Wert mit oder ohne Umsatzsteuer

  • Ein Grundstück wird in einem notariellen Vertrag verkauft und aufgelassen.

    Als Kaufpreis wird der Netto- und der Bruttokaufpreis ausgewiesen und ausdrücklich offen gelassen, ob es sich bei der Veräußerung um einem umsatzsteuerlichen Vorgang handelt.

    Wird für die Wertberechnung für die Eintragung der Eigentumsänderung der Brutto- oder der Nettokaufpreis zugrunde gelegt?

  • Ohne im GNotKG auf die Schnelle was richtig passendes gefunden zu haben, würde ich wohl von dem höheren Bruttowert ausgehen. Im Sinne des § 47 S. 3 GNotKG ist i.d.R. ja meistens immer der höhere Wert maßgeblich.

    Im Zweifel ruf kurz beim Notarbüro an und frag, wonach dort die Gebühren berechnet wurden.

    Man möge mich ansonsten bitte eines besseren belehren :)

  • Da die Überschrift „Wert mit oder ohne Umsatzsteuer“ lautet, nehme ich mal an, dass der Bruttokaufpreis die Umsatz- bzw. Mehrwertsteuer enthält. Die ist jedoch seit 1.4.2004 dem Kaufpreis nicht mehr hinzuzurechnen. Dazu habe ich am 14.05.2014 ausgeführt:


    „Mit § 47 GNotKG hat sich gegenüber § 20 I KostO nichts geändert (s. Begründung zum Entwurf eines Zweiten Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts (2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz – 2. KostRMoG) Seite 246:“ A. Zu § 47 Der Vorschlag soll an die Stelle des geltenden § 20 Absatz 1 KostO treten. Systematisch soll er in den Wertvorschriften für Gerichte und Notare eingestellt werden, da auch beispielsweise das Grundbuchamt bei einer Eigentumsumschreibung, der ein Kaufvertrag zugrunde liegt, den Wert anhand des Kaufpreises bemessen soll“

    Zu § 20 I KostO führt Bengel/Tiedtke, KostO, 18. Auflage 2010 in RN 29c aus:

    …“Nach Inkrafttreten des § 13 b Abs. 1 Nr. 3 UStG mit Wirkung zum 1. 4. 2004 handelt es sich bei den Regelungen über die Umsatzsteuer – entsprechend der Rechtslage bei der Grunderwerbsteuer – nicht um eine Hinzurechnung nach § 20 Abs. 1, da eine gesetzliche Steuerschuld des Grundstückskäufers vorliegt, der Käufer somit keine vom Verkäufer geschuldete Leistung übernimmt. Die Umsatzsteuer kann daher nicht werterhöhend im Rahmen des § 20 Abs. 1 berücksichtigt werden – da eine unselbständige Vertragsbedingung vorliegt (nach § 18 Abs. 2 S. 1 ist nur der Hauptgegenstand maßgebend). 99..“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Da die Überschrift „Wert mit oder ohne Umsatzsteuer“ lautet, nehme ich mal an, dass der Bruttokaufpreis die Umsatz- bzw. Mehrwertsteuer enthält. Die ist jedoch seit 1.4.2004 dem Kaufpreis nicht mehr hinzuzurechnen. Dazu habe ich am 14.05.2014 ausgeführt: „Mit § 47 GNotKG hat sich gegenüber § 20 I KostO nichts geändert (s. Begründung zum Entwurf eines Zweiten Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts (2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz – 2. KostRMoG) Seite 246:“ A. Zu § 47 Der Vorschlag soll an die Stelle des geltenden § 20 Absatz 1 KostO treten. Systematisch soll er in den Wertvorschriften für Gerichte und Notare eingestellt werden, da auch beispielsweise das Grundbuchamt bei einer Eigentumsumschreibung, der ein Kaufvertrag zugrunde liegt, den Wert anhand des Kaufpreises bemessen soll“ Zu § 20 I KostO führt Bengel/Tiedtke, KostO, 18. Auflage 2010 in RN 29c aus: …“Nach Inkrafttreten des § 13 b Abs. 1 Nr. 3 UStG mit Wirkung zum 1. 4. 2004 handelt es sich bei den Regelungen über die Umsatzsteuer – entsprechend der Rechtslage bei der Grunderwerbsteuer – nicht um eine Hinzurechnung nach § 20 Abs. 1, da eine gesetzliche Steuerschuld des Grundstückskäufers vorliegt, der Käufer somit keine vom Verkäufer geschuldete Leistung übernimmt. Die Umsatzsteuer kann daher nicht werterhöhend im Rahmen des § 20 Abs. 1 berücksichtigt werden – da eine unselbständige Vertragsbedingung vorliegt (nach § 18 Abs. 2 S. 1 ist nur der Hauptgegenstand maßgebend). 99..“


    Beim Verkauf von Grundstücken kann es keinen Brutto- oder Nettokaufpreis geben. Umsätze die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 9a UStG.)

    Wenn ein Grundstück von einem Unternehmer an einen anderen verkauft wird, dann können die Unternehmer auf die Steuerbefreiung verzichten, müssen dies aber im Kaufvertrag vereinbaren (§ 9 Abs. 3 S. 2 UStG).

    Bei letzterem tritt als Folge ein, dass die Steuerschuldnerschaft auf den Käufer übergeht, wie es auch in dem angeführten Kommentar steht.

    So oder so ist der Kaufpreis für ein Grundstück immer "brutto gleich netto". Solange im Kaufpreis nicht irgendwo geregelt ist, dass nur der Nettokaufpreis bezahlt werden muss, würde ich für alles Anknüpfende vom Bruttokaufpreis ausgehen.

  • Es geht aber um die kostenrechtliche Bewertung. Wenn die Steuerschuld in der Person des Käufers entsteht, ist die Umsatzsteuer nicht dem Kaufpreis hinzuzurechnen. Im Fall des OLG Zweibrücken im B. vom 26.08.2008, 3 W 14/08 = NJW-RR 2009, 518, war ebenfalls ein Nettokaufpreis vereinbart. Das OLG führt aus:

    „..Ab dem 1. 4. 2004 ist der Leistungsempfänger für alle steuerpflichtigen Umsätze, die – wie hier gem. § 1 I Nr. 1 GrEStG die Veräußerung eines inländischen Grundstücks – unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, Steuerschuldner. Nach § 4 S. 1 Nr. 9 lit.a UStG sind von der Steuerpflicht zwar Umsätze befreit, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Nach § 9 I UStG kann der Unternehmer jedoch einen solchen Umsatz als steuerpflichtig behandeln. Den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kann der Verkäufer gem. § 9 III 2 UStG nur in dem notariell zu beurkundenden Kaufvertrag erklären. Von dieser Option nach § 9 I UStG hat die Verkäuferin im Kaufvertrag ausdrücklich Gebrauch gemacht. Auf Grund dessen ist die Umsatzsteuer gem. § 13b I Nr. 3, II 1 UStG – entgegen der früheren Rechtslage – eine allein vom Grundstückserwerber zu begleichende eigene Steuerschuld. Daraus hat das LG zu Recht den Schluss gezogen, dass diese eigene Steuerschuld der Erwerberin dazu führt, dass die zu zahlende Umsatzsteuer in Höhe von 16% nicht Bestandteil des Kaufpreises sein kann. Die eigene Steuerschuld der Erwerberin stellt weder eine direkte Leistung an die Verkäuferin dar, noch eine solche, die für die Verkäuferin auf Grund einer Verpflichtung zur Freistellung zu erbringen war. Die unmittelbare gesetzliche Schuld des Käufers bewirkt, dass von ihm keine weitere Leistung oder Verpflichtung dem Verkäufer gegenüber übernommen wird. Für den leistenden Unternehmer entsteht keine Steuerschuld (vgl. hierzu OLG Hamm, JurBüro 2007, 538 = BeckRS 2007, 09754 m.w. Nachw.). Aus den oben dargelegten Gründen folgt der Senat nicht der gegenteiligen Auffassung des OLG Celle (NJW-RR 2006, 71 = NZM 2006, 34), das eine inhaltsgleiche Vereinbarung in einem notariellen Grundstückskaufvertrag dahin ausgelegt hat, unabhängig von der umsatzsteuerrechtlichen Behandlung sei auch hier die Mehrwertsteuer als Bestandteil des Kaufpreises zu bewerten.“

    Es handelt sich daher nicht um eine vom Käufer übernommene Leistung, die dem (Netto-) Kaufpreis hinzuzurechnen wäre.

    (ebenso z. B. OLG Düsseldorf: Beschluss vom 10.06.2008 - 10 W 25/08
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/dues…ss20080610.html)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Ich stimme Dir ja zu. Ich wollte nur darauf hinweisen, dass eine Umsatzsteuerschuld NIE in der Person des Verkäufers entstehen kann und daher die Angabe eines Brutto- und eines Nettopreises im Kaufvertrag keinen Sinn macht.

  • Da läuft irgendwie etwas bei den Steuerberatern schief neuerdings. Ich hatte vor einigen Tagen mit einem Steuerberater eine völlig hirnrissige und sinnlose Diskussion hinsichtlich einer zu zahlenden MWST/Umsatzsteuer bei Immobilienerwerb geführt. Ich habe dann letztlich klein beigegeben auf Drängen des Erwerbers und den vom Steuerberater gewünschten Text in die Urkunde aufgenommen und eine nette kleine Belehrung daruntergesetzt.

    Manchmal hat man keine andere Wahl, wenn der Käufer damit droht, zu einem anderen Notar zu gehen. Hauptargument des Steuerberaters: Andere Notare machen das auch so.

    »Die zehn Gebote sind deswegen so kurz und logisch, weil sie ohne Mitwirkung von Juristen zustandegekommen sind.«
    Charles de Gaulle (1890 − 1970)

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!