Verkauf Grundstück durch Erbengemeinschaft, Minderjähriger Miterbe

    Hallo,

    könnt ihr mir auf folgendes Anworten geben:

    1. Sachverhalt/Annahmen:
    - ein Einfamilienhaus soll verkauft werden,
    - Eigentümer im Grundbuch sind ein Minderjähriger (16 Jahre) und dessen Mutter in Erbengemeinschaft
    - in Abt. II des Grundbuchs ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen
    - es existiert ein Verkehrswertgutachten über 320.000,00 EUR<
    - Kaufpreis soll lediglich 220.000,00 EUR sein
    - in Abt. III sind mehr als 600.000,00 EUR Grundschulden eingetragen (verteilt auf 3 Rechte), wie hoch das Darlehen dahinter noch valutiert ist derzeit unbekannt
    - Mutter kann Sohn vertreten, kein Ausschluss wegen 181 BGB, dieser Ausschlusstatbestand greift, wenn der gesetzliche Vertreter auf beiden Seiten eines Rechtsgeschäfts tätig wird, nicht aber in Fällen, bei denen der Vertreter zugleich im eigenen Namen und im Namen des Vertretenen einem Dritten gegenüber Erklärungen abgibt (vgl. Palandt/Diederichsen, BGB, 66. Aufl., § 1795 Rdnr. 4)
    - ob noch ein sorgeberechtigter Vater vorhanden ist, der ebenfalls das Kind vertreten muss, sei dahingestellt, dann muss der eben mit an der Beurkundung teilnehmen
    - Genehmigung nach § 1821 Nr. 1 BGB vom Familiengericht über § 1643 ist in jedem Fall erforderlich
    - da Verkauf eines in den Nachlass fallenden Grundstücks beabsichtigt, insoweit lediglich Parallelerklärungen von Mutter abgegeben werden, die gesetzlichen Vertretungsausschluss nicht herbeiführen.
    - Erbauseinandersetzung, auch gegenständlich beschränkte Teilauseinandersetzung, die Ergänzungspfleger verlangen würde (vgl. Palandt/Diederichsen, § 2042 Rdnrn. 7, 18), ist mit Verkauf nicht verbunden (so auch OLG Frankfurt a. M)<br>- Erbengemeinschaft aus Mutter und Kind soll bestehen bleiben und setzt sich an Veräußerungserlös als Surrogat fort (vgl. § 2041 BGB)
    - erst mit Teilung des Erlöses wäre die gegenständlich beschränkte Teilauseinandersetzung vollzogen, dies soll aber gerade noch nicht erfolgen, sondern erst wenn Kind volljährig wird bzw. Ausbildung beendet

    2. Fragen:

    Ist es sinnvoll, den Vertrag vor Abschluss bereits beim Familiengericht vorzulegen mit dem Antrag auf Erteilung eines beschwerdefähigen Vorbescheides? gibt es sowas überhaupt noch?
    Steht im Hinblick auf den Verkauf unterhalb des Verkehrswertes zu befürchten, dass Genehmigung nicht erteilt wird oder ist Genehmigung wahrscheinlich, da ansonsten, wenn kein freihändiger Verkauf mehr zu Stande kommt, die ZV des Grundstücks ansteht und zu befürchten ist, das Erlös noch weitaus geringer ist und somit noch mehr Nachteile für das Kind entstehen?
    Hab ich was vergessen? übersehen?

    Vielen Dank für Eure Mühe

    Scheint mir bei Familie besser aufgehoben, vielleicht sollte des Thema verschoben werden.

    Einen Vorbescheid gibt es dafür nicht mehr. Einen Verkauf weit unter Wert muß man immer verdammt gut begründen können, sonst wird das nichts mit einer Genehmigung.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

    Die rechtlichen Annahmen sind soweit in Ordnung. Ich gehe nach Sachlage allerdings davon aus, dass für Mutter und Kind wahrscheinlich nichts vom -gleich welchen- Kaufpreis verbleiben wird. Aber das ist natürlich noch im familiengerichtlichen Genehmigungsverfahren zu klären.

    Der Rechtspfleger des FamFG wird sich des Weiteren die Nachlassakten nach dem Vater des Kindes anfordern (dieser war wohl der Erblasser, nach welchem die Erbengemeinschaft von Mutter und Kind besteht), um sich bezüglich der Frage schlau zu machen, ob der Nachlass von vorneherein überschuldet war und weshalb ggf. gleichwohl die Erbschaft angenommen wurde. Des weiteren wird er die Mutter vorladen und um genaue Darlegung des Nachlassbestandes und der sonstigen Vermögensverhältnisse bitten. Des weiteren wird er den Kollegen des Vollstreckungsgerichts kontaktieren (evtl. auch die Akten anfordern), um nachzuvollziehen, wer im Versteigerungsverfahren welche Forderungen in welcher Höhe angemeldet hat.

    Kommt hiernach im Einverständnis mit der Bank, die wohl die bestrangige und/oder einzige betreibende Gläubigerin sein dürfte, ein freihändiger Verkauf in Frage (das ist zur Erzielung eines Mehrerlöses durchaus üblich), kann ein solcher Verkauf unter Umständen auch unter dem Verkehrswert genehmigt werden. Insoweit kommt es aber auf die Umstände des Einzelfalls an und insbesondere darauf, ob bei einigem Zuwarten und weiteren Verkaufsbemühungen nicht ein annähernd dem Verkehrswert entsprechender oder jedenfalls ein höherer als der nunmehr im Raum stehende Kaufpreis zu erzielen ist. Die Banken sind insoweit durchaus kooperationsbereit, wenn ihnen erst einmal klar ist, dass ohne die Genehmigung des FamFG überhaupts nichts läuft.

    Letztlich wird der Rechtspfleger des FamFG mit der Bank auch über einen Verbindlichkeitenverzicht (zumindest im Verhältnis zum Minderjährigen) verhandeln, soweit nach Veräußerung des Grundbesitzes noch Restverbindlichkeiten verbleiben. Ich habe einen solchen Verzicht schon einmal erreicht, weil die Bank den Mehrerlös aus dem freihändigen Verkauf nur einstreichen kann, wenn das Gericht den Verkauf genehmigt. Das FamG ist daher in keiner schlechten Verhandlungsposition.

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