Genehmigung Auflassung möglich?

    Zitat von Martin

    [FONT=&amp]Die Eltern seien verpflichtet, die Auflassung zu erklären.[/FONT]

    Nur wenn man davon ausgeht, dass der Sohn der Schuldübernahme nicht zugestimmt hat (§§ 414 ff BGB).

    Zitat

    Sie übernimmt die AV samt Verpflichtung nach Vorliegen der Messungsanerkennung die Auflassung zu erklären.

    Also mit dem eigenartigen Ergebnis, dass der Sohn absichtlich (!) für die Eltern als Nichtberechtigte handelte.

    Zitat von Martin

    Mein Kollege beharrt hingegen darauf, dass der Fall so liege, wie beim schon zitierten OLG München, Beschluss vom 02.04.2015 Az. 34 Wx 482/14

    Im Fall des OLG München hat die Betreuerin allein gehandelt. Selbst bei einer wirksamen Stellvertretung wäre dies in der Urkunde nicht zum Ausdruck gebracht worden => kein Nachweis der gleichzeitigen Anwesenheit. Anders im vorlliegenden Fall, wo es daran nicht hapert.

    Zitat

    Darin handelt der Sohn für sich selbst und zugleich für die Eltern aufgrund Vollmacht in der Vorurkunde.

    2 Mal editiert, zuletzt von 45 (25. Januar 2016 um 14:00)

    Zitat von 45

    Kein Thema. Hatten wir oben ja auch schon. Aber bevor die Eltern das vollmachtlose Handeln des Sohnes genehmigen und die Tochter die Verfügung der nichtberechtigten Eltern, erklärt der Sohn leichter nochmal die Auflassung aufgrund der Vollmacht der Schwester. Nicht zur Strafe, nur zur Übung.

    So machen sie es jetzt (zähneknirschend, widerwillig und kopfschüttelnd)

    Auf der Fortbildung neulich hat aber keiner dieses Problem (Erlöschen der Vollmacht) gesehen, auch das Frl. Referentin nicht. Alle meinten, eine Genehmigung der Tochter sei ausreichend.

    Die Beteiligten wissen ja noch nichts von ihrem Glück.
    Bei allen Freiberuflern wie Ärzten, Anwälten oder Notaren steht immer das finanzielle Interesse im Vordergrund. In der Zeit, in der der Notar über einer Beschwerdebegründung brütet, kann er mit Beurkundungen schönes Geld verdienen. Und es ist leichter, den Leuten zu sagen, sie müssen nochmal kommen, weil das Grundbuchamt spinnt, als später zu erklären, warum die Beschwerde nicht erfolgreich war.

    Hänge mich mal hinten dran:

    Eingetragen sind "A und B als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts".

    Nun soll das der GbR zustehende Grundstück an C verkauft werden. Problematisch ist jedoch, dass aus der Notarurkunde nicht hervorgeht, dass A und B für die GbR handeln. Vielmehr werden A und B lediglich als "Verkäufer" bezeichnet. Bei der späteren Auflassung steht schließlich auch, dass "Verkäufer und Käufer" sich über den Eigentumsübergang einig seien.

    Meines Erachtens können die abgegebenen Erklärungen nicht dahingehend ausgelegt werden, dass der Verkäufer für die GbR gehandelt hat. Es stellt sich nun die Frage nach der Mängelbehebung.

    Ernte ich Zustimmung, wenn ich eine Genehmigung der Urkunde durch die GbR (vertreten durch A und B) als ausreichend erachten würde? Meines Erachtens müsste dadurch eine Heilung nach § 185 II BGB eingetreten sein.

    Besten Dank

    Frecherweise schiebe ich mal hiermit meine (immer noch aktuelle Frage) nach oben.

    Für wen sollen die Verkäufer denn gehandelt haben, wenn nicht für die GbR, deren Gesellschafter sie sind?
    M.E. ist hier eine Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zwingend.

    Danke zunächst für die Antworten.

    Zitat von Cromwell

    Wer ist im Grundstücksbeschrieb der Urkunde als Eigentümer genannt?

    Dort ist bezüglich der I. Abteilung lediglich genannt, dass A und B als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen seien. Es steht halt allerdings nirgendwo in der Urkunde, dass A und B als Vertreter der GbR handelten. Im Urkundeneingang werden A und B lediglich als natürliche Personen genannt und schließlich beide als "Verkäufer" bezeichnet.

    Kann man sich die Zwischenverfügung schenken?

    Wie Andreas weiter oben: "Für das Vertreterhandeln kommt es darauf an, dass für den Vertretenen gehandelt wird. Im Grundbuchverfahren wird bei uns in dieser Hinsicht auch nichts mehr ausgelegt, entweder handelt er für die Tochter, oder er hat es nicht getan. Da er es nicht getan hat, muss entweder er namens seiner Schwester oder aber die Tochter selbst noch mal genehmigen....."

    In der Praxis würden hier vermutlich die meisten eine "Schreibfehlerberichtigung" akzeptieren.

    Das das Ganze ein Armutszeugnis für den beurkundenden Notar ist, braucht nicht eigens betont zu werden.

    In der Sache wird meist der "umgekehrte" Fall erörtert, bei dem an "A und B" (als Gesellschafter bürgerlichen Rechts) aufgelassen wird, obwohl sich aus der Urkunde ergibt, dass die aus A und B bestehende GbR die Erwerberin ist. Hier wird ganz allgemein vertreten, dass in solchen Fällen im Wege der Auslegung davon auszugehen ist, dass die Auflassung an die GbR (bzw. die Bestellung eines dinglichen Rechts für die GbR) erfolgte, weil eine andere Lösung aufgrund der Rechtsfähigkeit der GbR überhaupt nicht denkbar ist (Ruhwinkel MittBayNot 2007, 92, 94 und MittBayNot 2009, 177, 178; Böhringer Rpfleger 2009, 537, 540; Lautner DNotZ 2009, 650, 657; Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169, 189).

    Diese "umgekehrte" Fallgestaltung lässt sich aber nicht auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen, weil sich die genannten Stimmen mit Auflassungen befassen, die jedenfalls zum Inhalt haben, dass die Auflassungsempfänger "als Gesellschafter" erwerben. Wir beschäftigen uns dagegen mit einer Fallgestaltung, bei welcher sich nur aus dem deklaratorischen Grundbuchbeschrieb zu Beginn der Urkunde ergibt, dass nicht A und B, sondern die GbR die Eigentümerstellung innehat. Des weiteren ist bei den eingangs der Urkunde genannten "Erschienenen" keinerlei Hinweis erfolgt, dass diese nicht für sich selbst, sondern für die GbR handeln und auch an keiner anderen Stelle der Urkunde ist erwähnt, dass nicht A und B, sondern die von A und B vertretene GbR als Veräußerer handelt.

    Es gibt also zwei Möglichkeiten: Entweder man überdeckt das Versagen des Urkundsnotars mit grundbuchamtlicher Großzügigkeit oder man verlangt in der Tat die Genehmigung der durch ihre Gesellschafter vertretenen GbR, was wegen § 899a BGB kein Problem ist, da die GbR hier auf der Veräußererseite steht.

    Nach meiner Ansicht ist Großzügigkeit hier fehl am Platz. Man stelle sich nur vor, es wäre eine KG Eigentümerin und der lediglich in persona auftretende Komplementär würde ohne einen Hinweis auf seine Komplementäreigenschaft ein Grundstück der KG auflassen wollen!

    Zitat von Cromwell


    Nach meiner Ansicht ist Großzügigkeit hier fehl am Platz. Man stelle sich nur vor, es wäre eine KG Eigentümerin und der lediglich in persona auftretende Komplementär würde ohne einen Hinweis auf seine Komplementäreigenschaft ein Grundstück der KG auflassen wollen!

    Sehe ich genauso. Den (leider immer noch häufigen) vorwurfsvollen Äußerungen der Notare wie: "Aber Sie wissen doch ganz genau, wie das gemeint ist!" setze ich stets die Frage entgegen: "Warum formulieren Sie es dann nicht genau so?"

    Zitat von glitzer

    Ich denke in solchen Fällen immer an die Vertragsbeteiligten, die sind die Leidtragenden, wenn der Notar nicht sorgfältig arbeitet.
    §§ 899a, 709, 714 BGB i.V.m. § 164 Abs. 1 S. 2 BGB lässt m.E. eine Auslegung zu.

    Eine GbR verdient kein Mitleid :teufel: Oder hättest du bei irgendwelchen anderen Firmen auch Mitleid (Deutsche Bank AG z.B.)?
    Und falls den Beiteiligten durch Notarfehler ein Schaden entsteht gibt es ja Schadenersatzansprüche und Haftpflichtversicherungen.

    Zitat von glitzer

    Ich denke in solchen Fällen immer an die Vertragsbeteiligten, die sind die Leidtragenden, wenn der Notar nicht sorgfältig arbeitet.
    §§ 899a, 709, 714 BGB i.V.m. § 164 Abs. 1 S. 2 BGB lässt m.E. eine Auslegung zu.

    Wenn eine falsche Grundbucheintragung erfolgt, sind auch die Beteiligten die Leidtragenden. Und im vorliegenden Fall geht es ja gerade um die Frage, ob der Vollzug des Antrags zu einer dinglichen Rechtsänderung oder zu einer Grundbuchunrichtigkeit führen würde, weil die Auflassung entweder entsprechend auszulegen ist oder sie mangels der Möglichkeit einer solchen Auslegung gänzlich (seitens der berechtigten GbR) fehlt.

    Mit dem Hinweis auf die jeweils Leidtragenden lässt sich also alles - und damit nichts - beweisen.

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