Verwalterbestellung, Unterschrift in Doppelfunktion Verwaltungsbeirat/Wohnungseigt.

  • Es liegt ein Protokol vor aus dem sich ergibt, dass auf der Eigentümerversammlung lediglich der Verwalter und ein Dritter als Bevollmächtigter aller Wohnungseigentümer anwesend war. Natürlich wurde auch nur von diesen das Protokoll unterschrieben. Der Bevollmächtigte unterschrieb für einen Wohnungseigentümer einmal in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer und auch als Verwaltungsbeirat. Meines Erachtens ist dies ein Fall der Unterschrift in Doppelfunktion (OLG Düsseldorf, 22.02.2010, 3 Wx 263/09). Ich habe die Unterschrift eines weiteren Wohnungseigentümers verlangt. Das wird im Notariat anders gesehen. Da kein Verwaltungsbeirat teilgenommen hat muß auch nicht unterschrieben werden. Laut Liste war aber der Bevollmächtigte für alle Wohnungseigentümer anwesend, so dass auch meines Erachtens ohne weiteres in Vertretung für einen Wohnungseigentümer und einen (anderen) Verwaltungsbeirat unterschrieben werden konnte.

    Wie seht Ihr das? Bitte helft mir den Knoten zu lösen.

  • Wer an der Versammlung nicht teilgenommen haben, kann die im Protokoll wiederzugebenden Dinge auch nicht (in seiner Garantenfunktion, s. Röll, Rpfleger 1986, 4) bestätigen. Mithin braucht er auch nicht zu unterzeichnen (OLG München, NZM 2007, 772 = DNotZ 2008, 291 unter Zitat Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 24 Rdn. 110). Unterschreibt jemand in Doppelfunktion, reicht dessen Unterschrift aus. Das von Dir zitierte OLG Düsseldorf führt dazu im B. v. 22.02.2010, I-3 Wx 263/09 = BeckRs 2010 05233 aus:

    „..Die zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gem. § 24 III WEG vorzulegende Niederschrift über den Bestellungsbeschluss muss öffentlich zu beglaubigende Unterschriften der in § 24 VI WEG genannten Personen enthalten, wobei es im Allgemeinen genügt, dass eine in Doppelfunktion tätige Person (hier: Versammlungs- und Beiratsvorsitzender) nur einmal unterschreibt..“. Wenn also der teilnehmende Eigentümer für sich und in Vollmacht für andere unterschreibt, muss er das Protokoll nicht zweimal unterschreiben bzw. zweimal seine Unterschrift beglaubigen lassen.

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  • 1. Eine in der Teilungserklärung enthaltene qualifizierte Protokollierungsklausel ist dahin auszulegen, dass im Falle der zulässigen Vertretung aller Wohnungseigentümer durch Dritte diese befugt sind, das Versammlungsprotokoll zu unterschreiben, und bei lediglich einem anwesenden Vertreter der Wohnungseigentümer neben dem Versammlungsleiter die Unterschrift dieser Person ausreicht. (amtlicher Leitsatz)
    OLG Hamm: Beschluss vom 03.06.2008 - I - 15 Wx 15/08 = BeckRS 2008 19436
    Aus den Gründen:…. Die zur Unterzeichnung berechtigten Miteigentümer müssen indes bei der Eigentümerversammlung anwesend gewesen sein. Denn die Personen bestätigen durch ihre Unterschrift die inhaltliche Richtigkeit der Niederschrift. Eine solche Bestätigung kann aber nur dann erfolgen, wenn diese Personen selbst in der Wohnungseigentümerversammlung anwesend waren (OLG München NZM 2007, 772; Bärmann-Merle, a. a. O., § 24 Rdnr. 110). An der Versammlung vom 31.08.2000 nahm überhaupt kein Wohnungseigentümer persönlich teil. Nicht ausdrücklich geregelt ist in der Teilungserklärung der Fall, dass die Versammlung ohne persönliche Anwesenheit der Wohnungseigentümer durchgeführt wird. Sinnvoll kann die Klausel nur dahingehend ergänzt werden, dass im Falle der Vertretung aller Wohnungseigentümer durch Dritte diese zur Unterschrift befugt sind und bei lediglich einem anwesenden Vertreter der Wohnungseigentümer neben dem Versammlungsleiter die Unterschrift dieser Person ausreicht (vgl. auch Bärmann-Merle, a. a. O., § 24 Rdnr. 110 für den Fall des Fehlens des Versammlungsleiters). Die enge Auslegung der Beschwerdekammer liefe darauf hinaus, dass mindestens zwei Miteigentümer persönlich an der Versammlung teilnehmen müssten, um überhaupt Beschlüsse fassen zu können, die nicht bereits aus formellen Gründen anfechtbar sind. Dies widerspricht indes § 10d der Teilungserklärungserklärung. Danach ist die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung von der Anzahl der Miteigentumsanteile und nicht der Miteigentümer abhängig. Eine Vertretung durch Dritte wird ausdrücklich zugelassen.

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  • Wie wird in der Praxis mit dem Umstand umgegangen, dass das Protokoll nur von Anwesenden unterzeichnet werden kann.

    Fall: Wohnungseigentümergemeinschaft mit Verwaltungsbeirat. Protokoll wird vorgelegt. Es liegen nur die Unterschriften von Versammlungsleiter und einem weiteren Wohnungseigentümer vor. Eine Anwesenheitsliste ist nicht beigefügt.
    Auf Beanstandung hin (fehlende Unterschrift von Beiratsvorsitzenden) teilt der Verwalter mit, dass weder Beiratsvorsitzender noch dessen Stellvertreter in der Sitzung anwesend waren. Genügt das oder lässt man sich noch eine Bestätigung von Beiratsvorsitzenden und Stellvertreter vorlegen (einfache Schriftform oder beglaubigt ?).

    Vielen Dank
    Ron

  • Wenn weder der Beiratsvorsitzende noch der Stellvertreter an der Versammlung teilgenommen haben, entfällt auch deren Unterschrift.

    Das KG Berlin führt in Rz. 13 seines Beschlusses vom 20.01.2015, 1 W 580/14, aus:

    „Fehlt die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters, kann das Grundbuchamt regelmäßig davon ausgehen, dass diese Funktionsträger nicht gewählt worden sind, an der Sitzung nicht teilgenommen haben oder ein Verwaltungsbeirat überhaupt nicht besteht (Demharter, ZWE 2012, 75, 77).

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