Genehmigung Auflassung möglich?

  • Die Eltern überlassen mit Urkunde vom 01.06. an den Sohn eine Teilfläche an einem Grundstück und es wird am 01.07. eine AV für den Sohn eingetragen. Gegenseitige Vollmachten zu Messungsanerkennung und Auflassung werden erteilt.

    Mit Urkunde vom 01.06. überlassen sie den gesamten Grundbesitz an die Tochter. Sie übernimmt die AV samt Verpflichtung nach Vorliegen der Messunganerkennung die Auflassung zu erklären. "In die in der Überlassungsurkunde erteilten Vollmachten tritt die Tochter ein". Eigentumsumschreibung auf Tochter wird am 01.08. eingetragen.

    Nun wird die Messungsanerkennung mit Auflassung vom 01.10. vorgelegt. Darin handelt der Sohn für sich selbst und zugleich für die Eltern aufgrund Vollmacht in der Vorurkunde. Die inzwischen als Eigentümerin eingetragene Tochter wird nicht erwähnt.

    Der Notar wollte erst eine Klarstellung schreiben, dass der Sohn auch für die Tochter handelte, bzw. die vertretenen Eltern für die Tochter.... Wenn es gar nicht anders geht, würde er noch eine Genehmigung der Tochter nachreichen.

    Kann die Tochter überhaupt etwas genehmigen, wenn gar nicht für sie gehandelt wurde? Ist da nicht eine neue Auflassung erforderlich?

  • Nein, in der Verpflichtung liegt m.E. keine Genehmigung. In #2 ging es mir auch nur um die Sichtweise des Notars. Im Grunde denke ich nicht einmal, dass der Sohn noch eine Vollmacht der Eltern hat, weil zusammen mit deren Verpflichtung auch die Vollmacht erloschen sein wird.

  • Für das Vertreterhandeln kommt es darauf an, dass für den Vertretenen gehandelt wird. Im Grundbuchverfahren wird bei uns in dieser Hinsicht auch nichts mehr ausgelegt, entweder handelt er für die Tochter, oder er hat es nicht getan. Da er es nicht getan hat, muss entweder er namens seiner Schwester oder aber die Tochter selbst noch mal genehmigen.

    Für Einwilligung und Genehmigung ist m. W. keine Voraussetzung, dass namens des wahren Berechtigten gehandelt wird. Folglich kann die Tochter oder aber der Sohn namens der Tochter noch genehmigen.

    Im Eintritt in die Vollmacht erblicke ich keine Einwilligung. Sie erteilt ihrem Bruder dieselbe Vollmacht, wie die Eltern sie schon erteilt hatten, sonst nichts. Sonst hätten sie ja "Einwilligung" schreiben können, was aber offensichtlich nicht gewollt war.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Darüber haben wir diskutiert und ein Kollege meint mit Verweis auf OLG München Beschluss vom 02.04.2015 Az. 34 Wx 482/14, insbesondere Abschnitte 16 - 19, dass keine Genehmigung möglich ist.

    Zitat aus der Entscheidung "...dann aber belegt die notarielle Niederschrift vom...schon nicht in grundbuchmäßiger Form die Voraussetzungen einer Auflassung, zu denen die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile gehört, mag auch die Auflassung durch einen Vertreter für beide Teile erklärt werden können...."

  • Theoretisch ist ein Genehmigung möglich. Der Sohn handelte (meiner Ansicht nach) als vollmachtloser Vertreter für die Eltern, was durch diese genehmigt werden könnte (§ 177 BGB). Da diese inzwischen Nichtberechtigte sind, müßte dann noch die Tochter genehmigen (§ 185 BGB). Wäre natürlich unsinnig. Die Tochter kann nicht nach § 177 BGB genehmigen, weil der Bruder nicht für sie gehandelt hat. Wobei er sogar bevollmächtigt gewesen wäre. Und selbst wenn auch bezüglich der Veräußerung eine eigene Erkärung des Bruders vorläge, würde es an der Anwesenheit beider Vertragsparteien fehlen. Die hätte man nur bei einer Vertretung.

  • Theoretisch ist ein Genehmigung möglich. Der Sohn handelte (meiner Ansicht nach) als vollmachtloser Vertreter für die Eltern, was durch diese genehmigt werden könnte (§ 177 BGB). Da diese inzwischen Nichtberechtigte sind, müßte dann noch die Tochter genehmigen (§ 185 BGB). Wäre natürlich unsinnig. Die Tochter kann nicht nach § 177 BGB genehmigen, weil der Bruder nicht für sie gehandelt hat. Wobei er sogar bevollmächtigt gewesen wäre. Und selbst wenn auch bezüglich der Veräußerung eine eigene Erkärung des Bruders vorläge, würde es an der Anwesenheit beider Vertragsparteien fehlen. Die hätte man nur bei einer Vertretung.

    Fazit wäre dann, wie mein Kollege sagt, dass man um eine neue Auflassung nicht herumkommt?

  • Dürfte § 185 Abs. 2 BGB sein - ein Nichtberechtigter (Eltern) verfügt im eigenen Namen.
    Bei beck online findet man hierzu eine Entscheidung des LG Aurich, Beschluß vom 02.01.1987, Az. 3 T 298/86 (NJW-RR 1987, 850).
    Da steht "..darauf, ob der benannte Veräußerer ganz, teilweise oder überhaupt nicht verfügungsberechtigt ist, kommt es ebensowenig an,......"

    Besonderheit bei dir ist noch, dass die nicht berechtigten Eltern durch einen Bevollmächtigten (Sohn) vertreten werden. Der Bevollmächtigte hat aber diesbezüglich gar keine Vollmacht. Er hat lediglich Vollmacht der Tochter, für sie die Auflassung zu erklären. Soll man die etwa noch dahin auslegen, dass sie auch für einen Nichtbrerechtigten gilt?
    Da beißt sich die Katze irgendwie in den Schwanz.

  • Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Auflage schreibt in RNr. 729:

    "Erhält das Grundbuchamt sichere Kenntnis, dass im Zeitpunkt der Erklärung der Auflassung eine Vollmacht widerrufen war, so kann mangels wirksamer Auflassung die Eigentumsumschreibung nicht vollzogen werden."

    Das müsste doch bei deinem Fall auch so sein. Im Zeitpunkt der Auflassung hatte der Sohn keine Vollmacht.

  • Nach meiner Ansicht handelt es sich nicht um ein Problem der Vertretung, sondern um ein Problem der Verfügungsbefugnis. Denn der Vertreter handelte aufgrund wirksamer Vollmacht für die nunmehr nichtberechtigten Eltern und dies ist nach § 185 Abs. 2 S. 1 Alt. 1 BGB ohne weiteres seitens der Tochter genehmigungsfähig. Dass der Vertreter nicht (auch!) für die Tochter gehandelt hat, spielt daher aus meiner Sicht keine Rolle. Wenn die Eltern in persona als Nichtberechtigte aufgelassen hätten, wäre es doch auch nicht anders. Und weshalb soll das Ergebnis anders sein, wenn die Nichtberechtigten nicht selbst, sondern durch einen Vertreter handeln. Es ist und bleibt immer eine Erklärung der (vertretenen) Nichtberechtigten.

  • Hallo Martin,

    ich schließe mich Deiner Meinung an. Da in der vorliegenden Auflassungsurkunde die Tochter als derzeitige Eigentümerin überhaupt nicht erwähnt wird, ist wegen des Erfordernisses der gleichzeitigen Anwesenheit eine neue Auflassung erforderlich.

  • Der vertretene Nichtberechtigte ist i. S. des § 925 BGB anwesend.

    Wenn ich den Grundbesitz von fridolin2001 - so vorhanden - an einen Dritten auflasse, liegt das Problem nicht in der fehlenden Anwesenheit des wahren Eigentümers, sondern in der Nichtberechtigung des anwesenden Verfügenden.

  • Dachte ich anfangs auch. Mit Übernahme der Verpflichtung aus dem ersten Überlassungsvertrag durch die Tochter ist aber auch die Vollmacht der Eltern an den Sohn erloschen (§ 168 BGB). Ohne Verpflichtung und ohne Möglichkeit zur Erfüllung der bisherigen Verpflichtung wird die Vollmacht nicht fortbestehen. Der Sohn soll die Auflassung erklären, wie es sich gehört.

  • Das wäre die Vertretung ohne Vertretungsmacht für einen Nichtberechtigten, was aber wiederum nichts an der Wahrung des Erfordernisses der gleichzeitigen Anwesenheit i. S. des § 925 BGB ändert. Also nichts, was nicht jeweils durch Genehmigung des jeweils Genehmigenden "repariert" werden könnte.

    Beispiel: A steht als Eigentümer im Grundbuch ist aber - gleich aus welchem Grund - nicht der wahre Eigentümer (sondern X). B erklärt (a) als ordnungsgemäß Bevollmächtiger oder (b) als Vertreter ohne Vertretungsmacht für den Nichtberechtigten A die Auflassung an C.

    Das Erfordernis der gleichzeitigen Anwesenheit ist jeweils gewahrt. Bei bestehender Vollmacht bedarf es der Genehmigung des wahren Eigentümers X (§ 185 BGB) und bei der Vertretung ohne Vertretungsmacht der Genehmigung des A (§ 177 BGB) und des X (§ 185 BGB).

  • Kein Thema. Hatten wir oben ja auch schon. Aber bevor die Eltern das vollmachtlose Handeln des Sohnes genehmigen und die Tochter die Verfügung der nichtberechtigten Eltern, erklärt der Sohn leichter nochmal die Auflassung aufgrund der Vollmacht der Schwester. Nicht zur Strafe, nur zur Übung.

  • [FONT=&quot]Der Notar ist der Meinung, dass die Vollmacht nicht erloschen ist. Die Eltern seien verpflichtet, die Auflassung zu erklären. Da die Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgt ist, sei sie auch noch nicht erloschen.
    [/FONT][FONT=&quot][/FONT]

    Mein Kollege beharrt hingegen darauf, dass der Fall so liege, wie beim schon zitierten OLG München, Beschluss vom 02.04.2015 Az. 34 Wx 482/14

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