Mehrere WEG - ein/gleicher Verwalter

Ich habe den Sachverhalt noch nicht so recht verstanden.

Wenn es sich um zwei selbständige WE-Gemeinschaften handelt, kann es keine gemeinsame Verwaltung und demzufolge auch keinen gemeinsamen Verwalter geben (OLG Hamm, DNotZ 2004, 628: ...“Hieraus folgt, dass die Miteigentümer einer Gemeinschaft ihr wohnungseigentumsrechtliches Verwaltungs- und Wirtschaftswesen nicht im Wege einer Vereinbarung auf eine gewissermaßen übergeordnete, mit einer anderen Gemeinschaft gebildeten Einheit übertragen können (OLG Köln, aaO; OLG Düsseldorf, aaO). Dies würde, wie das LG zutreffend ausgeführt hat, die Bildung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft außerhalb des Grundbuchs bedeuten, was mangels einer gesetzlichen Grundlage am sachenrechtlichen Typenzwang scheitern muss..“.

Handelt es sich hingegen um eine einzige WE-Gemeinschaft mit mehreren Untergemeinschaften (Mehrhausanlage), dann kann es ebenfalls nur einen einzigen Verwalter und demzufolge auch nur eine einzige Beschlussfassung (der Gesamtgemeinschaft) geben (DNotI-Report 15/2007, 113 ff, LG Düsseldorf, NZM 2010, 288; Hügel, NZM 2010, 8 ff.).

Das LG München I: Schlussurteil vom 20.12.2010 - 1 S 8436/10 = BeckRS 2011 01045 führt zur Beschlussfassung bei Mehrhausanlagen aus: …. „Grundsätzlich sind gemäß §§ 23 I, 25 I, II WEG sämtliche Miteigentümer der WEG zur Beschlussfassung berufen (Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 21). Das gilt auch bei Mehrhausanlagen jedenfalls dann, wenn der Beschlussgegenstand zumindest auch Belange der Gesamtgemeinschaft betrifft (BayObLGZ 1983, 320, 323; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 23 Rz. 137; Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., §25 Rz. 22).
b) Dieser Grundsatz ist durch die Teilungserklärung hier nicht abbedungen worden. Dabei kann dahinstehen, ob eine Vereinbarung, die auch eine Beschlussfassung, die die Interessen sämtlicher Eigentümer berührt, einer Untergemeinschaft zuweist, überhaupt wirksam wäre (verneinend Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 23 Rz. 137). Denn jedenfalls regelt die Teilungserklärung in vorliegendem Fall derartiges nicht. Im Gegentei.
Zwar ergibt sich insbesondere aus Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung, dass eine weitestgehende Selbstständigkeit der einzelnen Untergemeinschaften gewollt ist. Das geht aber nicht so weit, dass diese auch über Dinge beschließen dürfen, die sämtliche Eigentümer betreffen. ….“

Also muss es sich doch bei der Festellung der Beschlussfähigkeit in dem o. a. Protokoll um die Angabe der vertretenen Stimmen der Gesamtgemeinschaft handeln. Ob die Stimmen nun von allen Eigentümern des Blocks A, oder denen von Block B oder C stammen, ist dann doch unerheblich. 

Zitat von Prinz

Ich habe den Sachverhalt noch nicht so recht verstanden.

Wenn es sich um zwei selbständige WE-Gemeinschaften handelt, kann es keine gemeinsame Verwaltung und demzufolge auch keinen gemeinsamen Verwalter geben ...

Hast Du eine Ahnung, was es jenseits der Theorie alles gibt...*

Ich würde diese gemeinschaftliche Versammlung nebst Gemeinschaftswahl als unzulässig betrachten, weil jedes WE seinen Verwalter selbst wählen muss.

*Wir hatten vor Jahren mal ein WE-Verfahren, in dem die Richterin etwas ratlos bei uns ankam. In der Natur sind das 4 x 4 Wohnungen. Schaut alles gleich aus. Daraus haben sie wohl abgeleitet, dass alles zusammengehört, gestützt durch die Tatsache, dass die WE-Gründung für alle 16 Einheiten in derselben Urkunde stattfand. Dementsprechend haben in den (damals) letzten 40 Jahren alle Versammlungen stets gemeinsam stattgefunden, und alles wurde gemeinschaftlich von allen 16 Einheiten beschlossen. Zählt aber die Anteile zusammen, so ergeben sich 400/100. Die haben in dieser einen Urkunde vier WE-Gründungen - 4 x 4 Einheiten - gemacht.
Das war eines der kürzesten WE-Verfahren in der Geschichte unseres Gerichts.

Na gut. Dann dürfte der für die mehreren Gemeinschaften in der gleichen Versammlung gefasste Beschluss über die Bestellung des Verwalters mangels Beschlusskompetenz der jeweiligen Teilgemeinschaft (vorliegend wird auf die Mehrheit der Stimmen eines Wohnblocks abgestellt) nichtig sein.

Das OLG Hamm, DNotZ 2004, 628 führt aus:
....Eine konsequente Umsetzung einer derartigen Verwaltungs- und Wirtschaftseinheit ist entweder praktisch undurchführbar oder muss, mit der Folge des § BGB § 134 BGB, gegen zwingendes Gesetzesrecht verstoßen. So ist die Wahl eines Wohnungseigentumsverwalters für die offenbar angedachte übergeordnete Gemeinschaft rechtlich nicht durchsetzbar. Bereits die inhaltliche Bindung an das Votum der jeweils anderen Gemeinschaft verstößt gegen die zwingende Vorschrift des § WEG § 26 Abs. WEG § 26 Absatz 1 WEG....

Vermutlich stehen übrigens noch ein paar Beschlüsse mehr auf der Kippe... zwar nicht unser Problem, könnte die Leute aber evtl. interessieren, wenn sie sich denn ohnehin schon extra treffen müssen...

Zitat von uschi

Bei "meinen" Anlagen war es immer der selbe Bauträger und die Einheiten liegen nebeneinander. Daher wurde wohl schon jahrzehntelang so verfahren.....

Zu dieser Praxis führt Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage 2010, § 23 RN 5 aus:
„In großen Wohnparks ist es bisweilen Praxis, gemeinsame Versammlungen selbständiger Wohnungseigentümergemeinschaften durchzuführen. Sofern die Gemeinschaftsordnungen solche Versammlungen nicht ausdrücklich zulassen, ist diese Praxis bereits deshalb rechtswidrig, weil gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung verstoßen wird (s. dazu § 24 Rn 38). Der Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit führt allerdings nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse……..
Werden die einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften jedoch wie eine Gemeinschaft behandelt mit der Folge, dass bei Beschlussfassungen gemeinsam abgestimmt und bei der Auszählung der Stimmen und der Feststellung und Verkündung der Beschlussergebnisse nicht nach den einzelnene Wohnungseigentümergemeinschaften unterschieden wird, liegen Nichtbeschlüsse vor (vgl. OLG Hamm, 15 W 14/02, NZM 2004, 787; OLG Düsseldorf, I-3 Wx 223/02, ZMR 2003, 765), die keinerlei Rechtswirkungen entfalten und keiner gerichtlichen Ungültigkeitserklärung bedürfen“

s. oben #4:

„Handelt es sich hingegen um eine einzige WE-Gemeinschaft mit mehreren Untergemeinschaften (Mehrhausanlage), dann kann es ebenfalls nur einen einzigen Verwalter und demzufolge auch nur eine einzige Beschlussfassung (der Gesamtgemeinschaft) geben (DNotI-Report 15/2007, 113 ff, LG Düsseldorf, NZM 2010, 288; Hügel, NZM 2010, 8 ff.).“