Die grundsätzliche Frage: Gutachten - Kann ich es fordern?

Beim Kauf wird man sich in der Regel mit anderweitigen Werteinschätzungen (Bank, Makler etc.) zufrieden geben können. Bei unbebauten Grundstücken ist dies in der Regel weniger ein Problem als bei bebauten.

Vorsorglich: Falls Mutter und Kind in Erbengemeinschaft verkauft haben und der Kauf mit dem Erlös erfolgt, müsste das Anteilsverhältnis infolge Surrogation wohl wieder "in Erbengemeinschaft" lauten.

Ich habe noch nie ein förmliches Gutachten eingeholt bzw. einholen lassen. Zunächst wird im Regelfall davon auszugehen sein, dass die Eltern weder ein Interesse daran haben könnten, eine Immobilie für ihr Kind zu überhöhtem Preis zu kaufen, noch etwas zu billig zu verkaufen. Das gilt umso mehr, wenn Vertragspartner ein familienfremder Dritter ist und auf Seiten des Kindes noch Volljährige stehen, die das Geschäft auch wollen.

Ich ermittle mit Infos von Maklern, finanzierenden Banken, Bodenrichtwertkarte und Beiziehung der Grundakte die Angemessenheit des Kaufpreises. Letztlich ist der Preis ja auch immer mart- und momentabhängig, was aber in Gutachten nur schwer zu berücksichtigen sein wird.

Was nützt das tollste Gutachten, wenn niemand bereit ist, den ermittelten Wert zu bezahlen? Und was, wenn Mutter und Kind unbedingt DAS Haus kaufen wollen, der Verkäufer 300.000 € verlangt, das Ding laut Gutachten aber nur 285.000 € Wert ist?

Nein, natürlich würde ich mich auf einen Aspekt allein auch nicht verlassen. Aber wenn man alles kombiniert, bekommt man - jedenfalls als langjähriger Grundbuchrechtspfleger, der täglich mit Grundstückskäufen zu tun hat - schon ein Bild davon, ob der Wert realistisch ist oder nicht. Und nur darum geht es doch. Es kann jedenfalls nicht Aufgabe des Gerichts sein, zu gucken, ob nicht doch nicht 125,79 € mehr (oder 1.200 €) weniger möglich wären.

Und die Grenze bei 10 % zu ziehen ist letzlich willkürlich. Warum nicht bei 8 oder 12 %?!

Kürzlich habe ich ein Appartement von einem jungen Betreuten gekauft. 49 Tsd Euro. Ich hätte nach Recherchen bei Maklern, Volksbank und Studium der Lokalzeitungen maximal 55 bezahlt.

Ein Teil des Lebensunterhalts des Betreuten von ca. 300 € wurde bestritten über ein schon bestehendes und nur teilweise getilgtes Hypothekendarlehen.
Die Volksbank war bereit, bis zu einem Wert von 50 TSD zu belasten.

Das gerichtlich eingeholte Verkehrswertgutachten lautete auf 92 Tsd Euro. Zwei Jahre lang haben sich Gericht und Betreuerin (Mutter) gestritten, ob wohl auch zu einem niedrigeren Preis verkauft werden dürfte. Erst als die Grundschuld vollständig ausgeschöpft war und das Sozialamt sich einschaltete, wurde der Verkauf genehmigt. Seit der Unterbringung vor zwei Jahren konnte die Wohnung nicht vermietet werden, hat aber mtl. 210 € gekostet. Hinzu kommen die Zinsen für die Hypothek.

Zitat von Ulf

Ich habe noch nie ein förmliches Gutachten eingeholt bzw. einholen lassen. Zunächst wird im Regelfall davon auszugehen sein, dass die Eltern weder ein Interesse daran haben könnten, eine Immobilie für ihr Kind zu überhöhtem Preis zu kaufen, noch etwas zu billig zu verkaufen. Das gilt umso mehr, wenn Vertragspartner ein familienfremder Dritter ist und auf Seiten des Kindes noch Volljährige stehen, die das Geschäft auch wollen.

Bei entsprechenden Veräußerungen habe ich das Gefühl, dass Familienangehörige als Betreuer häufig daran interessiert sind, das Grundstück des Betroffenen nach dessen Umzug ins Heim möglichst schnell zu veräußern. Der Kaufpreis spielt da teilweise nur eine untergeordnete Rolle bzw. hat der Betreuer keine Vorstellung, was er vom Erwerber verlangen kann. Da ist ein Wertgutachten auch ein Anhaltspunkt und ggf. eine Sicherheit für den Betreuer.

Jedenfalls bin ich daher immer etwas skeptisch, was den mit dem Erwerber vereinbarten Preis betrifft.

Ich ermittle mit Infos von Maklern, finanzierenden Banken, Bodenrichtwertkarte und Beiziehung der Grundakte die Angemessenheit des Kaufpreises. Letztlich ist der Preis ja auch immer mart- und momentabhängig, was aber in Gutachten nur schwer zu berücksichtigen sein wird.

Wieviele Makler fragst du denn da an? Was können diese sagen, wenn in der entsprechenden ländlichen Gegend lange keine Grundstücke veräußert wurden, sondern diese im Regelfall vererbt werden?

Die Grundakte dürfte in diesem Fall auch nicht weiterhelfen. Wenn die Veräußerung schon länger her ist, gibt der Blick in die Grundakte - zumindest in den östlichen BL - auch keine Anhaltspunkte für den Wert des Grundstücks, da hier reale Kaufpreise erst seit der Wende erzielt werden.

Aus der Bodenrichtwertkarte kann man zwar Preise für das Grundstück entnehmen, der Zustand des Hauses spielt aber eben doch eine große Rolle.

Was nützt das tollste Gutachten, wenn niemand bereit ist, den ermittelten Wert zu bezahlen? Und was, wenn Mutter und Kind unbedingt DAS Haus kaufen wollen, der Verkäufer 300.000 € verlangt, das Ding laut Gutachten aber nur 285.000 € Wert ist?

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Für die Veräußerung von Grundstücken von Betreuten bzw. Minderjährigen halte ich ein Gutachten daher für erforderlich.

Die Kosten für das Gutachten seien jedesmal so hoch? Wieviele Objekte kaufen und verkaufen die denn?

Außerdem ist "verschleudertes" Geld für ein Gutachten allemal besser, als 30.000 zu viel gezahlt zu haben oder eine Belastung des Grundstücks (mancherorts gibts Altlasten) oder Baumängel uä (und Bauträger natürlich Pleite) übersehen zu haben. Banken und Makler haben vorwiegend andere Interessen, da würde ich mich nicht unbedingt drauf verlassen.

Und dass die Mutter unbedingt genau dieses Haus haben will und bereit ist mehr zu zahlen, kann sie ja tun. Für genehmigungsfähig halte ich das aber noch lange nicht.

Man kann sich aber ev. behelfen, indem die Mutter anteilig mehr zahlt, aber trotzdem halbe/halbe eingetragen wird. Ob man das dann allerdings vermitteln kann...

Ein Gutachter arbeitet aber zunächst auch einmal im Interesse seines Auftraggebers, so dass auch Gutachten nicht 100 % der Wirklichkeit abbilden. Ich habe selbst mal ein Gutachten in Auftrag geben müssen. Der Gutachter fragte zunächst nach dem Zweck (gerichtl. Genehmigungsverfahren) und dann danach, was ich mir als Untergrenze für den Verkauf so vorstellen würde. Dann sagte er, dass er dann lieber vorsichtig schätzen würde, damit beim Gericht noch Luft nach unten bleibt. Geschätzt wurde dann auf 90 % meiner vorgegebenen Untergrenze. Verkauft wurde letzlich für 105 % der Untergrenze.

Könnte man in diesem Falle nicht
- beim örtlichen Landratsamt oder Grundbuchamt nach dem Richtwert für die Adresse fragen (machen die externen Navchlassgerichte hier oft)
- bei der Mutter über den Verkäufer nach der Brandversicherungssumme 1914 und dem Gebäudealter fragen
und das Ganze dann in gewohnter Weise etwa ausrechnen? Unserer Erfahrung nach kommt man mit diesen Werten meist in eine realistische Größenordnung.

Könnte man ferner Grundakten oder Nachlassakten zu dem Objekt anfordern? (Weiß es nicht, bin selbst Neuling. Ich weiß nur, dass hier i.d.R. kein Gutachten angefordert wird.)

Eine Toleranzgrenze von etwa 10% scheint mir immer angebracht, den Verkehrswert gibt es schlicht nicht. Und ja, auch Gutachter (auch neutrale Gutachter) können ganz schön danebenliegen. Wenn sich kein Käufer findet, kann auch eine Nobelvilla im Preis entsprechend sinken, obwohl das theoretisch kein objektiver Wertfaktor sein dürfte. Theoretisch eben.

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[TD='class: rn']26[/TD]

Das Familiengericht hat gemäß § 26 FamFG von Amts wegen zu ermitteln, ob die Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung vorliegen, insbesondere, ob das Rechtsgeschäft dem Interesse des Mündels entspricht. Es erhebt die erforderlichen Beweise in geeigneter Form, ohne dabei an das Vorbringen der Beteiligten gebunden zu sein, § 29 FamFG. Die Beteiligten sollen bei der Sachverhaltsermittlung mitwirken, § 27 Abs. 1 Abs. 1 FamFG. Kommen die Beteiligten dieser Pflicht nicht nach, kann das Gericht Zwangsmaßnahmen nach den §§ 33 Abs. 3, 35 FamFG verhängen.

[TD='class: rn']27[/TD]

Im Rahmen der Sachverhaltsermittlung hat das Gericht alle vernünftigerweise erforderlichen Angaben zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Rechtsgeschäfts zu ermitteln, bei Bedarf auch unter Einholung eines Sachverständigengutachtens.²⁰ Es braucht allerdings nicht von sich aus ganz fernliegende Möglichkeiten eines Verstoßes gegen das Mündelinteresse zu verfolgen, soweit sich nicht nach den Umständen des konkreten Falles Anhaltspunkte hierfür bieten.

[TD='class: rn']28[/TD]

Das Gericht sollte seine Entscheidung zwar mit der gebotenen Beschleunigung treffen, sich bei seiner Sachverhaltsaufklärung jedoch nicht ohne sachlichen Grund von den Vertragsparteien zu einer vorschnellen Genehmigung drängen lassen.²¹ Es ist für die inhaltliche Richtigkeit seiner Entscheidung verantwortlich. Die Folgen einer sich verzögernden Genehmigung sind mitunter – verglichen mit den Folgen einer etwaigen Fehlentscheidung – weitaus weniger gravierend, als die Betroffenen glauben machen wollen. Insbesondere bei Grundstücksgeschäften sollte regelmäßig ein Wertgutachten eingeholt werden, es sei denn, es liegen bereits anderweitig verlässliche Anhaltspunkte für den Wert des Grundstücks vor.²²

zitat aus: Lafontaine in: jurisPK-BGB, 6. Aufl. 2012, § 1828 BGB

ergo: wenn das gericht ein gutachten für erforderlich hält dann ist das so. ende aus micky maus.

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zu Beitrag 15:

Nur ist eben die Frage, ob man den Elternteil zur Bezahlung des Gutachtens verpflichten kann, wenn dieser die Einholung eines Gutachtens von sich aus abgelehnt hat.

bei kurzgutachten wird man (wenn es dazu kommt) regelmäßig aufgehoben.
kannst ja mitteilen, dass sie das rechtsgeschäft machen soll wenn das kind 18 ist.

Blieben die Gutachterkosten nicht ohnehin als Verfahrenskosten beim Kind hängen? Da kann Mama auch gleich löhnen, zumal der von ihr gewählte Gutachter bestimmt billiger ist, als der Gutachterausschuß, der hier im Hause beauftragt werden würde.