Löschung Sicherungshypothek

  • In meinem Grundbuch soll ein neuer Erbbauberechtigter eingetragen werden.

    Ferner soll eine Sicherungshypothek gelöscht werden. Diese Hyp wurde nach der Errichtung des KV im Grundbuch eingetragen. Mir liegt die Löschungsbewilligung der Gläubiger der Hyp vor.

    Der Antrag auf Löschung der Hyp wurde von dem Notar gestellt (Antrag wurde mit Unterschrift und Siegel versehen). Der Notar nimmt diesbezüglich Bezug auf die ihm in dem KV erteilte Vollmacht, in der es heißt, dass der Notar bevollmächtigt wird, alle Anträge zu stellen, die zum Vollzug der Urkunde (KV) erforderlich sind.

    Da zum Zeitpunkt der Errichtung des KV die Hyp noch nicht als Belastung im Grundbuch eingetragen war, konnte noch kein Antrag nebst Zustimmung der Erbbauberechtigten erfolgen.

    Ist dann in meinem Fall die Vollmacht ausreichend und der Antrag des Notars ist ausreichend (enthält dieser dann auch gleichzeitig die Zustimmung, wie es der Fall wäre, wenn ein gemischter Antrag in der Form des § 30 GBO vorliegen würde) oder müsste ein Antrag nebst Zustimmung durch den bisher eingetragenenen Erbbauberechtigten selbst erfolgen?

  • Vielleicht hilft diese Entscheidung:

    1. Haftet der Verkäufer für unverzügliche Freistellung von eingetragenen Belastungen und stimmt er dem Kaufvertrag allen zur vertragsgemäßen Lastenfreistellung erforderlichen und zweckdienlichen Erklärungen zu, kann dies dahin ausgelegt werden, hierin liege nicht die Zustimmung des Eigentümers zur Löschung von nach der Beurkundung eingetragenen Zwangshypotheken.

    2. Auch der Urkundsnotar kann nicht ohne besondere Vollmacht den Erklärungen der Beteiligten einen abweichenden oder weitergehenden Inhalt geben.

    (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 25. September 1980 – BReg 2 Z 74/80 = Rpfleger 1981, 23 = MittBayNot 1980, 208 = LSK 1981, 170021 (Leitsatz 2 nach juris)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Vielleicht ergibt sich aber auch im Wege der Auslegung, dass bereits der Löschung aller Grundpfandrechte, auch der nachträglich eingetragenen, zugestimmt wurde. Enthält der Kaufvertrag zur Lastenfreiheit irgendetwas ?

    s. dazu

    OLG Zweibrücken 3. Zivilsenat, Beschluss vom 23.06.1999, 3 W 94/99 = FGPrax 1999, 173 =Rpfleger 1999, 533 = MittBayNot 1999, 564 u. a.; Leitsätze:

    1. Bei der Auslegung einer Grundbucherklärung ist das Gericht der weiteren Beschwerde nicht darauf beschränkt, die Auslegung des Tatrichters auf Rechtsfehler zu überprüfen. Es hat die Erklärung vielmehr frei und selbständig auszulegen.

    2. Ist beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ein Löschungsantrag mitbeurkundet worden, der zum einen bestimmte Grundstücksbelastungen bezeichnet, sich zum anderen aber auch auf Belastungen bezieht, die in ihm nicht ausdrücklich erwähnt und nach dem Grundbuchstand bei Beurkundung noch nicht eingetragen sind, so kann dem Löschungsantrag eine Zustimmung des Verkäufers auch zur Löschung künftig erst entstehender Belastungen entnommen werden (Abgrenzung OLG Zweibrücken, 1998-04-30, 3 W 97/98, FGPrax 1998, 129).


    Und dazu die Anmerkung von Amann in der MittBayNot 2/2000, 80 ff

    „Die zukunftsoffene Löschungszustimmung des Eigentümers“ , Zugleich Anmerkung zum Beschluss des OLG Zweibrücken1 vom 23.6.1999 – 3 W 94/99

    http://www.notare.bayern.de/fileadmin/file…yNot_2000_2.pdf

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  • Wenn der Vertrag eine Klausel wie z.B. "Die Beteiligten stimmen der Löschung aller (nicht zu übernehmenden) Grundpfandrechte zu." enthält, würde mir das genügen.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Im Kaufvertrag steht zur Lastenfreistellung, dass das Grundstück frei von Lasten und Rechten Dritter übertragen wird, soweit nicht in diesem Vertrag Belastungen übernommen werden. Weiter heißt es, dass die Rechte in Abt. II Nr. 1-3 übernommen werden und die Löschung des Rechts Abt. II Nr. 4 beantragt wird.

    Die später eingetragene Hyp. wurde somit nicht übernommen.

    Ein expliziter Antrag zur Löschung aller sonstigen Rechte bzw. die Zustimmung hierzu ist im KV nicht zu finden (lediglich, dass das Grundstück frei von Lasten übertragen wird, soweit nicht siehe oben).

    Ist somit der Antrag durch den Notar (unter Bezugnahme auf die oben erwähnte Vollmacht) ausreichend und durch das Siegel und die Unterschrift des Notars auch gleichzeitig die Zustimmung des Erbbauberechtigten zur Löschung erteilt worden (§ 27 GBO)?

  • So gesehen ist die Löschung der Hypothek zur ordnungsgemäßen Vertragsdurchführung erforderlich. :daumenrau

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Hallo an alle :)

    auch ich brüte gerade über so einem Fall.

    Nach Abschluss des KV wurde eine Zwangssicherungshypothek eingetragen. Nun liegt mir der Antrag auf Vollzug des EW vor und eine Löschungsbewilligung des Gläubigers der Zwangssicherungshypothek.

    Bei mir steht im KV unter Rechtsmängel

    "Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer lastenfreies Eigentum zu verschaffen, soweit in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist."

    Weiter steht unter Lastenfreistellung

    "Der Käufer übernimmt die Last in Abt. II Nr. 1."

    Am Ende steht dann noch

    "Die Beteiligten stimmen der Löschung aller Belastungen zu, die das Kaufobjekt betreffen".


    Die von Prinz genannten Entscheidungen habe ich auch schon gefunden und gelesen, aber ich bin dennoch am hardern, ob meine Formulierungen ausreichen, um die ZwaSiHyp ohne gesonderte ET-Zustimmung zu löschen.

    Was meint ihr?

  • Naja, Du brauchst auf jeden Fall noch einen Antrag. Dazu würde ich den Notar kontaktieren.

    Ansonsten ist das aber der klassische Fall, bei dem davon ausgegangen wird, dass die Zustimmung erklärt wurde.

    Der Leitsatz aus dem Beschluss des LG Köln, 11. Zivilkammer vom 10.05.1999, 11 T 19/99, lautet:

    „Die in der Kaufvertragsurkunde enthaltenen Erklärungen des Käufers, die die Zustimmung bzw Bewilligung zur Löschung nicht übernommener Belastungen zum Inhalt haben, sind dahin auszulegen, dass sie sich auch auf ein in der Zwischenzeit ohne Zustimmung des Erwerbers eingetragenes, also nicht seiner Kaufpreisfinanzierung dienendes Grundpfandrecht beziehen“.

    Diese Entscheidung wird von Munzig in Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht - Kommentar, § 27 GBO RN 12 in Fußnote 23 mit den Worten zitiert:

    „Auch wenn sich der Grundstücksveräußerer gegenüber dem Erwerber zur Lastenfreistellung verpflichtet und pauschal der Löschung aller nicht von vom Erwerber übernommenen Belastungen zustimmt, kann dies als Zustimmungserklärung ausgelegt werden.23

    23) OLG Köln FGPrax 2015, 153; BayOblG DNotZ 1974, 404; LG Köln MittRhNotK 1999, 245“.


    Das dort (mit falscher Fundstelle) zitierte BayObLG geht im Beschluss vom 31.07.1973, BReg 2 Z 37/73 (= Rpfleger 1973, 404, DNotZ 1974, 92) davon aus, dass ein Verkäufer, der sich zur umfassenden Lastenfreistellung verpflichtet hat, damit konkludent auch der Löschung solcher Grundpfandrechte zustimmt, welche erst nachträglich zwischen Kaufvertragsabschluss und Eigentumsumschreibung entstanden sind (siehe dazu Volmer im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.11.2022, § 1183 BGB RN 20).

    Daher bezieht sich die Zustimmung des Eigentümers „zu allen zur Lastenfreistellung erforderlichen Erklärungen” in einem Kaufvertrag, in dem der Verkäufer sich zur Lastenfreistellung verpflichtet, regelmäßig nicht nur auf solche Belastungen, die bei Beurkundung im Grundbuch eingetragen und den Beteiligten bekannt (in der notariellen Urkunde aufgeführt) sind, sondern auch auf solche Grundpfandrechte (Zwangshypothek), die nach Beurkundung in das Grundbuch eingetragen worden sind (siehe Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020, RN 2760 mwN in Fußnote 5708).

    Und wenn in Deinem Kaufvertrag der „Verkäufer verpflichtet ist, dem Käufer lastenfreies Eigentum zu verschaffen“ und der Käufer (nur) „die Last in Abt. II Nr. 1 übernimmt“ und „Die Beteiligten der Löschung aller Belastungen, die das Kaufobjekt betreffen, zustimmen", dann hätte ich kein Problem damit, diese Zustimmung auf die nach dem Kaufvertragsabschluss eingetragenen Zwangssicherungshypothek zu beziehen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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