Erwerb durch GbR

  • Wie verfahrt Ihr denn momentan, wenn eine GbR Grundbesitz erwirbt?

    Ich habe hier folgenden Fall:
    Es erscheinen die Herren A, B und C. In dem nachstehenden Grundstückskaufvertrag wird Herr A als Verkäufer bezeichnet und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus den Herren B und C als Käufer. Sodann folgt Kaufvertrag mit Auflassung.
    Aus der Urkunde ist sonst nichts weiter zu der erwerbenden GbR ersichtlich. Es steht also im Vertrag kein Name, noch ist irgendwie erkennbar, ob es die GbR schon gibt oder ob sie anlässlich des Grunderwerbs gegründet wurde. Solche Verträge sind hier die Regel.

    Kann ich die GbR bestehend aus den Gesellschaftern B und C eintragen so wie ich es auch vor der BGH-Entscheidung gemacht habe, oder brauche ich auch hier den (vermutlich nicht zu erbringenden) Vertretungsnachweis für die GbR?

    Life is short... eat dessert first!

  • Das neue angedachte Gesetz ist ja noch nicht in Kraft. Ergo gilt das alte, vom BGH geschaffene...

    Nachdem die GbR vorliegend offenbar nicht gerade im Kaufvertrag gegründet worden ist, bleibt nur der Schluss übrig, das sie bereits besteht. Damit sind wir beim Vertretungsnachweis, den ich - wie Du - als nicht erbringbar erachte. Ergebnis wäre eine Zurückweisung.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Entsprechend der zur GbR kürzlich ergangenen LG-Entscheidungen würde ich nicht sofort zurückweisen sondern einen Vertretungsnachweis der GbR in der Form des § 29 GBO verlangen.
    Hier käme da wohl ein förmgerechter Gesellschaftsvertrag in Betracht. Ob daneben dann noch irgendwelche eVs verlangt werden sollten/müssten, ist dann aber auch schon wieder umstritten... :(

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Diese Stelle hatte ich auch entdeckt, aber bezüglich des Erwerbs durch die GbR war die Diskussion nicht so richtig weitergeführt worden.
    Also bleibt mir wohl auch hier nur die Zurückweisung.

    Wäre es vielleicht noch eine Lösungsmöglichkeit, dass B und C jetzt noch formgerecht erklären, dass sie die GbR erst anlässlich des Grundbesitzerwerbs (Kaufvertrag ist von Februar 09) gegründet haben? :gruebel:

    Life is short... eat dessert first!

  • Was dann?

    B und C erklären das sie extra für den Tag der Auflasssung, also für die Notarbeurkundung im Februar die BGB-Gesellschaft gegründet haben, mündlich vor der Eingangstür? Ansonsten gäbe es ja die mindestens beglaubigte Gesellschaftergründungsurkunde vom Notar.....

    Ich würde diesen Weg nicht gehen.


  • B und C erklären das sie extra für den Tag der Auflasssung, also für die Notarbeurkundung im Februar die BGB-Gesellschaft gegründet haben, mündlich vor der Eingangstür?


    Da eine GbR hier erwirbt, muss sich diese GbR zwangsläufig irgendwann irgendwie mal gegründet haben. Ob diese GbR "extra" - also speziell - für diesen Grundstückserwerb gegründet wurde oder ob die Gesellschaft noch weitere Zwecke verfolgt und der Erwerb nun im Rahmen dieser Zwecke "nebenbei" erfolgt, spielt dabei doch überhaupt keine Rolle, denke ich.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.


  • B und C erklären das sie extra für den Tag der Auflasssung, also für die Notarbeurkundung im Februar die BGB-Gesellschaft gegründet haben, mündlich vor der Eingangstür?


    Da eine GbR hier erwirbt, muss sich diese GbR zwangsläufig irgendwann irgendwie mal gegründet haben. Ob diese GbR "extra" - also speziell - für diesen Grundstückserwerb gegründet wurde oder ob die Gesellschaft noch weitere Zwecke verfolgt und der Erwerb nun im Rahmen dieser Zwecke "nebenbei" erfolgt, spielt dabei doch überhaupt keine Rolle, denke ich.


    Man hätte aber, wenn die GbR sich gleichzeitig formgerecht gründet, (fast) zweifelsfrei nachgewiesen, dass die handelnden Personen auch diejenigen sind, die die GbR vertreten können. (Im GbR-Thread hatte Schutzengel sowas mal geschrieben, meine ich mich zu erinnern.)


  • B und C erklären das sie extra für den Tag der Auflasssung, also für die Notarbeurkundung im Februar die BGB-Gesellschaft gegründet haben, mündlich vor der Eingangstür?


    Da eine GbR hier erwirbt, muss sich diese GbR zwangsläufig irgendwann irgendwie mal gegründet haben. Ob diese GbR "extra" - also speziell - für diesen Grundstückserwerb gegründet wurde oder ob die Gesellschaft noch weitere Zwecke verfolgt und der Erwerb nun im Rahmen dieser Zwecke "nebenbei" erfolgt, spielt dabei doch überhaupt keine Rolle, denke ich.


    Man hätte aber, wenn die GbR sich gleichzeitig formgerecht gründet, (fast) zweifelsfrei nachgewiesen, dass die handelnden Personen auch diejenigen sind, die die GbR vertreten können. (Im GbR-Thread hatte Schutzengel sowas mal geschrieben, meine ich mich zu erinnern.)



    :daemlich Ach so! Jetzt ist der Groschen (oder sagt man heute "die 5,11 Cent"?) auch bei mir gefallen. Darauf wollten Mola und Bernstein hinaus. :aufgeb:

    Da das damals nicht passiert ist, würde jetzt nachträglich natürlich eine solche Erklärung nicht mehr helfen.
    Man kann aber m.E. - und so hatte ich Molas Frage erst verstanden - den GbR-Vertrag grundsätzlich nachbeurkunden.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Da das damals nicht passiert ist, würde jetzt nachträglich natürlich eine solche Erklärung nicht mehr helfen.
    Man kann aber m.E. - und so hatte ich Molas Frage erst verstanden - den GbR-Vertrag grundsätzlich nachbeurkunden.


    Ich weiß ja noch nicht, ob es einen GbR-Vertrag gibt. Da ich aber die eidesstattliche Versicherung als kein zulässiges Beweismittel im Grundbuchverfahren ansehe, würde mir im Zweifel ein GbR-Vertrag auch nicht helfen. :(

    Life is short... eat dessert first!

  • Da das damals nicht passiert ist, würde jetzt nachträglich natürlich eine solche Erklärung nicht mehr helfen.
    Man kann aber m.E. - und so hatte ich Molas Frage erst verstanden - den GbR-Vertrag grundsätzlich nachbeurkunden.


    Ich weiß ja noch nicht, ob es einen GbR-Vertrag gibt. Da ich aber die eidesstattliche Versicherung als kein zulässiges Beweismittel im Grundbuchverfahren ansehe, würde mir im Zweifel ein GbR-Vertrag auch nicht helfen. :(


    Einen GbR-Vertrag gibt es immer, weil es ohne den Gesellschaftsvertrag wohl keine Gesellschaft geben kann. Die Frage ist nur, ob es einen in der Form des § 29 GBO gibt oder evtl. nur einen mündlich geschlossenen. :klugschei

    Wenn man sich an das LG Oldenburg hielte, würde auch ein uralter GbR-Vertrag (in der nötigen Form) hier als Nachweis ausreichen, da allein der Zeitfaktor für das GBA keine Zweifel begründen können soll.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Wenn man sich an das LG Oldenburg hielte, würde auch ein uralter GbR-Vertrag (in der nötigen Form) hier als Nachweis ausreichen, da allein der Zeitfaktor für das GBA keine Zweifel begründen können soll.


    Wobei ich das nun wirklich nicht nachvollziehen kann. Ein Registerauszug reicht mir nur, wenn er höchstens einen Monat alt ist, aber ein GbR-Vertrag soll mir nach zig Jahren noch ausreichen? Dieser Auffassung werde ich mich jedenfalls nicht anschließen.

    Mit dem GbR-Vertrag hast Du natürlich Recht :cool:, ich meinte einen der Form entsprechenden Vertrag. ;)

    Life is short... eat dessert first!

  • Zu Justus: Ganz ohne Nachweis bei einer bereits vor dem Erwerb bestehenden GbR geht es natürlich nicht. Das vertreten nicht einmal unsere bayerischen Notare, siehe Lautner NotBZ 2009, 77. Es muss nachgewiesen werden, dass im Vertrag alle oder zumindest die vertretungsberechtigten Gesellschafter gehandelt haben. Das geht nur durch Vorlage des Gesellschaftsvertrags in der Form des § 29 GBO.

    In Molas Fall gibt es jetzt m.E. die folgenden Möglichkeiten:

    1) Nachweis des Vertretungsrechts durch den Gesellschaftsvertrag in der Form des § 29 GBO, weil generell davon auszugehen ist, dass sich zwischenzeitlich nichts geändert hat (LG Oldenburg).
    2) Nachweis durch Gesellschaftsvertrag in der Form des § 29 GBO plus notarielle eidesstattliche Versicherung aller Gesellschafter bei älterem Vertrag, dass sich nichts geändert hat (LG Darmstadt).
    3) Wie 2), aber generelle zusätzliche eidesstattlichen Versicherung, egal wie alt der Vertrag ist.
    4) Ausnahmsweise Nachweis nur durch inhaltlich erweiterte eidesstattliche Versicherung, wenn kein Gesellschaftsvertrag in der Form des § 29 GBO existiert (LG Darmstadt).
    5) Zurückweisung, weil sich der Vertretungsnachweis auch durch den formgerechten Gesellschaftsvertrag und eine zusätzliche eidesstattliche Versicherung nicht führen lässt.

    Ich fragte nach der AV, weil man dabei wegen § 19 GBO die Vertretung der GbR noch nicht prüfen muss. Zurückweisen könnte man hier nur, wenn man sagt, dass die GbR entgegen dem BGH nicht rechtsfähig ist. Ob sich das mal jemand traut? Könnte man auch jetzt bei der Auflassung noch tun.

  • Irgendwie muss ja der Notar davon überzeugt gewesen sein, das bei der Auflassung die richtige Vertretung der Erwerbs-GbR gegeben war, sonst hätte er doch die Auflassung nicht beurkundet. Muss nicht bereits bei ihm die Vertretungsbefugnis formgerecht nachgewiesen werden?

  • Sollte an sich schon so sein müssen. Übrigens nicht nur bei der GbR. Unabhängig von der Frage allerdings, inwieweit darauf Verlass ist, entbindet das das Grundbuchamt jedenfalls nicht von einer eigenständigen Prüfung der Wirksamkeit der Vertretung.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Die Prüfung der Vertretungsberechtigung muss aber das GBA doch unabhängig von einer Prüfung durch den Notar vornehmen. Wenn eine GmbH erwirbt, prüfe ich das ja schließlich auch.

    Da ich die eidesstattliche Versicherung als Beweismittel als unzulässig betrachte und unser Landgericht auch noch nicht gegenteilig entschieden hat, tendiere ich zu Lösung Nr. 5 - also Zurückweisung.
    Denkbar wäre natürlich, dass die GbR sich tatsächlich zum Erwerb dieses Grundbesitzes gegründet hat und am Tag des Kaufvertrages auch einen notariellen GbR-Vertrag abgeschlossen hat. Dann könnte sie tatsächlich nachweisen, dass B und C handeln durften.

    Life is short... eat dessert first!

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!