Klo-Zugang bei Wohnungseigentum

Ein fehlendes Klo ist beim Teileigentum kein Hindernis (Garagen haben ja auch keine Toiletten ;)). Eine Kochgelegenheit und ein Bad gehören nur zwingend zum Wohnungseigentum.
Sollst du diese Klobenutzungsregelung denn irgendwie eintragen oder ist das nur eine schuldrechtliche Vereinbarung?

Zitat von Paulus

Dies soll als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Klo,
vgl.

http://ids-verwaltung.de/download/C5fbe…hlossenheit.pdf

Dort Ziff. 4.

Das ist mir (für Teileigentum, anders bei Wohnungseigentum) vollkommen neu und ist dort auch nicht belegt. Ich denke, dass hier jemand die arbeitsrechtlichen Voraussetzungen dafür, dass man dort später Leute beschäftigen darf, mit den Voraussetzungen für die Eintragung von Teileigentum verwechselt.

Hier ein Entwurf aus dem Jahr 2004, den ich allerdings aus mir nicht mehr erinnerlichen Gründen nicht verwendet habe. Vielleicht hilft´s aber weiter:

..“Die Frage, ob zur notwendigen Ausstattung eines Teileigentums eine Toilette gehören muss, beurteilt sich nach der Zweckbestimmung der Räume (Weitnauer/Hauger/Lüke/Mansel, WEG, 8. Auflage, 1995, § 3 RN 61). Dienen die Räume nicht dem längeren Aufenthalt von Menschen, ist eine Toilette nicht erforderlich (BayVGH, DNotZ 1991, 481/482 = NJW-RR 1991, 595). Sind die Räume hingegen für den längeren Aufenthalt von Menschen bestimmt, dann müssen sie auch in sich funktionsfähig sein (Breuer, NVwZ 1985, 638, zitiert bei BayVGH, a. a. O.). Da es sich bei der Einheit Nr. ….. um Büroräume handelt, ist davon auszugehen, dass sie dem längeren Aufenthalt von Menschen zu dienen bestimmt sind. Damit müssen sie jedoch über eine Toilette verfügen, auch wenn sich diese -anders als bei den zu Wohnzwecken diendenden Räumen- nicht innerhalb des Sondereigentumsbereichs zu befinden braucht (BayObLG, NJW 1992, 700 = DNotZ 1992, 718 = Rpfleger 1992, 154; OLG Düsseldorf, MittRheinNotK 1997, 399). Zwar hat das OLG Düsseldorf, a. a. O., bei einem Ladenlokal dem Vorhandensein einer Toilette nicht den gleichen Stellenwert wie bei einer Wohnung zugemessen, insbesondere weil im entschiedenen Fall auch Toiletten im Bereich des Gemeinschaftseigentums zur gemeinschaftlichen Benutzung zur Verfügung standen und damit der Bestimmung des § 37 Absatz 1 der Arbeitsstättenverordnung Rechnung getragen wurde. Vorliegend sind jedoch lediglich in den Sondereigentumsbereichen der übrigen Einheiten Toiletten dargestellt, es stehen also keine Toiletten zur gemeinschaftlichen Benutzung zur Verfügung. Die Büroräume dienen -wie Wohnräume auch- dem ständigen Aufenthalt von Menschen. Für sie kann es daher keine anderen Anforderungen geben, als sie an Wohnräume zu stellen sind. Ansonsten liefe die Bestimmung des Absatz 5 Ziffer b der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Absatz 4 Nr. 2 und § 32 Absatz 2 Nr. 2 WEG vom 19.03.1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23.3.1974), wonach die in Absatz 5 Ziffer a) dieser AV genannten Erfordernisse bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen sinngemäß gelten, ins Leere. Es hätte dann nämlich in Absatz 5 Ziffer b der lediglich eingeschränkten Verweisung auf Absatz 5 Ziffer a und auch nicht auf dessen Sätze 1 und 2, sondern nur auf dessen Satz 1 bedurft. Da nach Absatz 5 Ziff. a) dieser AV zu den Erfordernissen einer Wohnung ein WC gehört, d. h. zu jeder Wohnung eine eigene Toilette gehören muss (Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 3 RN 38), muss dieses Erfordernis mithin grundsätzlich auch für die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume gelten (Pick, a. a. O., im übernächsten Satz) jedenfalls dann, wenn diese Räume -wie die Wohnräume auch- dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen. Die „sinngemäße“ Anwendung des Absatzes 5 Ziffer a der AV vom 19.03.1974 beschränkt sich lediglich darauf, dass sich die Toiletten nicht innerhalb des Teileigentums befinden müssen. Dieses Erfordernis wurde ausschließllich für Wohnraum aufgestellt, weil der Umstand, dass sich beim früherem Stockwerkseigentum Teile der zu einer Wohnung gehörenden Räumlichkeiten außerhalb des Wohnungsabschlusses befanden, zu Unzuträglichkeiten geführt hatte (s. Thümmel, BWNotZ 1980, 97 ff und 1984, 5 ff). Auch das OLG Düsseldorf räumt ein, dass in den Fällen, in denen die Eigentums- und Benutzungsverhältnisse innerhalb des aufgeteilten Gebäudes nicht hinreichend klar sind und Streitigkeiten aus den Unklarheiten dieser Beziehungen innerhalb des Gebäudes zu besorgen sind, eine abweichende Beurteilung denkbar ist. Es hat die Beurteilung offen gelassen, weil im entschiedenen Fall zum einen das Teileigentum sowohl als „Laden“, als auch als „Lager“ beschrieben war und zum anderen auch Toiletten im Bereich des Gemeinschaftseigentums zur Verfügung standen. An einen Laden, der möglicherweise nur zu Lagerzwecken genutzt wird, sind jedoch nicht die gleichen Anforderungen zu stellen, wie an Räume, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen…..“

Wenn eine jederzeit zu öffnende Verbindungstür der Abgeschlossenheit nicht entgegensteht, KG, Rpfleger 1985, 107 = DNotZ 1985, 437, dann dürfte der Umstand, dass sich die Toiletten in der unterteilten Einheit befinden, die Abgeschlossenheit nicht aufheben. Das LG Köln hat dazu im Beschluss vom 25.05.1993, 11 T 105/93 = MittRhNotK 1993, 224 folgende Leitsätze aufgestellt:
1. Der nach WEG § 3 Abs 2 (juris: WoEigG) erforderlichen Abgeschlossenheit steht nicht entgegen, dass der Einbau von beiderseits abschließbaren Verbindungstüren zwischen Räumen vorgesehen ist, die zum Sondereigentum verschiedener Wohnungs- bzw Teileigentumseinheiten gehören sollen. Ohne Verstoß gegen das Abgeschlossenheitserfordernis kann zwischen Wohnungen sogar eine jederzeit zu eröffnende Verbindungstür vorhanden sein (Anschluss KG Berlin, 1984-07-03, 1 W 561/84, OLGZ 1985, 129).
2. Ebensowenig ist es zu beanstanden, wenn ein im Gemeinschaftseigentum stehender Heizungsraum nur unmittelbar aus jedem Sondereigentum erreichbar ist.

Fraglich scheint mir jedoch zu sein, ob diejenigen Toiletten in in der unterteilten Einheit, die dem ständigen Mitgebrauch der neuen Einheit dienen, überhaupt sondereigentumsfähig sein können.

Zitat von Prinz

Fraglich scheint mir jedoch zu sein, ob diejenigen Toiletten in in der unterteilten Einheit, die dem ständigen Mitgebrauch der neuen Einheit dienen, überhaupt sondereigentumsfähig sein können.

Sie sind es jedenfalls nicht deshalb nicht, weil sie dem ständigen Mitgebrauch von anderen dienen. Jeder Sondereigentümer ist darin frei, es anderen zu gestatten, sein Sondereigentum zu nutzen und das ggf. auch dinglich zu sichern. Es muss sich nicht einmal um andere Sondereigentümer handeln (dingl. Wohnrecht an meinem Sondereigentum zugunsten der Oma geht auch).

Eigentlich dachte ich mehr an § 5 II WEG. Für die dortige Definition der „Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen“ ist der Mitgebrauch durch alle WEig. nicht erforderlich ( s. Grziwotz in Erman, WEG, 13. Auflage 2011, § 5 RN 5: „ ..allerdings nicht notwendig sämtlicher MitEer, „Gruppeninteresse” genügt. ..“). Rapp führt dazu im Staudinger, BGB - 13. Bearbeitung 2005, § 5 WEG RN 33 aus:…“oder auch Räume, die von einer Mehrzahl der Wohnungseigentümer benutzt werden müssen, um das Sondereigentum benutzen zu können (BGHZ 114, 383; BayObLG WE 1989, 214) zB Treppenhaus, Flure, Gemeinschaftsräume (Waschraum, Fahrradraum, Hobbyraum etc). Solche Anlagen und Einrichtungen sind zwingend Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden…“.

Um das Sondereigentum an der neuen Einheit benutzen zu können, wären jedoch die Toiletten erforderlich. Ich habe das allerdings nicht im Einzelnen geprüft.

In Erinnerung gekommen ist mir jedoch die Entscheidung des BayObLG, 2. Zivilsenat, Beschluss vom 19.06.1984, BReg 2 Z 32/84 = Rpfleger 1984, 407.

Tenor:

„Soll ein WC mit Vorraum, das zu einer Teileigentumseinheit gehört, nach der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) von dem jeweiligen Eigentümer eines benachbarten Teileigentums, von dem gleichfalls ein Zugang besteht, mitbenutzt werden, so fehlt es an der erforderlichen Abgeschlossenheit der beiden Teileigentumseinheiten.“

Aus der Begründung:
„Danach setzt die Abgeschlossenheit im Sinn des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG voraus, daß die Einheiten von "fremden Wohnungen und Räumen", d.h. von anderem Sondereigentum, baulich vollkommen abgeschlossen sind, insbesondere durch Wände und Decken, die ihrerseits bestimmten bauaufsichtlichen Anforderungen an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen müssen. Ob im Hinblick darauf der von der Rechtsbeschwerde (und auch vom Landratsamt) vertretenen Auffassung gefolgt werden könnte, abgeschlossen seien auch solche Einheiten, die gegenüber benachbartem Sondereigentum lediglich mit einer abschließbaren Türe getrennt sind (verneinend Röll, Rpfleger 1983, 380/381; anders derselbe in MünchKomm BGB § 3 WEG RdNr. 30), bedarf hier keiner Entscheidung. Im vorliegenden Fall handelt es sich bei dem WC mit Vorraum entgegen der Meinung des Landratsamts nicht um eine "eigene Einheit". Vielmehr geht - anders als aus dem insoweit hinsichtlich der Farbmarkierung unklaren Aufteilungsplan - aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung eindeutig hervor, dass diese Räume zu der im Erdgeschoß gelegenen Teileigentumseinheit Nr. 002 gehören. (Auf die Frage, ob an einem WC allein Sondereigentum begründet werden kann, kommt es deshalb nicht an; vgl. hierzu OLG Düsseldorf NJW 1976, 1458; Bärmann/Pick/Merle § 3 RdNr. 38.) Die Räume sollen nach dieser Regelung von den jeweiligen Eigentümern der Einheiten Nrn. 002 und 003 gemeinschaftlich genutzt werden. Damit ist jedenfalls nach der konkreten Fallgestaltung eine Abgeschlossenheit nicht gegeben. Mit der Vorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 1 WEG sollen gerade Missstände, wie sie früher beim Stockwerkseigentum durch die gemeinschaftliche Benutzung einzelner Räume durch mehrere Eigentümer entstanden sind vermieden werden (BGB-RGRK 12. Aufl. § 3 WEG RdNr. 53, Weitnauer § 3 RdNr. 7; vgl. ferner die genannte Verwaltungsvorschrift, wonach nunmehr Wasserversorgung, Ausguss und WC "innerhalb der Wohnung liegen" müssen). Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob die Abgeschlossenheit dann bejaht werden könnte, wenn dem benachbarten Eigentümer an den nicht abgetrennten Räumen ein dingliches Nutzungsrecht zusteht, so dass fraglich erscheinen kann, ob es sich insoweit um fremde Räume handelt (vgl. hierzu LG München I Rpfleger 1973, 141 f.; Weitnauer RdNr. 7 b, BGB-RGRK RdNr. 55, Soergel BGB 11. Aufl. RdNr. 35, je zu § 3 WEG). Davon kann jedenfalls dann keine Rede sein, wenn die Räume zu einem Teileigentum gehören und von dessen Eigentümer gemeinsam mit dem Eigentümer eines benachbart liegenden Teileigentums benutzt werden sollen…“

Okay, also § 5 II WEG kommt wohl nicht in Frage. Aber:

Die Gründe, die gegen die Abgeschlossenheit einer Wohnung sprechen, wenn Bad, Toilette und Küche nur über den Gemeinschaftsflur erreichbar sind, nämlich dass durch das Abgeschlossenheitserfordernis ja gerade Streitigkeiten vermieden werden sollen, die in der Mitbenutzung anderweitiger Räume liegen, sind auch bei der Benutzung eines Teileigentums gegeben, bei dem die erforderlichen Nebenräume (Toiletten) im Sondereigentumsbereich eines anderen Teileigentümers liegen.

s. dazu das Gutachten des DNotI, Dokumentnummer 11185, letzte Aktualisierung vom 15. September 2000

„….Für diese Auffassung kann im übrigen angeführt werden, dass durch das Abgeschlossenheitserfordernis gerade Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern vermieden werden sollen, die dann entstehen können, wenn Räume von den Bewohnern mehrerer Wohnungen benutzt werden müssen. Diese Streitigkeiten werden aber nicht verhindert, wenn Räume, die zum ständigen Gebrauch bestimmt sind, nicht innerhalb der zu ihr gehörenden Wohnung (also: des Wohnungsabschlusses) liegen, sondern nur vom Gemeinschaftseigentum aus erreicht werden können. Aufgrund des häufigen Verkehrs zwischen der Wohnung und diesen erforderlichen Nebenräumen ist die Gefahr von Streitigkeiten relativ groß, weil der Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern in der täglichen Nutzung seines Sondereigentums schlichtweg nicht aus dem Weg gehen kann. Diese Gefahr ist bei Nebenräumen, die eben nicht ständig benutzt werden müssen, in deutlich geringerem Umfang gegeben; insbesondere kann der betreffende Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern in weit größerem Umfang bewusst aus dem Weg gehen und schon auf diese Weise Berührungspunkte und damit Streitpunkte reduzieren.“