ist, dass die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter bei jeder Verfügung versichern, dass nur die verfügenden Personen Gesellschafter sind und dass sie - sofern der Gesellschaftsvertrag schriftlich vorhanden ist - diesen vorlegen.


    Ich neige zu Freibeweis wie bisher, ergänzt durch eine eidesstattliche Versicherung über den Gesellschafterbestand. Den § 891 BGB hat der BGH bei der GbR, wie schon mehrfach festgestellt, ja mittlerweile gecancelt. Als nicht unterschreibender Literat fiele es mir auch leichter, ihn weiterhin für anwendbar zu erklären, aber so...? Wir neigen hier auch dazu, dass die e. V. von einem Gesellschafter genügt (wie im Nachlassverfahren ja die eines Erben ebenfalls genügend ist).

    Die Verfügungsprobleme können teilweise bei neu zu gründenden Gesellschaften dadurch gelöst werden , dass im beurkundeten Gründungsvertrag einem oder mehreren Gesellschafter/n oder auch einen Dritten eine entsprechende Vollmacht erteilt wird.(...)


    Wäre denkbar. Ob das in Mode kommt, wage ich aber zu bezweifeln. Die meisten wollen schon direkt beteiligt werden (von den großen Immobiliengesellschaften, speziell im Osten jetzt mal abgesehen). Lieber wäre mir da als Lösung eine Registerpflicht, sobald eine GbR im Grundbuch 'rummachen will, oder die Abschaffung der Steuervorteile, die es offenbar gibt.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • In den meisten Fällen wird es gar nicht möglich sein, an eine schon einmal nachgewiesene Vertretung der GbR anzuknüpfen. Bei allen älteren Eintragungen ist die Rechtseinräumung (Auflassungen usw.) nicht zugunsten der GbR, sondern persönlich zugunsten der einzelnen Gesellschafter in Gesamthandsgemeinschaft erfolgt. Deshalb bestand bei der Vornahme dieser Eintragungen gar keine Veranlassung, das Vertretungsrecht für die GbR nachzuweisen. Wenn die GbR heute über eine solche Rechtsposition verfügen will, muss die Vertretung demzufolge erstmals nachgewiesen werden. Ich wage zu bezweifeln, ob hierfür eine eidesstattliche Versicherung genügt. Wenn kein der Form des § 29 GBO entsprechender Gesellschaftsvertrag vorliegt, steht nicht einmal fest, ob diese eidesstattliche Versicherung von einer hierzu berechtigten Person abgegeben wurde. Der Gesellschafterbestand kann sich außerhalb des Grundbuchs ändern und einen guten Glauben an die Eintragung der Gesellschafter im Grundbuch gibt es nach dem BGH nicht mehr. Von einer GbR kann man deshalb m.E. guten Gewissens keinen Grundbesitz mehr erwerben. Der gute Glaube an die Vertretungsmacht wird nicht geschützt.

  • Zu Andreas:
    Es ist schön das du im Großen und Ganzen meine Rechtsaufassung teilst.
    Die Vorlage des Gesellschaftsvertrages in öffentlicher Urkunde halte ich jetzt nur für Gesellschaften notwendig die Grundstücke neu erwerben möchten, da wir ja jetzt den Beschluss des BGHs haben und die Notare bei der Vertragsbeurkundung die Nachweisprobleme entschärfen können.
    Bei Grundbesitzgesellschaften die schon im Grundbuch eingetragen sind, halte ich wie du eine Versicherung für notwendig.
    zu Folia Jens:
    Es geht bei der Vorlage des Gesellschaftsvertrages, doch um den Nachweis der Existens der Gesellschaft und um Prüfung wer Gesellschafter ist. In den 15 Jahren Grundbuchtätigkeit hatte ich insgesamt vielleicht 2 X mal den Fall, dass die Gesellschafter einen gemeinsamen Bevollmächtigten hatten.
    Es handelt sich bei diesen Fragen (Existenz und Gesellschafterstellung) um keine zur Eintragung erforderliche Erklärung.
    zu Schutzengel:
    Bei einer veräußernden BGB Gesellschaft muss der Vollzug einer Auflassung möglich sein, man muss sich nur fragen welche Unterlagen müssen vorgelegt werden, und da ist die eidest. Versicherung meines Erachtens der einzige Weg,

  • Du fragst ganz zu Recht danach, wie man es anstellt, dass der Erwerber bei einer Verfügung der GbR ins Grundbuch kommt. Das ist aber nur eine verfahrensrechtliche Frage des Nachweises der Vertretung der GbR. Wenn der Inhalt der eidesstattlichen Versicherung nicht zutrifft, ist der eingetragene Erwerber schutzlos.

    Mal Hand aufs Herz: Würdest Du für meinetwegen 300.000 € einen Kaufvertrag mit einer GbR unterschreiben, wenn der für die GbR Handelnde für sein Vertretungsrecht nichts anderes zu bieten hat als eine von ihm selbst abgegebene eidesstattliche Versicherung? Was nützt es mir, wenn mich das Grundbuchamt als Erwerber einträgt und ich trotzdem nichts erwerbe? Auch die Vormerkung nützt mir dann nichts. Sie ist genauso unwirksam wie alles andere, weil kein gutgläubiger Erwerb mehr möglich ist.

  • Jetzt haben wir uns aber gehörig falsch verstanden, bei der Versicherung geht es natürlich nicht um eine evt. Vertretung, sondern alleine um den Umstand wer Gesellschafter dieser BGB Gesellschaft ist, obwohl ja § 891 BGB nicht mehr gilt, würde ich es vertreten eine Grundbucheintragung vorzunehmen, bei der alle im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter das Grundstück verkaufen und sie im Vertrag die eidest. Versicherung erklären, dass Sie die alleinigen Gesellschafter sind (wie sollte es denn sonst gehen?).

  • Du fragst ganz zu Recht danach, wie man es anstellt, dass der Erwerber bei einer Verfügung der GbR ins Grundbuch kommt. Das ist aber nur eine verfahrensrechtliche Frage des Nachweises der Vertretung der GbR. Wenn der Inhalt der eidesstattlichen Versicherung nicht zutrifft, ist der eingetragene Erwerber schutzlos.

    Mal Hand aufs Herz: Würdest Du für meinetwegen 300.000 € einen Kaufvertrag mit einer GbR unterschreiben, wenn der für die GbR Handelnde für sein Vertretungsrecht nichts anderes zu bieten hat als eine von ihm selbst abgegebene eidesstattliche Versicherung? Was nützt es mir, wenn mich das Grundbuchamt als Erwerber einträgt und ich trotzdem nichts erwerbe? Auch die Vormerkung nützt mir dann nichts. Sie ist genauso unwirksam wie alles andere, weil kein gutgläubiger Erwerb mehr möglich ist.



    Wenn mit der Eintragung der Gesellschafter jetzt also kein guter Glaube mehr an deren Verfügungsberechtigung verbunden ist, es auch nichts nützt, eine Vollmacht vorzulegen, weil kein Nachweis geführt werden kann, daß der Ausgeber seinerseits zur Vollmachtserteilung berechtigt war, was bleibt dann bei bereits eingetragenen Gesellschaften noch, außer der eidesstattlichen Versicherung?

  • Die Umwandlung in Bruchteilseigentum vor Veräußerung. Daran kann sich gutgläubiger Erwerb anschließen. Denkbar wäre auch die Nachbeurkundung des Gesellschaftsvertrags unter Aufhebung aller bisherigen Regelungen. Eine absolute Sicherheit ist aber auch damit nicht verbunden, weil dies nur funktioniert, wenn alle Gesellschafter am Vertrag mitwirken. Damit wären wir wieder bei der Ungewissheit über den wahren Gesellschafterbestand.

    Ich möchte noch einen anderen Gedanken in die Runde werfen.

    Der BGH hat die GbR für formell grundbuchfähig erklärt, obwohl die grundbuchrechtlichen Vorschriften das nicht hergeben. Der BGH hat dafür eine Analogie zu den Vorschriften des HGB gezogen. Aber warum soll die GbR aufgrund der gleichen Analogie dann nicht auch handelsregisterfähig sein? Das wäre doch die logische Konsequenz! Wenn die GbR grundbuchregisterfähig ist, dann muss sie auch handelsregisterfähig sein. Mit welcher Begründung will der BGH das eine bejahen und das andere verneinen? Weil es keine entsprechenden handelsregisterlichen Vorschriften gibt? Die gibt es im Grundbuchrecht auch nicht!

  • @Rosi:
    Ich habe fast täglich mit Familien-GBR und Bauträger-GBR zu tun.
    Da kauft die Familie Neumeyer GbR in Hamburg vertreten durch den Vater ein Grundstück. Anbei ein Gesellschaftsvertrag in öffentlich beglaubigter Form, wo der Vater zum alleingen Geschäftsführer und Vertretungsbefugten bestellt wird. Wollten wohl keine Stiftung)
    Soll ich nun noch die e.V. von den Gesellschaftern anfordern ? Was soll das bringen ?
    Ähnlich bei Bauträger GbR. Da tritt XY für die Haus Möwe GbR in Husum auf. Anbei ein Gesellschaftsvertrag der XY GmbH mit XY persönlich. Soll nun XY noch mal an Eides statt versichern, dass er die GbR vertreten darf ?
    Letztend hatte ich folgendes: Der Notar bescheinige aufgrund Einsicht in den Gesellschaftsvertrag, dass XY die Gesellschaft allein vertreten darf. Das ist cool, oder !

    Bisher ging ich davon aus: Wenn A,B,C in GbR eingetragen sind, das A,B,C auch veräußern dürfen. Soll das jetzt nicht mehr gelten ?!
    Denn dann habe ich keine wirklichen Nachweismöglichkeiten bzw. zumindest Ansatzpunkte.

    Ich halte den Gesellschaftsvertrag wie eine Vollmacht für eine Erklärung, die eine grundbuchrechtliche Erklärung ergänzen oder begründen (vgl. GBO Kommentar, Demharter, 25.Auflg., § 29 Rn 10aa).

    Jens

  • Ergebnis der BGH-Rechtssprechung für mich: keinesfalls Grundbesitz von einer GbR erwerben, außer im Rahmen der Zwangsversteigerung.

    Ich bin Weinkenner. Wenn ich Wein trinke, merke ich sofort: aah, Wein. (Han Twerker)

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