Annahme des Kaufvertrages eintragungsfähig?

Ich sehe weder eine Rechtsgrundlage noch ein Bedürfnis für die Eintragung der erfolgten Annahme des Angebots. Die Vormerkung sichert einen künftigen Anspruch, bei dem es in der Natur der Dinge liegt, dass er später außerhalb des Grundbuchs durch Annahme zu einem wirksamen gegenwärtigen Anspruch erstarken kann.

Vergleichbar ist der Fall, wenn beantragt würde, bei der Vormerkung zur Sicherung eines bedingten Rückübereignungsanspruchs nachträglich einzutragen, dass die betreffende Bedingung eingetreten ist. Auch dies ist nicht möglich.

Außerhalb des hier vorliegenden Falles: Der Ansicht von Schöner/Stöber (Rn.1489c a.E.), dass eine zur Sicherung eines nicht vormerkungsfähigen Anspruchs bestellte Vormerkung ex nunc wirksam wird, sofern der Anspruch tatsächlich entsteht, vermag ich nicht zu folgen. Der durch Vormerkung gesicherte Anspruch ist nicht vormerkungsfähig und der später entstehende Anspruch wurde nicht durch Vormerkung gesichert.

Nach der Sachverhaltsschilderung von Kai kann ich mir das nicht vorstellen.

Trotzdem interessant die Thematik. Das hieße ja nach Cromwells Meinung, dass die Vormerkung unwirksam ist und der (auch zukünftige) schuldrechtliche Anspruch niemals besteht, auch mit Annahmeerklärung oder falsch verstanden

Ja und nein.

Wenn es sich von vorneherein um einen vormerkungsfähigen Anspruch handelt, ergibt sich kein Problem. Wenn es sich jedoch (z.B. wegen fehlender Bindung des Veräußerers) nicht um einen vormerkungsfähigen Anspruch handelt, kann die Vormerkung trotz Eintragung -zunächst- nicht entstanden sein. Es fragt sich dann im Weiteren, ob die Vormerkung ex nunc entsteht, wenn der zunächst nicht vormerkungsfähige Anspruch später (z.B. durch Annahme des Angebots) zu einem vormerkungsfähigen Anspruch erstarkt. Dies habe ich verneint, weil dieser später entstehende Anspruch nicht durch Vormerkung gesichert ist. Will heißen: Eine Vormerkung, die nicht entstanden ist, weil der ihr zugrunde liegende Anspruch nicht vormerkungsfähig ist, kann auch nicht später (ex nunc) entstehen, wenn der ursprünglich nicht vormerkungsfähige Anspruch irgendwann zu einem vormerkungsfähigen Anspruch erstarkt. Denn die Vormerkung wurde nur zur Sicherung des erstgenannten (nicht vormerkungsfähigen) Anspruchs und nicht zur Sicherung des später (sic!) entstandenen (vormerkungsfähigen) Anspruchs bestellt.

Wenn der bewilligende Eigentümer der zur Übereignung schuldrechtlich Verpflichtete ist, ist gegen die Sicherung des künftigen Anspruchs aus dem bindenden (!) Angebot durch eine Vormerkung nichts einzuwenden. Das Problem besteht nur, wenn der Verpflichtete nicht mit dem Eigentümer identisch ist.

Zitat von Bernstein

und bedeutet dies nicht, dass der Antrag auf Eintragung einer AV, bewilligt vom Grst.eigentümer in einer vom Empfänger noch nicht angenommenen Angebotsurkunde über den Erwerb des Grundstücks zurückzuweisen ist?

Wegen fehlender Vormerkungsfähigkeit des Anspruchs?

Wir haben hier solche bewilligten Vormerkungen eingetragen, ohne Rücksicht darauf, ob das Angebot angenommen wurde oder nicht (so nach dem Motto: der Eigentümer bewilligt und beantragt..)
Ist also bei Eintragung der AV noch keine Angebotsannahme erfolgt, kann demnach nach der Annahme erneut die Eintragung einer AV beantragt werden, muß dann die bereits eingetragene AV wegen Unzulässigkeit/Unrichtigkeit ggfls von Amts wegen gelöscht werden?

Das Problem besteht aber grds. nur bei einer fehlenden Bindung, weil der Eigentümer noch ein Rücktrittsrecht hat (vgl. Amann MittBayNot 2007, 13, 17).

P.S. Hätte jetzt nicht der Hinweis erscheinen müssen, daß Cromwell bereits gepostet hat?

Ich muss mich mal anhängen.
Ich habe ein Angebot, befristet bis 15.8.2009.
Vertragstext Zitat: Nach Ablauf der Frist kann das Angebot schriftlich per Einschreiben g.R. an die Adresse des Erwerbers widerrufen werden. Wird das Angebot widerrufen, so erlischt es mit Ablauf von 2 Monaten, nachdem der Widerruf dem Erwerber zugegangen ist, es sei denn, er wurde vor Fristablauf schriftlich zurückgenommen.
Eingetragen wurde aufgrund des Angebots eine Vormerkung.
Vorgelegt wird nun die Annahmeerkärung mit Datum vom 25.11.2009.
Inhalt u.a. Zitat: Der Veräußerer hat sich an das Angebot bis zum 15.8.2009 unwiderruflich gebunden. Nach Ablauf dieser Frist kan das Angebot schrifltich per Einschreiben g.R. gegenüber dem Erwerber widerrufen werden. Wird das Angebot widerrufen, so erlischt es mit Ablauf von 2 Monaten, nachdem der Widerruf dem erwerber zuggegangen ist, es sei denn, erwurde vor Fristablauf schriftlichr zurückgenommen.
Nach Angaben des Erwerbers hat der Veräußerer mit Schreiben vom 22.9.2009, eingegangen am 30.9.2009, das Angebot widerrufen.

Frage: Muss ich die Annahmefrist - und wenn ja wie - prüfen .
Wenn doch die Annahmefrist abgelaufen ist und das Angebot widerrufen wurde, ist doch auch die Vollmacht für die Auflassung weg .
Der Notar behauptet, das wäre nicht vom Grundbuchamt zu prüfen.
Ich gebe zu, ich bin etwas verwirrt.

Welche Anträge hast Du denn vorliegen ?
Falls es nur um die Vollmacht geht, dürfte nach den nachfolgend wiedergegebenen Gründen des Beschlusses des KG v. 21.10.2008, Rpfleger 2009, 147 = DNotZ 2009, 546 = RNotZ 2009, 165 = FGPrax 2009, 55 der Mangel darin bestehen, dass nicht in Urkundsform nachgewiesen ist, dass das Angebot am 25.11.2009 noch fortbestand:
….“Der Widerruf des notariellen Angebots war jedoch schriftlich „gegenüber den Angebotsempfängern“ durch Brief mit Abschrift an den Notar zu erklären, wobei der Widerruf mit Zugang „bei einem der Angebotsempfänger“ wirksam werden sollte. Angebotsempfänger war die eingetragene Eigentümerin als Verkäufer. Ein Widerruf des Kaufangebots durch den Beteiligten zu 1) war mithin auch dann wirksam, wenn er lediglich der eingetragenen Eigentümerin zugegangen ist. Zwar hat diese durch ihre alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin M. W. gleichfalls in der Urkunde vom 23.02.2007 erklärt, ein Widerruf sei nicht erfolgt, doch erstreckt sich die Beweiskraft der notariellen Beurkundung insoweit lediglich darauf, dass durch die Geschäftsführerin der eingetragenen Eigentümerin eine derartige Erklärung abgegeben wurde, nicht aber auf deren inhaltliche Richtigkeit (§§ 418, 415 ZPO; vgl. Hügel/Otto, a.a.O., § 29 Rdn. 182; Stiegeler, a.a.O., S. 133; OLG Köln, DNotZ 1984, 569).“

Ob vorliegend dem Erwerber der Widerruf des Veräußerers tatsächlich erst am 30.09.2009 zugegangen ist (mit der Folge, dass das Angebot noch bis zum 30.11.2009 bestehen blieb und am 25.11.2009 annahmefähig war), ist jedoch urkundlich nicht belegt. Von einer Vollmacht zur Auflassung wird daher auch kein Gebrauch gemacht werden können, falls sie nicht abstrakt erteilt wurde.

Antrag auf Eigentumsumschreibung und Löschung der AV.
Eingereicht wurde die Annahmeerkärung vom 25.11.2009 mit dem genannten Text.
Im Angebot ist der Erwerber durch den Veräußerer "unwiderruflich unter Befreiung vom 181 BGB nach Annahme des Angebots die Auflassung zu erklären und alle weiteren Erkärungen zur Umschreibung pp abzugeben" bevollmächtigt.

Ich würde die Vollmachtserteilung als durch die "wirksame" Annahme des Angebots bedingt verstehen und mangels grundbuchmäßigen Nachweises der Wirksamkeit die VM-Bestätigung in öffentlich-beglaubigter Form verlangen.

Ich schiebs noch mal hoch.

Nach Ansicht des Notars wäre hier die negative Tatsache (kein Wegfall der Vollmacht) nachzuweisen und da es nicht um den Nachweis einer aufschiebenden Bedingung (ob Vollmacht überhaupt je vorlag) geht, wäre hier die Beweisbeschränkung des § 29 GBO aufgelockert.
Laut den Quellen (DNotZ 2009, 546 ff; Baur, v.Oefele 2.A. S. 422, AT VII 164) und Schöner, Stöber 14.A. Rn. 159 kann kein Nachweis nach § 29 GBO gefordert werden (so KG) bzw. liegt es im Ermessen des GBA (so Schöner,Stöber Rn. 159 bei Fn. 16).
Auch im Hinblick auf die fehlenden Hinweise auf Vollzugsprobleme dieser Angebotsvarainte in allen einschlägigen Notarhandbüchern, scheint der Nachweisverzicht durchaus vertretbar.
Da aber in der Annahmeerklärung selbst vorgetragen wird, dass ein Wiederruf vorlag, ist nach meiner Ansicht die Eigentumsumschreibung nur mit Genehmigung der Verkäuferin möglich. Als Grundbuchamt kann ich hier in diesem Fall nicht die Wirksamkeit der Vollmacht mehr prüfen.